강남권 중층 재건축 단지 잇단 사업 재시동

[김종화]

강남권 중층 재건축 단지 잇단 사업 재시동

삼성동 홍실ㆍ대치동 국제ㆍ청실 등 "다시 시작해야지"

현 정부 들어 규제가 집중돼 재건축 사업성이 크게 떨어진 서울 강남권 중층(대개 10~15층) 아파트. 규제 완화를 기다리며 사업에 손을 놓고 있던 단지들이 하나 둘씩 다시 사업을 시작하고 있다.

올 대통령선거 이후 정권이 바뀐다고 정책이 별로 달라질 것 같지 않고 시설은 하루가 다르게 낡아지기 때문이다.

주민들 사이에 사업이 늦어질수록 수익성만 악화될 것이란 불안감이 커져 재건축을 서두르는 단지들은 늘어날 전망이다. J&K 백준 사장은 “중층 재건축은 자기 돈 들여 자기 집 짓는 것이나 마찬가지여서 투자에 신중해야 한다”고 말했다.

"더 이상 기다릴 수 없다"

 

▲ 서울 강남구 대치동 청실아파트가 최근 구청에 재건축정비

   구역 지정을 신청했다. 2003년 5월 조합 설립 이후 4년

   여 만에 재건축사업을 재개한 것이다.

지은 지 26년 된 강남구 삼성동 홍실아파트(384가구). 일찌감치 2002년 재건축조합을 설립해 사업승인을 준비하다 지난해 5월 주민총회에서 사업을 당분간 중단하기로 했었다. 중소형의무비율ㆍ개발이익환수제ㆍ초과이익환수제ㆍ용적률 제한 등 잇단 규제로 사업성이 나빠졌다고 판단돼서였다.

중층 단지들은 재건축으로 높일 수 있는 용적률 여유가 많지 않고 크기를 키우면 일부 주민들은 기존 집보다 작은 집을 배정받아야 한다. 어쩔 수 없이 이전 크기 그대로 지어야 한다. 일반분양 분이 많지 않아 주민들의 공사비 부담이 크다.

여기다 초과이익환수제에 따라 재건축 사업기간 동안 오른 집값의 일부를 완공 후 부담금으로 물어야 한다. 홍실뿐 아니라 강남권 상당수 중층 단지들의 사업이 중단된 이유다.

이런 홍실이 지난달 말 주민총회에서 사업을 다시 시작하기로 결의했다. 주민 동의를 구하고 설계용역을 줘 사업승인 준비에 들어갈 계획이다.

홍실 서우석 조합장은 “누가 차기 대통령이 되더라도 집값 불안감 때문에 쉽게 재건축 규제를 풀어줄 것 같지 않다”고 말했다.

강남구 대치동 국제와 청실은 최근 잇따라 대략적인 재건축계획을 세워 구청에 정비구역 지정을 신청했다. 국제는 2003년 12월 추진위 구성 이후, 청실은 같은 해 5월 조합설립 이후 사업이 멈춰 있었다. 정비구역 지정은 공식적으로 재건축 대상지로 인정 받는 것으로, 안전진단 등 본격적인 사업을 추진할 수 있는 출발점이다.

청실 조합 관계자는 “앞날을 예측하기 힘들고 건물이 낡아 마냥 기다릴 수 없다”고 전했다. 국제 추진위 관계자는 “10대의 낡은 승강기를 교체하는 데만 4억~5억원이 들 정도로 유지관리비가 많이 들어 재건축을 빨리 하는 게 낫다”고 말했다.

서초구 서초동 무지개는 2003년 예비안전진단을 통과하고 지난해 5월 추진위를 만든 뒤 정부 정책을 지켜보다 최근 정밀안전진단을 신청했다.

지난해 착공 전인 관리처분 단계에서 조합원간 갈등 등으로 사업이 멈춰 있는 서초구 일대 중층단지들도 사업을 계속 미루기 힘들다. 9월 일반분양분의 가격을 규제하는 분양가상한제가 시행될 예정이어서 12월 전 관리처분을 신청해야 상한제를 피할 수 있다.

일반분양분이 100가구가 넘는 단지가 적지 않다. 반포동 한신 1차(198가구)·서초한양(168가구), 잠원동 반포우성(106가구)·한신6차(120가구) 등이다.이들 조합 관계자는 “상한제 적용을 받으면 추가부담금이 상당히 늘 것으로 보여 반대하는 주민들의 요구를 적극 수용해 합의할 계획이다”고 말했다.

 

중층 재건축에 쏠린 각종 규제
구분	내용	시행시기	적용기준
중소형평형의무비율	전체 건립가구수의 20% 이상 전용면적 60㎡ 이하, 40% 이상 85㎡ 이하	2003년 9월 5일	사업승인 신청
개발이익환수제	재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립	2005년 5월 19일	분양승인 신청
용적률 규제	아파트지구 230% -3종 주거지역 210%	아파트지구 지구별로 2005~6년 -3종 주거지역 2006년 3월 17일	대상 단지 모두
안전진단 강화	안전진단 판정에서 구조안전성 비중 높아짐	2006년 8월 25일	안전진단 신청
초과이익환수제	재건축 사업기간 동안 오른 집값의 일부를 부담금으로 부과	2006년 9월 25일	관리처분 신청
분양가상한제	일반분양분의 분양가를 택지 감정평가금액과 정부가 정하는 건축비 이하로 책정	2007년 9월 1일	월 이후 사업승인 신청이나 12월 이후 관리처분 신청

투자 신중해야

택지부족으로 강남권에 새 아파트 공급이 어렵기 때문에 재건축 사업 재개는 투자자나 주택수요자들이 관심을 끌 만하다. 하지만 겹겹이 처져 있는 규제에 주의해야 한다.

조합원 명의변경 제한 때문에 2003년 말 이전에 조합이 설립된 단지를 구입하면 완공 후 입주 때까지 팔지 못한다. 현재 조합설립 이전 단지는 조합설립 이전까지만 자유롭게 거래되고 그 이후 에는 아예 팔 수 없다.

용적률 규제 등으로 지금보다 더 큰 집을 배정받기를 기대하기 힘들다. 일반분양분이 많지 않은 단지에선 공사비의 대부분을 부담할 각오를 해야 한다.

올 12월 이전 관리처분을 신청하지 못하면 일반분양 수입이 20% 정도 줄어 추가부담금이 늘어난다. 서초구 양지공인 안용준 사장은 “안전진단을 통과해 재건축이 확실한 단지를 선택하는 게 안전하고 주민들간 이견이 없어야 사업이 순항할 수 있다”고 말했다.

재건축 사업이 지지부진한 강남권 주요 중층 단지
지역	단지	가구수	크기(㎡)	층수	준공년도	사업단계（시기）
강남구 논현동	경복	308	102, 142	14	1978	조합 설립（2003．9）
강남구 대치동	은마	4424	102, 112	14	1980	추진위 구성（2003．12）
	국제	200	142	10	1982	추진위 구성(2003.12)
	청실	1378	102~142	12	1979	조합 구성（2003．5）
강남구 삼성동	상아2차	480	79~158	13	1ㅏ981	안전진단 통과（2002．7）
	홍실	384	102~179	12	1981	조합 설립（2002．3）
강남구 압구정동	한양7차	240	115,152	12	1981	조합 설립（2002．9）
강남구 청담동	삼익	888	115~179	12	1980	조합 설립（2003．9）
서초구 반포동	한신15차	190	152~225	5	1982	안전진단 통과（2003．6）
	서초한양	456	115~172	12	1982	사업승인 받음(2006.6)
	한신1차	790	93~169	5	1977	관리처분 신청 반려（2006．11）
서초구 방배동	삼호	996	86~126	12	1976	추진위 구성（2005．6）
서초구 서초동	무지개	1074	83~149	12	1978	추진위 구성（2006．5）
	신동아1차	893	83~172	13	1978	안전진단 통과（2003．6）
	신동아2차	104	158~182	13	1978	안전진단 통과（2003．6）
	우성1차	786	109~214	12	1979	안전진단 통과 후 추진위   구성（2003．8）
	우성2차	403	109~172	13	1979	안전진단 통과（2001．5）
서초구 잠원동	반포우성	408	112~158	12	1978	사업승인 받음（2005．5）
	한양	368	115~172	12	1979	관리처분 신청여부 판정 보류(2006.9)
	한신2차	1572	72~165	12	1978	안전진단 통과 후 추진위 구성（2003．9）
	한신4차	1212	109~172	13	1979	안전진단 통과 후 추진위 구성（2003．11）
	한신5차	555	109~115	13	1980	관리처분 신청여부 판정 보류(2006.9)
	한신6차	560	115	12	1980	사업승인 받음(2005．5）
	한신7차	320	115,152	10	1980	조합 설립（2002．12）
송파구 잠실동	주공5단지	3930	112~119	15	1978	추진위 구성（2003．12）
자료:중앙일보조인스랜드, 각 구청

안장원 기자