지자체들이 제출한 목표인구 수를 합하면 실제 인구 수보다 840만명이나 많은데도...

[박홍균]

아래의 기사는 오늘 한국 경제에 실린 기사입니다.

국토부, 택지수요 예측 '주먹 구구', 미분양 사태 초래…LH, 수조원 손실

한국경제|입력2012.02.09 18:31

감사원, 택지개발 감사
2년간 41.1 초과 공급
절반 넘는 29 미분양
23개 지구 지정 취소

국토해양부가 줄어드는 주택수요를 고려하지 않은 채 잘못된 인구예측을 토대로 공공택지를 초과 공급해 대규모 미분양 사태를 초래했다는 감사원 감사 결과가 나왔다. 이로 인해 LH(한국토지주택공사)가 최소 수조원의 피해를 입을 가능성이 있다는 지적이다.

감사원이 9일 공개한 택지개발사업추진실태 감사 결과에 따르면 국토부는 2003년부터 10년간 공공택지 429㎢를 조성해 주택 250만가구를 공급한다는 계획을 세웠다. 하지만 2007년 이후 주택 미분양이 늘어나자 2009년부터 주택 공급량을 연평균 10만가구씩 줄였다.

주택 공급량이 줄어들면 택지 공급도 당연히 줄여야 하지만 국토부는 오히려 공급량을 늘렸다. 결국 LH는 국토부의 지시에 따라 2009년부터 2년간 여의도 면적의 5배 정도인 41.1㎢를 초과 공급했고 이 중 29㎢가 미분양돼 심각한 재정 위기에 놓였다. 결국 LH는 23곳의 택지지구 지정을 취소하고 46곳의 사업기간을 연기해 수많은 민원을 유발했다.

국토부가 이처럼 토지를 초과 공급한 것은 인구 수 등 수요예측의 기초자료가 되는 데이터를 제대로 확보하지 못했기 때문이다. 국토부는 전국 128개 지방자치단체 중 127개가 자기 지역에 사업을 많이 유치하기 위해 목표 유입 인구를 부풀려 신고했는데도 이를 그대로 받아들여 도시계획을 세웠다. 지자체들이 제출한 목표인구 수를 합하면 2010년 기준 실제 인구 수보다 840만명이나 많은데도 별다른 검토 없이 승인한 것이다.

그 결과 경기도 양주시 3개 지구는 지난해 목표인구 35만4000명을 근거로 택지를 공급했으나 1곳은 대규모 미분양이 발생했고 나머지 2곳은 사업 착수조차 못했다. 이 지역에서만 1조3000억원의 손실이 예상된다고 감사원은 추산했다. LH가 추진 중인 전국 98개 지구 중 68곳에서 과다 추산된 인구 수를 바탕으로 택지개발을 했고 전체 미분양의 78%가 이들 지역에서 발생했다. 이를 바탕으로 계산하면 전국적으로는 LH가 최소 수조원의 손실을 입었을 것이라는 게 감사원의 지적이다.

감사원 관계자는 "국토부 장관에게 도시기본계획을 승인할 때 목표인구 수를 합리적으로 추정하고 택지개발지구 지정 시 이를 감안한 수요평가가 이뤄지도록 하는 방안을 마련하도록 통보했다"고 말했다.

남윤선 기자 inklings@hankyung.com

그리고 아래의 글은 2008년에 제 홈페이지(http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1067)에 쓴 글입니다. 두 글을 한 번 비교해 보시기 바랍니다.

2-6. [공급측면]말도 안되는 시도별 인구 계획

■ 146만 강원도 인구가 2020년에는 300만명

앞에서 보셨듯이 현재 전국은 개발 바람으로 활력이 넘치고 있습니다. 수많은 신도시와 도로, 철도, 항만, 산업단지 등이 만들어 지고 있습니다. 또 이런 개발에 편승하여 지자체의 공무원들은 말도 안되는 인구 계획을 만들고 있습니다.

예를 들어, 춘천시의 현재 인구는 25만명입니다만, 2020년까지 50만명까지 늘어난다고 합니다.(춘천 시청 홈페이지- http://www.chuncheon.go.kr 참조. 이하 모든 인구는 각 시청/군청/도청 홈페이지 참조)

그 근거로는 2009년까지 수도권과의 복선전철이 만들어지고, 서울까지 고속도로가 완료되면, 이러한 인프라를 바탕으로 멀티 바이오 산업 육성도시를 만들고, 관광 휴양 시설과 테마 웰빙형 주택지를 개발하여 인구 50만명의 도시를 만든다고 합니다.
춘천시만 그런 것이 아닙니다. 강원도의 현재 인구는 146만명인데, 강원도 내의 각 도시 인구 계획을 모두 모아 놓으면 2020년에는 강원도 인구가 300만명으로 지금의 두배가 됩니다.

2020년 우리나라 인구는 4,933만명으로 2007년에 보다 87만명이 늘어 나게 되어 있습니다. 그런데 강원도에서만 150만명이 늘어나는 것이 과연 가능할까요?

■ 다른 개발 지역으로 가볼까요

만약 강원도 인구가 150만명이 더 늘어나야 한다면 이 인구가 다른 지방에서 옮겨와야 하는데, 서울과 경기도를 제외한 다른 지방의 인구는 어떤지 살펴봅시다. (현재인구 + 늘어나는 인구 = 2020년 인구)

▶ 인천시 : 270만 + 126만 = 396만 (경제 자유구역 신도시 47만명 + 검단 신도시 20만명 포함)
▶ 세종시 : 0 + 50만 = 50만 (설마 행정복합도시 계획이 무산되지는 않겠지요?)
▶ 대전시 : 144만 + 66만 = 210만 (대전 서남부 신도시 6.5만명 포함)
▶ 대구시 : 255만 + 25만 = 280만 (대구 혁신도시 3만명 포함)
▶ 김천시 : 14만 + 6만 = 20만 (김천 혁신도시 2.5만명 포함)
▶ 천안시 : 53만 + 25만 = 78만 (천안 아산 신도시 17만명 중 일부 포함)
▶ 아산시 : 22만 + 34만 = 56만 (천안 아산 신도시 17만명 중 일부 포함)
▶ 군산시 : 26만 + 24만 = 50만
▶ 서산시 : 16만 + 11만 = 27만

전남도청이 이전하는 남악 신도시, 충남도청이 이전하는 홍성신도시, 경북도청이 이전하는 안동신도시 등등 전국에는 이 지역 외에도 많지만, 너무 많아 생략하겠습니다. 어쨋던 위에서 열거한 도시의 늘어나는 인구만 합쳐도 367만명입니다. (인구 146만인 강원도가 154만명 늘어나는데, 나머지 합쳐서 367만명이라는 것은 너무 적은 것 같지만 그냥 넘어갑시다)

2020년까지 우리나라 인구가 87만명 늘어나는데, 367만명의 인구는 어디서 오나요?
서울과 경기도에서 온다고요. 그럼 경기도를 한번 가봅시다.

■ 경기도의 뻥튀기

아래에는 경기도 내 31개 시/군 중에서 10개 시의 현재 인구와 2020년의 인구입니다.

▶ 용인시 : 60만 + 70만 = 130만 (신도시 후광효과를 보려고 전국에서 가장 많은 아파트가 건설되고 있는 지역)
▶ 화성시 : 30만 + 62만 = 92만 (동탄 1,2신도시 38만명 포함)
▶ 평택시 : 40만 + 40만 = 80만 (평택 신도시 16만명 포함)
▶ 김포시 : 20만 + 39만 = 59만 (김포 신도시 15만명 포함)
▶ 안산시 : 72만 + 28만 = 100만 (송산그린시티 15만명 포함)
▶ 수원시 : 107만 + 22만 = 129만 (광교 신도시 8만, 흥덕지구 3만, 호메실지구 4.6만, 권선 AB 2만 명 포함)
▶ 오산시 : 17만 + 10만 = 27만
▶ 의정부 : 36만 + 14만 = 50만
▶ 고양시 : 89만 + 46만 = 135만
▶ 성남시 : 96만 + 24만 = 120만(판교 신도시 8만명 포함)
* 이천시 : 20만 + 15만 = 35만
(*는 새로 추가한 항목으로 계산에 포함되지 않았습니다)

경기도 전체로는 현재 1134만명인데, 경기도 도청에서는 2020년까지 316만명이 더 늘어난다고 합니다. 그런데 위에서 열거한 시에서 늘어나는 인구만 합쳐도 355만명입니다.

2020년까지 우리나라 인구가 87만명 늘어나는데, 355만명은 어디에서 오는가요?

위에서 이야기한, 2020년까지 늘어나는 인구를 잠깐 정리하면, 강원도 전체 150만 + 지방 일부 367만 + 경기도 일부 355만명 = 872만명이나 됩니다. 통계청에서 예상하는 87만명을 빼고 나면, 약 800만명이 필요한데, 이 인구는 어디서 오나요?

마지막으로 부산으로 가봅시다.

■ 가장 양심적인 부산시 인구, 그러나...

360만명의 인구로 우리나라 제2의 도시인 부산은 2020년에는 42만명이 줄어 318만명이 된다고 합니다. 제가 볼때에는 가장 양심적(?)인 예측으로 보입니다.

그런데, 이 양심적인 부산의 인구에도 문제가 있습니다.
향후 10년 안에 부산에서만 신도시가 4개가 생깁니다. 정관 신도시(9만명), 양산 신도시(14만명), 경제자유구역(23.5만명), 강서 혁신도시(6만 명)가 그것입니다. 모두 합하면 50만명이 넘습니다. 부산 인구가 42만명이나 줄어드는데, 50만명이 넘는 신도시의 인구는 어떻게 채워넣으려는지 정말 궁금하네요. 더 말도 안되는 사실은 지금도 감소하는 인구로 인해 아파트 미분양에 허덕이고 있다는 사실입니다.

■ 왜 이런 인구 계획이 나왔을까요?

예전에는 어떤 지역에 도로가 생긴다거나, 공장이 들어선다거나, 관공서가 옮겨 온다거나 하는 개발 호재가 생기면 땅 값부터 뛰었습니다. 그리고 개발이 완료 되면 많은 인구들이 몰려왔습니다. 당연히 땅값은 더 치솟고, 아파트 값도 덩달아 올랐습니다. 예를 들어 현대자동차와 현대중공업이 없었던 시절 울산의 인구는 5만 이었습니다. 하지만 지금은 100만명이 넘었습니다. 그동안 땅값은 1000배도 더 올랐습니다.

수십년간 이런 상황을 보아온 대한민국 국민들은 개발을 하면 당연히 땅값이 오르고 사람이 몰려든다고 생각합니다. 이런 현상을 전문적인 용어로 '학습 효과'라고 합니다.

공무원들은 자신이 몸담고 있는 지역이 개발되면 자신을 비롯해 그 지역 사람들은 부자가 됩니다. 물론 개발 계획을 세우는 자신은 더 부자가 되겠지요. 개발을 하려면 정부에서 예산을 타야하는데, 이런 예산의 근거가 인구입니다. 즉 인구를 뻥튀기하여 더 많은 예산을 확보하려는 것입니다. 또, 개발이 완료되면 당연히 인구가 늘어나리라 생각합니다. 왜냐하면 지금까지는 항상 그래 왔으니까요.

하지만 문제는 예전처럼, 늘어날 인구가 없다는 것입니다.

■ 더 큰 문제는 공무원들의 뻥튀기나 거짓말이 아닙니다.

통계청에 의하면 2020년까지 우리나라 인구는 87만명이 늘어납니다. 하지만 위에서 열거한 도시만 보더라도 우리나라의 인구가 최소 800만명 이상이 늘어나야 할 것 같습니다. 어떻게 보면, 이런 공무원들의 뻥튀기나 거짓말은 크게 문제가 되지 않을 수 있습니다. 그냥 뻥튀기나 거짓말에서 끝나면 그 뿐입니다.

하지만 정말 심각한 문제는, 각 지방 자치 단체에서 이런 말도 안되는 불가능한 목표를 향해, 정부예산을 타내어 이미 개발을 시작하고 있다는 사실입니다. 앞에서 이야기한 40 여개의 신도시가 바로 이러한 산물입니다. 늘어날 인구는 없는데, 인구가 늘어날 것을 예상하면서 말입니다.

개발 지역에는 수많은 인구를 수용하기 위해 아파트를 짓겠지만 과연 그곳에 살 인구는 어디서 올까요? 과연 아파트 공급 과잉이 되지 않을까요?

수요 예측을 잘못하여 예산만 낭비한 전남 무안공항을 아시나요? 이런 개발이 제2의 무안 공항이 안될지 궁금하네요.

아래의 기사는 2007년 12월 26일 동아일보에 실렸던 기사입니다.

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“한국에는 이상한 공항있다”
AFP ‘올해의 황당뉴스’

1억4000만 달러 들였는데 이용객 거의 없는 이상한 공항

프랑스 AFP통신은 25일 ‘2007년 황당 뉴스’ 중 하나로 ‘어떤 항공사도 원치 않는 공항이 한국의 한 지방에 있다’고 보도했다.

이 보도에 따르면 “한국의 한 지방도시는 1억4000만 달러를 들여 개항한 공항에 어떤 항공사도 취항을 원치 않는다는 사실을 인정해야 했다”는 것.

AFP는 공항 이름은 밝히지 않았으나 국내 항공업계 관계자들은 “강원 양양국제공항이나 전남 무안국제공항 중 한 곳을 언급한 것으로 보인다”고 말했다.

2002년 4월 개항한 양양국제공항의 경우 현재 양양∼김해 간 대한항공이 주 4회 운항하고 있다. 올해 최고 성수기인 7월 공항 이용객은 66명, 8월에도 116명에 그쳤으며 최근에는 이용객이 거의 없는 것으로 알려졌다.

지난달 문을 연 무안국제공항은 B747기 등 여객기 7대를 동시에 수용할 수 있는 터미널과 연간 14만 회 이착륙이 가능한 활주로를 갖췄다. 그러나 현재 취항 노선은 주 2회 무안∼중국 상하이와 주 7회 무안∼김포 노선이 전부이며 월평균 이용객도 200명을 넘지 못하고 있다.
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이미 지방에서는 이와 유사한 사례가 많습니다. 차도 안다니는 새로운 도로, 공장이 입주하지 않는 산업 공단 등... 우리나라 인구가 일년에 50만명 이상 늘어나던 예전이면 전혀 문제가 될 것이 없었습니다만, 하지만 이제는 상황이 달라졌습니다.

■ 아파트 공급 과잉은 명약관화

이렇게 말도 안되는 시도별 인구 계획에 따라 개발을 하면, 당연히 아파트 공급이 과잉되는 것은 불보듯 뻔합니다. 물론 아파트만 공급이 과잉되는 것이 아니라 산업단지, 상가, 사무실, 인프라 등도 함께 공급이 과잉됩니다.

이러한 공급이 천천히 일어나면 과잉되는 시점에 자동으로 공급이 조절됩니다만, 현재의 우리나라는 그렇지 않습니다. 향후 5년 내에 거의 대부분이 이루어집니다. 이렇게 단기간에 공급이 과잉되면 공급을 조절할 수 있는 시간적 여유가 없습니다. 공급 과잉의 다음 수순은 폭락입니다.

[사랑꽃]

박홍균님 좋은 글 잘 읽었습니다. 역시 식견이 좋으시네요..
제가 사는 지방도 뭔놈의 혁신도시 얘기만 하는지 전 국토가 혁신도시 될 판입니다..

[고길동1]

TV 뉴스에도 나오더군요. 지자체의 목표 인구수에 맞추어서 택지를 경쟁적으로 개발했는데, 택지 분양이 안되고 있다구요...

[tissue71]

걱정하지 마십시요. 울나라 수출입 잘하잔아요. 모두 수입해서 올겁니다. ㅋㅋ

[python]

잘 읽었습니다.

[백발매니아]

무안 국제 공항은 예전에도 몇번 카페에서 언급 됐는데 목포 공항 폐쇄하고 광주 공항과 합치기로한 것이기 때문에 다른 공항과는 좀 다릅니다 지자체간에 알력 다툼이 문제입니다.

[식빵]

박홍균님 펼치신 인구이론이 맞아들어가네요...수요공급의 법칙이 어느 순간 예외는 있어도 장기적으로 보면 그 맞는 것처럼요., 인구가 줄어드는데 뭔들 힘을 쓸 수 있을까요 ? 저도 마음의 준비를 하며 여유있게 기다리고 있는 한 사람입니다. 하락이든 상승이든 적정한 가격이 되는 시기를요...항상 좋은 글 잘 읽고 있습니다.

[실우스]

여튼 공무원 놈들 주먹구구식 업무하는거 보면 기가 찬다. 저런데도 책임 지는 놈하나 없으니..

[토끼나라]

이러다가 나중에는 "제발 우리집에서 아무 조건없이 그냥좀 살아주십시오."라는 광고가 넘쳐나는 때가 올거 같습니다.