천안을 다녀왔습니다.

[유라신랑]

안녕하세요

경매투자자로 성공한 삶을 살기 위해 노력중인

행크온 1기 홍블리조 유라신랑 입니다.

사진과 원문의 제 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

https://blog.naver.com/rodoss7/221882105432

​3월 10일 아내에게 특별히 허락을 받고 임장 계획을 세웠습니다.

천안 KTX을 제외하고.. 처음 가보는 도시..

그리고 거리가 너무 멀어서 다시 갈 수 없을테니..

한 번에 다~~ 둘러보고 오겠다는

포부를 담아서 경공매 물건 7개를 선별했습니다.

3월 11일 새벽.. 부자해커 멋진인생 선생님의 라방이 끝남과 동시에

자동차를 타고 천안으로 달려 갑니다.

광주에서 천안까지 3시간이나 걸렸지만..

오랜만에 임장을 할 수 있다는 즐거운에 기분이 날아갈 것 같았습니다.

처음 도착한 곳은 불당 인근의 아파트!!

홍소장님 투자 사례로 나왔던 불당 상가도 보고 싶었고(일종의 성지순례 입니다 ㅎ)

그 근처에 있는 경매 물건도 볼 수 있으니 정말 좋은 기회죠!!

책에서 봤던 구불당 상권을 눈으로 직접보니 느낌이 달랐습니다.

전면부는 학원들이 많이 입점했고.. 후면부는 유흥 관련 업종이 많았는데요..

아침 이른 시간이라 거리에서 사람을 볼 수는 없었습니다.

그리고 홍소장님 책에 실렸던 바로 그 상가!!

구불당을 둘러보고 반대편에 위치한 신불당으로 이동했습니다.

신불당에는 너무 많은 상가건물의 공급 때문인지..

공실이 많이 있는 것을 볼 수 있었습니다.

대로변 상권을 제외하고 후면에 위치한 신불당 상가들은

공실이 넘쳐나는 모습 입니다.

구불당과 신불당을 둘러보고..

불당 인근에 나온 첫번째 물건을 조사한 결과

시세는 감정가 보다 상승했으나 올수리 기준이고..

수리가 안된 물건은 시세 보다 낮았습니다.

학군 수요가 있을 것 같아서 낙찰 후 선순위 대출 + 보증보험 세팅을 해두고..

2년 뒤 매도를 생각했으나..나와 있는 매물이 많아서 경쟁력이 다소 떨어질 것

같았습니다. 그리고 관리사무소 입구에서 경쟁자 아저씨(?)를 만났기 때문에

경쟁률이 좀 있을 것 같았습니다.

두번째 물건은 주공 아파트였습니다. 최저가가 시세보다 높아서

한 번 더 유찰하면 어떨까 생각해봤는데요..

경매 기일이 변경되서 입찰을 하지는 못 했습니다.

                                                              

세번째 물건은 주공 아파트 인근에 위치한 공매물건이었습니다.

재산명세서에는 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 표시된 물건이었으나..

전입세대와 등기사항전부증명을 확인한 결과

재산명세서에 등재된 임차인은 소유주인 것을 발견했습니다.

현장 조사 후 적절한 가격이면 바로 입찰할 생각에 공인인증서와 OTP를 챙겨갔으나

부동산에서 확인한 시세가 공매 최저가 보다 낮아서 다음 회차에 입찰해야겠다고

생각했습니다.

그런데!! 3월 12일에 확인해보니.. 낙찰이 됐네요 ㅠ.ㅠ

이 물건을 임장할 때.. 첫번째 물건에서 봤던 경쟁자 아저씨(?)를 또 만났는데요..

그분이 가져가신 것인지 궁금하네요..

네번째 물건은 유치권이 신고된 빌라였습니다.

필로티가 있는 빌라의 3층으로.. 외부에서 봤을 때 크랙도 없었고.. 깨끗했습니다.

누수 관련 문의를 하려고 2층 세대 호출을 했으나 응답이 없어서

계속 호출을 하고 있었는데.. 4층 주민이 들어가는 것을 보고 함께 들어갔습니다.

내부에는 엘리베이터도 있고 계단은 전체적으로 깔끔했습니다.

역시 신축이라 그런지.. 주변에 있는 구축 빌라보다 상태가 훨씬 좋았어요..

일단 건물 외부, 내부, 그리고 물건 현관 어디에도

유치권을 행사하고 있다는 것을 보여주는 게시물이 없었습니다.

초인종을 눌러봤지만.. 임차인을 만날 수는 없었습니다.

배당금을 전액 날리는 임차인이라서 상담을 하고 싶었는데.. 뜻대로 안돼는군요 ㅠ

함께 경매로 나왔던 다른 층의 물건은 리모델링을 하고 있었습니다.

낙찰가는 1억 정도.. 만약 유치권만 해결 된다면.. 이 물건은 수익 3천을 얻고 시작할 수 있어서

관심이 갔는데요.. 이 물건 역시 코로나 여파로 기일이 변경됐습니다 ㅠ

다섯번째 물건은 도시형 생활주택 입니다.

물건지에 갔더니 주변에 도생이 엄청 많이 분양된 것을 확인했습니다.

주변 부동산을 돌아다니면서 급매 가격을 확인했을 때

경매 물건보다 좋은 위치에 더 저렴한 가격의 도생을 3개나 찾을 수 있었습니다.

경매보다 급매를 사는게 좋을 것 같아서 근처 도생을 둘러봤는데요..

코로나19를 걱정한 외국인 임차인들이 전부 모국으로 돌아가서

공실이 꽤 있는 상태라는 것을 알 수 있었습니다.

얼마까지 유찰될지 더 지켜보고 매입 여부를 확인해야겠습니다.

여섯번째 물건은 도생 인근에 위치한 2층 상가였습니다.

관리사무소에 문의한 결과 관리비가 연체된 상태였고..

문이 잠겨 있어서 영업을 하지 않는 것으로 보입니다.

경매물건이 있는 건물의 1층 상가도 공실이었고..

주변 상가에도 1층 공실이 많아서..

2층 상가 공실을 어떻게 해결할지 고민했으나..

해법을 찾지 못 했습니다.

역시.. 이래서 사업투자반을 들어야 하는 것 같습니다 ㅠ.ㅠ

일곱번째 물건은 천안시에서 차량으로 10분 정도 떨어진 지역의 아파트였습니다.

나름 1군 브랜드의 대단지 아파트였으나.. 유치권 때문에 가격이 낮아진 상태였습니다.

물건지 현장을 확인한 결과 외부에 유치권 행사 중임을 나타내는 표시는 없었습니다.

단지 내에 있는 부동산에 방문해서 문의한 결과 대단지 아파트이긴 하지만

천안시에서 많이 떨어진 곳이라 선호도가 낮다고 합니다.ㅠㅠ

이렇게 7개 물건을 둘러보고.. 다시 열심히 달려서 광주로 복귀했습니다.

집으로 오는 도중 졸음이 쏟아져서 졸음운전을 살짝 했지만..

무사히 집에 도착할 수 있었습니다. ^~^;;

대박은 없었지만.. 나름대로 생각했던 부분의 퍼즐을 맞춰갈 수 있는 유익한 시간이었고..

멋쌤의 활약(?) 덕분인지 재산명세서에 잘못 기재된 정보를 눈여겨 보는 사람들이 많다는 것을 배웠습니다.

실제 현장을 둘러보면서.. 경매 투자 경험치가 1cm 정도 자란 것 같아서 좋았고..

천안이라는 도시를 알게되서 기뻤습니다.

코로나19가 사라지고.. 모두가 편하게 임장하는 날이 어서 왔으면 좋겠네요~

[초록아침]

유라신랑님 박수를 보냅니다.
꼼꼼이 정리에 제 임장노트에 그대로 옮겨도 되겼어요.수고많으셨어요

[유라신랑]

초록아침님 과분한 칭찬이십니다~
분석을 한 것도 아니고.. 그냥 둘러만 보고 왔는걸요~
다음에 용인에 임장가게되면.. 많이 알려주세요 ^~^

[새미기픈물]

유라신랑님 하루에 임장내용이 엄청나네요....
논문 써도 되겠어요...ㅎㅎ
좋은 임장내용과 사진 공유 감사합니다....^^

[유라신랑]

전국을 활동범위에 넣고 계신 새미님을 따라가려면 아직 한참 부족하죠~
시간이 촉박해서 하루에 몰아서 임장하다보니..
내용이 많이 부족합니다. ㅠ.ㅠ
다음에는 새미님 물건 복기에 도전해볼까 합니다 ㅎ

[빈준]

무엇하나도 정성없이 시작하지 않는 유라신랑님의 하루하루는 박수와 감동
그리고 반성을 하게하네요^^
천안임장!! 수고 많으셨고 4월에 두번의 발표 준비~감사하고 화이팅입니다

[유라신랑]

빈준님께는 사실대로 말씀드릴께요~
준비한 것 보다.. 걸으면서 느낀게 더 많았던 것 같습니다.
한마디로.. 임장 사전 준비가 미흡했던 것이죠 ㅠ.ㅠ
홍소장님이 보시면 보정 요청을 하실 것 같아서.. 임장 게시판에 살포시 올렸답니다 ^~^;;

[거인의 어깨]

진짜 평소에 아는 것도 많으시고 답변도 잘하셔서 임장 따위(?)는 쉽게 하실 줄 알았는데 정말 열심히 알아보시고 분석하시네요. 초보자가 한 수 배워갑니다.^^

[유라신랑]

거인의어깨님 안녕하세요~
초심자방에서는 새로 입장하신 분들께 답변을 열심히 해드리고 있지만..
저역시 초보라서 아직 많이 부족하답니다~
지금 제 글에 댓글을 달아주신 분들 모두
행크에서 열심히 활동하시고.. 투자 성과도 만들어가고 계신분들이세요~
그 분들에 비하면.. 저는 갈길이 아직 많이 남았답니다 ^~^
거인의 어깨님도 행크와 함께 성투하시길 응원합니다~

[앤세치로]

역시 꼼꼼하신 유라신랑님~ 임장도 꼼꼼하게!!
하루 동선이 어마어마 하시네요~!!
임장내용 공유 해주셔서 감사합니다^^

[유라신랑]

앤세치로님 잘 지내시죠?
요즘 코로나 때문에 개학이 연기되서..
아이 셋을 케어하시려면 정말 힘드실 것 같아요 ㅠ.ㅠ
전 코로나 사태 이후 6주간 두 아이와 집에서 풀타임 육아를 하다보니..
정체성이 흔들릴 정도로 루틴도 흐트러지고.. 정신을 못 차리고 있었답니다 ㅠ
우리 이 위기(?)를 잘 견뎌보아요 ^~^

[억만순이]

우와~ 하루에 7곳이나 임장을 하시다니 대단 하세용
역시 잘하시는 분들은 뭔가 틀리네용

[유라신랑]

잘하시는 분들은 하나를 임장하시더라도 제대로 하실텐데..
저는 마음만 급해서.. 숫자는 많은데.. 더 깊은 정보를 얻지 못해서 아쉽네요 ㅠ.ㅠ
다음에는 저녁까지 임장해도 된다는 허락을 받고..
아침부터 밤까지 조사를 해보고 싶습니다 ^~^;;
부족한 글 읽어주셔서 감사합니다~

[우월할뻔한기럭지]

와우~엄청난 임장후기네요~^^유라신랑님 역시 대단하세요~*

[유라신랑]

우럭지님 그냥 길~~~게 쓴 글일 뿐이에요..
지역 분석을 한 것도 아니고.. 그냥.. 제가 봤던 물건에 대한
단편적인 내용만 담았답니다ㅠ.ㅠ
저 이렇게라도 임장을 가고 싶었거든요..
휴가를 와서 날마다 임장을 다니겠다는 푸른 꿈이 있었는데..
집에서 날마다 육아만 하면서 지낼 줄을 몰랐거든요 ㅠ.ㅠ
제대로된 임장을 가고 싶습니다 ㅠ

[컬리넌]

와~~유라신랑님...정말 열심히 임장 하시네요...하루에 7건이나 꼼꼼하게 분석하시며 임장하시는 모습에 깊이 뉘우치고 갑니다..천안 임장 고생 많으셨습니다..다음부턴 졸음운전 하시지 않게 꼭 푹 주무신뒤에 임장 가셔요~^^

[유라신랑]

컬리넌님 걱정해주셔서 감사합니다~
장거리 임장을 자주 안다녀봐서 그런지..
동선이 살짝 꼬였찌만.. 자가용으로 이동해서 커버할 수 있었던 것 같아요
대신.. 피로가 쌓여서 졸음 운전을 하고 말았네요 ㅠㅠ
코로나19가 사라지면..
장거리 임장은 무조건 대중교통으로 해야겠습니다 ^~^;;

[왕이될상]

병은 안나셨는지요;;
제가 본 임장기중 최다물건 방문기에요
하나하나 다 꼼꼼히 조사하시고
유라신랑님껜 배울점이 참 많은것 같아요^^

[구대표]

상가는 코로나때문에 임차맞추기가 여의치 않을것이고 주택은 외국인인차인이 많이 빠져서 도생이 힘들군요. 주공아파트는 그래도 아파트니 저렴하게만 받으면 매매는 문제없을듯 보이네요.^^ 졸음운전은 위험합니다 ㅠㅠ

[행운아이]

하루에 이렇게 많이 임장을...
하나도 저는 벅차던데...
저는 도생은 아직 잘 몰라서 공부를 해야할듯
임장공유감사합니다.

[루비야0706]

유라신랑님~~사전에 많은 조사를 하셨나봐요..하루만에 이렇게 많은 곳을 보고 오신거 보니..곧 좋은 소식 또 기대해도 되는거죠? 투자도 좋지만 안전운전 필수입니다. 졸음 노노~~

[건물주백은이]

하루 동안 이런게 많은 곳을 임장하셨군요. 그래도 부족함을 느끼셨다고 하니, 사전준비를 어떻게 해야할지 겁부터 덜컥 납니다.ㅎㅎㅎ
천안은 저도 KTX 로 지나쳐 보기만 했네요!
이런 임장끝에 좋은 결과가 함께 하시면! 더 행복하시겠지요! 응원합니다. 유라신랑님^ ^

[옥텐대리]

제가 살고 있는 바로 그곳으로 임장을 오셨군요!!
저는 놓치고 있던 것들.... 코앞에 있는데도, 유라신랑님 만큼 관심을 못두었던 저를 돌아봅니다...
항상 여긴 너무 좁고, 물건이 별로라는 생각으로 다른 곳만 기웃대던 저였는데... 반성하는 기회로 삼을게요!!ㅎㅎ
임장기 감사합니다!

[요한최고]

우와~ 유라신랑님 덕분에 천안에 대해 간접적으로 알 수 있어서 좋았네요. 그리고 미리 관심 물건을 선별해서 각각 임장을 다니면서 느낀 점도 잘 봤습니다... 수고하셨어요~

[결해]

유라신랑님,
뿌듯한 임장기 잘 보았습니다.
코로나의 여파가 아직 있나보네요..
그래도 담부턴 졸음운전은 절대절대 아니되옵니다~!!^^

[똑부장]

엄청난 임장후기네요~ 천안. 다시보게됩니다 ㅎㅎ
공유해주셔서 감사합니다~

[매드]

유라신랑님 천안 임장기 공유 감사합니다!!
정말 열심히시네요 !! 대단하셔요

[자두언냐]

10년전에 살던곳이라 반갑네요 바쁘게 다니셔서 편안하게 즐겁게 잘 보았습니다

[하원장]

대박입니다 임장기 공유 너무 감사합니다