강원도 원주시 아파트경매-2015타경1235

<div><div>         매물등록시필독사항을필히숙지하시고매물을등록바랍니다.   <table width="702" border="1"> <tbody> <tr> <td width="179"> 중개업소명칭/주소</td> <td width="507" colspan="3"> 맥옥션 </td></tr> <tr> <td width="179"> 중개업자명</td> <td width="507" colspan="3"> 한종덕 </td></tr> <tr> <td width="179"> 연락처</td> <td width="155">  010-8466-8377</td> <td width="122"> 휴대폰</td> <td width="218">  010-8466-8377</td></tr></tbody></table> <table width="700" border="1"> <tbody> <tr> <td width="157"> 매물소재지</td> <td width="527" colspan="3">  강원도 원주시 행구동 1851, 효성백년가약 109동 7층 702호</td></tr> <tr> <td width="157" rowspan="2"> 면 적</td> <td width="210"> 128.7m2</td> <td width="81" rowspan="2">   지목</td> <td width="224" rowspan="2">  대</td></tr> <tr> <td width="210"> 38,9평</td></tr> <tr> <td width="157"> 용도지역</td> <td width="210">  </td> <td width="81"> 용도지구</td> <td width="224">  </td></tr> <tr> <td width="157"> 도로</td> <td width="527" colspan="3">  </td></tr> <tr> <td width="157"> 추천용도</td> <td width="527" colspan="3"> 실거주 또는 투자용 </td></tr> <tr> <td width="157"> 위치(주소외상세)</td> <td width="527" colspan="3"> * 화실사거리 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 나지상태의 토지 등이 소재하는 성숙중인 주택지대임. * 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 버스 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼때 대중교통사정은 보통으로 보임. * 부정형의 대체로 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용중임. * 단지내 도로를 통하여 본건까지 차량 접근 가능함.</td></tr> <tr> <td width="157"> 매매금액</td> <td width="210"> 최저매각금액 282,000,000원</td> <td width="81"> 융자</td> <td width="224"> 낙찰가의 70% 정도 </td></tr> <tr> <td width="157"> 매물특징</td> <td width="527" colspan="3"> 아파트 경매물건입니다. </td></tr> <tr> <td width="157"> 홈페이지/카페링크</td> <td width="527" colspan="3"> <a href="http://맥옥션.com/" target="_blank">http://맥옥션.com/</a>  <a href="http://blog.naver.com/so20s/220981217505" target="_blank">http://blog.naver.com/so20s/220981217505</a></td></tr></tbody></table> <table width="700" border="1"> <tbody> <tr> <td width="1231">  매물<img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998410335993A53302" class="txc-image" width="668" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="668" exif="{}" data-filename="dooinauction_com_20170816_105049.jpg" id="A_998410335993A53302E36E"/><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99F8CF335993A5330A" class="txc-image" width="650" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="650" exif="{}" data-filename="dooinauction_com_20170816_105106.jpg" id="A_99F8CF335993A5330A1B8B"/><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99EE4A335993A5330B" class="txc-image" width="707" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="707" exif="{}" data-filename="naver_com_20170217_124714.jpg" id="A_99EE4A335993A5330B5B84"/><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B607335993A5330F" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="맥옥션_com_20170424_235308.jpg" id="A_99B607335993A5330F04BD"/> 사진</td></tr> <tr> <td width="1231"> ▶경매장에 도착하면  1.입찰 ▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요 ▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함 ▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출  2.최고가 매수신고인 결정 ▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결  3.보증금 반환 ▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨 ▴최고가매수신고인의 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포홤됨  1.경매물건 개요  <img name="54fc24d2773b7506ba8449ad6f17885d" width="620" height="280" class="_rolling_2" style="cursor: pointer;" alt="첨부 이미지" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fkinimage.naver.net%2F20170808_105%2F1502154517318XSPOJ_JPEG%2Fdooinauction_com_20170808_100814.jpg%3Ftype%3Dw620"> *답십리초등학교 남동측 인근,지하철 5호선 답십리역 남동측 인근,전농로 남동측 인근에 위치, 주위환경은 학교,대규모아파트단지,상가,상업시설,근린생활시설 등으로 형성되어있고 각종생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임. *본건은 북서측 인근에 전농로,북서측 인근에 지하철 5호선 답십리역,인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임. *본건은 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임. *본건 북서측 및 남서측에 위치한 중로가 단지내 포장도로와 접해있음.---------------------------------------------------------------관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.  (1)현장 조사 전 준비사항 ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인 ⓑ 경매 물건 정보지 사본  (2)경매 물건 확인 사항 ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인 ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리 ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등  (3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인  (4)공인중개사사무소 방문 ⓐ 매매시세 파악 ⓑ 임대시세 파악 ⓒ 주변개발계획 등  (5)주민센터 방문 : 전입세대 열람 *위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다  2. 권리분석 말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때  ▲부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 ▲임차인의 대항력 유무를 판가름하고, ▲매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준을 결정하는 권리로서 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 가압류, 압류, 담보가등기 등6가지 등기 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다. ▲전세권도 말소기준권리인가에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다. 말소기준권리에 대한 확인은 법원의 ‘매각 물건 명세서 최선순위 설정 일자’에 기재된 날짜와 등기를 보면알 수 있다. 한편 ▲소액임차인의 해당 여부는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를기준으로 하다 보니 말소기준권리 중 저당권,근저당권, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다.  =======맥옥션 대표 한종덕 =======  (1)등기부상의 권리분석 선순위인 소유권이전청구권 가등기와 이와 관련한 선순위가처분은 경매로 소멸하지 않습니다.또한 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 후순위라 하더라도 임차보증금이 전액 반환될때가지 소멸되지 않습니다.     <table width="100%" class="tbl_grid" style="clear: both;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><th width="4%">순위</th><th width="20%">등기목적</th><th width="10%">접수일자</th><th width="19%">권리자</th><th width="18%">청구금액 (계:908,069,041)</th><th width="21%">기타등기사항</th><th width="8%">소멸 여부</th></tr><tr align="center"><td width="3%">1</td><td width="20%">소유권이전(증여)</td><td width="11%">2015.04.15 (38459)</td><td width="19%">장*자</td><td width="17%"> </td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1"> </td><td width="8%"> </td></tr><tr align="center"><td width="3%">2</td><td width="20%">소유권이전 청구권가등기</td><td width="11%">2015.04.23 (42590)</td><td width="19%">장*자</td><td width="17%"> </td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">매매예약</td><td width="8%">인수</td></tr><tr align="center"><td width="3%">3</td><td width="20%">장순자가등기소유권이전청구권가처분</td><td width="11%">2015.06.02 (58955)</td><td width="19%">최*경</td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="2">사해행위 취소로 인한소유권이전청구권가등기말소등기청구권,서울북부지방법원 2015카단2529</td><td width="8%">인수</td></tr><tr align="center" bgcolor="#ecf3f3"><td width="3%">4</td><td width="20%" bgcolor="#ecf3f3">강제경매</td><td width="11%">2015.10.02 (102603)</td><td width="19%">배*점</td><td width="17%"><div style="color: blue; float: right;">35,441,090원</div></td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">말소기준등기 2015타경16033</td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">5</td><td width="20%">장순자가등기소유권이전청구권가처분</td><td width="11%">2015.10.12 (109571)</td><td width="19%">윤*원</td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="2">사해행위취소로 인한소유권이전청구권가등기말소등기청구권,서울북부지방법원 2015카단22313</td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">6</td><td width="20%">가압류</td><td width="11%">2015.10.27 (117740)</td><td width="19%">이*식</td><td width="17%"><div style="float: right;">517,000,000원</div></td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">2015카단4716</td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">7</td><td width="20%" bgcolor="#f5f5f5">강제경매</td><td width="11%">2015.10.29 (120131)</td><td width="19%">지*옥</td><td width="17%"><div style="color: blue; float: right;">56,530,410원</div></td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">2015타경19124</td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">8</td><td width="20%">가압류</td><td width="11%">2015.12.09 (139422)</td><td width="19%">장*쇠</td><td width="17%"><div style="float: right;">91,069,041원</div></td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">2015카단5274</td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">9</td><td width="20%">압류</td><td width="11%">2016.04.01 (24952)</td><td width="19%">서울특별시동대문구</td><td width="17%"> </td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1"> </td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">10</td><td width="20%">압류</td><td width="11%">2016.05.09 (36826)</td><td width="19%">동대문세무서</td><td width="17%"> </td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1"> </td><td width="8%">소멸</td></tr><tr align="center"><td width="3%">11</td><td width="20%">주택임차권(1401호 전부)</td><td width="11%">2016.12.02 (105191)</td><td width="19%">박*미</td><td width="17%"><div style="float: right;">300,000,000원</div></td><td width="21%" style="text-align: left;" colspan="1">전입:2014.10.23 확정:2014.09.05</td><td width="8%"> </td></tr></tbody></table><table width="100%" class="tbl_grid" style="margin-top: 5px;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><th width="45" rowspan="1"></th><td style="text-align: left;"><div style="padding-top: 2px;"> </div></td></tr></tbody></table>  (2)임차인의 대항력 및 (최)우선변제권 분석선순위임차인이지만 배당요구 신청을 정산적으로 하였기 때문에 임차보증금 이상으로 매각될 경우 매수인이 추가로 부담항 임차보증금은 없습니다. 그리고 임차인은 임차권등기명령에 의한 임차궈ㅗㄴ등기를 하고 이사를 하여 현재는 공실상태일 것으로 판단됩니다.    <table width="100%" class="tbl_grid" style="clear: both;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><th width="15%">임차인</th><th width="18%">점유부분</th><th width="20%">보증금액 / 사글세 or 월세</th><th width="17%">전입일/확정일 /배당요구일</th><th width="6%">대항력</th><th width="20%">기타</th></tr><tr><td>박*미</td><td style="letter-spacing: -1pt;">주거용 1401호 전부</td><td class="price">보300,000,000원</td><td style="text-align: left;">전   입   일:2014.10.23 확   정   일:2014.09.05 배당요구일:2015.11.06</td><td>있음</td><td style="text-align: left;">임차권등기자</td></tr><tr><th>임차인분석</th><td style="text-align: left;" colspan="5"><div style="padding-top: 2px;">☞ 본 건 현황조사를 위하여 현장을 방문. 입구에 공동중앙시스템이 설치되어 있어 해당호수 호출하였으나 무반응하여 점유자 확인 불능임 ☞전입세대주 박주해를 발견하여 주민등록 표에 의하여 작성하였음 ☞박주해 : 임차인 박영미의 남편임</div><div style="padding-top: 2px;">▶매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함</div></td></tr></tbody></table>  *집비우기-명도 32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다. 그 비용 내역을 보면 강제집행 노무비: 70~80만 원사다리차: 15~20만 원창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)운송비, 상하차비용: 40만~50만 원 위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다. 3.입찰가 산정입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다. ------------------<참조>-----------------------   <table width="100%" class="tbl_grid" style="clear: both;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><th width="16%">인근지역 낙찰물건</th><th width="15%">평균감정가</th><th width="15%">평균낙찰가</th><th width="11%">낙찰가율</th><th width="10%">유찰횟수</th><th width="10%">입찰인원수</th><th width="13%">사례분석예상가</th></tr><tr align="center"><td>최근1년간(5건)</td><td>￦401,200,000</td><td>￦391,620,060</td><td>97.63%</td><td>0.8회</td><td>9명</td><td>￦492,055,200</td></tr><tr align="center"><td>6개월간(1건)</td><td>￦492,000,000</td><td>￦471,912,000</td><td>95.92%</td><td>1회</td><td>10명</td><td> </td></tr><tr align="center"><td>3개월간(1건)</td><td>￦492,000,000</td><td>￦471,912,000</td><td>95.92%</td><td>1회</td><td>10명</td><td></td></tr></tbody></table>    *주의-연체관리비밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다. -선순위가등기<table width="100%" class="tbl_grid" style="margin-top: 5px;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"><tbody><tr><th width="45" rowspan="1">주의 사항</th><td style="text-align: left;"><div style="padding-top: 2px;">소유권이전등기청구권가등기(2015.04.23.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함, 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됩니다.</div></td></tr></tbody></table>  *포부 및 각오 경제적으로 건강한 국가, 경제적으로 건강한 가정, 경제적으로 건강한 나 자신을 만들기 위한 첫 번째 길로써의 ‘부동산 경매’에 대한 해박한 지식을 갖추고, 또한 실제로 경매에 참여함으로써 경제 불황에 맞서는 동시에 풍요로운 삶으로 한 발자국 나아가는데 도움을 주고자 합니다  <a href="http://맥옥션.com/" target="_blank">http://맥옥션.com/</a>  <a href="http://blog.naver.com/so20s/220981217505" target="_blank">http://blog.naver.com/so20s/220981217505</a> </td></tr></tbody></table>                         토지사랑 <a href="http://cafe.daum.net/tozisarang/" target="_blank"> http://cafe.daum.net/tozisarang/</a>         <img width="11" height="13" alt="추천하기" src="https://t1.daumcdn.net/cafe_image/cf_img4/img/ico_recommend.gif">  추천부탁드립니다 .      <img src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.sayclub.co.kr%2Fcharimg%2Fitem_real2%2Fs_u_01_10083_01_02.gif">  </div></div>