임장보고서 - 동탄2신도시 상권분석

[열정쭘마]

원본글은 제 블로그에 있어요^^

https://blog.naver.com/kshee819/221834760039

안녕하세요???

열정이 마구마구 샘 솟는 아줌마

열정쭘마입니다

부동산과 경매투자자의 길을 가고자 행복재테크 다음카페에서 강의를 하나하나 듣고 있어요.

새로운 분야에 대한 도전을 하는 저를 볼때면 아직 낯설고 어색하지만 차츰차츰 발전해가고 있는 모습에 뿌듯할때도 있고 더 잘하고 싶은 마음에 조바심이 날 때도 있지만 저는 롱런하는 투자자가 될것이므로 부족한 부분을 채우면서 한발한발 나아가고 있어요.

홍소장님의 상가실전반 수업을 들으면서 지역분석과 상권분석이 얼마나 중요하고 필요한지 절실히 느꼈어요. 지역을 정해서 손품으로 미리 조사한 후 현장으로 달려가 그 곳 분위기를 파악하고자 임장을 많이 다니는것만이 해답이라 생각하고 홍소장님의 4만보를 머릿속에 꽉 새겨두고 저도 임장을 많이 다녀야겠어요.

상가실전반에서 조별로 과제가 있는데 저희 조는 동탄2신도시를 조사하기로 했어요.

우리 동기들 수업이 끝난후에도 늦은 시간까지 홍소장님 붙잡고 뒷풀이에서도 하나라도 배울려고 하는 열혈 수강생들이였는데 갑작스럽게 코로나가 심해지면서 모든 오프강의가 온라인으로 대체되거나 연기되면서 조별과제도 시들해져버렸어요.

함께하기는 힘들었지만 그래도 각자 조사하고 임장할 수 있는 분들은 임장한 후 자료를 취합하기로 했죠.

동탄2신도시는 한때 공급과잉과 부실공사가 이슈화되면서 사람들에게 외면 당해왔었는데 현재는 보란듯이 가치가 상승했어요.

이제까지 동탄에는 가 본적은 없고, 경부고속도로 이용할때 지나쳐갔던 곳이라 생소한 지역이예요. 조별 과제를 통해 동탄2신도시가 왜 이렇게 인기지역이 되었는지 궁금하던차에 직접 조사하면서 알게 되어서 너무 좋았어요.

동탄2신도시 지역분석

"위치"

경기도 화성시 영천동, 오산동, 청계동, 신동, 중동, 목동, 산척동, 방교동, 장지동, 금곡동, 송동 일대에 조성된 2기 신도시입니다. 동탄1신도시와 동탄2신도시는 별개로 지정된 신도시이예요.

즉, 신도시 전체가 1단계, 2단계로 조성된 것이 아닌, 1신도시 따로 고시되었죠.

동탄은 용인,오산,수원과 접해있는 지역이예요.

"면적"

동탄2신도시는 2008년부터 조성한 2기 신도시로 전체면적은 약730만평으로 수도권 최대규모 신도시이예요. 동탄1신도시와 동탄일반산업단지를 포함하면 약1000만평으로 인근 오산시의 82%면적에 해당되고, 또 총면적 24.01㎢로 분당신도시의 약1.8배에 달하는 곳이라니 면적이 꽤 넓어요.

"인구"

동탄1신도시와 마찬가지로 주민들 상당수가 수원시, 용인시, 오산시에서 건너왔거나 인근의 삼성전자 때문에 경기도에 새로 전입한 경우가 많아 화성시민으로서의 소속감은 약하다고 합니다.

2020년 1월 말 주민등록 기준으로 총 인구는 215,246명이예요. 동탄2신도시의 목표 인구가 28만 5천여 명이므로 앞으로 최소 7만 명은 인구가 증가할 전망이라고 합니다. 화성시에서 봉담지구, 향남지구, 동탄1신도시와 더불어 화성시의 대표 인구 밀집 지역이예요.

"교통호재"

GTX A노선-2023년 개통

2018년 말에 착공하여 5년 공사기간을 거쳐 2023년 12월 개통을 목표로 하고 있습니다.

GTX A노선, GTX B노선, GTX C노선들은 교통호재하면 빠지지 않고 등장하는 것 같아요.

GTX A노선은 파주 운정 ~ 서울 삼성은 16분, 파주 ~ 동탄까지는 39분, 삼성 ~ 동탄 19분이라고 하니 정말 기술의 힘은 대단한 것 같아요. 강남에서 동탄을 19분이면 갈 수 있다고 하니 말이예요.

인덕원선

인덕원 ~ 동탄 복선 전철은 과천, 의왕, 안양, 수원, 동탄까지 기존 도시와 신도시를 연결하는 핵심 라인입니다. 지하철4호선 인덕원역에서 동탄역까지 2026년 개통을 목표로 하고 있습니다. 인덕원으로 인하여 동탄1신도시에 집값이 반영되어 능동 아파트 거래량이 폭등했고, 상권 활성화에 기대가 된다고 합니다.

SRT(Super Rapid Train)

SRT는 수서역을 중심으로 남서쪽으로는 목포를 남동쪽으로는 부산까지 연결되는 고속철도예요.

수서역에 SRT가 생기면서 확 성장했고, 동탄 또한 SRT의 효과를 톡톡이 본 지역이죠.

수서역 ~ 동탄역까지 SRT를 이용하면 15분만에 이동이 가능해 속도면에서는 단연 최고랍니다.

트램~동탄 도시철도

트램은 도로 위의 선로를 주행하는 노면 전차라고 해요. 운행시간이 정확한 지하철 그리고 접근성이 좋은 버스의 장점을 갖춘 교통수단으로 동탄에 바로 이 트램이 만들어집니다. 경기도 내에서 친환경 신교통수단으로 최초로 도입해서 화성 동탄 택지개발사업 광역교통 개선대책의 일환으로 추진하고 있어요.

올해 기본계획 고시하여 2027년 완공 목표로 시행에 들어갔고 이미 1월에 조달청을 통해서 '동탄 도시철도 타당성 평가 및 기본계획 수립 용역'이 공고되었습니다.

경북고속도로 지하화

지상에는 공원과 연결되어 동탄1 동탄2신도시가 연결됩니다. 2016년말 착공하여 2022년 지하화되고 2023년 상부 연결도로로 동탄1~동탄2 이동하는 북동탄의 혼잡이 덜해질걸 예상하고 있어요.

분당선 연장선

'분당선 기흥 ~ 동탄2 ~ 오산 연장' 현재 사업 타당선 분석 및 노선 검토를 추진 중이며 그 결과에 따라 향후 추진 방향을 마련한다고 합니다. 올해 발표가 날거라는 얘기가 나오고 상갈역에서 분기되어 기흥을 거쳐 동탄역 ~ 오산까지 연결된다면 또 한번의 변화가 예상되지만 어디까지나 되야 되는것이니 요건 아직 이렇다 저렇다 말들이 많다고해요.

동탄IC ~ 제2외곽순환도로 ~

서울 세종 고속도로 연결

2022년 3월 제2외곽순환도로가 개통되어 용인을 거쳐 서울까지 바로 갈 수 있다고 해요. 서울 세종 고속도로를 제2경부고속도로라고 부릅니다.. 서울 방향으로 가는 길이 경부고속도로, 서울 세종 고속도로, 용인 서울 고속도로 골라서 서울 남부, 동부로 빠르게 접근할 수 있습니다. 또한 용인SK하이닉스와 가까워지니 동탄2신도시가 큰 일자리와 가까워지는 것이죠.

"직장"

동탄2신도시는 자족도시로서 동탄일반산업단지, 동탄2테크노밸리, 삼성반도체, 화성동탄물류단지등 대기업이 있고, 산업단지에 약 27만명의 종사자가 있는 일자리가 풍부한 도시예요. 일자리가 많다보니 도시 자체가 젊고 앞으로 소득이 높은 도시로서 더욱 입지를 굳힐 것 같아요. 젊은 사람들이 많다보니 자연스레 아이들도 많아질텐데요. 그럼 학원과 같은 업종의 상권이 발달할 것 같아요.

"학군"

출처 입력

동탄2신도시는 풍부한 일자리로 젊은 사람들이 많고 자연스레 출산율이 높을수 밖에 없겠죠. 따라서 아이들이 많다보면 아이들과 관련된 상권이 발달되어 있을텐데요. 요즘 상가에 관심이 많다보니 학원가에 더욱 눈길이 가네요.

발로 직접 돌아다니며 현장보기

"동탄역 모습"

동탄역에는 현재도 주상복합 건물, 테마상가를 공사중인 곳이 곳곳에 있었어요. 현재는 SRT 수서평택고속선(고속철도)만이 이용하는 곳이지만 향후 몇 년뒤 인덕원선과 GTX A노선과 아직 확실치 않지만 분당선등의 이야기가 나오고있어 동탄역이 앞으로 어떻게 변하게 될지 너무 궁금해요.

동탄역은 에스컬레이터로 몇 차례 타고 내려가야하는 지하에 있었어요. 출퇴근시간이 아닌 한낮에 가서인지 역 안에는 사람도 별로 없고 롯데리아, 커피숍, 김밥집등이 있었는데 이 곳 또한 휑했답니다.

동탄역에는 롯데백화점 동탄점이 2021년 5월 예정되어있고 동탄역롯데캐슬이 2021년 7월을 목표로 건물이 쭉쭉 올라가고 있었어요. 동탄역 롯데캐슬은 일단 샤롯데 계열답게 롯데백화점, 롯데마트로 한 번에 연결이 되며, 롯데시네마도 단지에 조정이 되고, 이외에 다양한 스트리트몰도 조성이 되어 오락, 외식, 휴식을 원스톱으로 즐길 수가 있다고 하니 동탄분들 이 곳 엄청 탐나겠어요.

동탄역 부근은 아직 공사중인곳이 많았고, 이렇게 나대지인곳도 더러 눈에 띄였어요.

이 곳 나대지를 보니 송사무장님의 특강이 생각났어요. 택지개발지구의 A급지역에 상가들이 들어오고 분양이 완판되면 B급에 이어 C급까지 상가가 들어와 공실이 생기면 옆에 빈땅들은 우선 나대지로 놔뒀다가 추후에 C급까지 상가들이 채워지면 나대지에 다시 상가들이 들어선다고 했어요. 이 기간을 10년정도 보면 된다고 하셨어요. 이곳의 나대지가 정확히 이런 의미인지는 초보자인 제가 알기는 역부족이지만 그래도 사무장님 덕분에 여러 시각으로 생각해볼 수 있었답니다.

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현재 동탄2신도시에는 마땅히 끌리는 경매 물건이 있지않아 따로 물건조사는 하지 않았지만 복기를 위해서 작년 9월에 낙찰된 물건을 찾아가 봤어요. 행복재테크 카페에서 상가복기로 유명하신 레노님의 특강을 들으면서 감탄에 입이 떡 벌어졌고, 레노님의 발뒤꿈치라도 쫓아가기 위해 따라쟁이 저는 또 한번 따라하기로 마음먹었답니다. ㅎㅎ

작년 9월에 706,000,000원으로 55.5%로 낙찰되었는데 현재까지는 공실이였어요. 안에는 원상복구시켜놔서 그런지 물건 하나 있지않고 다 치운 상태인데 간판과 겉은 예전 모습 그대로 놔둔 상태이고요. 경매 나왔을 당시에 임대료가 5,000/400만원으로 되어있었는데 이 곳 옆옆 건물에 평수도 비슷하고 모서리 상가로 비슷한곳이 임대가 나와있어서 전화해봤어요.

부동산 사장님께서는 임대료가 5,000/250~ 300만원정도라고 하셨어요. 제가 이 곳 공실이 상당한데 왜 그러냐고 물어보니 원분양자들이 높게 분양을 받았고 아무리 못 받아도 250만원 아래로는 금액을 내리지않아 수지타산이 맞지않다보니 임대가 쉽지 않아 공실이 많다고 했어요. 그리고 이곳에 있는 동탄출장소가 앞으로 이전하고나면 이 곳 상권은 더 나빠질꺼라고 하시네요.

아마 이 곳을 낙찰받으신 분께서 낙찰 받은 금액으로는 부동산사장님 말대로라면 임차인 맞추기가 쉽지 않을 것 같아요.

"동탄2신도시 영천동 11자상권"

동탄2신도시 11자 상가 상권은 영천동 이주자택지 동탄 순환 대로변에 가장 먼저 형성권 상권이라고 해요. 동탄2신도시 5동 주민센터 사거리 대로변 상가 빌딩이 양쪽으로 11자 모양으로 형성되어 11자 상권이라고 합니다. 11자 상가 상권은 배후에 둘러싼 아파트(성원 상떼빌470세대, 동탄파크자이979세대, 동탄파크퍼스트리움806세대, 동탄행복마을푸르지오1,135세대, 반도유보라2차999세대, 동탄에듀밸리사랑으로부영1,316세대, LH아파트1,547세대)의 주민들이 주고객층이예요.

상업지역에 있는 전문상가에는 병원, 학원, 은행, 하이마트, 다이소, 프랜차이즈음식점과 커피숍등 위락시설은 없고 좋은 업종들로 잘 구성되어 있었어요.

상업지역 맞은편으로는 이주자택지 상가주택이 즐비해있어서 먹자골목으로 구성되어 있었어요. 지난번 원주혁신도시에 갔을때 많은 상가주택에 놀랬었는데 이 곳 또한 상당히 많더라구요. 원주혁신도시의 상가주택들은 아파트라는 배후수요가 없다보니 공실이 엄청났는데 영천동 상가주택은 아파트 배후수요가 빵빵하다보니 공실은 눈에 띄지않고 다 채워져있더라구요.

한가지 아쉬움점은 주차하기가 영 안좋았어요. 골목길이 일방통행인 곳도 있고, 차들이 도로에 주차를 하다보니 길이 좁아져 통행하는데 좀 불편했어요. 요즘은 주택이든 상가든 주차하기 곤란하면 인기가 떨어질 수 밖에 없기 마련이죠.

11자 상권내에 있는 모서리 1층 상가에 주인이 직접 임대한다는 안내문이 붙어있길래 전화해서 임대료를 물어봤어요. 12평에 3,000/200만원이라고 하네요. 기존 임차인이 언제, 왜 나갔냐고 물어보니 비인기업종을 하다 보니 장사가 시원찮았고 임대료를 내지 못해 얼마전에 나갔다는 답변을 들을 수 있었어요.

제대로 된 상권분석을 하기 위해서는 낮부터 밤까지 지켜봐야하고, 주중과 주말을 비교해야하는데 이번 임장은 주중 낮에만 하고 왔기에 제대로 임장을 못한 느낌으로 다시 한번 동탄2신도시를 찾아가봐야겠어요.

홍소장님의 상가실전반을 들으면서 지역분석과 상권분석의 필요성을 느끼고 어설프지만 하나하나 해나가려고 해요.

초보자로 어설프기 짝이없지만 이렇게 하나하나 하다보면 점점 실력이 쌓아질거라고 믿고 꾸준히 해볼려고요^^

[냉정과열정중]

우와~~열정쭘마님~임장 엄청나요 임장은 이렇게 하는거군요~
열정쭘마님 글 보면
주춤하는 열정이 불타오릅니다!
공유 해주셔서 고맙습니다.^^

[열정쭘마]

부족한 임장기예요
앞으로 더욱 발전된 모습 보여 드리도록 할께요^^

[투결 행복]

정말 열정쭘마님 열정이 대단하심을 다시한번 느낍니다. 앞으로 잘 따라하겠습니다 선배님^^~

[열정쭘마]

같은 초보입니다~^^
투결행복님 우리 재미있게 투자해봐요~

[진카마]

핫한 동탄2다녀오셨군요~^^ 후기에도 열정이 뿜뿜 느껴집니다~~!!

[열정쭘마]

동탄2에 계속해서 상가가 경매에 나오니 이참에 공부해둘려고요^^

[비전50]

정말 잘 작성하셨네요~동탄1신도시에 비해 엄청크네요~지도를 보면서 보니 이해가되네요 1신도시 북광장과 남광장이 예전에 핫한곳이었는데요~서통탄역은 황량했던걸로 기억나네요~동탄하면 염정아가 생각나네요 ㅎㅎ~감사히 잘 보았습니다

[열정쭘마]

변화하는걸 보면 언제 그랬냐 싶을 정도로 너무 빨리 변해요
변화에 뒤쳐지지않게 발빠른 투자자 같이 되요~^^

[나를위해서]

열정이 대단하시네요 잘 읽었습니다

[열정쭘마]

네~부족한 글 읽어주셔서 감사드려요 ^^

[온블리스]

와.. 열정쭘마님! 임장은 이렇게 하는거군요 ㅠㅠ 제 눈에는 넘 완벽해보이셔요!! 저도 얼마전 상가초급반 듣기 시작하고 어제 상가 임장 다녀왔는데.. 다시 가야겠네요^^; 저는 열심히 열정쭘마님 따라하겠습니다~! 임장기 감사해요!!ㅎㅎ

[열정쭘마]

온블리스님 상초 들으시는군요?
저도 미흡한점 투성이예요 ㅠ
우리 상가 열심히 공부해서 내상가 꼭 만들어요~ㅎㅎ

[루나*]

열정쭘마님....!!! 블로그에서도 댓글로 뵌적 있는데...진짜 늘 열심히하시는 모습 너무 대단하고 존경스러워요 ㅎㅎ 오늘은 이 게시판에 처음왔는데 마침 제가 살고있는 동탄에 대한 글을 열정쭘마님께서 뙇...! 저는 동탄1에 사는데 대학을 서울로 다니던 게 너무 힘들었어서 여길 벗어나고 싶단 생각 때문인지..그간 동탄을 참 얕봤?었어요 ㅎㅎ 2동탄에도 관심이 없었고 ㅠㅠ 근데 집값 변동이나 이렇게 앞으로의 교통 호재를 보니 정말 제 주변부터 관심가져야겠단 생각이 듭니다. 공유 너무 감사해요 ^^

[열정쭘마]

핫한 동탄에 사시다니 좋으시겠어요~ ㅎㅎ
원래 자기가 살고 있는데를 제일 모르는듯 해요^^

[뭣이중헌디용]

작명대로 열정이 보여요~~
동2분석을 보니 확실히 발전할수뿐이 없는곳이구나를 알겠네요
아직 상가쪽은 수업을 안들어 감이 없지만 관심있게 지켜봐야겠어요
우리 열정쭘마님도 조만간 행크스타에 출연하실듯하네요^^

[열정쭘마]

아직 많이 부족한 실력입니다.
꾸준히 하다보면 점점 나아질꺼라 믿고
최선을 다해보겠습니다^^

[happyrina]

동탄이 남의 나라 같았는데 이제 옆동네 같네요...좋은 글 잘 보고 갑니다. 임장하시는 관점이 이제 프로처럼 보이세요...ㅎ

[열정쭘마]

임장실력을 키울려고 노력하고 있긴 한데
아직 허술한 점이 많아요^^

[양1500마리]

열정쭘마님 글 정말 잘 읽었습니다.
글에서 말씀하셨던 것처럼 저 역시 동탄에 살고 있지만 화성시민이라는 소속감이 별로 없었는데 정확하게 맞아 떨어지네용.. 동탄에 대해 전혀 관심이 없었는데 열정쭘마님께서 올리신 글을 보니 제가 사는 동네도 잘 모르면서 타 동네를 분석한다는 것이 맞나 싶은 생각이 드네요. 제가 사는 동네부터 빠삭하게 공부해야겠습니다. 덕분에 많이 느끼는 계기가 되었습니다 감사해요 열정쭘마님 !!

[열정쭘마]

동탄에 살고 계시다니 앞으로 핫한 동탄을 접수하시면
너무 좋으시겠어요~ㅎㅎ
저도 동탄에 대해 더 공부해볼께요^^

[성공필승]

좋은글 잘 보고 갑니다. 열정쭘마님 정말 열심히 하시는거 같아요.
저도 동탄 근처에 살고있어서 한번 가보긴 했었는데 이렇게 정리해 주시니 더 잘알게 된거 같습니다.
그리고 저 상가 궁금했었는데 이렇게 공유해 주셔서 정말 감사합네요.

[열정쭘마]

성공필승님 읽어주셔서 감사합니다 ^^

[강남 갑부]

열정 쭘마님 잘읽었습니다. 열정이 대단하시네요, 화이팅 입니다. ~~~

[열정쭘마]

강남 갑부님 감사합니다~^^

[파리스타일]

꼼꼼한 분석 너무 멋집니다...
궁금한점이... 동탄출장소가 이전하면 왜 상권이 더 나빠지는지.. 출장소가 다른곳으로 이전한다는 건가요? 들어오는게 아니라?

[열정쭘마]

네. 이전한다고 해요.
그만큼 수요가 준다는 의미겠죠~

[쿠키영]

경매 초보 열정으로 한 것을 보면서 감탄합니다.
좋은 것들을 골라서 성공하세요.

[열정쭘마]

네~ 쿠이영님도 성투하세요^^

[은규지애]

상가도 열심히 하시네요~

[열정쭘마]

상가 수업 들으니 열심히하게 되네요^^

[셀리☆]

열정쭘마님~! 상가초보자 같지 않는 엄청난 입지분석자료 넘 잘 봤어요!!
상권분석은 이렇게 하는 거구나 하고 또 배워갑니다~ 감사해요~^^

[열정쭘마]

아니네요
홍소장님께서 많은걸 알려주셨는데 못 쫒아가고 있네요 ㅎ

[골든비]

대박 고급정보 감사합니다.
출력해서 꼼꼼히 봐야되겠어요.
자료 조사 하시느라 고생 많으셨습니다
분명 성투 하시리라 믿어 의심치 않습니다.
닉네임처럼 열정 뿜뿜 이십니다. 반성이 많이 되네요

[열정쭘마]

골든비님 부족한 글 읽어주셔서 감사드려요^^

[일추]

열점줌마님 소중한 임장기 잘 봤습니다~ 임장은 어떻게 하는지 방향을 잡을수 있을것 같습니다~^^ 감사합니다~!! 앞으로도 멋진 임장기 기대하겠습니다 ^^

[열정쭘마]

일추님 저도 감사드립니다.
앞으로 꼭 성투하세요^^

[혀니미르]

동탄2신도시의 호재 정리 정말 감사히 잘 보았습니다 정말 꼼꼼히 자세히 설명이 잘 되어있네요 감사합니다^^

[느티나]

멋지세요^^ 동탄을 한 번도 가보지 않았는데, 전화해보신이야기를 통해 임장하는 모습도 엿볼수있어 좋았습니다.

[갈수록태산]

동탄 분석 전문가인줄 알겟습니다.

[은유아범]

동탄에 살고있으니체감되는 정말좋은 분석입니당ㅎㅎ