가장 임차인 부동산경매 가장임차인(허위임차인) 및 유치권 소송 승소 1편 [부동산인도명령신청 기각후 건물인도]

[카오스]

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

부동산경매 물건을 살펴보다보면, 대항력 있는 선순위 허위임차인(가장임차인)을 종종 발견할 수 있습니다.

허위임차인임을 잘 밝혀낸다면 저가에 낙찰을 받아 큰 수익이 될수 있어 많은 경매 초보자분들이 도전하고 있습니다.

하지만, 경매 초보자 분들이 허위임차인을 입증해내 부동산인도명령 신청 또는 명도소송에서 승소하기란 쉽지 않은 일이지요.

최근, 저희 법무법인 수성에서 허위임차인(가장임차인)을 명도 소송을 통해 밝혀낸 이야기입니다.

오늘은 1편으로 간단한 사건 소개 및 허위 임차인 A씨에 대한 부동산인도명령신청 기각 결정 후, 명도 소송에서 승소한 사례를 살펴보시겠습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

간단히 경매 물건에 대한 소개를 해드리겠습니다.

경기도 화성시 장안면 석포리에 위치한 공장으로 2019. 4. 22. 4,085,262,380원에 감정평가 되었습니다.

지금은 시세가 더 올랐을지 모르겠습니다.

이 사건 부동산은 토지 면적 2,600평, 건물 면적은 약 1,000평이 조금 넘습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

이 사건 토지에는 주택도 포함 되어 있어 채무자겸소유자 가족들이 거주하고 있었습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

2020. 10. 21. 23억 1천만원(감정가 대비 56.54%)에 단독 입찰하여 낙찰이 되었고, 같은 해 12월 21. 잔금을 납부하였습니다.

낙찰을 받고 보니, 임차인이라고 주장하는 2명이 적극적으로 보증금반환 등 소송을 제기하여 저희 법무법인 수성에서 2022년 11월경 수임을 받아 최근 승소한 사례입니다.

수원지방법원

총 5명의 점유자가 있었으나, 2명은 자진하여 점유를 풀어 해결이 되었습니다.

1명은 채무자겸소유자이고, 나머지 2명은 임차인을 주장하였으나 채무자겸소유자와 가족관계였습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

위 사진은 낙찰 받은 공장 사진으로 보증금 5억원 및 유치권 등을 주장한다는 내용의 현수막을 설치한 모습입니다.

총 2명의 허위 임차인이 'A'씨는 보증금 1,000만원에 월세 50만원을, 'B'씨는 보증금 5억원(월세 없음)을 각 주장하며 낙찰자에게 선순위 임차인으로 대항력을 주장하였습니다.

A씨는 채무자겸소유자 'C'씨의 아들이고, B씨는 서류상 전 부인이나 사실상 동거중인 사실혼 관계였습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소

낙찰자는 채무자겸소유자 C와 가족관계인 점을 이유로 경매 법원에 총 3명에 대해 인도명령신청을 하였으나, B와 C는 인용 결정이 나고, A는 기각 결정 되었습니다.

부동산 인도명령신청 기각 결정문

2021년 4월 1일 A씨에 대한 부동산 인도명령신청이 기각 결정되었습니다.

대항할 수 있는 임차인으로 판단되므로, 이를 기각하기로 한다라고 기재된 것을 확인할 수 있습니다.

낙찰자분께서는 A와 채무자겸 소유자 C는 가족관계이므로 임대차계약은 인정되지 않는다는 단순한 논리로 부동산인도명령 신청을 하였으나 법원의 판단은 달랐습니다.

상대방은 적극적으로 임차인임을 주장하고 나왔던 것입니다.

부동산 인도명령신청 허위 임차인의 답변서

임차인A의 답변서 1페이지입니다.

상가건물임대차 보호법상 대항력있는 임차인임을 주장하는 내용입니다.

부동산 인도명령신청 허위 임차인의 답변서

경매사건 진행중 집행관 방문시 임차인임을 주장하고, 법원에 임차인임을 증명하는 서류도 제출하였습니다.

허위임차인의 사업자등록증

허위 임차인 A씨가 위 '답변서'에 첨부한 2005. 12. 7.자 '사업자등록증'입니다.

허위임차인의 임대차계약서

임차인이 최초 2005. 11.경 임대차계약을 하고, 2015. 11. 30. 갱신계약을 했다는 ​'임대차계약서'도 '답변서'에 첨부하여 제출되었습니다.

정황상, 낙찰자는 아버지와 아들이 임대차계약을 맺은 것이므로, 손쉽게 부동산 인도명령 결정이 날 것이라 판단하고 인도명령 신청을 하였으나 기각 결정이라는 의외의 결과에 당황할 수 밖에 없었습니다.

가끔씩, 상담을 하다보면 많은 경매 낙찰자분들께서 대항력 있는 허위임차인 및 유치권자들에 대하여 쉽게 생각하고 '부동산 인도명령신청' 또는 명도 소송을 직접 진행하였다가 기각 결정 받았다는 이야기를 많이 전해 듣습니다.

위와 같이, 허위 임차인이라고 의심 되는 경우라도 간단한 '인도명령 신청서' 1장만을 제출하여서는 낭패를 보는 경우가 있으니 저희 '법무법인 수성'과 같은 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

허위임차인 건물인도 소송 판결문

부동산인도명령신청 사건이 기각되고, 낙찰자분께선 다른 법무법인에 명도소송 사건을 수임하여 진행하다가 2022. 11.경 저희 '법무법인 수성'에 소송위임을 하여 2023. 5. 16.자 판결난 내용입니다.

허위 임차인 A씨는 부동산을 인도하라는 소송에 보증금 6,000만원(보증금 1,000만원 및 월세 50*100=5,000만원) 요구하는 보증금반환 소를 '반소'로 제기하였습니다.

소송비용을 임차인이 모두 부담한다는 점은 재판부가 허위 임차인임을 인정하고 있다는 사실이 되겠습니다.

오늘은 지면 관계상 허위 임차인 A씨에 대한 건물인도 소송 판결까지만 전해드립니다. ^^;;

다음엔 더 자세한 소송 내용과 허위 임차인 B씨가 5억원의 임대차 보증금 및 유치권 등을 주장한 소송에서 승소한 이야기를 전해 드리겠습니다.

부동산경매 가장임차인(허위임차인) 5억원 및 유치권 소송 승소