승강기 이슈

[최덕수(부성파스텔)]

저는 지금은 일반 입주민 이지만 작년까지 2년동안 저희 아파트 입주자대표회의( 이하 입대의)에 몸을 담근적이 있습니다. 저희 아파트 승강기 교체는 24년 10월까지라 제 임기내에 벌어질 일은 아니긴 했어도 저도 이 문제로 많은 시간을 소모하고 번뇌하였으며  그러면서 당시에 알아낸 승강기 교체 이슈와 관련된 몇가지 정보들을 이문제에 대해  잘 모르실것 같은 분들을 위해 이글에서 공유 해볼까 하오니 가볍게 참고 해주시길 바랍니다.

1. 승강기 교체 공사대금 할부 가능여부

- 할부 공사가 가능해 장기로 분할납부 할수 있었으면 어쩌면 임박한 공사때문에 지금처럼 장기수선 충당금(이하 장충금)을 급격하게 올려서 발생하는 입대의↔저층동 주민↔고층동 주민간 갈등도 완화될수 있었을 것입니다.

  하지만 공동주택의 다른 사업도 마찬가지이고 현행법상 할부 공사는 절대 안됩니다.

특히 승강기 교체 공사의 경우 한기당 약 5500만원 이라는 큰돈을 장충금으로 적립하지 못한 공동주택은 실제로 간혹 할부공사를 하는 경우가 있는데 모든 공사는 적립한 금액내에서 해야하며 이른바 외상공사를 강행할 경우 관리주체와 입대의는 과태료( 약 1천만원) 처분이 내려질수 있으니 주의 하셔야 합니다.

다음은 이에 대한  국토부의 기준서(민원 답변)입니다.

▶장기수선계획의 수립·조정 시 [별표1]에 명시된 73개 항목은 반드시 포함돼야 하며, 장기수선계획 공사는 같은 법 제30조 제1항에 따른 장기수선충당금을 사용해야 한다.

즉, 장기수선계획에 따른 승강기 교체는 같은 법 제30조 제2항에 따라 장기수선충당금을 사용해야 하며, 장기수선충당금 사용 시 할부방식 또는 분할지급의 경우, 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 필요한 공동주택 공용부분 주요 시설의 교체 및 보수 등을 위한 장기수선계획과 이에 따라 해당 주택의 소유자로부터 장기수선충당금을 징수해 적립하고 또한 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하도록 하고 있는 장기수선제도의 취지 및 목적에 부합되지 않는다.

또 공동주택관리법 시행령 제14조에 따르면 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)은 입주자대표회의 의결사항으로 돼 있고, 동시행령 제26조에 따르면 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인을 받아야 하며, 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있다.

따라서 확정된 사업계획 및 예산에 따라 집행해야 하며 예산을 초과해 할부형태로 미리 관리비등을 지출할 수 없다.◀

2. 저층동,저층 세대의 승강기 교체 비용 분담문제

- 공동주택의 관리주체와 입대의는 주요 의사 결정이나 지침을 공동주택관리법령( 이하 공주법)에 근거하여 행합니다. 아파트별 관리규약도 보통 공주법의 테두리내에서 만들구요. 그 공주법에서는

공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 체계적인 교체.보수등을 위하여 공용부분 전체에 대하여 필요한 장기수선 충당금을 세대공급면적의 비율에 따라 부담하도록 규정해 놓았음으로 관리주체나 입대의는 공주법의 테두리를 벗어난 자의적 행위를 해서는 안된다는 의식이 있기 때문에  승강기 교체 비용 분담문제에서도 같은 이유로 대부분의 아파트가 공주법 그대로 시행하고 있는것이 현실입니다.

이번에 문제가된 승강기 교체는 장충금으로 하는 공사이고 장충금 공사의 종류에는 탑층만 수혜를 보는 옥상 방수공사, 어린이가 없는 세대도 부담하는 놀이터 시설 교체공사, 차가 없는 세대도 부담하는 주차장 증설이나 시설 교체등이 있는데  이렇게 수익자가 갈리는 공동주택 공사의 비용은 지금껏 일부 구속력이 없는 승강기 관련한 하급심의 판례에서 주로 수익자 부담 원칙에 근거해 저층의 부담을 경감한 판례가 있긴 하지만 공주법에 기반해 이행 했습니다. 그런데 이 저층의 부담 경감 판례는 공주법에서 규정한 장충금 부담의무와 상치되는 것으로 이것이 지금 국민들끼리 개싸움을 하게하는 지점이 되고 있습니다. 이문제는 하루속히 법제처나 국회가 나서서 갈등 해결안을 제시해 주길 바랄 뿐입니다.

그리고 장충금은 적립에 있어서 시설의 사용에 따라 적립하는 것이 아니라 공동주택 공용부분의 주요 시설에 대한 교체및 보수를 위해 적립하는 것으로, 개별 주요 시설별로 적립하는것은 아니며 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도,편익등을 고려하여 소유자별 필요한 적립금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 공주법에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 체계적인 교체.보수등을 위하여 앞서도 말씀 드렸지만 세대 공급면적에 비례하여 장충금을 부담하도록 규정하고 있습니다. 즉 현재의 공주법 아래에선 비용이 많이 깨진다고 승강기 공사만 특례를 주기가 곤란합니다.

그런데 수익자 부담의 원칙대로 하여  각종 공사에서 세대와 직접관계되는 외장도장.옥상방수 면적,급배수관 교체 공사시 배관길이 산정과 동별규모및 지하 주차장이 부속되는 여부에 따른 교체.보수 비용의 차이등을 세대별로 세분화 한다면 관리주체의 행정력, 경제적인 비용, 의사결정의 시간 딜레이, 분담율에 대한 공정성 시비로 인한 입주민간 갈등이 매번 공사 할때마다 생길수 있습니다.

암튼 이 문제는 법에 근거해 정당한 법집행을 하더라도 큰 비용을 지출하는 문제라 현실적으로 국민 정서법상  명확한 답을 구하기 힘든 문제임이 맞는것 같습니다.

3. 보조금 지원

- 최근 경기도쪽 승강기 교체 지원 보도자료가 오해를 살만한게 나왔는데 현재 경기도나 시흥시 모두 승강기 교체 공사만을 위해 별도로 지원금을 주는 사업은 확실하게 없습니다.

그리고 작년 초에 시흥시 의회는 15년이 경과된 공동주택 승강기를 대상으로 1대당 최대 1천만 원까지 교체비용을 지원할수 있다는 조문으로 지원 근거는 마련했으나 예산의 한계라는 극복하기 힘든 문제 때문에 앞으로도 실현 가능성이 거의 없으며 이 조문은 현재 희망 고문에 지나지 않습니다.

현재 승강기 교체 공사를 하면서 3000만원을 지원 받을수 있다는 사업은 그간 줄곧 해마다 실시했던 공동주택별로 5년에 한번 지원하여 받을수 있는 공동주택 보조금 지원사업의 일환이며 그나마 지원금 규모도 작년까지는 4000만원 까지 해줬는데 금년들어 오히려 3000만원으로 깍아 버렸습니다. 때문에 결과론 적으로 단지별 2억원대 까지 지출을 수반하는 위의 승강기 관련 조문은 승강기 비용 문제로 내년쯤이면 거의다  숨넘어 가버리는 정왕동 주민들을 앞에두고 시의회에서 급조한 립써비스에 지나지 않습니다. 

어차피 보조금 지원은 물건너간 상황이니 시흥시는 공동주택이 처한 재정적 어려움과 주민간 갈등을 감안하여 과태료나 운행정지의 처분에 있어서 시가  할수 있는 최대치의 유도리를 발휘하여 공동주택에 여유시간을 1~2년 더 줄수 있는 방안을 적극적으로 찾아서 공동주택에 숨통을 터 주시길 바랍니다.

4.일반적인 전면교체 공사와 시스템 교체 공사의 비교

- 승강기를  25년 정도 운행하고 있다치면 재건축 년한을 50년으로 봤을때 지금하는 공사는 앞으로도 25년을 내다보는 공사를 해야 합니다. 웬만한 사람이면 우리가 차를 사서 유지할때  차체 노후화와 부품 단종등의 수급 문제도 있고해서 50년 동안이나 소모품 교체해가며 탈 생각은 않습니다. 기계적인 장치와 전장 부품으로 이루어진 승강기도 자동차와 크게 다르지 않으니 같은 방식으로 접근하는게 타당하다 보여 집니다.

그런데 소위 리모델링이라 불리는 시스템 교체 공사를 선택하는건 당면한 재정적 어려움과 당장 눈앞의 잇점 때문에  대규모 공사를 추후에 한번더 하게하여 이중 지출을 유발할 소지가 큽니다.

그리고 교체 안된체 노후화가 진행되가는 부품으로 인해 발생할수 있는 안전 사고의 문제 또한 생각해 보셔야 합니다.

이렇게 시스템 교체만 하게되면 6개월에 한번씩 정기검사를 자주 하는지 그 이유는 너무도 명확합니다. 안정성이 담보되지 않기 때문에 그렇습니다.

그리고 인사 사고 한번 나면 시스템 교체로 세이브된 비용이 사고 보상에 지출한 비용땜에 보험료 할증으로 이어져 모두 토해 낼수도 있습니다.

선택은 소유자의 몫이고 저희 아파트도 돈이 부족해 시스템 교체만 할지 모르겠지만  주택 구매 예정자 분들께는 승강기를 시스템 교체만 한 아파트는 될수있으면 피하라고 조언 드리고 싶습니다.

그럼 이제 본론으로 돌아와 전면교체와 시스템 교체의 일반적인 장단점을 비교해 보겠습니다.

1) 전면교체

   - 장점

    ①입주민의 만족도가 제일 높음

    ② 신기종(기어리스), 신기술(전력회생 인버터) 적용이 가능→ 전기요금 최대 65%감소

    ③ 인승 확장및 속도 증속,전면적인 인테리어 개선이 가능하고 높이 상향이 가능

    ④ 소음, 진동 등의 승차감 개선 효과가 크고 고장율이 낮음

    ⑤ 반 영구적인 항목외에 전면교체를 하므로, 노후 부품 추가 교체 비용 발생이 안됨(유지보수비용 감소)

    ⑥ 아파트 가치 상승의 효과가 큼

    ⑦ 특정 제조사에 국한되지 않아 공정하고 사업제안에 따른 적격업체 선정이 가능

    ⑧ 설치검사와 정기검사만 실시

   - 단점

    ① 교체비용이 시스템 교체대비  높음

    ② 교체 기간이 다소 길다

  2) 시스템 교체

     - 장점

     ①교체비용이 전면 교체대비 낮음

     - 단점

      ① 입주민의 만족도가 낮음

      ② 신기종(기어리스), 신기술(전력회생 인터버) 적용이 제한적

      ③ 인승확장, 속도 증속 불가, 제한적인 인테리어 개선가능- 높이 상향불가

      ④ 승차감의 개선효과가 크지 않으며 고장율 개선효과가 낮음

      ⑤ 공사 완료후 재사용 노후 품목에 대한 주기적인 추가 교체비용이 발생됨

      ⑥ 부분 교체후 만족하지 못하고 어쩔수 없이 다시 교체공사를 진행하는 아파트가 많음( 재건축 년한까지 한

          번 하고말 공사를 당장 눈앞의 잇점 때문에  추후에 한번더 하게하여 이중 지출을 하게함)

      ⑦ 대부분의 경우 특정 제조사만 부분 교체를 할수 있어서 입찰시 가격의 적정성 파악 어려움.

      ⑧ 부품 단종의 우려 상존

      ⑨ 수시검사와 6개월에 한번 씩 정기검사를 진행하여야 함으로써 검사시의 주민불편 증가와 많은 검사비

          용이 추가 지출됨.( 당 아파트의 1회 검사비는 300만원 가까이됨)

5. 승강기 교체공사 프로세스

1) 입주민 회의및 교체여부 결의

2) 감리업체 선정

3) 감리업체 선정후 계약서 검토및 날인

4) 교체범위 진단및 결정

    - 입주자 요구사항 수집(인승 확장,속도 증속,CCTV등)

    - 진단 결과에 의한 구매 시방서(안) 작성및 협의를 통하여 확정

5) 업체 공고및 선정

    - 입찰 공고문 작성

    - 공정성을 위해 업체 선정에 감리는 관여하지 않도록 할것

    - 업체 대상 현장 설명회 개최(구매 시방서 내용 중요)

    - 유찰될 경우 재입찰 공고

6) 업체 현장 실측및 도면 작성

    - 선정된 업체에서 현장 실측(자료를 토대로 도면 작성)

    - 업체 공정표, 설계도서및 관련 자료 검토및 승인(감리자)

7) 착수 회의및 관련 서류 검토

    - 아파트 관리주체,감리,업체등 3자가 모여 세부내용 협의

    - 공정협의(가설물, 차수, 순서등 시방서에 기재된 내용)

    - 시방서에 기재된 제출서류 검토

    - 공정표에 따른 제품 출하및 출하 전 공장검수등 협의

    - 자재 야적을 위한 공간 확보(입주민 안전 확보)

8) 착공전 가설물 설치 확인

    - 감리및 아파트 관리주체 승인후 착공

9) 공장 부품 제작

    - 시방서에 의한 검수조사서 작성및 검수

10) 착공(철거)및 양중

    - 철거자재 보관 방법 확인(주민안전, 작업자 안전, 검물파손등)

11) 자재 반입및 검수

    - 반입 검수및 야적 부품 보호조치

12) 시공

    - 기술적인 부분이며 설치의 정밀도 관점에서 감독(감리자)

    - 향후 성능과 관련된 사항 확인( 진동,소음등)

    - 검사 기준 위해 확인

    - 설치 중 건축물 파손등 안전사고에 관한 책임소재 여부 협의

13) 법정검사( 설치검사)

14) 감리 지적사항에 대한 미조치 사항 보완

15) 감리 최종 성능 평가

16) 고객 인도및 사후관리

※ 감리 선정은 선택사항이나 일반적으로 감리를 선정해서 진행함.

6. 그밖에 승강기 교체 공사시 알아두면 도움될만한 내용

아파트 엘리베이터 교체는 통상 한두달 정도의 공사기간이 소요됩니다.

마지막으로 아랫글은 공사 기간 중 입주민들이 참고 또는 확인 해야 할 내용들이 정리된것 입니다.

• 한 달 동안은 전 층의 주민이 도보로 꼭대기까지 이동하는 불편을 겪어야 합니다. 더불어 택배와 음식 배달 서비스도 중단된다고 생각하시면 됩니다.
• 간혹 5층 이하의 저층은 서비스가 제공되는 곳도 있다곤 하지만 기대하지 않으시는 게 맞을 것 같습니다.
• 공사 기간 중 아파트 계단을 걸어 올라가실 주민들을 위하여 힘들 때 쉬어가시라고 3개 층마다 의자를 하나씩 놔둡니다.
• 그리고 주 1회 재활용수거일이 정해진 아파트의 경우 승강기 교체공사 기간 중에는 주중 상시 재활용 수거를 진행하는 경우가 많습니다.
• 주 1회 수거 시 대량의 재활용품을 들고 이동이 불편하기 때문에 거주민들이 수시로 배출할 수 있도록 편의를 제공하는 것입니다.
• 승강기 교체공사 시 대량의 폐기물, 금속 부품 등이 배출되며, 새로 설치할 장치들도 적치할 공간이 필요합니다. 
• 이 것들은 통상 공사 아파트 마당의 주차공간에 펜스를 치고 공간을 확보하여 보관하며, 필요에 따라 수거차량이 수시로 드나들며 가져갑니다. 즉, 공사기간 중 주차공간이 부족해진다는 말입니다.
• 공사기간 한 달 동안 일정 수준의 소음은 각오하셔야 합니다만 생활이 불편할 정도라거나 매일매일 소음이 발생하진 않습니다. 한 달 중 드문드문 총 7~10일 정도는 꽤 심각한 소음이 발생하는 날도 있습니다.
• 공사는 통상 동 단위로 진행됩니다. 
• 몇 개의 동이 주차공간을 공유할 경우, 예를 들어 엘리베이터를 2개씩 사용하는 3개의 동이 'ㄷ'자 형태로 마당을 같이 쓰는 경우 모두 6개의 엘리베이터 중에서 3개를 한 달 동안 먼저 교체하고 난 후에 3개를 교체합니다. 

감사합니다.

끝.

[전태현(운영자/PC마트 )]

도움이 되는글 감사합니다 정사이 회원분들도 징충금에 대해 이해도 좀 될것 같습니다

다만 정왕동이 문제가 되는 이유는 대한민국에서 유일하게 5층과 10층이 혼재되어 있는 아파트라는것이 문제죠

대한민국 사례를 찾아봐도 한개단지에 엘레베이터 사용하는 동과 사용안하는동이 섞여있다는것이 문제이긴 하죠

저층 세대 엘레베이터 사용안하는 세대에 대한 부분 법의 해석은 있지만 저층동에 대한 사례는 없었기에 반감도 큰것도 사실이에요

재산권 부분도 동일평형도 공용부분인
엘레베이터 있는 동과 없는 동의 분양가나 시세가 다른것도 문제가 된것 같아요

[최덕수(부성파스텔)]

저층동 고층동의 혼재 양상은 안산만 가도 있습니다.

[전태현(운영자/PC마트 )]

안산이나 전국적인 사례를 찾아서 알아보고 저층 동 세대에 대한 이해와 사례가 필요한것 같습니다

[최덕수(부성파스텔)]

이거 정말 문제 입니다.
정부에서 명확한 가이드 라인을 제시해 주질않아 이렇게 국민이 셀프로 알아보고 대처하게 만드니 말입니다.

[조영호(우수/불난닭발)]

긴 글 감사 합니다
공사 기간이 두달이나 걸리는게 문제가 될 수도 있겠네요
만약 노약자 세대가 위 쪽에 사신다면 ㅠㅠ

[윤철호(주공)]

좋은 정보 감사 합니다.
그동안 평온했던 주민들간의 평생 갈등이 될수도 있어 걱정이 됩니다.

[방상규(운영자/신동아2)]

정리를 깔끔하게 해주셨네요 감사합니다~^^

[민창식(운영자/신동아1)]

글 잘밨습니다~
해당 아파트 입대위분들은 많은 도움이 되겠네요~

[윤석현(삼성)]

좋은 정보 잘 읽어보았습니다. 감사합니다.

[김희수(정회원/건영4차)]

막상 현실이되니 이런 경험담의 글이 참 많은 도움이 됩니다.
정보 감사드려요

[강대선(주공1단지)]

이게 법적으로 장충금 쓰는게 맞다고 하면 저층동 주민들도 어쩔 수 없이 받아들일 수 밖에 없겠죠. 하지만 마음 속으로는 엄청나게 감정의 골이 생길 거 같습니다. 저도 저층동 세대라 4층까지 물건 들고 오르락 내리락 하는 것도 힘들고 집에 오래된 가구나 등등 버릴 때도 난감한 적이 한두번이 아닌데 아무리 공공기금인 장충금이라고 하더라도 저층동에 전혀 이익이 없는 돈을 쓴다는 거 자체가 받아들이기 힘든 부분이죠.