|
(수도권) 수원 영통
< 규모로는 수원 최대… 실속은 `글쎄` >
수원 영통상권은 1997년 입주를 시작한 영통지구 한 가운데 자리 잡고 있다.
8~10층짜리 대형 건물에 식당 병원 학원 등이 빽빽하게 들어선 모습이 신규 택지지구 상권의 전형을 보여준다.
상권의 중심은 영통대로변에 있는 대형 마트 홈플러스다.
손님들은 대부분 유모차를 끌거나 어린이 손을 잡고 나온 젊은 주부다.
인근의 삼성전자 단지에 다니는 직장인 부부가 많이 사는 곳이라 교육열도 수도권 최고 수준이다.
외국인 교사로 이뤄진 영어학원을 비롯 150곳 이상의 학원(자체 집계)이 성황을 이루고 있기도 하다.
건물 위층에는 나이트클럽이나 유흥업소 간판이 빼곡하다.
음식점도 종류별로 가득차 있지만 점심시간이라 그런지 손님이 별로 없다.
"겉은 화려하지만 손님이 없어 큰일입니다.
3층 이상은 놀거나 비어 있는 곳이 많습니다." 럭셔리 공인 박판곤 부장은 배후인구에 비해 상업지역이 너무 넓다고 말했다.
지하철 역세권도 아니어서 손님 끌기에 한계가 있다.
A급지로 분류되는 키넥스 영화관 인근 빌딩 2군데도 2층을 먹거리마당으로 꾸며놨지만 절반은 간판만 걸려 있다.
한 건물 3층은 아예 깨끗하게 비워 엘리베이터도 서지 않았다.
영통상권을 7년간 지켰다는 조희백 슈즈타운 사장은 "5년 전만 해도 빈 가게가 없었다"고 회상했다.
조씨가 운영하는 신발가게의 주 고객은 주변 아파트단지 주부나 학생들. 예전에는 삼성전자에 다니는 여성 직장인도 매출을 쏠쏠이 올려줬지만 지금은 이들 대부분이 수원역이나 서울로 쇼핑하러 간다고 덧붙였다.
신도시라는 외관 때문에 임대료는 비싼 편이다.
A급지에 속하는 키넥스극장과 홈플러스 사이는 1층 20평짜리 점포가 보증금 1억~1억5,000만원, 월세 200만~400만원에 이른다.
하지만 위층으로 갈수록 공실이 커 관리비만 주고 버티는 곳도 있다는 게 상인들의 귀띔이다.
다가구 주택으로 이뤄진 외곽 상권도 마찬가지다.
한 횟집 주인은 "보증금 4,000만원, 월세 180만원을 받던 점포가 오랫동안 공실로 남아 있던 탓에 그 절반 비용으로 들어왔다"고 전했다.
물회나라 고길용 사장은 "평일 저녁 손님의 절반 정도는 삼성전자 직원들인데 씀씀이가 큰 편"이라며 "회식하러 나오면 40명이 70만~80만원 정도 쓴다"고 말했다.
소비력이 받쳐주기 때문에 삼겹살 1인분이 8,000~9,000원 선으로 단가가 높은 편이다.
술집들은 주변 나이트클럽 영업시간에 맞춰 새벽 4~6시까지 장사하는 경우가 많다.
하지만 최근 삼성전자 직원들의 발길이 뜸해져 곤란을 겪고 있다.
삼성전자 공장이 지방으로 분산되는 추세인 데다 공장 중앙문 앞에도 상권이 발전하면서 손님을 빼앗겼기 때문이다.
특히 키넥스극장과 교육청 사이 광장 주변의 술집들은 그 영향을 직접적으로 받고 있다.
상권 한 가운데에 있는데도 차가 다니지 않아 접근성이 떨어지는 곳이다.
조성복 퓨전주점 '빠리제'사장은 "매출이 하루 20만~30만원에 불과해 월세 내기도 힘들다"고 털어놨다.
저녁 유동인구의 20~30%를 차지하던 인근 경희대학교 손님들도 줄고 있다.
학교 앞에서 서울로 바로 가는 버스가 많아진 데다 수원역 상권이 부상하면서 대학생들이 영통상권을 외면하고 있다는 것.정성국 '모야'술집 사장은 "밤마다 나이트에서 나온 '삐끼'들로 상권 분위기가 나빠진 탓도 크다"고 말했다.
1층에서 영업하던 사행성 게임방들이 빠져나간 자리가 여전히 공실로 남아 있는 것도 상권 분위기를 썰렁하게 만들고 있다.
허준태 '포75' 베트남쌀국수집 주방실장은 "젊은이나 가족들을 끌 만한 볼거리 및 즐길 거리가 없는 게 가장 큰 문제"라고 진단했다.
허 실장은 1년 전 키넥스극장 맞은편 2층에 가게 자리를 잡고 영화관 손님들에게 할인쿠폰을 나눠주고 있다.
하지만 영화관 손님이 많지 않아 매출은 기대보다 훨씬 낮다고 푸념한다.
"전국에서 주민 평균 연령이 가장 낮다는 영통지구 특성을 살려 젊은 주부와 어린이들을 공략하는 수밖에 없습니다.
어린이용 보조의자와 과자를 구비하고 자극적이지 않은 메뉴를 내놓고 있죠."
인근 아파트에 사는 이유리씨(32)는 "일주일에 한두 번 친구들과 점심을 먹으러 나온다"며 "확고하게 자리 잡은 맛집이 없어 인계동으로 빠져나가기도 한다"고 말했다.
손명희씨(34)는 "이곳 주부들은 한 건물에 학원과 술집이 섞여 있는 것이 가장 큰 불만"이라고 밝혔다.
< 흥덕지구. 광교신도시 藥될까, 毒될까 >
수원 영통지구(100만평)는 별도의 개발계획이 없지만 주변 택지지구 신설과 교통망 확충이라는 변수를 안고 있다.
영통지구의 북쪽에는 흥덕지구(65만평)와 광교신도시(광교테크노밸리 341만평)가 들어선다.
이들 세 지역이 합쳐지면 분당(594만평) 크기에 맞먹는 대형 생활권이 형성된다.
지하철 분당선이 수원까지 연결되고 서울~용인간 고속화도로가 완공을 앞둬 서울 접근성도 크게 높아질 전망이다.
영통지구 상권은 이러한 변화가 장기적으로 어떤 파급효과를 몰고 올지 촉각을 곤두세우고 있다.
전문가들의 의견도 조금씩 달라 전망은 다소 불투명한 상태다.
○개발 변수는 4~5년 뒤부터 영향
흥덕지구는 경기도 용인시 기흥읍 영덕리 일원에 펼쳐진다.
단독주택 1233가구와 아파트 7947가구 등 총9180가구가 지어지며 녹지율이 29.9%로 높은 편이다.
한국토지공사는 흥덕지구를 디지털 시범도시로 개발한다는 계획이다.
방송 통신 인터넷을 언제 어디서든 이용할 수 있도록 유비쿼터스(Ubiquitous) 환경을 조성한다는 것이다.
첫 분양은 용인시의 인허가 지연으로 당초 9월 중순께에서 2~3개월 늦춰질 것으로 보인다.
수원시 이의동과 용인시 상현동에 위치한 광교신도시는 6만여명을 수용할 수 있는 행정복합도시로 개발된다.
도청 도의회 수원지검 수원지법 등의 광역 행정기관이 입주하고 경기바이오센터 등 첨단 연구개발단지도 들어설 예정이다.
단독주택과 아파트는 2만4000가구가 공급된다.
녹지율이 45.5%로 판교(35%)나 분당(20%)보다 훨씬 높다.
경기도는 내년께 주택을 분양하고 2010년 말까지 준공한다는 계획이다.
분당선 연장선 공사는 2010년 말 또는2011년 초 개통될 전망이다.
서울~용인간 고속화도로는 완공 목표 시점이 2008년으로 늦춰졌으나 이마저도 토지보상 등의 문제로 더 연기될 가능성이 있다.
○전문가들 "약이 될 수도,독이 될 수도 있다"
흥덕지구와 광교신도시 상권이 정착되기 전까지 영통지구가 반사이익을 얻는다는 예상에는 이론의 여지가 없다.
문제는 그 후의 일이다.
흥덕과 광교의 상권이 정착된 뒤에도 이들 지역의 인구가 영통지구로 유입돼 상권 활성화에 기여할 수 있느냐는 것이다.
전문가들도 이 부분에 대해서는 주장이 엇갈린다.
먼저 흥덕과 광교 중심상가의 위력이 강하지 않을 것으로 보이기 때문에 영통지구의 약이 된다는 의견이다.
서준 상가뉴스레이다 팀장은 "흥덕과 광교는 상권이 미약해 거주민들의 소비욕구를 100% 흡수하지 못할 것"이라며 "영통지구에는 분명히 호재로 작용할 것"이라고 말했다.
다만 서 팀장은 영통지구 남쪽에 있는 동탄신도시 상권 발전을 눈여겨 봐야 한다고 강조했다.
동탄 상권이 영통 상권과 중복될 공산이 높은 만큼 동탄의 영향력이 커지면 흥덕과 광교 인구를 빼앗길 가능성이 있다는 것이다.
이에 대해 유영상 상가114 소장은 영통의 입지조건을 들어 주변 택지지구가 오히려 독이 될 수 있다는 반론을 편다.
유 소장은 "광교나 흥덕은 중심상권이 도심 안에 있어 영통상권보다 입지가 좋기 때문에 쉽게 인구를 빼앗기지 않을 것"이라고 말했다.
유 소장은 오히려 영통으로 지하철이 지나가면 인계동에 빼앗겼던 유동인구를 다시 찾아올 수 있다는 점을 더 감안할 필요가 있다고 덧붙였다.
이들 전문가는 서울~용인간 고속화도로가 상권에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 분석했다.
< 아파트 전세. 매매가 강세 행진 >
영통지구는 행정구역상 경기도 수원시 영통구로 수원 외곽지역에 속해 있다.
1997년 첫 입주가 시작한 이래 2000년까지 약 100만평의 대지 위에 총 9개의 아파트 단지, 2만6,000가구가 들어섰다.
삼성전자 공단이 인접해 초기 입주민 대부분이 삼성전자 직원과 협력업체 직원들이었다.
이후 교통망이 갖춰지고 각종 편의시설이 들어서면서 서울에 근무지를 둔 젊은 직장인들과 맞벌이 신혼부부들이 몰려들면서 영통지구는 최고의 주거 단지로 부상하게 됐다.
이를 바탕으로 수원의 대표적인 신흥 부촌으로 성장한 영통지구의 아파트 전세 및 매매 시세는 최근 상승세를 타고 있다.
한 중개업소에 따르면 지난달 중순 8,500만원 하던 영통지구의 24평 아파트 전세가가 지난달 말에는 1억1,000만원으로 불과 2주 사이에 약 2,500만원 상승했다고 한다.
현재 영통지구 24평 아파트의 매매가는 1억7,000만~1억8,000만원에 형성되고 있다.
영통지구 7단지 살구골 동아아파트 49평형의 경우 매매가가 6억5,000만원에 이른다. 전통적인 부촌으로 알려진 매탄동 현대아파트와 우만동 월드메르디앙의 40평형대 매매가 평균 6억원 선에서 이뤄지고 있음을 감안할 때 영통지구의 아파트 시세는 수원 다른 지역에 비해 높게 형성되어 있음을 알 수 있다.
편의시설이 집중되어 있는 중심 상권 인근 대형 평수의 3단지(청명마을 삼익벽산), 4단지(청명마을 건영삼성래미안), 6단지(신나무실 미주신영건영), 7단지(살구골 현대진덕)는 영통지구 안에서도 다른 아파트보다 시세가 높다.
특히 7단지는 50~60평형대로만 구성돼 62평형 매매가가 최고 8억5,000만원에 이르는 등 수원의 대표적인 부촌으로 알려져 있다.
또 영통지구는 수원 일대 교육의 메카로 이곳의 교육 수준은 수원 시내 최고 수준을 자랑한다.
10여개의 초·중·고교가 아파트 단지 안에 위치, 학생들이 주변 유해환경으로부터 차단돼 있다.
< 창업 포인트/지하철 개통 겨냥 판매업종 유망 >
수원 영통은 대규모 택지개발지구가 되면서 급성장한 신흥 상권이다.
영통대로변의 홈플러스와 그랜드백화점을 중심으로 반경 1㎞ 안에 1만5,000여가구, 5만여명이 거주하는 인구 밀집지역이다.
영통 상권은 택지개발지구여서 중심부에 상업지역이 자리 잡고 주변이 아파트 단지로 둘러싸인 모양새를 갖추고 있다.
규모로는 전통을 자랑하는 수원 남문 상권은 물론이고 2003년 이후 뜨기 시작한 수원역 상권을 능가, 명실 공히 수원 최대 상권으로 자리매김하고 있다.
따라서 야간에는 권선구, 팔달구, 장안구 등 수원 다른 지역과 용인, 기흥, 신갈, 화성 등 인접 지역에서 유입되는 인구가 상당하다는 게 전문가들의 설명이다.
낮 시간에는 영통구 일대 주부들과 동수원세무서 민원인들이 상권의 주 고객이 된다.
이 상권은 편의상 세 부분으로 나눌 수 있다.
영통대로를 기준으로 그랜드백화점과 인접 상가, 건너편의 홈플러스와 동수원세무서 인접 상가, 수원우편집중국 건너편에 형성된 유흥상가 등이 바로 그것. 우선 그랜드백화점 쪽은 대로변 외에 상가가 적은 편이며 아파트단지 입구와 가까워 베이커리, 안경, 건강식품, 김밥 등 근린 업종들이 주류를 이루고 있다.
이곳의 주 고객은 주부들이다.
따라서 이곳에서는 업종과 마케팅 전략의 초점을 주부들에게 맞춰야 생존할 수 있다.
외식업을 예로 들면 남자들을 대상으로 하는 고깃집이나 횟집보다는 죽 전문점이나 칼국수, 부대찌개 전문점이 더 유망하다고 할 수 있다.
삼삼오오 백화점 쇼핑 나온 주부들이 가격 부담 없이 오붓하게 대화를 나눌 수 있는 곳이 장사에 유리하다는 얘기다.
서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장은 "2010년 지하철이 영통대로를 지나가면 그랜드백화점 쪽이 퇴근길 동선이 되므로 판매업종이 뜰 가능성이 크다"며 "패션 액세서리나 화장품점, 이동통신대리점, 도넛 가게 등을 해볼 만한 곳"이라고 말했다.
그랜드백화점에서 영통대로를 건너면 대형 마트 홈플러스와 동수원세무서가 나란히 자리 잡고 있다.
밤 장사가 주력인 영통상권에서 비교적 낮 손님이 많은 구역이다.
세무서 민원인과 세무사무소 업무 관계자, 홈플러스 쇼핑객, 영통구 일대 7개 중고교학생들이 낮 시간 유동인구의 대부분을 이룬다.
밤 시간에는 다른 지역 유입 인구가 더 많아진다.
이곳은 횟집과 고깃집이 지나치게 많은 편이다.
그것도 주로 유명 브랜드 체인점이 아니라 개인 식당 위주로 형성돼 있다.
강병오 FC창업코리아 대표는 "낮 시간 유동인구의 상당 부분이 주부들인 만큼 '다이소'와 같은 저가 생활용품점이 유망할 것 같다"고 말했다.
그는 "중·고생들을 대상으로 한 팬시·액세서리점이나 생과일 주스점도 괜찮지만 굳이 음식점을 하려면 인지도가 높은 체인점이 유리할 것"이라고 조언했다.
동수원세무서의 한 블록 동쪽에는 대규모 유흥상권이 둥지를 틀고 있다.
용인, 화성, 기흥, 신갈 등 수도권 남부 지역에서 이동한 사람들이 '만남과 유흥'을 즐길 수 있는 상가 밀집구역이다.
이곳 음식점 업종은 매우 다양하고 점포수도 많은 편이다.
가격이 싼 자장면집에서 고가의 일식집까지,10평 안팎 분식점에서 100평 이상 대형 뷔페에 이르기까지 소비자들이 선택할 수 있는 폭이 넓다.
따라서 여기서도 음식점 창업은 될 수 있으면 피하는 게 좋다.
개업을 하더라도 중소형 식당은 불리하다는 점을 염두에 둬야 한다.
이현승 한국실행창업센터 대표는 "대형 나이트클럽 3개가 손님을 끌어오는 전위대 역할을 하므로 나이트클럽 인근에서 오뎅바나 퓨전 포차를 연다면 승산이 있을 것"이라고 말했다.
오뎅바나 퓨전 포차는 이 상권에서 점포수가 많지 않아 희소성 면에서도 유리하다는 설명이다.
< 점주 인터뷰/뚜레쥬르 이현주씨 >
'뚜레쥬르' 영통점을 찾은 고객들은 190cm에 달하는 거구의 빵집 주인을 보고 놀란다.
큰 키만큼 함지박만한 웃음이 인상 깊은 이현주씨(34)는 다름 아닌 왕년의 프로농구 선수 출신. 2001년 은퇴 후 사업을 구상하던 이씨는 경희대 농구부 코치로 활동하던 선배를 우연히 영통지구에서 만나면서 이 지역에 눈을 돌리게 됐다.
"원래 영통에 대해서는 전혀 아는 바가 없었는데, 와 보니 제법 유동인구가 많고 주변에 새로 입주하던 아파트 단지들이 있어 베이커리 사업이 전망이 있겠다 싶었죠."
그는 당시 브랜드 출범 초기였던 '뚜레쥬르' 점포를 2001년 8월 오픈했다.
이씨가 점포를 오픈했던 2001년 하반기는 국내 경기가 호황을 누렸던 시기였다.
영통지구 아파트 단지에 주민들이 속속 입주하기 시작하면서 유동인구도 급증, 손님들의 발길이 끊이지 않았다.
"당시는 정말 대단했습니다.
하루 손님 수가 500명이 넘는 날도 있었죠." 이씨가 밝힌 매장의 하루 방문객 수는 180~250명. 하루 매출액은 70만원 선인데, 14평 짜리 소규모 매장임을 감안하면 높은 판매 실적이라고 한다.
그 비결은 바로 케이크 판매에 있다.
주택가에 위치한 베이커리 점포와는 달리 이씨의 점포는 유흥업소가 밀집한 곳에 있어 케이크 매출액이 전체의 50%에 이른다.
생일 축하나 회식자리용으로 케이크를 사는 손님들이 많다는 얘기다.
이씨는 현재 월 800여만원의 순수익을 기록하고 있다.
그럼에도 이씨는 요즘 계속 불안감을 느낀다고 한다.
"주변에서 사업을 포기하는 점포가 속출하면서 위기의식을 느끼게 된다"고 말했다.
하지만 이씨는 "올초에 동수원세무서가 들어오는 등 개발이 계속되는 추세이고 현재 진행 중인 분당선 지하철 공사가 완공되면 유동인구가 다시 늘어나 영통 경기가 좋아질 것으로 기대한다"고 말했다.
|