안산 상가 임장후기 1

[경매 Good!]

소재지: 경기도 시흥시 거모동 612-1 동보아파트 제상가동 제2층 제203호

물건관리번호: 2007-19409-001

재산종류: 압류 재산

물건용도: 판매및영업시설-점포상가

면적: 대지 24.3334㎡, 건물 25.2㎡

감정평가금액: 37,000,000

최저입찰가: 22,200,000

[물건분석 및 금일미션]

1999년 건축되었다.

2층 상가이며 공실은 아닌 듯 하다.

토지별도등기가 있다.

상가임대차보호법이 적용된다.

203, 204호를 함께 이용하고 있다.

근처에 문화재가 있다.

유흥주점 임차인을 만날 필요가 있다.

장사가 잘 되는지, 임대가 잘 되는지 확인해야 한다.

아침에 일찍 일어나기 위해 6시, 6시 15분, 6시 반, 6시 45분 이렇게 네번의 알람을 맞추어 놓았는데 다행히 6시 반에 눈을 떴다. 6시 55분 집을 나서서 8시 14분에 안산역에 도착, 안산역 분식집에서 간단하게 김밥 한줄로 아침을 해결했다.

안산역에서 61번 버스를 타고 거모동으로 향했다. 기사님에게 거모동 동보아파트 가려면 어디에서 내리는 것이 좋을까요? 여쭈어보았지만 잘 모른다고 하기에 감정평가서 위치도를 참조하여 가장 가깝다고 판단되는 아주아파트에서 일단 내렸다.

아주아파트에서 내려 거모동 동보아파트를 어떻게 갑니까? 여쭈어보니 계속 걸어가면 동보아파트가 보일 거라고 해서 안심이 되었다. 내가 가고자 하는 방향을 알고 있다면 30분 아니 1시간도 얼마든지 즐겁게 걸어갈 자신이 있다.

18분 가량 걸었더니 동보아파트에 도착했는데 시간은 오전 8시 55분. 20층 짜리 7동으로 되어 있는 동보아파트는 마치 면 또는 읍을 방불케 하는 시골에 우뚝 서 있었다. 아파트를 한바퀴 구경한 다음 목적지인 단지내 상가를 향해 걸어갔다.

아파트 주위에는 여러 채의 상가가 있었는데 해당상가는 2층으로 되어 있고 정면에 9개의 점포가 있었다. 1층에 마트, 치킨집, 미장원, 중개사, 2층에는 호프집, 세탁소, 미장원. 2층 미장원과 호프집이 2개의 점포공간을 한 개로 이용하고 있었다.

감정평가서 사진을 보며 해당상가는 큰 사거리 모퉁이의 목이 좋은 상가로 인식하기에 충분했다. 그러나 실제 가보니 정면은 작은 골목, 측면은 4차선 도로에 불과했고 들어가는 입구가 불편했으며 주위가 촌이라 장사가 잘 될 이유가 하나도 없었다.

2층으로 들어가는 문은 굳게 닫혀 있어 내부를 알 수 없었지만 공인중개사 2배의 면적임을 쉽게 알 수 있어 어렴풋이 면적을 헤아릴 수 있었다. 1층 2군데의 공인중개사는 일요일이라 닫혀있어 1층 마트에서 우유 한 개를 사면서 주인에게 말을 건넸다.

나: 2층 호프집은 장사 안합니까?

마트: 오후 늦게 부터 장사합니다.

나: 그런데 장사는 잘 됩니까?

마트: 뭐, 그저 그렇죠.

나: 호프집이 경매로 나와 이렇게 들렀습니다.

마트: 네번인가 유찰되었다고 그럽디다.

나: 동보아파트는 몇세대죠?

마트: 500세대가 넘는데 원룸형 아파트가 꽤 됩니다.

나: 주위를 보니 음식점은 몇군데 보이던데 시원하게 호프 한잔 할 곳은 많지 않은 것 같던데요.

마트: 멀지 않은 곳에 몇군데 호프집이 있고 여기는 워낙 유동인구가 적습니다.

나: 감사합니다.

동보아파트 주위를 걷다 보니 근처에 치킨에 맥주 마실 수 있는 곳이 몇 군데 더 있었다. 아파트 주변에 단독주택과 밭이 많아 비록 시흥시이지만 시골의 정취가 느껴지는 곳이었다. 9시 49분경 임장을 마무리하고 33-1번 버스를 타고 안산역으로 돌아갔다.

동보공인중개사 435-5433(해당상가 1층에 위치)

부동산뱅크 4289-010(해당상가 1층에 위치)

까치공인중개사 433-4443

거모공인중개사 497-5989

상가투자는 매우 위험하고 잘못 사면 애물단지가 되는 경우가 많다고 들었다. 2층에 위치한 ‘어제보다좋은날’ 유흥주점은 주변상권이 좋지 않은데다 2층에 위치하고 있으며 들어가는 입구도 불편하여 좋은 상가라고 보기는 어려울 듯 하다.

권리분석에 있어 토지별도등기는 토지대장을 확인한 결과 2002년 10월 21일 매각으로 말소되었지만 서류상으로만 남아 있는 것으로 판단되었다. 2006년 5월 18일 압류가 말소기준권리이므로 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받는다고 볼 수 있다.

경매로 나오는 대부분의 상가가 죽은 상가인 경우가 많으므로 상가투자시 신중을 기하지 않을 수 없다. 해당 유흥주점이 만일 장사가 잘 된다면 203호를 낙찰 받아 소유자에게 파는 전략을 세울 수 있지만 현 상황에서 위험한 투자전략으로 생각된다. -끝-

[choiul]

지속적으로 임장만 열심히 다니는것 같은데 빨리 낙찰 받으시길~~

[경매 Good!]

대충 공부하고 얼릉얼릉 낙찰받자! 감사합니다~

[앤소니]

4,5년전에 동보아파트 전체가 경매되었지요. 열불나게 쫒아다니던 기억이 납니다.

[부자되고파~]

제가 가봤던 곳이네요. 얼마전 3건의 아파트가 나와서 참여했었습니다. 넘세게 쓴것 같아서 막판에 100만원씩 뺐더니 2등,5등, 한개는 7등이던가..하여 3개를 다 떨어졌더랍니다. 안고쳤더라면 근소한 차이로 2건은 바로 낙찰이었는데. 심사숙고하여 결정한 입찰가를 함부로 고치면 안되겠더라구요.-.-

[경매 Good!]

앤소니 선생님, 부자되고파님의 경험이 있던 곳이라 더 흥미롭네요.