수십년 만에 서울인구가 감소하면서 전체인구도 꾸준히 감소하고 있다는 언론보도를 들었다.
장기불황여파와 자영업자급증(조기은퇴자 급증세와 맞물려)현상이 상업지역의 높은 공실현상과 직접적으로 연관 있어 보이나, 주요인은 젊은인구 대비 노인인구 급증에 있다고 본다.
경제활동인구와 생산가능인구(15~64세)는 꾸준히 감소하고 있지만 상업지역은 꾸준히 증가하고 있다.
왜 이런 현상이 끊이지 않고 계속 이어지는 걸까.
개발계획이 꾸준히 반출되고 있는 상황이 연출되기 때문이다.
개발이슈 없는 지역 찾기가 버거울 정도로 개발계획이 난발하는 판국이다.
예를 들어, 역세권 개발이나 고속도로 건설 및 확장계획 등이 이에 해당된다.
철도 및 도로건설과 각종 기반시설에 관한 공약이 난발하고 있는 것이다.
개발계획이 나올 때부터 해당지역주민과 이해관계자들은 호들갑을 떤다.
언론보도에 따라 그 수위가 점점 높아진다.
결국, 공실과 미분양을 우려하는 것은, 전체인구감소 속에 상업 및 주거지역이 꾸준히 증가하기 때문.
계속된 젊은 인구감소와 노인인구 증가현상은 멈출 줄 모를 터
(젊은 사람들이 교육비 부담으로, 부동산 가격 부담으로 애를 안 낳거나 솔로족이 증가하는 추세. 여기에 장수 인구 급증세).
주거지역 증가는 단독주택 증가가 아닌, 아파트와 같은 공동주택, 집합건물 집중으로 한정된 모양새니까.
악성미분양증가의 주요 원인이 되고 있다.
꾸준한 아파트 공급은, 전원시대에 정면으로 위배되는 것이다
(전원주택 등이 존속하는) 외곽지대 주거지역으로 이동하는 인구가 급증할 수밖에 없는 구조다.
서울 (및 대도시와 신도시) 월세 대란 속 높은 전셋값 때문에 생긴 현상이다.
바야흐로, 전원 및 장수시대다.
아파트 비해 단독주택 전셋값은 비교적 안정적이다.
여전히 아파트에 집중하는 모양새가 불안하다.
하우스푸어 급증현상으로 연계되고 있기 때문.
신도시 내 아파트 전매 통해 경기 부양을 꾀하려는 정부 정책이 문제.
이 통에 여전히 아파트를 투자종목으로 재인식 하는 인구가 늘 수밖에 없기 때문이다.
오판의 가능성이 농후한 것이다.
장기 불황 속 높은 공실과 미분양 사태를 야기하는 주범이 정부다.
빚 얻어 집을 사되 투자 명분으로 움직이기를 대대적으로 홍보하여 투자를 부추기는 꼴 아니랴.
붕괴된 부동산 시장(불황 속 하락세 지속)에서 '전매'라는 말이 통용될까? 안 된다.
떴다방들이 만들어놓은 조작된 인위적 가격을 정상적인 가격으로 인식하는 자가 별로 없기 때문.
아파트 공급을 통한 (구태의연한 방법을 꾀하는) 거래활성화와 경기 부양은 허사다. 헛물 켜는 것!
왜? 아파트 한 동에서 집값보다 높은 전셋값이 출현하는 비대칭, 해괴한 현상이 일어나서다.
요는, 인구감소현상이 계속 일어나는 가운데 전국 곳곳에 지상물이 증가하고 있기 때문에 가뜩이나 안 좋은 경기가 더욱더 안 좋아지는 법.
개발계획은 멈출 수 없는 지경이니, 지상물은 계속 증가일로를 향해 달릴 터.
반면, 경제인구는 감소하면서 지상물에 관한 공실 우려는 더욱더 커질 것이다.
주거지역이 비어 있으니 당연히 인근 상업지역도 비어 있기 마련.
자영업자가 급증하여 상가가 남아도는 것이 아니다.
주거인구 확보가 안 된 상황에서 아파트 선분양, 공급이 이루어지니 문제인 것.
인구 억지로 늘리자고 새로운 개발계획 펴기에 앞서, 기존 지상물들의 공간을 채우려는 노력에 집중해야 할 줄 안다.
가령, 부동산 가격거품 제거의 노력으로 인구를 늘리는 방안을 내놓아야 하는 것.
마치 서울인구가 인근 경기도 이동하는 것처럼 말이다.
서울의 거품가격에 진저리를 치는 경제인구가 전셋값 폭등과 전세품귀현상에 지레 지쳐 상대적으로 거품이 빠진 경기지역으로 이동하는 것 아니랴.
중요한 사안은, 인구증가는 시세를 형성할 가능성이 높지만 새 지상물 증가현상은 거품을 동반할 가능성이 매우 높다는 것.
즉 정상적인 사람들이 모여야 거래가격이 형성되어 시세와 정상가격이 발생하기 마련이라는 것.
거품은, 무형의 상상가격으로 마치 임신하지 않은 사람이 상상임신한 것과 같은 허세의 일종인 것이다.
여의도 지역의 비어 있는 새 마천루 모습을 보고 느낀 점이다.
거품은 사람들의 의심을 낳는다. 거품이 쌓일수록 의심의 수위가 증폭되어 불신만 쌓이는 법.
실속 있는 사람은 실용성을 눈여겨본다.
겉모양(화려한 건축물)보단 속성(인구증가상태)를 따진다.
겉모양은 거품을 양산하지만 인구증가현상은 정상적인 가격을 만들어낸다.
인구급증지역의 특징은 한 가지.
부동산 가격부담이 적다는 것이다.
정상적인 가격이 꾸준히 이어지다 보니 고정인구가 꾸준히 증가하는 것.
타 지역과 비교해 주거 및 상업, 업무시설 분양가가 저렴하여 생긴 자연 현상인 것이다.