서울 강동구에서 아파트 전세를 사는 김영환(42)씨는 지난달 중순 인근 천호뉴타운의 대지지분 10평짜리 다세대주택을 샀다. 거주는 현재 아파트에서 하고 다세대주택이 재개발돼 새 아파트로 지어지면 입주할 예정이다. 김씨는 “기존 아파트는 값이 많이 올랐고 새 아파트는 물량도 많지 않고 비싸 모두 부담스럽다”며 “재개발 주택 구입이 다소 저렴하게 새 집으로 내 집을 마련할 수 있는 길인 것 같다”고 말했다. 김씨는 평당 3000만원에 구입했는데 그 뒤 평당 500만원 가량 더 올랐다.
아파트 가격이 뛰면서 재개발 시장도 달아오르고 있다. 거래가 늘고 가격이 뛴다. 매물도 찾기 힘들다. 아파트값 상승세가 새 아파트를 분양받는 권리인 재개발 지분에도 영향을 미치고 있다. 재개발이 기존 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴한 데다 개발이익까지 기대돼 수요가 몰리기 때문이다.
앞으로 재개발 사업이 더욱 속도를 낼 것으로 보여 시장 전망이 밝은 편이지만 중장기적으로 실수요 입장에서 투자해야한다고 전문가들은 말한다.
재정비지구 거래제한도 ‘무색’=재개발시장이 전체적으로 들썩인다. 서울 관악구 우리공인 권민수 실장은 “계속 오르는 집값과 분양가를 보고 내집마련을 서두르는 실수요자들이 시장을 움직이고 있다”고 말했다.
지난달 19일 서울시내 13개 뉴타운이 도시재정비촉진지구(이하 재정비지구)로 지정되면서 6평 이상으로 토지거래허가제가 강화돼 거래가 위축됐는데도 가격은 되레 오름세다. 용산구 한남지구 내 10평짜리 지분이 한 달 전 평당 4000만∼4500만원에서 이달 들어선 5000만원으로 올랐다. 관악구 신림지구에서 지난달 초 1억8000만원선에 구입할 수 있던 대지 11평짜리 다세대주택 가격이 지금은 2억원 정도다. 한남동 한서공인 추신호 사장은 “투자수요는 줄었지만 멀리 보고 구입하려는 실수요는 꾸준하다”며 “단기 시세차익을 노린 사람들은 이미 팔고 나가 매물이 드물고 주인들도 굳이 급하게 팔 필요가 없어 가격을 올리고 있다”고 말했다.
길음지구 내 재개발구역에 최근 20평짜리 다세대를 구입한 박모(36)씨는 “우수학교 유치 등으로 앞으로 교육여건과 주거환경이 많이 좋아질 것으로 보여 이전 아파트에 비해 거주가 불편하더라도 새 아파트 입주를 위해 샀다”고 말했다.
재정비지구가 아닌 뉴타운 내 재개발은 재정비지구 거래제한의 반사이익을 보고 있다. 길음지구 인근 강북구 미아뉴타운의 경우 9월 말 평당 1400만∼ 1600만원이던 10평짜리 지분이 지금은 평당 1800만∼2000만원이다. 래미안공인 조규주 사장은 “입주까지는 생각하지 않는 투자수요가 거래제한이 없는 뉴타운으로 발길을 돌리고 있다”고 말했다.
마포구 아현뉴타운의 아현3구역 10평짜리도 평당 3000만∼3500만원으로 지난달 이후 평당 300만원 가량 올랐다.
뉴타운 이외에서는 사업이 빠르고 한강변으로 입지여건이 좋은 성동구 금호동 일대 등이 꿈틀댄다.
사업 빠른 곳 유리=당분간 재개발시장 전망이 괜찮을 것으로 전문가들은 내다본다. 시장이 주택시장 움직임과 맞물려 돌아가기 때문이다. 내년이면 재정비지구 기본계획이 모두 확정되고 뉴타운들에서 분양이 잇따르며 시장 분위기를 돋울 것으로 보인다.
하지만 실수요 위주로 투자해야한다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “세금 중과 등으로 단기 시세차익을 노린 투자성은 이전만 못하다”며 “무주택자의 내집마련이나 집이 있는 경우 갈아타기 등 실수요로 접근해야한다”고 말했다.
5년 이상을 내다보고 입주할 계획이라면 재정비지구가 뉴타운보다 낫다. 기반시설 등 주거환경이 뉴타운보다 잘 갖춰질 것으로 예상돼서다. 다만 재정비지구는 재개발 등으로 개발하는 구역과 개발하지 않는 존치구역으로 나눠질 예정이기 때문에 개발될 지역을 골라야한다. 서울시 재개발기본계획에서 재개발예정구역으로 분류된 곳이 확실하다. 기본계획이 세워지면 재개발사업지의 면적 등이 조정되겠지만 이들 지역은 기본적으로 재개발 요건에 맞기 때문에 개발될 지역임에는 분명하다.
재정비지구 내에서 재건축될 지역의 투자성은 재개발보다 못하다. 재건축 사업장은 용적률 인센티브 등이 없기 때문이다. 재건축이 원래 재개발보다 주거여건이 나은 곳에서 진행되기 때문에 주거여건이 아주 열악한 곳을 선택하면 무난할 것으로 예상된다.
6평 미만은 거래허가를 받지 않지만 대부분 다가구에서 다세대로 분할된 지분이어서 20평대를 배정받을 가능성이 크다. 예스하우스 전영진 사장은 “실수요 시장에선 30평대를 배정받을 수 있는 지분 수요가 가장 많고 20평대 배정 지분의 인기는 낮은 편”이라고 말했다.
빨리 입주할 생각이라면 재정비지구로 지정되지 않은 뉴타운에서 사업이 속도를 내는 구역이 좋다. 시공사 선정이 조합설립 이후로 늦춰지면서 초기단계의 사업장은 자금난으로 추진에 어려움을 겪을 수 있다. 그동안 재개발 사업은 추진위 구성 이후 선정한 시공사를 통해 사업 자금을 마련해왔다.
현재 재정비지구로 지정되지 않았더라도 앞으로 자치단체의 희망에 따라 지정될 수 있다는 점도 염두에 둬야한다. 재정비지구로 지정되면 수요가 적어 팔기가 어려워질 것이기 때문이다.
재정비지구나 뉴타운 가운데는 강남권이나 한강변, 또는 주변에 개발재료가 있는 곳의 투자 전망이 밝다. 시장이 좋아지더라도 양극화에 따라 일부만 달아오를 것이어서 입지여건에서 나은 지역이 유리한 것이다.
2차 뉴타운 가운데 한남 외에 방화ㆍ노량진ㆍ중화가 재정비지구 지정을 신청해 놓은 상태다. 이달 내에 지정될 것으로 예상된다.
도시재정비 지구 아닌 뉴타운 내 주요 재개발 사업장
|
뉴타운
|
구역명
|
위치
|
면적(평)
|
건립예정 가구수
|
시공사(예정)
|
추진단계
|
중개업소 문의(02)
|
성동구 왕십리
|
1구역
|
하왕십리 339-67 일대
|
3만449
|
1842
|
삼•현대산업•GS•대림
|
구역지정
|
2293-1100
|
2구역
|
상왕십리 12-37 일대
|
2만852
|
1177
|
삼성•현대산업•GS•대림
|
조합설립 신청
|
2282-2345
|
3구역
|
하왕십리 700 일대
|
4만1000
|
1955
|
동부•현대
|
구역지정
|
동대문구 전농•답십리
|
전농7구역
|
전농동 440-9 일대
|
4만5912
|
2468
|
삼성
|
구역지정
|
2242-1144
|
답십리12구역
|
답십리 473 일대
|
2378
|
156
|
한신공영
|
사업승인
|
2214-6006
|
답십리16구역
|
답십리 178 일대
|
4만3886
|
2624
|
삼성
|
구역지정
|
답십리18구역
|
답십리 98 일대
|
1만6044
|
928
|
삼성
|
추진위
|
서대문구 가재울(옛 가좌)
|
1구역
|
북가좌동 75 일대계
|
5984
|
359
|
현대산업
|
사업승인
|
325-2003
|
2구역
|
남가좌동 240 일대
|
7826
|
471
|
동부
|
사업승인
|
3구역
|
북가좌동 144 일대
|
7만2321
|
3779
|
삼성•대림
|
추진위
|
4구역
|
남가좌동 124 일대
|
8만6598
|
5070
|
-
|
추진위
|
마포구 아현
|
공덕5구역
|
공덕동 175 일대
|
1만3492
|
680
|
삼성
|
구역 지정 전
|
717-1141
|
아현3구역
|
아현동 635 일대
|
6만2770
|
3330
|
삼성
|
조합설립
|
3211-4900
|
염리나구역
|
염리동 36 일대
|
1만645
|
760
|
GS
|
추진위
|
강북구 미아
|
6구역
|
미아동 1268 일대
|
2만3440
|
1198
|
삼성
|
관리처분
|
985-0052
|
8구역
|
미아동 653 일대
|
2만5370
|
1511
|
두산
|
구역지정
|
946-1530
|
12구역
|
미아동 1265 일대
|
2만1416
|
1334
|
삼성
|
사업승인
|
985-3110
|
양천구 신정
|
신월•신정1-1지구
|
신월동 551 일대
|
7만2588
|
2745
|
현대산업•두산
|
조합설립 신청
|
2606-6500
|
동작구 노량진
|
1구역
|
노량진동 122-37 일대
|
5330
|
295가구
|
쌍용
|
사업승인
|
817-4700
|
2구역
|
노량진동 232 일대
|
6637
|
-
|
현대산업
|
추진위
|
*사업계획은 달라질 수 있음. 자료:J&K부동산투자연구소
|
도시재정비촉진지구 내 재개발 대상지
|
재정비지구
|
구역명
|
위치
|
면적(평)
|
추진단계
|
중개업소 문의(02)
|
성북구 길음
|
길음7구역
|
길음동 625-17 일대
|
9823
|
사업승인
|
942-0300
|
길음8구역
|
길음동 612-10 일대
|
3만837
|
조합설립
|
942-7300
|
정릉•길음9구역
|
정릉동 10 일대
|
2만1122
|
사업승인
|
917-9520
|
역세권구역
|
길음동 541-1 일대
|
4029
|
추진위
|
서대문구 북아현
|
17구역
|
북아현3동 1-954 일대
|
1만6000
|
추진위
|
704-5400
|
18구역
|
북아현2동 168 일대
|
1만2700
|
추진위
|
19구역
|
북아현1동 144-2 일대
|
2만350
|
추진위
|
20구역
|
북아현1동 520 일대
|
1만9000
|
추진위
|
21구역
|
북아현 113 일대
|
2만1770
|
추진위
|
은평구 수색•증산
|
3구역
|
수색동 176 일대
|
4509
|
추진위
|
2647-2288
|
4구역
|
수색동 189 일대
|
4865
|
구역지정
|
5구역
|
수색동 31 일대
|
1만921
|
추진위
|
6구역
|
수색동 322 일대
|
5051
|
추진위
|
303-5050
|
7구역
|
수색동 349 일대
|
5325
|
추진위
|
8구역
|
수색동 359 일대
|
6138
|
추진위
|
양천구 신길
|
3-3구역
|
신길동 208-30 일대
|
7865
|
추진위
|
813-0900
|
3-5구역
|
신길동 329 일대
|
1만4611
|
추진위
|
833-5858
|
5구역
|
신길동 144 일대
|
1만285
|
사업승인
|
5-2구역
|
신길동 336 일대
|
1만5518
|
추진위
|
6구역
|
신길동 2661 일대
|
1만6638
|
추진위
|
813-0900
|
9구역
|
신길동 3183 일대
|
6050
|
추진위
|
성북구 장위
|
1구역
|
장위동 144-61 일대
|
1만145
|
추진위
|
963-4300
|
2구역
|
장위동 290-9일대
|
3037
|
추진위
|
3구역
|
장위동 305 일대
|
1만9765
|
추진위
|
4구역
|
장위동 287 일대
|
1만822
|
추진위
|
3292-3777
|
5구역
|
장위동 167 일대
|
1만7344
|
추진위
|
6구역
|
장위동 25-55 일대
|
2만4503
|
추진위
|
동작구 흑석
|
4구역
|
흑석3동 산 79-2 일대
|
1만6220
|
조합설립
|
815-2345
|
5구역
|
흑석동 45-1 일대
|
1만2073
|
사업승인
|
6구역
|
흑석1동 247 일대
|
1만8991
|
사업승인
|
7구역
|
흑석1동 158 일대
|
8315
|
추진위
|
816-6190
|
8구역
|
흑석1동 232 일대
|
8736
|
추진위
|
9구역
|
흑석3동 90 일대
|
5984
|
추진위
|
동대문구 이문•휘경
|
이문6구역
|
이문동 257 일대
|
3만8912
|
추진위
|
960-5900
|
이문7구역
|
이문동 411 일대
|
6423
|
추진위
|
966-2900
|
이문8구역
|
이문동 173 일대
|
6418
|
-
|
960-5900
|
이문9구역
|
이문동 292 일대
|
3만2925
|
추진위
|
이경구역
|
이문동 76 일대
|
2만8167
|
추진위
|
휘경3구역
|
휘경동 97 일대
|
1만9662
|
추진위
|
관악구 신림
|
4구역
|
신림동 808 일대
|
3만6358
|
추진위
|
885-2277
|
8구역
|
신림동 324-25 일대
|
2만2813
|
구역지정 신청
|
용산구 한남
|
한남1구역
|
한남동 557-31 일대
|
2만6518
|
-
|
792-3200
|
한남2구역
|
한남동 686 일대
|
1만9662
|
-
|
749-4499
|
동빙고구역
|
동빙고동 200 일대
|
2만9947
|
-
|
792-3200
|
보광1구역
|
보광동 265 일대
|
2만5374
|
-
|
7900-200
|
보광2구역
|
보광동 3 일대
|
3만6299
|
-
|
송파구 거여•마천
|
거여2구역
|
거여동 181 일대
|
8500
|
구역지정
|
400-1717
|
*길음지구 이외에는 기본계획에 따라 면적 등이 달라질 수 있음. 기본계획 확정 때까지 사업승인 이전 단계의 사업은 중단됨. 자료:J&K부동산투자연구소
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