주간통계 시장상가동향(9월2일~9월8일)

[혜련]

피해많은 분양형 호텔 한지붕 두호텔 허용한다

분양형 호텔은 객실을 아파트처럼 분양하고 운영사가 호텔 운영 수익 일부를 투자자에게 임대료 형태로 나눠주는 수익형 부동산의 일종이다.

2014년 무렵부터 인기를 끌면서 현재 제주 40곳, 부산 17곳 등 전국에 100여곳이 들어섰거나 들어설 예정이다. 시행사들은 보통 1, 2년에서 길게는 10년까지 투자금 대비 연 7~10%대의 높은 확정 수익을 주겠다며 투자자를 모은 뒤, 운영사를 내세워 투자자와 임대차 계약을 맺는다.

하지만 최근 공급 과잉과 중국인 관광객 감소로 약속한 임대료를 주지 못하는 운영사가 많아지며 투자자와의 분쟁이 속출하면서 투자자들이 호텔 투자를 위해 금융회사에서 빌린 중도금 대출 이자를 갚느라 고통을 받는 일이 많아지고 최근에는 분양형 호텔 7곳의 수분양자들이 민원을 제기하기도 했다.

이렇게 확정 수익을 보장한다는 분양형 호텔에 투자했다가 약속한 돈을 받지 못하는 피해 사례가 속출하자 보건복지부가 처음으로 ‘한 지붕, 두 호텔’을 허가하는 유권 해석을 내렸다. 투자자 보호 차원인데, 투자자 피해가 늘어난다면 이런 어색한 동거를 하게 되는 특수 형태 호텔도 늘어날 것으로 보인다.

복지부가 9월 5일 제주 서귀포시청에 ‘G호텔의 운영 주체를 둘로 해도 된다’는 내용의 유권 해석을 통보함에 따라 서귀포시 소재 G호텔은 조만간 운영사 두 곳이 각각 객실을 나눠 서로 다른 브랜드로 영업을 하게 될 것으로 보인다.

지금까지 복지부는 숙박업 영업허가를 호텔 한 곳당 하나씩만 내줬다. 한 호텔 안에서 객실에 따라 운영사가 다르면 공용 공간 위생관리 등의 책임 소재가 애매해지는 등 문제가 생길 수 있기 때문이다. 앞서 복지부가 불허했지만 소송 끝에 법원에서 2개의 운영사가 인정된 적은 있지만, 정부가 직접 복수 운영사를 허가한 것은 처음이다.

2016년 5월 영업을 시작한 G호텔 운영사의 경우 ‘1년간 분양가의 10%, 이후 5년간 5%의 확정 수익을 보장한다’는 내용으로 투자자 142명과 계약을 했지만 운영사가 투자자들에게 임대료 20억원가량을 지불하지 못하고 있는 것으로 알려졌다.

이에 투자자들이 2017년 6월 더 나은 조건을 내 건 새로운 운영사와 계약을 맺었지만, 기존 운영사가 직간접적으로 보유한 객실 6개(총 객실 342개)를 내세워 숙박업 영업 신고를 한 기존 운영사가 1개 이상 객실을 관리하고 있다면, 새로운 운영사가 영업 신고를 하는 것이 불가능하다는 점을 이용해 물러나지 않았다.

이에 제2 운영사의 영업 신고를 받아 달라는 투자자들의 요청을 검토한 복지부는 G호텔이 집합건물법에 따라 투자자들이 총회를 열고 96%가 동의를 하는 등 예외 사유가 인정돼 허용했으며 앞으로 연구 용역으로 가이드라인을 만들어 복수 운영사 허용 여부를 결정하겠다는 입장이다.

서울시, 골목길 ‘4m 법’ 폐지 한다는데 골목상권 깊어질까?

좁은 골목길에 있는 낡고 노후된 주택의 경우 부분적인 수리로 감당하기 어려운 점들이 많아지다보니 아예 새로운 신축을 하려다 포기하는 경우가 많은데 이는 건축물은 폭 4m 이상의 도로에 맞닿아 있어야 신축할 수 있게 돼 있는 건축법 때문이다.

폭 4m 미만의 골목길 주민이 집을 신축하려면 향후 길을 4m로 늘린다는 가정하에 그만큼의 공간을 비워 둔 상태로 집을 지어야 하는데 이 경우 작은 골목길 주변 집들의 면적이 대체로 그다지 크지 않기 때문에 사실상 신축 효용성이 떨어지게 되는 경우가 많다.

이 같은 현실을 고려해 서울시가 폭 4m 미만의 골목길에서도 집을 새로 지을 수 있도록 제도 개선을 추진하기로 하고 이를 위해 ‘골목길 재생 기본계획 용역’에 착수해 소방 등 골목길 주민 안전에 대한 대안까지 마련해 올해 말께 국토교통부에 건축법 개정을 건의할 계획이다

위례 아파트입주민회의 회의내용은 '집값단속'

위례신도시의 한 아파트의 입주자대표 회장이 낮은 가격으로 아파트를 매도하지 말라며 입주민들에게 주의를 당부하는 등 ‘집값 담합’이 부활하는 조짐이다.

8·2 부동산대책으로 집을 서둘러 매도하는 것이 낫다고 판단한 소유자들이 시세보다 저렴한 가격으로 집을 내놓자 단속에 나선 것이다.

위례신도시에 있는 1600여가구 규모의 A아파트에는 최근 이 아파트 입주자대표 회장의 이름으로 “우리 스스로 아파트 가치를 낮춰 매도해서는 안된다”는 내용의 공고문이 각 건물 동마다 붙었다. 이 아파트는 공공분양 아파트로 주변 시세보다 3.3㎡당 300만원 가까이 저렴하게 분양됐다. 분양 당시 4억5000만원 수준이었던 전용면적 84㎡는 최근 8억원까지 올라 거래되었다

이같은 ‘집값 담합’은 매매가와 전세가가 요동치는 시점에 종종 등장했다. 아파트 가격이 급락하거나 급등할 때 아파트 가격을 방어하거나 주변보다 더 높은 가격을 형성하려는 유혹이 커지기 때문이다.

실제 위례신도시의 경우 지난해 입주물량이 몰리며 전셋값이 하락하자 집주인들이 6억원 이하로는 전세를 주지 말자고 담합한 정황이 나오면서 논란이 발생한 바 있다. 반면 서울 광진구의 한 주상복합 단지의 입주자대표회의는 서울 타 지역의 아파트값이 상승하고 있는 상황에서 지나치게 우리 아파트가 ‘저평가’돼 있다며 호가를 올릴 것을 유도하고 인근 공인중개업소에 압력을 가하기도 했다.

이같은 사례가 종종 재발하는 것은 공정거래법이 규정하는 담합의 주체는 ‘사업체’로 입주자대표회의, 부녀회 같은 ‘일반 사교모임’을 규제하고 있지 않기 때문이다. 정부는 지난 2006년 ‘집값 담합 행위를 뿌리 뽑겠다’며 부녀회와 부동산 중개업소 등을 상대로 단속에 나서 서울 59곳, 인천 23곳, 경기 83곳 등 총 165개 단지를 적발했지만 이에 따른 조치는 해당 단지 실거래가 공개, 8주간 국민은행 등 시세정보업체의 집값 정보제공 중단이 전부였다.

평택 지제역 역세권 83만9천㎡ 개발 탄력…개발계획 승인

평택시가 지제·세교지구 도시개발사업조합이 신청한 개발계획 변경 승인이 최근 경기도보에 고시됨에 따라 환지방식의 민간 도시개발사업이 탄력을 받게 됐다고 밝힘에 따라 경기도 평택시 지제·세교동 일대 83만9천㎡가 수서고속철(SRT) 지제역 역세권으로 집중 개발된다.

조합은 환지계획을 수립 절차를 밟고 있으며, 평택시의 인가를 받아 곧바로 착공할 계획이다.

이 지구는 주거용지 37만여㎡, 상업용지 5만여㎡, 도로·공원·학교·환승센터 등 도시기반시설 41만여㎡로 개발된다.

지제·세교지구는 개발계획 고시(2010년), 실시계획 인가(2013년), 개발계획 및 실시계획 변경인가(2014년)를 받아 추진해 왔으나 조합원 간 견해차에 더해 뒤늦게 국도 1호선 지하차도 건설비용 분담금 201억원이 발생하면서 난항을 겪어왔지만 조합측과 시행대행사는 최근 분담금 201억원 가운데 51억원을 시행대행사가 납부하기로 합의했고, 시가 이를 받아들임에 따라 개발계획 고시 7년 만에 착공이 가능하게 됐다.

SRT 지제역은 수서∼평택을 20분 이내에 연결, 평택시 지제동이 아닌 강남 지제동으로 불리고 있으나 역세권개발이 늦어져 그동안 평택시의 숙원사업으로 남아 있었다.

잊거나 모르고 있던 땅, 소유권 지키는 비법은?

업무가 바쁘거나 멀리떨어져 있어 가보기 힘든 땅을 상속받은 사실을 나중에 알게 되는 경우 현장에 가보면 낮선 경작자가 오랜시간 경작을 해오면서 소유권을 주장하는 경우를 보게된다. 이경우 점유취득시효를 주장하는 경우인데 민법 제245조에 따르면 점유취득시효란 20년간 평온, 공연하게 소유 의사로 부동산을 점유할 경우에 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 되는 것을 말한다.

평온이란 말은 그 누구의 간섭이나 제재를 받지 않는다는 뜻이고, 공연이란 말은 해당 지역에서 누구나 다 알 수 있도록 점유하고 있다는 뜻이다. 쉽게 말해서 누구의 간섭도 받지 않고, 20년 동안 동네 사람들이 알도록 점유했다면 점유취득시효가 인정된다는 뜻이다.

하지만 점유취득시효가 완성됐다 하더라도, 점유취득시효를 원인으로 등기하지 않으면 소유권이 인정되지 않는다. 또한 소유자가 제3자에게 해당 부동산을 매도할 경우 점유자는 매수한 제3자에게 점유취득시효를 주장할 수 없게 된다.(대법원 97다45402 참조) 다시 말해 소유자는 점유취득시효가 완성된 경우에도 점유자가 소유권등기를 하기 전까지는 땅을 처분할 기회가 있는 것이다.

이렇듯 토지를 보유하고도 관리를 하지 않게 되면 소유권을 잃을 수도 있다. 물론 점유취득시효가 쉽게 받아들여져서 소유권이 이전되는 것은 아니다. 소송을 통해서 20년간의 점유를 증명해야 하고 실질적인 자주점유, 즉 소유의 의사로 점유했는지도 입증해야 한다. 이런 송사에 휘말리거나 복잡한 상황에 맞닥뜨리지 않기 위해서는 관리가 필요하다. 직접 농사를 짓지 않거나 해외에 오랫동안 체류할 경우 다음과 같은 관리 방법이 있다.

첫째, 농지은행을 활용하는 것이다. 농지은행이란 농지의 신탁, 임대, 매매, 관리를 담당하는 기관이다. 쉽게 말해서 소유한 논이나 밭을 농지은행을 통해 경작할 사람을 찾고 임대차계약을 체결하는 것이다. 또한 8년 이상 농지은행을 통해 임대를 하고 해당 토지를 매도할 경우 세제 혜택도 있다. 당연히 점유취득시효를 걱정할 필요도 없다.

둘째, 20년이 되지 않은 점유자가 있을 경우 계약을 체결하고 연간 사용료를 정해 관리를 해야 한다. 매년 사용료를 받을 경우 소유주와 임차인의 관계가 확실히 정해지게 된다.

셋째, 임대차계약이 어려우면 소유 의사로 점유하지 않는다는 내용의 문서를 점유자로부터 확보해야 한다. 소유 목적으로 점유한 것이 아니라는 문서가 점유취득시효를 원천 배제할 수 있다.

강남에선 문화편의시설 극장도 퇴짜?

서울 강남구 도곡동 주민들은 영화관이 들어서면 동네가 번잡해질 것을 우려해 영화관 입점을 강하게 반대하고 있다.

영화관이나 대형 복합쇼핑몰과 같은 생활편의 시설은 주거 생활의 질을 높여 일대 집값에 긍정적인 영향을 미치기 때문에 대부분의 주민들이 반기는 시설로 평가받지만 도곡동과 같은 일부 지역에선 쾌적한 주거환경을 해친다며 영화관 입점을 반대하고 있다.

도곡동 매봉역 인근은 아파트와 고급빌라 등이 있는 조용한 주택가로 이곳에 1000석에 가까운 대형 영화관이 들어온다는 소식에 주민들이 들고일어났다

영화관뿐 아니라 주차장(68대)까지 생기면 교통난에 사생활 침해까지 발생할 수 있다는 우려에 인근 주민들은 강남구청에 민원을 제기하면서 주민들은 영화관이 들어올 수 없게 하거나, 극장 규모를 줄여달라고 요구했다.

강남구청은 지난 1월 주민들의 민원 사항을 접수하고, 일부 설계 도면과 다르게 시공했다는 점을 지적해 일단 공사를 중지시키자 시행사 측은 강남구청의 공사중지 명령에 반발해 소송을 제기해 6월 승소했고. 현재 영화관 부지는 공사가 한창 진행되고 있다. 하지만 강남구청과 주민들은 항소했고, 현재 2심 소송이 진행 중이다.

'국내 최장 해저터널' 건설…충남 서해안 관광지도 바꾼다

충남 보령과 태안을 해저터널 및 해상교량으로 연결하는 국도 77호선이 서해안 관광의 새로운 대동맥이 될 것으로 보인다.

해저터널과 해상교량 개통과 맞물려 보령과 태안에 대규모 리조트가 들어설 예정인 가운데 보령 대천항과 태안 안면도 영목항까지 14.1㎞ 구간을 해저터널과 해상교량으로 연결하는 사업이 속도를 내고 있다.

대천항∼원산도 구간(8.0㎞)은 해저터널로, 원산도∼영목항 구간(6.1㎞)은 해상교량으로 각각 건설되며 현재 해저터널과 해상교량의 공정률은 각각 38%와 67%로 공정율을 보이고 있는데 해저터널이 완공되면 국내에서는 가장 길고 세계에서 다섯 번째로 긴 터널이 된다.

대전국토관리청은 2019년 12월 원산도와 영목항을 잇는 해상교량을 개통한 뒤 2021년 12월 해저터널이 완공되면 보령 대천항에서 태안 영목항까지 현재 1시간 40분 걸리는 거리가 10분으로 단축될 것으로 기대하고 있다.

보령시와 태안군은 대천해수욕장과 안면도의 접근성이 높아짐에 따라 두 지역을 찾는 관광객이 급증해 시너지 효과와 함께 두 지역에 각각 건설될 대형 리조트가 관광객 유입을 촉진할 것으로 보고 있다.

보령 원산도에는 대명그룹이 2천30여실 규모의 대형 리조트를 건립하기 위해 관련 절차를 밟고 있는데 대명그룹은 2020년 준공을 목표로 77만1천379㎡ 부지에 2천38실 규모의 리조트를 건립하기 위해 현재 환경영향평가를 진행하고 있다.

부대시설로는 웨딩채플·컨벤션센터·키즈파크·썬셋가든 등 가족휴양시설, 아쿠아월드·인피니티 풀·프라이빗비치·마리나 클럽 하우스 등 해양레저시설, 오토캠핑장과 스포츠시설 등이 들어설 예정이다.

태안 안면도에는 롯데그룹이 680실 규모의 콘도미니엄을 건립하는데 롯데 측은 '바다와 태양을 담은 나만의 휴식공간'이라는 콘셉트에 따라 2020년까지 안면도 44만2천745㎡ 부지에 2천107억원을 투입해 콘도미니엄을 건립할 계획이다.

또 실내외 물놀이 시설과 연회장, 글램핑장 등은 물론 서해안의 낙조를 조망할 수 있는 전망대도 설치하기로 했다.

콘도 건립이 최근 롯데 측의 요청으로 사업 착수가 6개월가량 연기됐지만, 충남도는 내년에는 본격적으로 사업을 추진할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

보령시와 태안군은 관광 호재를 맞아 서해안 관광 자원을 활용한 해양 헬스케어산업 유치에도 뛰어들었다.

두 지자체는 최근 해양수산부의 '해양 치유 가능 자원 발굴 및 산업화를 위한 실용화 연구 협력 지자체 선정 공모'에 참여했다.

보령시는 세계적인 축제로 자리 잡은 보령머드축제, 원산도 대명리조트 개발, 관광, 축제, 먹거리를 연계해 종합 해양치유센터를 조성하겠다는 계획을 제출했다.

태안군도 전국 유일의 해송 휴양림, 솔향기길, 천리포수목원 등을 앞세워 자연 친화적 해양치유센터 조성을 담았다.

판교 창조밸리, 새 정부 '혁신성장 메카'로 키운다

정부가 박근혜 정부에서 추진한 도시첨단산업단지인 경기 성남시 판교창조경제밸리를 ‘혁신성장 메카’로 육성하기로 했다. 비록 전 정부에서 넘어온 프로젝트지만 새 정부가 곧 밑그림을 내놓을 혁신성장에서도 중요한 역할을 할 것이란 기대에서다. 정부는 창조경제밸리를 통해 창업기업 등 첨단기술 분야 기업 750개를 육성하고 일자리 4만 개를 창출한다는 계획이다.

기획재정부는 지난달 25일 대통령 업무보고에 포함시킨 혁신성장 방안의 구체적 추진 과제로 창조경제밸리 발전 방안을 1순위로 정한 것으로 4일 알려졌다. 혁신도시 완성이나 창업벤처제도 개편 등 다른 추진 과제보다 앞선 순위다. 고형권 기재부 1차관은 지난달 30일 비공개로 창조경제밸리를 방문해 현지 관계자들과 발전 방안을 논의했다.

기재부는 창조경제밸리 입주기업에 각종 금융지원과 주변 인프라 확충 등을 추진하고 있다. 도로망과 버스 노선 등을 개선해 인천국제공항에서는 1시간, 서울 강남에서는 20분대에 연결한다는 계획이다. 신분당선 ‘창조경제밸리역’을 신설하는 방안도 검토 중이다.

창조경제밸리는 첨단산업 육성에 가장 최적화된 산업단지로 꼽힌다. 이곳에는 올해부터 2019년 말까지 창업기업 300개, 성장기업 300개, 혁신기업 150개 등 총 750개 기업이 단계적으로 입주한다. 이들 기업의 고용인력은 4만 명에 이를 것이란 게 정부 추산이다. 정부는 이곳에 유망 신산업인 드론(무인항공기) 관련 기업만 22곳을 유치한다는 계획이다. 창조경제밸리에는 드론 실내시험장과 3차원(3D)프린터를 통한 시제품 제작실, 모바일 통신기술 테스트실, 생물학적 임상시험실 등 다양한 첨단기술 지원시설이 구비된다.

창조경제밸리는 판교 일대 한국도로공사가 보유한 토지 21만㎡와 개발제한구역 해제 토지 22만㎡ 등 43㎡ 부지에 △기업지원허브(창업기업 입주) △기업성장지원센터(성장기업 입주) △벤처캠퍼스(선도 벤처기업의 창업기업 육성 공간) △혁신타운(미래 신산업 선도기업 입주) 등을 짓는 사업이다. 기업지원허브가 지난달 말 가장 먼저 완공돼 입주를 시작했다.

창조경제밸리는 국토교통부가 박근혜 정부 시절인 2015년 6월 경제장관회의에서 ‘판교창조경제밸리 마스터플랜’을 발표하면서 본격적으로 추진했다. 고 차관도 당시 미래창조과학부(현 과학기술정보통신부)에서 민관합동 창조경제추진단장을 맡으며 업무에 관여했다. 이번 창조경제밸리 발전 방안도 고 차관이 주도하는 것으로 알려졌다.

정부는 창조경제밸리를 인근 판교 테크노밸리와 연계해 ‘한국의 실리콘밸리’로 육성한다는 계획이다. 테크노밸리(약 66만㎡)에는 870여 개 기업이 입주해 6만여 명이 근무하고 있다. 창조경제밸리와 테크노밸리를 합치면 1600여 개 기업에 10만여 명이 근무하는 대규모 첨단산업단지가 된다. 정부는 다만 창조경제밸리라는 명칭이 기존 정부의 정책에서 따온 것인 만큼 개명을 검토 중인 것으로 알려졌다.

'임차법' 사각지대 사라지나

법무부 소관인 주택임대차보호법(주임법)과 상가임대차보호법(상임법)의 국토교통부 공동관리 가능성이 높아지면서 전월세상한제 도입은 물론 상가권리금 분쟁을 등을 탄력적으로 해결할 공산이 높아졌다.

국회와 정부 관계자에 따르면 지난달 29일 문재인 대통령이 주재한 국토부 업무보고 및 현안토의에선 현행 주임법과 상임법 소관 부처의 업무조정 필요성이 거론됐다.

특히 이날 회의에 참석한 김태년 더불어 민주당 정책위원장은 현재 법무부 소관인 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 대한 국토부의 역할이 필요하다고 제언했다. 국토부 부동산 실무정책이 두 법안에 반영될 필요가 있다고 본 것이다.

문재인 정부의 서민 주거안정 핵심정책인 전월세상한제나 계약갱신청구권을 시행하려면 주임법을 개정해야 한다. 지역개발로 기존 상가임차인이 내몰리는 젠트리피게이션 방지엔 상임법 개정이 필수적이다.

하지만 법적 안정성을 중시하는 법무부의 경우 부동산 정책을 반영한 주임법과 상임법 개정에 보수적인 입장을 취해왔다. 결국 주임법 개정은 1981년 제정된 이후 36년 동안 9차례, 상임법은 2001년 제정된 뒤 5차례에 머물렀다.

이에 따라 이번 토의에선 국무조정실이 두 법률의 법무부 영역과 국토부의 부동산 정책 영역을 조율하도록 했다. 사실상 국토부가 주임법과 상임법에 개입할 수 있는 여지를 확대한 것이다. 정부 관계자는 "이 같은 업무조율을 통해 앞으로 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 정부의 서민주거안정책이 단계적으로 반영될 공산이 크다"고 말했다.

장기적으론 양 법률의 국토부 이관도 거론된다. 실제 국회에선 민홍철 민주당 의원이 주임법 관리권한의 국토부 이관을 골자로 한 개정안을 대표발의한 상태다.

국토부 안팎에선 이외에도 그동안 부처 주거민원의 사각지대로 알려진 권리금 민원도 해소될 수 있을 것으로 보고 있다. 실제 서울시에 따르면 최근 2년6개월 동안(2015년 1월~2017년 6월) 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 상담건수 중 58.5%는 권리금 문제가 차지했다. 그만큼 권리금 정책부재에 따른 서민들의 피로도가 높다는 설명이다.

이에 따라 지난해 박주민 민주당 의원이 상가 임대차기간 중에 언제든 권리금 회수가 가능하도록 한 '상임법 일부개정법률' 을 발의했지만 입법화되지 못했다. 하지만 이번 국무조정실의 중재를 통해 국토부가 권리금 문제에 정책적으로 관여할 수 있게 된다.

[뚜뚜♡]

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[플래티눔]

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[해변의 여인]

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[별이77]

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