부동산 거래신고제도 및 중개업법령 개정 내용
□ 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하여 실거래가에 기초한 과세가 이루어지도록 하고 ㅇ 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호가 될 수 있도록『부동산 거래가격 신고제도』를 도입 ㅇ 부동산거래의 신고에 관한사항을 규정하기 위하여 “부동산중개업법”을 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”로 변경 ㅇ 거래 당사자 또는 중개업자는 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 실제 거래가격으로 신고하도록 함 □ 부동산 투기조장 행위 및 불법 중개행위를 방지하기 위한 제도 개선 ㅇ 중개업자는 임시중개시설물(일명 “떳다방”)을 둘 수 없도록 함 □ 중개업자의 중개사무소 이전에 따른 신고제도 개선 □ 기타 무등록 중개업자 등 불법 행위를 한 자를 등록관청이나 수사기관에 신고?고발하는 경우에는 포상금을 지급하는 제도를 마련
□ 현 행 ㅇ 소속공인중개사 : 용어정의에 관한 규정이 없음 ㅇ 중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말함 □ 문제점 ㅇ 소속공인중개사에 대한 용어정의 규정이 없어 소속공인중개사가 수행할 수 있는 중개업무의 범위가 모호함 ㅇ 중개보조원이 수행할 수 있는 보조업무의 범위가 불명확하여 중개보조원이 실질적으로 등록증을 양도?대여받아 중개업을 영위하는 위법행위를 방지하는 것이 곤란 □ 개정법령 ㅇ 소속공인중개사는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조할 수 있도록 함 ㅇ 중개보조원은 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무만을 수행할 수 있도록 구체적으로 규정하여 등록증 양도?대여 등 위법행위를 효율적으로 방지
ㅇ 금고 이상의 형의 선고유예기간중에 있는 자, 중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자는 결격사유에 해당됨 ※ 결격사유에 해당되는 자는 중개업자등(중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원)이 될 수 없음 □ 문제점 ㅇ 형의 선고유예를 받은 날로부터 2년을 경과한 때에는 면소된 것으로 간주하며(형법 제60조), 특별한 이유가 없는 한 결격사유에 포함시키지 않는 것이 원칙임(법제처 심사기준) ㅇ 중개업법에 위반하여 벌금형 선고시 결격사유에 해당되어 당연 등록취소 대상이 되고, 등록취소시에는 3년간 결격사유에 해당되므로 규정 상호간 불균형 □ 개정법령 ㅇ 선고유예는 결격사유에서 제외(규제완화) ㅇ 중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받은 경우에는 3년간 결격사유로 규정 ⇒ 등록취소의 경우와 형평 유지
□ 현 행 ㅇ 중개업자는 이중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없도록 이중등록을 금지하고 있으나, ※ 중개업자등 : 중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원 및 중개법인의 사원?임원 □ 문제점 ㅇ 현행 법령상 동일한 사람이 자기가 등록한 중개사무소에서는 중개업자로, 다른 중개사무소에서는 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 근무하는 것을 허용하고 있으나, ㅇ 한 사람이 2 이상의 중개사무소에 근무하는 것은 현실적으로 어렵고 등록증 양도?대여의 개연성이 있음 □ 개정법령 ㅇ 중개업자등은 다른 중개업자의 소속공인중개사?중개보조원 또는 중개법인의 임원이 될 수 없도록 함(신설) ※ 규개위 : 이중소속은 쌍방대리 또는 명의대여 소지가 있으므로 의뢰인 보호와 불법행위 방지를 위하여 이중소속 금지 필요
□ 현 행 ㅇ 중개업자는 등록관청의 관할구역안에 1개의 중개사무소만을 두도록 되어 있으나, 이동 중개업소(떴다방)의 설치 가능여부에 대하여는 명문의 규정이 없음 □ 문제점 ㅇ 아파트 분양현장에서 이동 중개업소(떴다방)는 부동산 전매나 가격조정 등 각종 위법행위를 부추기고 있으나, 금지규정이 없어 이를 효율적으로 단속할 수 없는 실정임 □ 개정법령 ㅇ 중개업자는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물(떴다방)을 설치할 수 없도록 명확하게 규정 ※ 규제개혁위원회 : 부동산투기를 조장하고 있는 이동 중개업소에 의한 불법행위를 차단하기 위하여 임시적인 중개시설물의 설치 자체를 제한할 필요성을 인정하여 개정안에 동의 ※ 판례(대법원 2004.3.25 선고, 2003도7508 판결)
□ 현 행 ㅇ 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선업무는 중개법인만 수행 가능 - 중개법인의 경우에도 입찰신청의 대리업무는 불가 □ 문제점 ㅇ 공인중개사에게 “경매?공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리” 업무를 허용하지 않는 것은 전문자격자인 공인중개사의 업무영역이 지나치게 제한적이고, 일반국민이 경매관련 서비스를 중개업소를 통하여 손쉽게 제공받을 수 없는 불편 초래 ※ 입찰신청 대리업무 허용은 관계부처 반대(법무부, 대법원) - 입찰신청 대리는 소송절차에 준하는 법률사무임 - 경매절차는 목적물을 강제로 환가하는 절차로서 중개가 개입될 여지가 없으므로 중개업법 입법목적에 반함
ㅇ 중개법인 및 공인중개사에게 “경매?공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리” 업무를 수행할 수 있도록 업무영역을 확대 ※ 유사입법례 : 법무사법 (제2조제1항) 법무사는 다른 사람이 위임한 다음 각호의 사무를 행하는 것을 업무로 한다. <개정 2003.3.12>
ㅇ 소속공인중개사 및 중개보조원의 고용?해고시 신고제도 ※ 종전에는 중개보조원 등의 고용?해고 신고제도가 있었으나, 규제완화 차원에서 폐지(’99. 3. 31) □ 문제점 ㅇ 무자격자인 단순 근로자를 중개보조원으로 고용하여 이동 중개업소(떴다방) 설치 등 부동산 투기를 조장하거나, 실질적으로 무자격자에게 중개사무소등록증을 양도?대여하는 사례가 있으나, 중개보조원에 대한 고용?해고 신고제도가 없어 효율적인 관리가 어려운 실정임 □ 개정법령 ㅇ 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하도록 함(법 제15조) ㅇ 중개보조원 등의 고용?해고시 고용일 또는 해고일부터 10일 이내에 등록관청에 신고(규칙 제10조)
□ 현 행 ㅇ 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭 사용을 금지하고 있으나(법 제28조), ㅇ 중개업자의 법정명칭 사용의무 및 중개업자가 아닌 자의 유사명칭 사용금지에 관한 규정은 없음 □ 문제점 ㅇ 중개업자가 임의적으로 상호를 사용할 경우 일반인이 중개업자 여부를 명확하게 확인하기 곤란하여 손해배상 청구 또는 위법행위 고발에 어려움이 있음 ㅇ 중개업자가 아닌 자가 유사명칭을 사용할 경우 무등록 중개업자 또는 유사 부동산업자에 의한 위법행위 및 거래사고가 발생할 우려가 있음 □ 개정법령 ㅇ 중개업자는 중개사무소 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하도록 하고, ※ 예시 : ㅇㅇ부동산중개사무소, ㅇㅇ부동산중개법인(주식회사) ㅇ 중개업자가 아닌 자는 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 유사명칭 사용을 금지(1년이하 징역, 1천만원 이하 벌금)
□ 현 행 ㅇ 중개업자가 중개사무소를 이전한 때에는 10일 이내에 이전전의 관할 등록관청(시?군?구)에 신고(사후신고) □ 문제점 ㅇ 이전전 중개사무소(서울)와 이전후 중개사무소(부산)가 멀리 떨어져 있을 경우 이미 사무소 이전(부산)을 한 이후에 이전전 등록관청(서울)에 이전신고를 하여야 하므로 비용과 시간 낭비 등 중개업자의 불편 초래 □ 개정법령 ? 중개사무소를 등록관청 관할지역외로 이전한 경우, 이전후 등록관청에 이전신고를 하도록 하여 중개업자 편의도모 - 현 행 : 10일 이내 이전전 등록관청(시?군?구)에 신고 ? 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전후 등록관청이 행함 - 위법행위에 따른 행정처분 회피목적의 사무소 이전 방지
□ 현 행 ㅇ 중개업자가 3월 이상 휴업?폐업을 하고자 할 때에는 등록관청에 신고 ㅇ 휴업기간은 6월을 초과할 수 없으나, 업무를 계속할 수 없는 부득이한 사유로 6월 초과시 미리 등록관청에 통보 □ 문제점 ㅇ 단속 등을 회피할 목적으로 수시로 임의 휴업하는 탈법행위 발생 및 일반 국민의 불편 초래 ㅇ 휴업 또는 폐업시 사무소 간판을 방치하여 불법 중개행위 장소로 악용되는 사례 발생 □ 개정법령 ? 중개업자가 3월 이상 휴업을 하고자 하는 때에는 등록관청에 신고하여야 함(휴업기간 변경시에도 미리 신고) ? 요양, 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유가 있는 경우에만 6월을 초과하여 휴업이 가능 ? 휴업기간중 사무소 간판을 제거하거나 휴업사실을 중개사무소 출입문에 표시하고, 폐업시에는 사무소 간판 제거(영 제19조제4항)
□ 현 행 : 중개업자 등의 거래계약내용 신고의무 : 없음 □ 문제점 ㅇ 중개업소에서는 실거래가로 계약서를 작성하나, 검인은 법무사 등이 취득세?등록세 등의 절감을 위하여 실거래가보다 낮은 기준시가 등으로 이중계약서를 작성하여 신청 ☞ 실거래가를 확보할 수 없어 탈세 및 투기방지 곤란 □ 개정법령 ? 거래당사자(또는 중개업자)에게 실거래가 신고의무 부여 - 거래당사자는 토지?건축물의 매매계약일부터 30일 이내에 실거래가 등 계약내용을 시?군?구에 신고 ※ 중개업자 중개시 : 중개업자가 신고(당사자 의무면제) - 신고시 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 의제, 주택거래신고지역은 신고대상에서 제외 ⇒ 이중신고 방지(거래당사자 등의 부담경감) - 위반시 : 취득세의 3배 이하 과태료(거래금액의 6%) ? 신고방법(규칙 제19조)
□ 현 행 ㅇ 중개업자는 거래안전을 보장하기 위하여 필요한 경우에는 계약금 또는 중도금을 중개업자 또는 제3자의 명의로 금융기관등에 예치하도록 당사자에게 권고 가능 ㅇ 중개업자가 계약금등을 자기 명의로 예치하는 경우 자기 소유 예치금과 별도관리 및 임의인출 금지(시행령 제28조) □ 문제점 ㅇ 예치대상을 계약금 또는 중도금으로 규정하여 잔금을 제외하고 있고, 임의의 제3자 명의로 계약금등을 예치할 수 있어 거래의 안전성 확보 및 실효성 미흡 ㅇ 제3자 명의로 예치하는 경우 계약금 등의 관리?인출 및 반환절차 등에 관한 구체적인 규정이 없음 □ 개정법령 ㅇ 예치가능 거래금액의 범위 조정 ☞ 실질적인 채무이행 보장을 위한 제도적 정비
☞ 적정한 예치명의자 선정으로 거래당사자 보호 ㅇ 중개업자가 계약금등을 자기명의로 금융기관 등에 예치시 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁 의무화(영 제28조)
□ 현 행 ㅇ 중개수수료는 건설교통부령이 정하는 범위내에서 시?도의 조례로 정함 □ 문제점 ㅇ 소비자 보호를 위하여 규정한 중개수수료의 법정화가 시장질서에 부합되지 아니하고, 사업자간 공정경쟁을 저해 ㅇ 임대차에 대한 중개수수료가 전세에 비하여 불합리하게 과소하여 중개업자의 영업경비 충당에 미흡 □ 개정법령 ㅇ 주거용과 비주거용을 구분하여 수수료 결정방법을 정함 - 주택 : 건교부령이 정하는 범위안에서 시?도 조례로 정함 ㅇ 월세 중개수수료 산정방법 개선(규칙 제22조제5항)
□ 현 행 ㅇ 소속공인중개사가 위법행위를 한 경우 당해 중개업자에 대하여 업무정지 등의 행정처분을 행함 ※ 소속공인중개사의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 봄(현행법률 제6조 및 개정법률 제15조제2항) □ 문제점 ㅇ 소속공인중개사가 위법행위를 하더라도 당해 중개업자에 대하여만 업무정지 등 행정처분을 할 수 있고, 위반행위를 한 소속공인중개사에 대하여는 행정제재를 할 수 없어 위법행위 방지가 곤란 □ 개정법령 ? 소속공인중개사가 위법행위를 한 경우, 중개업자와 소속공인중개사 모두 행정처분하는 양벌규정 도입 - 현 행 : 소속공인중개사 위법행위시 중개업자만 행정처분 - 개정안 : 중개업자는 물론(등록취소 또는 업무정지) 소속공인중개사도 6월 이내 자격정지 처분 ※ 자격정지기간중 : 결격사유 해당 → 중개업자등이 될 수 없음
□ 현 행 ㅇ 중개업자가 폐업후 다시 중개사무소의 개설등록을 한 경우 종전의 위반행위에 대한 행정처분 근거규정이 없음 □ 문제점 ㅇ 중개업자가 폐업후 다시 중개사무소의 개설등록을 하면 새로운 중개업자로 보아 종전의 위반행위에 대한 행정처분이 불가능한 실정 ㅇ 중개업자가 폐업을 악용하여 행정처분이나 등록제한 등을 회피하는 탈법행위 가능 ※ 등록취소 : 3년 이내에는 중개사무소 개설등록 불가 □ 개정법령 ? 폐업신고한 중개업자가 재등록한 경우, 폐업신고전 중개업자의 지위를 승계하도록 함 ? 재등록 중개업자에 대하여는 폐업신고전 위반행위에 대한 행정처분을 속행할 수 있도록 함
□ 현 행 ㅇ 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, - 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 함(현행 제19조) ㅇ 중개사협회가 공제사업을 하는 때에는 공제규정을 제정하여 건교부장관의 승인을 얻어야 함 □ 문제점 - 공제사업 운용실적이 투명하게 공시되지 않고 명확한 회계기준이 없어 공제사업이 자의적으로 운용될 소지가 있으며, ㅇ 또한, 협회가 법령 또는 공제규정을 위반하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우 이에 대한 시정조치가 필요하나, 감독관청의 시정명령권이 없음 □ 개정법령 ㅇ 건교부장관의 승인을 얻어야 하는 공제규정에는 공제료(공제사고 발생률, 보증보험료 등을 종합적으로 고려하여 결정), 회계기준(회계원칙에 부합) 및 책임준비금의 적립비율(공제료 수입액의 10% 이상) 등 공제사업의 운영에 필요한 사항을 정하도록 함(법 제42조제3항 및 영 제35조) - 협회는 이 법 시행(2006.1.30) 후 1년 이내(2007.1.29)에 개정된 법률 규정에 따라 공제규정을 개정하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 함(법 부칙 제14조) ※ 유사입법례 : 건설산업기본법 제57조(공제규정) ㅇ 공제사업의 건전성 확보 및 다른 용도로 유용되는 것을 방지하기 위하여 보증보험의 성격을 가진 공제사업은 협회의 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하도록 하고, 책임준비금은 다른 용도로 사용 금지(법 제42조제4항) ※ 유사입법례 : 신탁법 ㅇ 공제사업의 투명한 운용과 공제가입자의 “알 권리” 보장을 위하여 매년도 공제사업 운용실적을 매 회계년도 종료후 2월 이내에 일간 신문?협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하고, 협회 홈페이지에 게시하여야 함(법 제42조제5항 및 영 제36조) ※ 유사입법례 : 보험업법 ㅇ 공제사업의 적정한 운용을 확보하기 위하여 - 건교부장관은 협회가 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우에는 이에 대한 시정을 명할 수 있도록 하고(제6항), - 금융감독원장은 건교부장관의 요청이 있는 때에는 공제사업에 관하여 검사를 할 수 있도록 함(제7항) ※ 유사입법례 : 보험업법 제14조(자료제출 및 검사) ※ 유사입법례 : 골재채취법 제40조(공제사업) ※ 관련법률 : 금융감독기구의설치등에관한법률
□ 현 행 ㅇ 무등록 중개행위자 및 등록증 양도?대여 등 위법행위에 대한 신고 포상금 제도 : 없 음 □ 문제점 ㅇ 부동산거래질서를 문란하게 하고, 중개의뢰인의 피해를 야기하는 주범인 무등록 중개행위자 등에 대한 단속이 지자체 공무원의 인력부족 등으로 현실적으로 어려움 □ 개정법령 ㅇ 무등록 중개 등 위법행위자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한 자에 대하여 신고 포상금 지급 - 신고대상자 : 무등록 중개행위자, 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자, 등록증 양도?대여 또는 양수?대여받은 자(법 제46조) - 포상금 : 1건당 50만원(영 제38조) - 지급시기 : 당해 사건에 대하여 검사가 공소제기?기소중지 또는 기소유예의 결정을 하고, 등록관청이 포상금 지급결정 후 2월 이내(규칙 제31조) ㅇ 포상금 소요비용의 50% 이내 국고보조 가능(영 제38조)
ㅇ 중개사무소 개설등록의 기준 (영 제14조) - 중개사무소 개설등록시 중개사무소를 확보(임대차, 사용대차 또는 사용승낙 등의 방법에 의하여 사용권을 확보)여부만을 확인하도록 함으로써 불필요한 민원 해소 ※ 현행 “건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물” 요건 삭제 ⇒ 건축법 저촉사항은 건축법에 의하여 조치 - 중개법인의 경우, 법인의 대표자를 포함한 사원(합명회사의 무한책임사원) 또는 임원의 과반수는 공인중개사이어야 함 ㅇ 중개사무소 공동사용 절차 (영 제17조) - 중개사무소를 공동으로 사용하고자 하는 경우에는 개설등록 또는 이전신고시 중개사무소공동사용신청서를 제출 ㅇ 소속공인중개사 인장등록 (법 제16조) - 소속공인중개사는 중개대상물확인?설명서 및 거래계약서에 중개업자와 같이 서명?날인하도록 하고, 중개행위에 사용할 인장을 등록하도록 함 ㅇ 개설등록신청자에 대한 실무교육 (법 제34조) - 중개사무소 개설등록 신청자는 등록신청일 전 1년이내에 건교부장관이 실시하는 실무교육(사전교육)을 받아야 하나, 폐업신고후 1년 이내 재개업시 교육의무 면제 ㅇ 행정처분 기준을 합리적으로 조정 (법 제38조?제39조) - 2 이상의 중개사무소 설치, 과태료 등 4회 누적시 - 허위?이중계약서 작성 - 중개법인이 위법행위를 한 경우 법인 또는 분사무소별로 업무정지 가능(중개법인의 부담 경감) ㅇ 업무위탁 (영 제37조) - 건설교통부장관은 중개사무소 출입?조사업무를 협회에 위탁할 수 있도록 함(무등록 중개 등 위법행위를 효율적으로 방지) ㅇ 행정처분기준 및 과태료부과기준 규정(영?규칙 별표) - 과태료 부과기준 : 시행령 별표 2 ㅇ 중개대상물확인?설명서 등 서식 정비 및 자구수정 - 확인?설명서에 중개수수료 및 산출내역을 명시하고, 거래계약서에 확인?설명서 교부일자 기재 - 일반중개계약서?전속중개계약서 등의 서식을 정비 - 법?시행령?시행규칙의 용어를 통일하고, 표현?내용상 불합리한 자구를 수정 3. 추진경위 □ 부동산중개업법 개정 ㅇ『부동산 투명성 확보방안』연구용역 시행 : '03. 3 ~ 9 ㅇ 규제개혁위원회 규제심사 : '03. 10 ~ 12 ㅇ 국무회의 의결 : '04. 7. 27 (국회제출 : '04. 8. 2) ㅇ 국회 건교위 의결 : '05. 2. 23, 법사위 의결 : '05. 6. 29 ㅇ 국회 본회의 통과 : '05. 6. 30 □ 시행령 및 시행규칙 개정 ㅇ 법령 전부개정안 관계기관 협의 : '05. 8 ㅇ 규제개혁위원회 규제심사 : '05. 11
1. 추진배경 ? 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해 “공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률”을 개정하여 2006년 1월 1일부터 “부동산 실거래가격 신고의무제도”를 시행 2. 부동산 실거래가 신고제도 주요내용 ※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권매매 및 경매?공매는 부동산거래신고대상에서 제외(다만, 검인신고는 필요) 나. 신고필증 교부 및 검인처리 - 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 봄(법 제27조제4항).
다. 부동산거래 신고가격의 검증 ? 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서) 및 시?군?구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용(법 제28조). 라. 부동산거래신고제도 위반 시 벌칙규정 ? 신고위무 위반(무신고, 허위신고, 지연신고) : 매도자?매수자 및 중개업자는 취득세 3배이하의 과태료(법 제51조제3항). ※ 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우 : 500만원 이하의 과태료 (법 제51조제2항) ? 중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 : 중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지(법 제36조 및 제38조제2항). 마. 실거래가 신고관련 세제?등기제도 변경내용 ㅇ 거래세 부담을 완화하기 위하여 개인간 거래로 취득하는 주택에 대한 취득세와 등록세의 세율을 인하(지방세법 개정중) ㅇ 양도소득세의 실지거래가액으로 과세(소득세법 개정중) ㅇ ‘06.1부터 부동산 등기부등본에 실지거래가격으로 기재(부동산등기법 개정중)
3. 부동산거래 신고절차 가. 인터넷 신고의 경우
ㅇ 공인인증서 발급방법
ㅇ 부동산거래관리시스템 접속방법 - 해당 시?군?구청 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 배너를 클릭하여 접속 - 해당 시?군?구청의 부동산거래관리시스템 인터넷 주소를 직접 입력 ㅇ 인터넷 신고필증 조회 및 출력 - 인터넷으로 신고한 부동산거래계약신고서는 담당공무원이 신고내용을 확인 후 인터넷으로 신고필증을 교부하며, 신고인은 인터넷에서 접수증 및 신고필증 등을 직접 조회 및 출력할 수 있음. - 인터넷 신고를 한 경우에는 등기신청 시 신고필증을 별도로 첨부할 필요가 없고, 다만 등기신청서 상에 신고필증의 일련번호를 기재하여야 하며, 이를 통해 등기기관이 직접 신고필증을 확인할 수 있도록 되어 있음. - 그 밖에 신고인의 부동산거래신고내역을 조회할 수 있는 신고이력조회 등의 서비스가 제공됨. 나. 방문신고의 경우
4. 신고서 작성시 유의사항 가. 거래신고서 작성 단위 ? 토지거래시 : 1필지 단위로 거래신고서 작성 나. 관련필지(지번) 설정시 작성방법 ? 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등의 공부상에 1필지 이상의 관련지번이 존재하는 부동산을 거래하는 계약을 체결한 경우, 신고서식에 대표지번을 기재하고, 별지에 관련지번에 대한 정보를 모두 기재하여야 함. 다. 대지권비율과 대지면적이 상이한 경우 작성방법 ? 등기부 등본의 대지권비율의 분모에 해당하는 면적이 토지대장상의 필지면적과 상이할 경우에는 토지대장의 필지면적에 대지권비율을 곱하여 거래면적을 산정하여 기재
210㎜×297㎜(일반용지60g/㎡(재활용품)) ※ 이 신고서는 아래와 같이 처리됩니다. [별지 제23호서식]
부동산거래관리시스템의 시작
다운로드가 끝나면 아래와 같이 설치 완료 메시지가 나타나며, 확인버튼을 클릭하면 보안프로그램이 자동으로 설치됩니다. 로그인 개요 ? 실명확인이 정상적으로 수행되면 아래와 같은 메시지가 나타납니다(아래 화면은 일정시간 후 자동으로 종료됩니다). ? 실명확인이 정상적으로 수행된 후 로그인 버튼을 누르시면 인증서 선택 화면이 나타납니다. 메인화면
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? 번지구분 선택 : 번지구분을 선택합니다. 매수인을 추가 하고자 할 경우 버튼을 클릭하면 아래 화면과 같이 매수인을 추가할 수 있는 팝업(POPUP)창이 나타납니다. 매수인 입력 시와 동일한 방법으로 입력한 후 버튼을 클릭하면 추가된 매수인의 리스트가 조회됩니다. 매수인 정보를 수정하고자 할 경우, 리스트에서 수정하고자 하는 매수인 정보의 우측 아이콘을 클릭하면 매수인 정보가 조회되며, 매수인 정보를 수정한 후 하단의 버튼을 클릭하면 됩니다. 다른 매수인을 추가하기 위해 매수인 정보를 복사하고자 할 경우, 리스트에서 복사하고자 하는 매수인 정보 우측의 아이콘을 클릭하면 매수인 정보가 복사됩니다. 복사된 매수인 정보를 수정한 후 아래 버튼을 클릭하면 매수인이 추가 되어 리스트에 표시됩니다. 매수인 정보를 삭제하고자 할 경우, 리스트에서 삭제하고자 하는 매수인 정보의 우측 아이콘을 클릭하면 정보가 삭제됩니다. 매도인 정보 입력 ? 부동산의 종류 우측의 버튼을 누르면 아래와 같이 건물주용도를 선택할 수 있는 화면이 나타납니다. ? 거래되는 건물의 주용도 검색창에서 대분류를 먼저 선택하면 아래의 화면과 같이 해당되는 소분류 리스트를 조회할 수 있습니다. ? 조회된 소분류에서 해당하는 건물주용도를 선택하게 되면 건물주용도 입력창에 자동으로 입력됩니다. 소재지, 지번, 법정지목, 면적 입력 ? 건물명이 조회된 경우 선택하여 입력 ? 건물명이 조회되지 않는 경우 직접 입력 관계필지 추가(토지대장, 등기부등본 등의 공부 상에 관련지번으로 등록된 필지) ※ “소재지”라는 용어를 “관계필지”로 수정할 예정임 ? 각 항목을 입력한 후 하단의 버튼을 클릭하면, 추가된 관계필지 정보 리스트가 아래의 그림과 같이 표시됩니다. ? 추가된 관계필지 정보를 수정하고자 할 경우, 화면 우측의 아이콘을 클릭한 후 해당 항목을 수정한 후 하단의 버튼을 클릭한 후, 관계필지 추가가 완료되면 하단의 저장 버튼을 클릭하여 저장하면 됩니다. ? 관계필지 정보를 복사하고자 할 경우, 복사하고자 하는 관계필지 정보의 아이콘을 클릭하면 아래 화면과 같이 복사되어 표시되고, 필요 항목을 변경한 후 버튼을 클릭하면 새로운 관계필지가 추가됩니다.
? 지분거래하는 경우 ※ 주의 : 지분거래인 경우 토지면적은 토지대장 상의 면적을 기재하고, 거래지분 기재란에 지분을 입력하여야 합니다. 토지의 지분입력은 ㎡단위로 합니다. 부동산의 종류가 (지상권)일 경우 다음과 같은 화면이 표시됩니다. ? 건물 전체를 거래하는 경우 이때, 기본적으로 평방미터로 입력하지만 을 선택하고 입력했을 경우에는 평방미터로 자동 계산되어 입력됩니다. ※ 주의 : 건물의 지분표기는 분수로 표기합니다(예, 2분의 1 또는 3분의 1 등). 부동산의 종류가 일 경우 다음과 같이 화면이 구성된다. ※ 주의 : 거래지분 기재란에는 토지대장 및 등기부등본에 등록되어 있는 대지권비율을 기재하는 것이 아닙니다. 지분거래된 비율을 기재하는 것입니다. ? 건물+토지(대지권비율 포함) 전체를 거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 같은 경우)
※ 토지면적 산출방법 : 대지면적 × 대지권비율 = 18,000 × (30.5/20,000) = 27.4 ? 지분거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 같은 경우)
※ 토지면적 산출방법 : 대지면적 × 대지권비율 = 18,000 × (30.5/20,000) = 27.4 대지권비율 : 부동산등기부등본에 설정되어 있는 대지권비율을 입력합니다(위 화면에 입력화면 적용예정). ? 중개업자가 존재할 경우 실명확인이 끝나면 모든 팝업 화면이 종료되고, 이전 입력화면에서
입력내용 상세조회 : 모든 신고서 항목을 입력하고 저장하면 다음과 같은 상세화면이 나타납니다. 최종 입력내용에 잘못 기재된 사항이 없는지를 확인하기 위한 기능입니다. 신고서 작성완료 : 입력한 신고서 항목이 이상없이 기재되었음을 확인하였으면, 버튼을 클릭하면 전자서명을 하는 다음단계로 진행됩니다.
? 자신의 공인인증서를 선택하고, 인증서 암호를 입력 후 버튼을 클릭하면, 전자서명이 완료됩니다. 신고신청(접수) : 전자서명을 완료하면, 신청서를 접수할 수 있습니다. 아래 화면 하단의 버튼을 클릭하면 확인창이 표시되고, 버튼을 클릭하면 신청이 완료됩니다. 접수증 조회 및 출력 : 신고신청이 완료되면 [신고이력조회] 화면으로 이동되며, 진행상태는 “접수완료” 상태가 표시되고, 리스트 우측에 버튼이 표시됩니다. 버튼을 클릭하면 아래의 화면과 같이 신고내용과 접수일련번호가 포함된 접수증이 표시됩니다. 이때, 출력을 클릭하여 프린터로 출력하거나, 취소를 한 후 접수한 내용을 다시 확인하실 수 있습니다. 접수증은 접수되었다는 의미일 뿐, 증명서로서의 법적 효력은 없습니다.
※ 주의 : 시군구청을 방문하여 신고한 경우에는 교부받은 신고필증을 등기신청 시 반드시 첨부하여야 합니다.
개요 사용방법 : 변경신청 작업을 취소하고 메시지 창을 닫는 기능입니다. 그러나, 확인요청된 신고서는 반드시 수정 또는 수정없이 재신청을 하셔야 필증이 발급됩니다.
접근절차 사용방법
□ 양도세 산정 기준가격 : 공시가격(실거래가의 80% 수준) 나. 개편 방안 □ 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환 ㅇ ‘06년부터 1세대 2주택에 대해 실거래가 과세
가. 현행 제도 □ ‘05년부터 거래세 과표를 종전 면적기준에서 공시가격으로 대폭 현실화함에 따라 나. 개편 방안 □ 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p) 인하 □ 향후 보유세 강화수준에 맞추어 거래세 추가 인하
가. 현황 및 문제점 □ 투기억제 및 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위하여 ㅇ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 허가구역*으로 지정하고 ㅇ 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요 여부를 심사 □ 토지거래 허가 후 사후관리 현황 ㅇ 지자체는 허가필지별로 허가 및 이용실태를 조사*한 후 관리카드를 작성 ㅇ 부정한 허가취득 등에 대해서는 제재조치 나. 개선방안 □ 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화 ㅇ 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 거주해야 하도록 강화(현행 : 6개월) ㅇ 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화(현행 : 토지소재 + 연접 시군 거주) □ 토지거래 허가 신청시 자금조달내역 제출 의무화 □ 허가 받은 토지의 의무이용기간 강화
□ 허가받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리 강화 ㅇ 위반시 과태료 500만원 → 취득가액 10% 이내로 상향조정 □ 토지분할을 통한 개발행위에 대해 허가 강화 ㅇ 현행 : 도시지역만 허가 대상 → 비도시 지역으로 확대
(1) 개발부담금 재부과 □ 현행 개발부담금제 개요 ㅇ 부과목적 : 토지개발이익 환수, 투기 방지(개발이익환수법) ㅇ 부과방식 = 토지개발이익 × 부과율 □ 재부과 방안 ㅇ ‘06년부터 개발부담금을 부과 (2) 기반시설부담금제 도입 □ 도입목적 ㅇ 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담하게 하여 수익자부담의 원칙을 실현 □ 부과대상 ㅇ 부과대상 개발행위 : 일정기준 이상의 건축행위 □ 부과기준 ㅇ 기반시설 원단위 비용(표준공사비 + 당해 지역 용지비)에 건축연면적을 곱하여 산정한 후, 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담금을 공제 □ 부담금의 경감 및 가산 ㅇ 농어촌주택 등 소규모 건축, 국민임대주택 등 정책사업, 공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등은 면제 또는 감면 등
가. 현황 □ 개인 ㅇ 1년 미만(50%), 미등기시(70%) → 실거래가 과세 □ 법인 ㅇ 토지는 지가급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%(미등기 20%) 별도 과세 * 지가급등지역 - 주택의 경우 지가급등지역에 관계없이 부속토지를 포함한 주택에 30%(미등기 40%) 과세 □ 토지 장기보유자를 위한 장기보유 특별공제제도 운영 나. 개선방안 □ 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환 ㅇ ‘06년부터 비사업용 나대지?잡종지 및 부재지주 소유 농지?임야?목장용지에 대해 실거래가 과세 ㅇ ‘07년부터 실거래가 과세로 전면 전환
가. 현행 제도 □ 일정액 이하 보유에 대해서는 재산세, 일정액 이상 보유에 대해서는 종합부동산세 과세 ㅇ 인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 9억원(실거래가 11억원 수준)이상인 경우 9억원 초과분에 종합부동산세 과세 < 현행 보유세 과세 체계 >
□ 과세표준 : 공시가격 × 과표적용률 50% □ 세부담상한 적용 : 전년 총세액부담 대비 1.5배 한도 □ 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화 ㅇ 과표적용율을 ‘06년에 20%p, ‘07년부터는 매년 10%p씩 상향 조정하여 ‘09년에 100% 달성 ㅇ 종부세 과세방법, 기준금액, 세율 조정 - 과세방법 : 인별 합산 → 세대*별 합산 * 현행 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 - 기준금액 : 공시가격 9억원 → 6억원 초과 - 종부세 세율구간 신설 및 세율조정
ㅇ 종부세 세부담 상한 조정 : 전년대비 1.5배 → 3배 한도 다. 주택분 재산세 조정방안 □ 서민들의 주택보유 부담을 완화하기 위해 주택분 재산세 과표적용율은 ‘08년부터 5%p씩 상향 조정(당초계획은 ‘06년부터) |
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