부동산 지식 부동산과 같이 사는 남자의 부동산 고르는 비법

[auctioneer]

땅은 지목과 관계없이 개발지와 가까울수록 유리

사람이 한평생 살면서 다섯 가지 부자가 되라고 했다는데. 그 다섯 가지가 무엇인지 아는가. 다섯 가지는 ▶돈 ▶시간 ▶친구 ▶취미 ▶건강이라네. 필자는 이중 네 가지는 가졌어도 한 가지는 아무리 노력해도 가질 수가 없네. 가질 수 없는 것은 바로 시간이네. 이 글을 읽는 당신은 몇 가지를 가지고 계시는가?

일주일에 칼럼 두세 편을 쓰고, 여러 가지 원고를 쓰려면 밤이 없는 남자가 돼버린다네. 운영하는 컨설팅 및 중개사무실을 왔다 갔다 하는 일 외에는 강의 준비를 해야 하고, 또 강의에 몰두하노라면 세월은 번쩍 가버린다네. 이렇게 나이 들어서까지 바삐 움직이다 보니 이젠 친구도 다 떨어져 나가버렸네.

필자가 제일 잘 하는 게 뭔지 아시는가? 물론, 칼럼이라고 하시겠지. 칼럼과 대학 강의는 밥줄이고, 취미는 아코디언 연주와 섹소폰 연주라네. 그러나 실력은 별 볼 일 없어. 언젠가 평택항 부둣가에 가서 한 곡 뽑았더니 출렁이는 파도와 제법 잘 어울리더군.

위 다섯 가지 중에서 가장 중요한 것은 돈이고, 부동산이 바로 돈일세. 필자는 부동산을 강의하고, 부동산중개를 하다 보니 돈을 주무르고 있고, 단 하루도 빠짐없이 돈벼락을 맞고 있는 셈이네. 적게는 1억에서 많게는 수 십 억까지 교통정리를 하고 있으니 평생 만지는 돈 모두 합하면 우리나라 1년 국가예산은 될 것이네.

그런데 지금 가진 돈은 별로 없네. 돈은 이상하게 쌓이면 안 들어오더군. 써버려야 그 빈자리가 채워진다는 말일세. 아마 돈은 돌고 돌면서 나누어 쓰라는 의미 아닐까? 부동산에 묻어 놓으면 값이 빨리 올라주기를 바라는 마음에서 성질이 급해지기 시작하네. 아마 여러분들도 그러시리라 믿네.

현금으로 가지고 있으면 마음은 든든하지만, 시일이 지나다 보면 생쥐가 창고에서 곡식 빼가듯 어느 날 다 빠져 나가버리데. 돈이 있을 땐 자녀들이 왜 먼저 아는지? 돈을 쓸 때는 다시 채워놓을 자신이 있어야 하는데 그게 쉬운 일이 아니야. 이상하게 요즘은 소득이 늘지 않음이 문제더군.

그래서 사람마다 재테크를 하려고 노력을 하고, 재태크 절반은 부동산을 고르는 일에서 시작된다고 생각해. 처음에 잘못 고르면 생전원수가 되고, 잘 고르면 2타, 3타를 날릴 수 있어서 좋기도 해. 첫눈에 쏘옥 들어오는 것, 그게 좋더군. 또 종목도 어떤 종목을 고를 것이냐에 따라 운명이 바꾸게 돼.

건물을 보면 건물이 좋은 같고, 땅을 보면 땅이 좋은 것 같고. 상가를 보면 상가가 좋은 것 같이 생각되지만, 그도 다 제복이더라고. 건물은 지어진 목적대로 사용하면 되지만, 땅은 용도에 따라 사용방법이 서로 얽혀있기도 해. 누구는 단독주택을 짓겠다고 하는데 또 누구는 원룸주택을 짓겠다고 한다니까.

어떤 건물을 짓느냐에 따라 땅 팔자가 바뀌게 되고, 값에서도 많은 차이가 나게 되더군. 이런 문제에 대해서는 전문가의 컨설팅이 꼭 필요하지. 그 분야에서 일하는 사람은 그 분야의 매물이 좋다고 하네. 따라서 건물을 구입하려면 건물분야 전문가를 찾아가야 하고, 땅을 구입하려면 땅 전문가를 찾아야 하네.

'+'자가 그려진 카드를 보는 눈은 사람마다 다르네. 수학자는 덧셈이라 하고, 산부인과 의사는 배꼽이라 하며, 목사는 십자가, 교통경찰은 사거리, 간호사는 적십자라고 할 것이네. 땅은 워낙 복잡해서 보는 눈도 다르다네. 미래를 예견할 줄 아는 사람이라야 땅의 장래를 점칠 수 있거든,

땅은 농림지, 보전녹지, 보전관리, 생산녹지, 생산관리, 계획관리, 취락지구 등 계급이 많다네. 군대로 따지면 대장부터 이등병까지 있는 셈이지. 우선 건폐율로 따진다면 보전관리에서 생산관리까지는 20%이고, 계획관리는 40%, 취락지구는 60%라네. 집을 지을 수 있는 면적으로 봤을 땐 계획관리가 제일 좋고 비싸네.

땅에 대해 더 자세히 알려면 다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프’에 들어가 더 자세한 글을 읽어 보시게. 그 카페에는 땅 투자로 부자 된 사람도 많아 개발이 빠른 땅을 찾아 쉽게 부자가 될 수 있을 걸세.

그런데 개발순위는 늘 바뀌게 되네. 어느 백화점과 전절역을 짓는 자리에서 1km 지점에는 농림지역이 있고, 4km 지점에는 생산관리가 있고, 8km 지점에는 계획관리가 있다고 가정해보세. 전절역 있는 곳까지 뛰어가기 시합을 한다면 누가 1등을 할까? 1km 지점에 있는 농림지일 것이네.

부동산개발도 이와 같은 것이고, 땅 팔자로서 1등을 하려면 이름만 좋을 게 아니라 가장 가까운 곳에 뭐가 들어설 것인가를 파악하는 게 중요하네. 투자자들은 대개 개발지가 가까운 농림지를 사는 게 보통이네. 그러나 초보자들은 계획관리나 생산관리를 찾으려고 밤낮 헤매고 있지.

농림지역이 개발예정지에서 멀리 있다면 투자기간을 오래 잡아야 하네. 그런데 한국 사람들은 성질이 급해서 3개월을 기다리지 못하고 다시 팔겠다는 사람도 있더군. 결국 성질이 급하기 때문에 3-4년 단기간에 끝내려고 땅도 비싼 땅을 산다니까, 투자의 근본목적은 '자본+세월'인데 말이야.

건물은 값이 같거나 비슷비슷한 가격으로 분양하기 때문에 항시 대략의 값은 정해져 있네. 그러나 땅은 똑 같은 게 하나도 없네. 입지와 호재가 다르기 때문에 값이 다 다르다네.

이런 어려운 사항을 잘 설명해주는 사람이 부동산 전문가라네. 언제 시간을 내어 제 사무실로 놀러 오시게. 당신과 함께 커피를 마시면서 부동산을 얘기해주는 남자가 되겠네.

▶ 글쓴이 윤정웅

- 수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)

- 부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

- 21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표 http://cafe.daum.net/2624796

- 노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668