[답변] 이중분양대행계약 여부와 손해배상의 범위

[신석범(辯)]

 

이중 분양대행계약 여부와 손해배상의 범위

1. 이중 분양대행계약인지 여부

질문을 살펴보건대 시행사로부터 귀사인 선대행계약자는 상가임대에 관한 대행을, 후대행계약자는 상가분양에 관한 대행을 별도로 위임받은 것으로 보여집니다.

원칙적으로 상가분양과 상가임대는 별도의 계약이므로, 그 대행업무도 구별하여 별개의 대행사에 맡기는 것도 가능할 것입니다. 그러므로 엄밀한 의미에서 법상의 이중계약은 아니라고 볼 수 있습니다.

그러나 실제 상가분양대행의 실무에 있어서는 대행사가 분양을 하면서 임대조건(임대 보장, 확정수익보장 등)을 약정하여, 분양율을 높이거나 수분양자로부터 별도의 권리금을 수취하는 관행이 널리 퍼져 있는 걸로 알고 있습니다.

그러므로 먼저 확인해야 할 사항은 계약서에 대행계약을 독점으로 한다든가 분양대행계약을 별도로 하는 것을 금지한다든가 하는 규정이 있는지를 살펴보아야 할 것이고, 계약서에 이러한 규정이 없을 때는 계약해석상 이중계약으로 보기는 힘들어집니다.

또한 계약서에 명문규정이 없다 하더라도 계약 당시 시행사와 귀사간에 별도의 분양대행계약을 하지 않는다는 명시적, 묵시적 합의가 있었고, 그러한 사실을 객관적인 증인에 의해 입증할 수 있다면 실질적인 이중계약으로 볼 여지도 있을 것이나, 그러한 입증은 일반적으로 쉽지 않습니다. 물론 양 계약이 병행이 되었을 때 실질적으로 대행사들의 수익이 형편 없이 낮아지고 그 정도 수익구조라면 대행계약을 하지 않았을 것이라는 점을 입증시킨다면, 계약의 실질적인 내용이 독점적인 대행계약 내용을 포함하는 것이라고 주장을 해 볼 수는 있습니다.

마지막으로 분양대행과 임대대행이 하나의 대행사에 의해 이루어지는 관행이 상관습으로 인정될 만한 근거가 있다면 관습법상의 근거를 내세워 다투어볼 수도 있으나, 아직 상관습으로까지 입증하기에는 쉽지 않을 듯싶습니다.

2. 손해배상 여부 및 범위

(1) 시행사의 손해배상이 인정되기 위한 조건

보다 확실하고 입증가능한 법리에 비추어 판단한다면 임대대행계약과 분양대행계약이 별도로 이루어지는 계약을 한 것이고, 시행사로서 이중계약을 한 것은 아니므로 분리대행이 가능하다면 시행사가 당연히 손해배상을 하여야 하는 것은 아닙니다.

그러나 실제에 있어서 임대대행과 분양대행의 작업이 병행하여 이루어지기 힘든 구조이고, 그로 인해 시행사 마진이 여타 비용에 비추어 턱없이 형편없다면, 계약의 본질적인 내용 속에 독점적인 대행계약을 하기로 하였다는 내용이 포함되었다는 점을 입증하여 시행사의 채무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 법상의 책임과는 별론으로 하여, 하나의 시행대행사가 대행계약상의 문제점을 지적하며 실질적으로 분양계약 영업을 방해할 경우 시행사에서 임의로 화해형식에 의해 손해배상을 해주는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다.

(2) 손해배상의 범위

손해배상의 범위에 있어서 귀사가 말씀하신 소요비용(숙식관련비용, 인건비, 공탁금차용에 따른 이자분)이 기본이 될 것입니다.

그런데 이자부분은 별로 다툼이 없지만, 숙식관련비용이나 인건비에서 다툼이 많습니다. 실제로 대행사에서는 약간의 관련성만 있어도 모든 인원을 기투입된 인원이라 상정하게 되고, 시행사 입장에서는 부풀려졌다는 생각을 가지게 되죠. 또한 대행사 대표의 월 보수액도 서로 입장이 상반되는 경우가 많습니다.

제가 상담처리한 사건 중에는 대행사와 시행사의 배상범위 간극이 무려 4배 가까이 난 경우가 있었습니다. 보통 분양대행계약의 경우 시행사와 대행사간에 인적 연결고리에 의해 위임되는 경우가 많으므로, 인간관계를 중시하고 서로 장기적인 사업동반자로 배려해주는 관점에서 원만히 화해를 하심이 좋을 것으로 사료됩니다.

3. 결어

분양대행계약을 하실 때 가장 염두에 두어야 할 부분의 하나가 바로 이중계약금지조항입니다. 실제로 아파트사업의 분양에 있어서 분쟁이 가장 많은 영역의 하나이기도 합니다. 향후 분양대행계약시에는 이 점을 늘 염두에 두시라고 조언하고 싶습니다.

귀사의 건승을 기원합니다.

[박순관]

정말 큰도움이 되었네요! 만약 더궁금한점이나 원만한합의가 어려울 경우 조금더 실질적인 도움을 받도록 사무실로 방문토록하겠습니다. 바쁜와중에 이런도움주셔서 정말 감사합니다.

[김한준]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^