■ 임차주택에 경매절차가 진행되는 경우
임차인이 살고 있는 중에 임차주택에 느닷없이 경매절차가 진행되는 경우 중개를 한 중개사나 임차인 입장에서는 아마도 가장 마주하고 싶지 않은 상황일 것입니다. 대항력 행사와 우선변제권 행사가 주된 쟁점인데, 논의의 전제로써 ‘부동산 경매절차’를 순서대로 살펴보겠습니다.
▶ 경매진행절차 (개관)
① 경매신청 및 ‘경매개시결정’ : 채권자가 경매신청서를 제출하면 법원은 신청이 적법하다고 인정하면 경매개시를 결정하고, 경매개시사유를 등기소 등기관에게 기입등기할 것을 촉탁하며, 경매개시결정정본을 채무자에게 전달합니다. .
② 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 경매개시결정 후 압류의 효력이 발생하면, 법원은 배당요구 종기일을 결정·공고하고, 배당요구 종기일까지 해당 부동산의 채권자들에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하라고 통보합니다.
③ 매각 준비 : 법원은 집행관에게 ‘현황조사보고서’ 작성을 명하고, 감정평가사에게 부동산을 평가하게 해 그 평가액을 기준으로 최저매각가격을 결정하며, ‘매각물건명세서’를 작성해 현황조사보고서·감정평가서 사본과 함께 법원에 비치하게 됩니다.
▶ 이때부터 경매전문가와 상의해서 도움을
④ 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지 : 배당신청절차와 매각 준비가 끝나면 법원은 매각기일을 지정·공고하고, 매각기일 및 매각결정기일(매각기일로부터 보통 7일 뒤로 지정됨)의 지정을 해당 부동산의 이해관계인에게 통지하는데, 이때부터 법원경매 홈페이지 등에서 해당 부동산 관련 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 등의 경매정보 확인이 가능하고, 입찰자는 권리분석과 현장방문 조사 등을 통해 입찰 참여 여부 및 입찰 가격을 결정해야 합니다.
⑤ 매각 실시 : 매각을 위한 입찰은 법원 집행관이 진행하는데 입찰자는 구입가격을 입찰표에 적어 매수보증금(보통 최저매각가격의 10%)과 함께 제출하고, 입찰이 마감되면 바로 개찰을 실시해 입찰자 중 제일 높은 가격을 적어낸 최고가매수인(낙찰자)과 차순위매수신고인을 결정해야 합니다.
⑥ 매각허가결정과 확정 : 법원은 낙찰자가 정해지면 보통 7일 이내에 매각허가결정을 하고, 다시 매각허가결정일로부터 7일 이내에 이해관계인의 항고가 없으면 매각허가결정을 확정하게 됩니다.
⑦ 매각대금 납부 및 소유권 이전 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정하여 낙찰자에게 통지하고, 낙찰자가 그 지급기한 내 매각대금을 납부하면 낙찰자는 바로 소유권을 취득하는데 법원의 소유권이전등기 촉탁으로 소유권이전등기를 경료 받게 됩니다.
⑧ 부동산 명도와 이해관계인 배당 실시 : 해당 부동산에 기존 점유자(전 소유자 또는 임차인)가 있다면 이사를 내보내고, 법원은 낙찰자가 매각대금을 완납하면 별도 ‘배당기일’을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하고 소환해 배당을 실시하면 경매 절차는 모두 종결 됩니다.
▶ ‘경매개시결정’에 따른 압류의 효력
부동산 경매개시결정에 따른 압류의 효력과 관련하여, 민사집행법 제83조는
① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명해야 됩니다.
② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다’고 규정하고 있습니다. 압류는 그 부동산에 대한 채무자의 점유를 빼앗는 것도, 채무자의 관리·이용에 영향을 미치는 것도 아니다. 곧 임차주택에 대한 ‘압류’ 사실만으로는 임차인의 주거에 하등 영향이 없습니다.
경매개시결정 이후에도 통상 용법에 따라 종전 임대차계약에 따라 거주하는 것은 상관없다. 하지만 채무자(집주인)가 압류가 있은 후에 (민법상 일반 임대차는 논외로 하고)적극적 대항요건과 확정일자를 갖춰 주택임대차법상 보호의 대상이 되는 임대차계약을 체결은 민법이 허용한 채무자의 관리·이용권한을 벗어나게 되며. 이런 경우의 임차인은 압류채권자 곧 집주인의 채권자에게 대항할 수 없습니다. 주택임대차법상 임차권에는 우선변제권(주택임대차법 제3조의2 제2항) 등이 생겨 저당권설정계약과 같은 처분행위가 되기 때문입니다.
※ 참조
■ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)
①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다.
③경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
⑤강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
■ 민사집행법 제94조(경매개시결정의 등기)
①법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관(登記官)에게 촉탁하여야 한다.
②등기관은 제1항의 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다.
■ 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
②제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
⑤제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. [개정 2013.8.13]
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. [신설 2013.8.13, 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법), 2016.5.29 제14242호(수산업협동조합법)] [[시행일 2016.12.1]]
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. [신설 2013.8.13]
1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]
※ 참조
■ 민사집행법 제152조(이의의 완결)
①제151조의 이의에 관계된 채권자는 이에 대하여 진술하여야 한다.
②관계인이 제151조의 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정(更正)하여 배당을 실시하여야 한다.
③제151조의 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하여야 한다.
■ 민사집행법 제152조(이의의 완결)
①제151조의 이의에 관계된 채권자는 이에 대하여 진술하여야 한다.
②관계인이 제151조의 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정(更正)하여 배당을 실시하여야 한다.
③제151조의 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하여야 한다.
제153조(불출석한 채권자)
①기일에 출석하지 아니한 채권자는 배당표와 같이 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 본다.
②기일에 출석하지 아니한 채권자가 다른 채권자가 제기한 이의에 관계된 때에는 그 채권자는 이의를 정당하다고 인정하지 아니한 것으로 본다.
■ 민사집행법 제154조(배당이의의 소 등)
①집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다.
②집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다.
③이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 제2항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.
■ 민사집행법 제155조(이의한 사람 등의 우선권 주장)
이의한 채권자가 제154조제3항의 기간을 지키지 아니한 경우에도 배당표에 따른 배당을 받은 채권자에 대하여 소로 우선권 및 그 밖의 권리를 행사하는 데 영향을 미치지 아니한다.
■ 민사집행법 제156조(배당이의의 소의 관할)
①제154조제1항의 배당이의의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 한다. 다만, 소송물이 단독판사의 관할에 속하지 아니할 경우에는 지방법원의 합의부가 이를 관할한다.
②여러 개의 배당이의의 소가 제기된 경우에 한 개의 소를 합의부가 관할하는 때에는 그 밖의 소도 함께 관할한다.
③이의한 사람과 상대방이 이의에 관하여 단독판사의 재판을 받을 것을 합의한 경우에는 제1항 단서와 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
■ 민사집행법 제157조(배당이의의 소의 판결)
배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 한다. 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 한다.
제158조(배당이의의 소의 취하간주)
이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다.
■ 민사집행법 제159조(배당실시절차·배당조서)
①법원은 배당표에 따라 제2항 및 제3항에 규정된 절차에 의하여 배당을 실시하여야 한다.
②채권 전부의 배당을 받을 채권자에게는 배당액지급증을 교부하는 동시에 그가 가진 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부하여야 한다.
③채권 일부의 배당을 받을 채권자에게는 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 제출하게 한 뒤 배당액을 적어서 돌려주고 배당액지급증을 교부하는 동시에 영수증을 받아 채무자에게 교부하여야 한다.
④제1항 내지 제3항의 배당실시절차는 조서에 명확히 적어야 한다.
■ 민사집행법 제160조(배당금액의 공탁)
①배당을 받아야 할 채권자의 채권에 대하여 다음 각호 가운데 어느 하나의 사유가 있으면 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다.
1. 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때
2. 가압류채권자의 채권인 때
3. 제49조제2호 및 제266조제1항제5호에 규정된 문서가 제출되어 있는 때
4. 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때
5. 제154조제1항에 의한 배당이의의 소가 제기된 때
6. 민법 제340조제2항 및 같은 법 제370조에 따른 배당금액의 공탁청구가 있는 때
②채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다.
■ 민사집행법 제161조(공탁금에 대한 배당의 실시)
①법원이 제160조제1항의 규정에 따라 채권자에 대한 배당액을 공탁한 뒤 공탁의 사유가 소멸한 때에는 법원은 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시하여야 한다.
②제1항에 따라 배당을 실시함에 있어서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 때에는 법원은 배당에 대하여 이의하지 아니한 채권자를 위하여서도 배당표를 바꾸어야 한다.
1. 제160조제1항제1호 내지 제4호의 사유에 따른 공탁에 관련된 채권자에 대하여 배당을 실시할 수 없게 된 때
2. 제160조제1항제5호의 공탁에 관련된 채권자가 채무자로부터 제기당한 배당이의의 소에서 진 때
3. 제160조제1항제6호의 공탁에 관련된 채권자가 저당물의 매각대가로부터 배당을 받은 때
③제160조제2항의 채권자가 법원에 대하여 공탁금의 수령을 포기하는 의사를 표시한 때에는 그 채권자의 채권이 존재하지 아니하는 것으로 보고 배당표를 바꾸어야 한다.
④제2항 및 제3항의 배당표변경에 따른 추가 배당기일에 제151조의 규정에 따라 이의할 때에는 종전의 배당기일에서 주장할 수 없었던 사유만을 주장할 수 있다.