뒤늦게 시작한 일부 뉴타운에서는 아직까지 개발기본계획조차 마련되지 않은 곳도 있지만 일부 지역에서는 사업의 마무리 단계에 접어든 곳도 있다. 광역개발의 바람은 서울을 벗어나 경기도로 이어지고 있으며 경기도 뉴타운에서도 하나 둘씩 기본계획이 모습을 드러내고 있다. 상당부분 진척을 보이고 있는 뉴타운사업이 주거환경개선과 도시경쟁력 확보 등의 순기능을 갖고 있지만 그에 반해 다양한 문제점을 노출시키고 있는 것도 사실이다. 주거환경신문에서는 앞으로 8차례에 걸쳐 뉴타운 사업에 있어 문제가 되고 있는 사안들을 하나씩 짚어보는 자리를 마련했다. 목차 1. 높아진 지가, 과연 사업성은 있나 2. 갈등의 씨앗 되는 가칭 추진위 난립 3. 사업추진 발목 잡는 덫, 지분 쪼개기 4. 기반시설 확보 누구의 몫인가 5. 뉴타운으로 갈 곳 없는 서민들 6. 넓어지는 공영의 손길, 득인가 실인가 7. 경제논리로 따질 수 없는 원주민 커뮤니티 8. 천편일률 아파트, 몰개성 판박이 뉴타운 현재 서울시와 경기도에서 추진 중인 뉴타운사업지는 서울시 35곳(뉴타운, 균형발전촉진지구, 재정비촉진지구 포함), 경기도 21곳 등 총 56곳이다. 서울시에서는 시범뉴타운(은평, 길음, 왕십리) 3곳과 2차 뉴타운(돈의문, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가재울, 아현, 신정, 방화, 노량진, 영등포, 천호) 12곳, 3차 뉴타운(이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천, 창신·숭인) 11곳, 시범균형발전촉진지구(청량리, 미아, 홍제, 합정, 가리봉) 5곳, 2차 균형발전촉진지구(구의·자양, 상봉, 천호·성내) 3곳, 그리고 세운재정비촉진지구에서 뉴타운사업을 진행중이다. 이 중 22곳은 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’에 따른 재정비촉진지구로 지정됐다. 경기도에서는 12개 시에서 주거지형 17곳과 중심지형 4곳, 총 21개 지구의 뉴타운사업을 추진중이다. 이 중 재정비 촉진지구로 지정된 곳은 부천 소사, 원미, 고강, 구리 인창·수택, 고양 원당, 능곡, 고양 일산, 남양주 덕소, 광명, 군포 금정역세권, 의정부 금의, 가능 등 13곳이며 평택 신장, 안정 2곳은 촉진지구 지정을 신청한 상태다. 이밖에도 남양주 지금·도농, 시흥 은행, 군포역세권, 남양주 퇴계원, 김포 북변·감정·사우, 오산 등 6곳은 촉진지구 지정을 위해 준비중이다. 뉴타운사업은 기본적으로 광역개발을 원칙으로 삼고 있다. 이는 기존의 재개발이 소규모 단위로 시행되다보니 도시기반시설이 부족하게 되는 등 난개발 경향을 띄는 문제가 발생해왔고 이를 극복하기 위해 일정규모 이상을 묶어 계획적으로 개발함으로써 각종 도시문제를 해결하고 도시경쟁력을 강화하기 위해 도입됐다. 한편 뉴타운 사업이 갖고 있는 문제점도 적지 않다. 각 지자체들이 경쟁력 강화를 위해 저마다 뉴타운 사업의 지구지정을 신청함에 따라 수십군데의 뉴타운 사업이 동시에 진행되면서 많은 부작용이 발생하고 있다. 현재 뉴타운사업에서 가장 문제가 되고 있는 것은 부동산 가격 폭등이다. 뉴타운후보지로 거론되기만 해도 해당지역의 부동산 가격이 폭등하게 되면서 예전 강남 재건축이 차지하고 있던 부동산 가격 불안요소의 일순위가 뉴타운으로 옮겨가게 된 것이다. 뉴타운지역의 부동산 가격 폭등은 부동산시장 불안요소로만 작용하는 데 그치지 않고 해당지역의 부동산 가격 상승으로 인해 정비사업을 진행함에 있어 사업성이 낮아지게 돼 결국 뉴타운사업 자체가 어려워지는데 문제의 심각성이 있다. 또한 사업성을 악화시키는 한 요소로 무분별한 지분 쪼개기가 나타나고 있다. 분양권을 받기 위해 단독주택지에 소형지분의 다세대 주택을 신축해 지분을 쪼개면서 조합원수가 급등, 결국 사업성이 극도로 악화되고 있다. 경기도 일대에서는 재정비촉진지구 지정시 토지거래허가를 받아야하는 규제를 피하기 위해 가구당 대지면적을 20㎡ 미만으로 쪼개는 일이 성행하고 있다. 사업초기단계의 뉴타운에서는 가칭 추진위원회의 난립도 문제가 되고 있다. 재정비촉진지구로 지정은 되었지만 아직 촉진계획이 확정되지 않은 곳을 위주로 저마다 기득권 확보를 위해 적게는 3∼4곳에서 많게는 7∼8곳까지의 가칭 추진위가 저마다 홍보작업과 동의서 징구를 벌이면서 마찰을 빚고 있다. 구역이 확정되기 전에 징구하는 동의서는 당연히 무효이지만 촉진계획 확정 후 어느 곳이든 먼저 50%의 주민동의만 받으면 바로 추진위로 승인받기에 이들의 경쟁은 치열할 수밖에 없다. 이런 가칭 추진위에서는 음성적으로 각 협력업체의 도움을 받고 있는 곳도 있어 추진위간 통합에도 걸림돌로 작용하고 있으며 주민갈등의 씨앗이 되기도 하고 있다. 이밖에도 지자체와 주민간 의견대립의 대표사안 중 하나인 기반시설부담률이나 뉴타운으로 인해 살 곳이 없어지는 서민들의 주거안정문제, 주공·토공·도시공사 등이 참여하면서 빚어지고 있는 공영개발 문제 등 수많은 문제점들이 불거지고 있으나 이에 대한 손쉬운 해결책을 찾기는 쉽지 않은 것이 사실이다. 물론 발생하는 문제점을 해결해야 하는 것은 일단 정부와 지자체에서 맡아야 할 몫이다. 하지만 뉴타운 사업은 관에서 계획하고 주도하기도 하지만 개별 정비사업을 본다면 결국 주민들의 사업이라 할 수 있다. 사업지연으로 인한 피해는 고스란히 주민들에게 돌아가게 되고 뉴타운사업의 후유증 역시 주민들이 겪게 된다. 제대로 된 뉴타운을 만들기 위해서는 주민들 스스로가 뉴타운 사업에 있어 어떤 점이 문제가 되고 있는지 명확히 이해하고 지속적인 관심과 참여를 통해 문제점을 해결해야 할 것이다. 권종원 기자 2008-05-15 11:25:04 |