대금을 지불한 사람과 명의를 이전받은 사람이 다르면 취득세는 누가 내나요?
지방세의 진실
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- 취득이란 무엇인가
- 취득한 것으로 보는 시기
- ┗ 증여 등의 경우
- ┗ 매매 등에 의한 경우
- ┗ 신축건축물을 취득하는 경우
- 취득세의 세율
- ┗ 부동산의 취득세율
- ┗ 부동산 외 취득세율
- 취득세가 중과세되는 경우
- 사례해결
사례
김의성은 유혜린으로부터 토지를 매수하면서 3자 간 등기명의신탁의 합의에 따라 차동수 명의로 소유권이전등기를 완료했다. 그런데 과세관청은 김의성이 이 사건 토지를 사실상 취득했음을 이유로 김의성에게 취득세를 부과했다.
그러자 김의성은 부과처분취소소송을 제기했다. 이 토지가 차동수 명의로 되어 있으므로 자신이 취득한 것으로 볼 수 없고, 또 이미 차동수가 취득세 등을 납부했으므로 자신에게 취득세를 다시 부과한 것은 위법하다는 것이었다. 김의성은 취득세를 내야 할까?
취득세란 토지·건축물·차량 등을 취득하는 경우 그 취득사실 자체를 납세의무의 성립요건으로 하여 지방자치단체가 부과하는 조세이다. 지방세 중에서는 토지 등을 실제로 취득한 것인지 여부, 취득가액이 적정하게 산정되었는지 여부 등 취득세와 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있다. 따라서 취득세를 잘 알아둘 필요가 있다.
아파트매수인이 잔금을 지급한 경우, 개정 전 지방세법에 의하면 30일 내에 취득세를 신고·납부하고 등기·등록 전에 별도로 등록세를 납부해야 했으나, 2011년 1월 1일부터는 취득 관련분 등록세가 취득세로 통합되어 과세되므로 잔금지급일로부터 60일 내에 취득세를 한 번만 신고·납부하면 된다.
취득세는 토지, 건물, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권·종합체육시설 이용회원권 등을 취득한 경우에 납부하게 된다.
취득이란 무엇인가
그렇다면 취득세에서 말하는 '취득'이란 무엇일까?
일반적으로 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등으로 인해 새롭게 갖게 되는 것을 말한다. 그 밖에 선박·차량·기계장비의 종류를 변경하거나 건축물을 대대적으로 수선하여 그 가치가 증가한 경우도 취득으로 본다. 또한, 법인의 주식을 50% 이상 취득하여 과점주주가 되는 경우에는 그 법인의 부동산, 차량 등을 취득한 것으로 본다. 그 외에도 법인이 합병된 경우, 공유물을 분할한 경우, 명의신탁이나 이혼 시 재산분할에 의하여 재산을 얻는 경우도 모두 취득이다.
취득한 것으로 보는 시기
취득세는 취득 당시의 가액을 기준으로 부과되므로 언제 취득한 것으로 결정할까는 매우 중요한 문제가 된다.
증여 등의 경우
아무런 대가 없이 재산을 증여받은 경우에는 그 증여계약일, 상속 등을 받은 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 본다. 다만, 계약보다 등기를 먼저 한 경우에는 등기일에 취득한 것으로 본다.
매매 등에 의한 경우
대가가 오고 가는 매매 등에 의한 경우는 잔금지급일에 취득한 것으로 보며, 잔금지급 전에 등기를 먼저 한 경우에는 등기일에 취득한 것으로 본다. 차량·기계장비 등의 경우는 물건을 인도받은 날과 잔금지급일 중 빠른 날에 취득한 것으로 본다.
신축건축물을 취득하는 경우
건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
취득세의 세율
취득세의 세율은 2010년 지방세법 개정 전에는 취득가액의 2%로 되어 있었으나 취득분 등록세가 취득세로 통합되면서 세율이 다소 높아졌다. 취득세율은 아래와 같다.
부동산의 취득세율
상속으로 인한 취득은 2.8%(농지는 2.3%), 상속 외의 무상취득은 3.5%, 매매·교환 등에 의한 취득은 4%(농지는 3%) 등이다. 그러나 정부는 서민층의 주거안정 및 부동산시장 활성화를 위해 주택의 경우에는 취득세율을 영구 인하하기로 하였다. 즉, 2014년 1월 1일부터 매입주택가격 기준으로 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과에서 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%로 취득 세율을 인하하였다.
부동산 외 취득세율
등기·등록대상인 선박 중 상속으로 인한 취득은 2.5%, 상속으로 인한 취득 외의 무상취득은 3%, 수입에 의한 취득 및 주문건조에 의한 취득은 2.02%이며 소형선박 및 동력수상레저기구는 2.02%, 위 이외의 선박은 2%이다.
비영업용 승용자동차는 7%(경자동차의 경우에는 4%), 그 밖의 비영업용 자동차는 5%(경자동차는 4%), 영업용은 4%, 125cc 이하의 이륜자동차는 2%, 위 이외의 차량은 2%이다.
골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설 이용회원권을 취득하는 경우에는 2%의 세율이 적용된다.
취득세가 중과세되는 경우
기업들이 수도권에 집중되는 것을 막고 기업의 지방이전을 촉진시키기 위해 기업이 수도권에 공장을 신·증설하는 경우나 법인을 설립하는 경우에 취득세를 중과세한다. 국민들 간에 지나친 위화감이 조성되는 것을 방지하고 건전한 소비문화를 정착시키기 위해 사치성 재산을 취득하는 경우에도 취득세를 중과세한다.
몇 가지 취득세가 중과세되는 예를 들어보자.
1. 수도권 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소용 건물을 신·증축하기 위해 사업용 부동산을 취득하거나 공장을 신·증설하면서 사업용 과세물건을 취득하는 경우: 표준세율에 중과기준세율의 2배를 합한 세율[표준세율+(2%×2)]을 적용한다.
2. 대도시(과밀억제권역) 안에 법인을 설립·전입하거나 공장을 신·증설하기 위해 대도시의 부동산을 취득하는 경우: 부동산취득의 표준세율의 3배에서 중과기준세율의 2배를 뺀 세율[표준세율×3-(2%×2)]을 적용한다. 다만, 법인이 사원주거용을 목적으로 부동산을 취득하는 경우 등에 있어서는 표준세율을 그대로 적용한다.
3. 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박 등 사치성 재산을 취득하는 경우: 표준세율과 중과기준세율의 4배를 합한 세율[표준세율+(2%×4)]을 적용한다.
사례해결
법원은 이에 대해 취득세의 본질을 강조했다. 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 과세하는 것이다. 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니다. 그러므로 취득세가 과세되는 대상은 사실상의 취득행위 자체이며, 취득한 자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가 아닌가의 여부와는 관계없다.
여기에서 '사실상의 취득'이라 함은 소유권취득의 형식적 요건(일반적으로 등기)을 갖추지는 못했으나 소유권취득의 실질적 요건(대금의 지급)을 갖춘 경우를 말한다. 그러므로 3자 간 등기명의신탁약정에 의하여 수탁자 명의로 소유권등기이전을 완료하고 자신의 명의로는 소유권등기이전을 완료하지 않은 점은 전혀 고려의 대상이 아니며, 사실상의 취득자가 있다면 그에게 취득세를 부과하는 것이 정당하다는 판결을 내렸다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2005두13360 판결).
즉, 김의성은 토지의 소유권이전등기를 자신의 명의로 하지는 않았지만 유혜린에게 매매대금 전부를 지급했고 소유권이전등기청구권을 가지게 된다. 김의성은 유혜린을 통해 명의수탁자 앞으로 되어 있는 토지에 대한 소유권을 이전받을 수 있다. 결국 명의수탁자인 차동수가 취득세를 신고·납부한 것과 관계없이 김의성은 잔금지급일에 이 사건 토지를 사실상 취득한 셈이 되므로 취득세를 납부해야 한다.
위와 같이 매도인이 매수인(명의신탁자)과 명의수탁자 사이에 명의신탁약정이 있다는 사실을 알고 명의수탁자 명의로 소유권을 넘겨준 경우를 '3자 간 등기명의신탁'이라고 한다. 이러한 경우에는 등기가 명의수탁자 앞으로 되어 있더라도 실질적 소유자는 명의신탁자가 된다.
반면, 매도인이 명의신탁약정 사실을 전혀 몰랐던 경우에는 어떻게 될까? 위 사례에서 김의성이 차동수에게 매수자금을 주면서 유혜린의 토지를 구입하라고 한 경우를 생각해보자. 매도인 유혜린은 차동수로부터 대금을 지급받고 토지에 대한 소유권을 차동수에게 넘겨준다. 유혜린은 차동수가 토지를 매수하는 것으로 알고 있을 뿐 김의성과 차동수 사이에 명의신탁약정이 있다는 사실은 알지 못한다. 이러한 경우에는 명의수탁자인 차동수가 토지에 대한 완전한 소유권을 취득한다. 이를 '계약명의신탁'이라고 한다. 이때 만일 과세관청이 김의성에게 취득세를 부과한다면, 법원은 그러한 과세처분은 당연히 무효라고 한다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008두11716 판결, 서울동부지법 2011. 8. 26. 선고 2011가합6203 판결 참조). 명의수탁자인 차동수가 완전한 소유권을 취득하므로 김의성은 토지를 취득한 사실이 없기 때문이다. 김의성은 토지에 대한 권리가 없으며 차동수에게 지급했던 매매대금 만큼을 돌려받을 수 있을 뿐이다.