건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무 3

[알아봅시다] 전원주택 지으려면 건축법만 맞으면 되나요? 종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 금년부터 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 이번 연재 기획물은 크게 건축허가ㆍ착공ㆍ준공편으로 나뉘어 진행된다. <편집자 주> Ⅰ. 건축허가편 1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요? 2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요? 3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요? 4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명 5. 개발제한구역에서의 건축허가 Ⅱ. 착공편 6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정 7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때 Ⅲ. 준공편 8. 건축물 준공 신청하기 9. 세금과 등기부등본 일반인이 건축허가를 신청하면 관할 공무원은 해당 지역에 입지가 가능한 지, 건폐율·용적률 등이 적정한지를 검토, 허가를 결정하게 된다. 전원주택에 대해서는 입지의 적정여부 뿐만 아니라 배수설비·정화조 설치·농지전용·임야전용·토지형질변경 등 수반되는 여러가지 사항까지 검토한다. 건축법령에 명시되지 아니한 개별법령 조항에 적합하지 않는다면 건축허가를 받을 수 없다. 건축허가와 관련된 개별법령은 총 90여개에 이른다. 그런데 지난 1999부터 건축법 제8조제6항의 규정에 의해 ‘통합기준’이라는 제도가 적용되고 있다. 그로 인해 약 30여개 법령에 대해서는 관계사항을 면밀하게 검토하여 종합적인 판단을 하여야 한다. 사정이 이렇다보니 간혹 착오가 생기기도 한다. 예를 들어 건축허가를 내주었는데, 알고 보니 상수도보호구역내 관계법령인 주민등록법에 저촉되어 건축허가가 다시 취소되는 등의 경우이다. 그렇게 되면 결국 해당 건축주는 물론 건축허가 담당 공무원도 함께 불이익을 받게 된다. 물론 행정소송을 통해 일부 구제를 받을 수 있지만 해당 기관장에 대한 손해배상 청구, 담당공무원에 대한 구상권 등 그 과정이 여간 고통스러운 것이 아니다. 필자의 경우, 이를 사전에 차단하기 위해 일차적으로 국토의계획및이용에관한법률 시행규칙(별지 제21호)에 따른 ‘토지이용계획확인원’과 ‘지적도’와 같은 공부(公簿)를 중심으로 검토한다. 토지이용계획확인원의 기재사항 중 대지가 도로에 접해야 하는 접도여부에 대한 사항은 지난 4월호에 기술하였고, 용도지역과 용도지구 등 도시관리계획에 관해선 지난 5월호에 자세히 설명한 바 있다. 이번 호에는 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 상수도보호구역, 문화재 보호구역, 토지거래 허가구역 등 이외의 사항에 대해 설명하고자 한다. 상수원보호구역 안에서의 행위제한 상수원 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 환경부장관이 지정·공고한 지역을 ‘상수원보호구역’이라고 한다. 상수도보호구역에서는 건축물의 신축·증축·개축·재축·이전·변경 또는 제거가 까다롭게 제한되고 있다(수도법 제5조). 그러나 상수도보호구역내에서도 극히 제한된 건축행위는 허가를 받을 수 있는데, 그 기준은 <표1>과 같다. 표에서 제시된 허가행위에 해당되면 상수도보호구역 건축행위시 신청서류는 다음과 같다. ▶ 신청서(수도법시행규칙 별지 제3호, 제3호의2 서식) ▶ 행위지역을 나타내는 축척 1 : 2만5천 이상의 지형도 ▶ 사업계획도 ▶ 1일 물 사용량 및 오염물질 배출량 계산내역서 ▶ 행위지역의 위치도 군사시설보호구역 내 건축행위 제한 ‘군사시설보호구역’이라 함은 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 설정하는 구역을 말한다. 군사시설보호구역 내에서 건축공사를 시행하고자 할 때에는 군사시설보호법 제10조(행정청의 허가사항에 관한 협의 등)에 의해 관계행정기관장이 보호구역 안에서의 국방부장관 또는 관할 부대장 등과 협의하도록 규정하고 있다. 따라서 토지이용계획확인원상에 군사시설보호구역·해군기지구역·군용항공기지구역(비행안전구역, 기지보호구역)에 해당된다면 건축허가에 제한을 두고 있음을 의미한다. 군사시설 보호구역내 허용하고 있는 건축허가 기준은 <표2>와 같다. 협의에 필요한 서류로는 1 : 5만 또는 1 : 2만5천 지형도 1부, 사업계획개요서 1부, 계획구역이 도시된 지적도 등본 또는 임야도 등본 1부, 배치도 및 평면도와 단면도가 필요하다. 농지전용허가 농지에는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다. 농지를 전용하고자 한다면 해당 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지다. 해당 지역의 농지관리위원회 위원장은 다음과 같은 기준에 따라 확인을 해준다. ▶ 전용하고자 하는 농지에 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부 ▶ 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지의 여부 ▶ 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지의 여부 농지전용허가 신청서류는 다음과 같다. ▶ 신청서(농지법시행규칙 별지 제16호 서식) ▶ 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리ㆍ운영계획, 대기환경보전법시행령 별표 1 및 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서 ▶ 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서ㆍ사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류 ▶ 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용허가에 관한 권한이 영 제72조제2항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있다. ▶ 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출ㆍ폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서 ▶ 변경사유서(변경사유경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한다) 및 허가증 산림전용허가 산림이란 임목(林木)과 임지(林地)를 합한 것을 말한다. 이러한 산림은 크게 보전임지와 준보전임지로 나뉜다. 그런데 산림법에 보전임지는 생산임지와 공익임지로 다시 나누어지고, 개발할 경우에는 반드시 전용허가를 받아야 한다. 산림의 전용허가 범위 및 기준은 <표 4>와 같고 산림을 전용하고자 할 경우 신청서류는 다음과 같다. ▶ 신청서(산림법시행규칙 별지 제17호 서식) ▶ 전용용도가 명시된 사업계획서 1부 ▶ 전용구역실측도(축척 1 : 6천 또는 1 : 1천2백) 1부 ▶ 산림의 형질변경 또는 벌채구역도(1 : 6천 또는 1 : 3천) 1부 ▶ 산림의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류 1부 기타 구역에서의 허가제한 자연공원법에 의한 자연보존지구의 주택의 건축허용기준은 <표5>와 같다. 도시공원법에 의한 도시공원은 점용이란 용어를 사용한다. 도시공원상의 건축물 점용은 사실상 극히 제한적이다. 일부 용도의 가설건축물, 기존 건축물 및 기존 공작물의 개축ㆍ재축 또는 대수선도 거의 할 수 없으나 법령이 곧 개정될 것으로 예상된다. 생태계보전지역에서도 사실상 건축행위는 전면 제한하고 있으며(자연환경보전법 제20조), 환경정비구역 안에서의 건축행위는 보호구역 안에 거주하는 주민이 행하는 다음 사항과 같은 주택의 신축ㆍ증축 또는 용도변경을 허용하고 있다. ▶ 연면적 200㎡이하의 주택 및 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 신축 ▶ 기존 건축물의 면적을 포함한 연면적 200㎡이하의 주택 및 기존 면적을 포함한 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 증축 연접개발에 대한 제한 개발부담금 부과 연접 개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속 개발해 사업 부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률시행령 제4조에 따르면 개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위에 대해 규정하고 있다. 개발을 끝낸 뒤 동일인뿐만 아니라 배우자 및 직계 존·비속이 연접한 토지(동일인 소유의 연속되어 있는 일단의 토지인 경우를 포함한다)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 보도록 하고 있다. 지목변경이 수반되는 사실상 또는 공부상의 사업은 다음과 같다. ▶ 특별시 또는 광역시의 지역 중 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 660㎡이상 ▶ 특별시 또는 광역시 지역외의 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡이상 ▶ 도시계획구역 중 개발제한구역 안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상 ▶ 도시계획구역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상 ▶ 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 당해 부담금 부과당시의 지목을 당해 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우를 제외한다. 개발면적 제한 이제까지 전원주택업체들은 단일 사업면적이 1만㎡(3천30평)가 넘을 경우 사전 환경성 검토 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 타인의 명의를 빌려 편법으로 연접개발을 해왔다. 그러나 국토의계획및이용에관한법률이 시행되어 사업주가 다르더라도 연접하여 개발하거나 동일인이 연접한 토지를 수차에 걸쳐 개발하는 경우, 새롭게 개발하려는 면적이 기존 것과 합해 3만㎡(1만1백평) 이상이면 지구단위계획을 세우도록 하고 있다. 하지만 대부분 옆 단지가 개발돼 지구단위계획을 세우는 것은 현실적으로 불가능해 추가 개발이 어려운 것이 현실이다. 만약 연접 개발면적이 3만㎡ 미만일 경우에는 ▶이미 개발된 단지에서 도로나 하천. 공원 등으로 20m 이상 떨어져야 하고 ▶진입도로가 너비 8m 이상이면서 일반국도, 지방도로 등에 직접 연결돼야 한다. 이 때문에 경기도 양평과 용인, 강원도 평창 등 전원주택과 펜션이 많이 들어선 곳에선 추가 개발이 어려운 실정이다. 따라서 개발업체가 땅을 사놓고도 개발허가가 안나 금융비용이 증가하는 피해를 막기 위해서는 사전에 해당 부지에 건축허가가 날 수 있는지 확인하는 것이 바람직하다. Tip 건축용어의 정의 (건축법시행령 제2조) ·신축 : 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다. ·증축 : 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. ·개축 : 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. · 재축 : 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다. ·이전 : 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다. Tip Q 정년퇴직을 앞둔 L씨가 소유하고 있던 5억원짜리 아파트를 자식에게 물려주고 자신은 미리 구입해 놓은 전원주택으로 이사하는 경우? A 5억원짜리 아파트를 자식에게 그대로 증여하게 되면 증여세법에 따라 총 7천560만원의 세금을 내야 한다. 하지만 대출을 끼고 증여를 하게 되면 사정은 달라진다. 방법은 이렇다. 아파트를 담보로 최대 2억원 안팎의 대출을 받는다. 이렇게 되면 증여재산가액(5억원)에서 대출금(2억원)을 제외한 나머지가 과세표준금액(3억원)이 돼 3천960만원의 증여세만 내면 된다. 무려 3천6백만원을 절약할 수 있다는 것이다. 단 증여계약서상에 ‘대출을 끼고 증여했다’(부담부증여)는 사실을 명시해야 하며 은행에서 빌린 돈은 증여받은 아들이 벌어서 갚아야 한다는 사실은 반드시 기억해야 한다. 2억원이라는 큰 돈을 아들이 갚아야 되는 게 문제인데, 대출을 받아 남은 2억원을 모두 현금으로 찾고 이 돈을 아들에게 주는 극단적인 방법도 있을 수 있다고 한다. Tip Q 건축허가시 복합으로 자연공원법 제23조의 규정에 의한 전용허가를 처리할 수 있는지? A 건축법 제8조의 규정에 의거 건축허가를 받은 경우 허가·신고 또는 승인을 받은 것으로 보는 대상에는 자연공원법이 포함되지 아니하다. 다만, 건축법시행령 제8조제4항의 규정에 의하여 건축하고자 하는 신청한 내용이 자연공원법 제23조에 적합한지 여부를 확인하도록 하고 있다(건설교통부 건축58550-2085호 ‘99. 6. 5). Tip Q 문화재보호법 제20조 제4호의 규정을 적용, 문화재 보호구역 이외 지역까지 건축 등의 행위을 제한 할 수 있는지 여부와 그 절차는? A 시장·군수는 건축허가시 문화재보호구역외의 지역일지라도 문화재 보존에 영향을 미치는 지 여부를 확인해야 하며, 문화재 보존에 영향을 미치는 사항의 건축을 허가하는 경우에는 미리 문화재청장과 협의하여야 한다(문화재청 문기 86700-83호 99. 6. 18).