팬션의 정의?
펜션의 사전적 의미는 연금, 은금이라는 뜻으로 유럽의 노인들이 연금과 민박경영으로 여생을 보내는 뜻에서 유래되었습니다. 현재는 호텔정도의 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박시설을 말합니다. 우리나라에서는 올 2월 제주도에서 처음으로 펜션업법이 지정되었습니다.
펜션은 레저문화의 변화와 가족, 친구등 소규모 단위의 여행형태 변화, 주5일제 근무 도입 등으로 각광받게 되었다.
또한 저금리시대의 수익형 부동산이면서, 전원생활을 하고싶은 사람들의 실질적 대안으로 등장. 펜션은 풍족한 연금이나 퇴직금으로 전원생활을 즐길 수 있도록 만든 별장형 숙박시설로 쉽게 말해서 전원주택과 레저시설의 복합형태로 보면 된다.
현재 펜션은 투자액이 지역마다 토지구입비의 차이가 있고, 건축면적 및 건축양식에 따른 건축비 차이가 있지만, 대략 토지 300-500평 이상에 건축면적 10평-60평 정도라고 할 수 있다. 따라서 침대,에어컨,주방설비 등을 포함한 총 투자비는 1억5000만원-3억선이면 할 수 있다.
투자수익은 객실 가동율에 따라 차이가 있지만 현재까지의 펜션 운영결과 평균 가동율이 최소 30%-50% 이상으로 객실당 이용료는 평균 5만원 이상으로 수익율은 연 5%-10%이상이 된다.
앞으로 여러형태의 펜션이 많아지고 경쟁이 치열할 것으로 예상되며 따라서 경쟁력 있는 펜션이 되기 위해서는 자연환경과 관광요소가 뛰어난 입지를 선택해야 하고, 바비큐장, 소운동장 등 각종 편의시설 및 부대시설을 갖춘 일정 규모 이상의 단지형 펜션과 도자기 구워보기, 무공해 채소나 버섯을 직접 채취해 보기 등 아이디어와 독창성을 겸비한 테마형 펜션이 인기를 지속할 것이다.
천혜의 관광지 제주에서는 펜션 및 민박업이 각광을 받고있다.
제주는 일찌감치 펜션사업에 대해 일정한 규정을 두고 사업을 지원해왔다.
즉 농어촌지역의 현지인이 10실 이하 규모로 신청할 경우 지정을 해주고, 건축자금 등의 저리지원을 하고 있다.
펜션사업자가 아닌 경우는 일반적인 민박의 형태를 띄고 진행되는데,
사계절 관광지이기 때문에 특색있는 건축이나 운영을 할 경우 가동율이 높은 편이다.
◇ 펜션사업시 유의사항
1) 전원생활과 숙박을 겸하는 것으로 우선 자신이 전원생활에 적합한지, 손님맞는 것을 즐겁게 할 수 있는지 판단해야한다.
2) 입지는 가능한한 자연환경이 좋고, 관광지 인근 등 사람이 많이 찾는 곳의 주변이 좋다.
3) 인허가가 가능한 땅인지, 도로나 전기,전화 등 기반시설이 손쉽게 들어올 수 있는지 꼼꼼히 따져본다.
4, 앞으로 펜션사업자가 많아질 것을 대비해 가능한한 넓은 부지를 확보해 텃밭 및 소운동장 등 부대시설을 늘려갈 수 있도록 하거나, 단지화된 펜션, 테마가 있는 펜션 등을 염두에 둔다.
2. 펜션시장 따라잡기
‘펜션(Pension)’이란 한마디로 ‘고급 민박’을 뜻한다. 원래 유럽에서 시작된 펜션은 단어 뜻 그대로 은퇴한 부자들이 연금(펜션) 생활을 하며 명승지를 돌아다닐 때 묵는 고급 숙박시설을 말한다.
우리나라에 펜션이 도입된 것은 2000년경으로 볼 수 있다. 새로운 밀레니엄을 계기로 여행문화의 새로운 장이 열리면서 선보이기 시작한 셈이다. 이때부터 신축 펜션과 함께 예전부터 있던 시설을 업그레이드한 리모델링 펜션이 나타나기 시작했다. 펜션이 들어서기 시작한 곳은 안면도 강화도 속초 등 유명 관광지 주변으로, 부족한 숙박시설의 틈새를 비집고 운신의 폭을 넓혀 나가기 시작했다.
펜션의 보급은 가위 파죽지세의 기세이다. 알려진 관광지 치고 없는 곳이 없을 정도이다. 전원주택 시장의 절반 정도를 차지할 정도로 펜션 시장은 불이 붙어 있다. 그러나 아직까지 펜션의 종류나 운영방법은 걸음마 단계에 불과하다. 대부분의 펜션이 민박 형태를 크게 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 수요자에게 프로그램을 제공하는 이른바 테마형 펜션은 손가락을 꼽을 정도.
펜션 시장의 규모를 정확하게 가늠하기는 어렵지만 지금과 같은 단순형 펜션의 수요는 올해를 기점으로 급속하게 줄어들 것으로 보인다. 단순히 잠만 자는 형태의 펜션으로는 더 이상 수요자를 잡아둘 수 없게 되는 것. 이런 이유로 펜션은 점차 테마형으로 바뀌어 갈 것으로 예상된다. 철마다 바뀌는 수요자의 요구를 감당할 수 있어야만 살아남을 수 있기 때문이다.
펜션은 목조주택이 보편적이지만 이 또한 수요층이 분화되면서 변하고 있다. 통나무집이나 흙집, 귀틀집 등 도시생활에서는 접해 보지 못한 집들이 각광 받고 있는 것. 또 일반적인 주택 모양보다는 좀더 색다른 형태가 수요자들에게 어필하고 있다. 시원한 복층구조나 다락방, 별이 보이는 방 등 색다른 형태의 주택이 수요자를 끌어들이고 있는 것이다.
현재의 펜션은 사업자가 부업이나 전업 형태로 직접 운영하는 곳이 대부분이지만 펜션 공급이 늘어나면 이런 방식으로는 경쟁에서 살아남지 못할 것으로 보인다. 펜션사업도 숙박업인 이상 전문적인 식견을 갖추지 못하면 수요를 창출하거나 유지하고 관리하는데 애를 먹을 수밖에 없기 때문이다.
펜션사업의 성패는 펜션의 형태, 운영방식에도 달려 있지만 더 근본적인 것은 입지에 있다. 아무리 좋은 펜션이라도 수요자가 찾지 않으면 공염불이다. 최소한 1주일에 1박은 운영할 수 있어야 한다. 기본적인 수요가 있는 곳은 주변에 관광지나 문화유적 등 볼거리가 있는 곳이다. 가령, 둔내IC 주변이라면 스키장, 흥정계곡, 봉평 이효석 생가 등이 포진하고 있기 때문에 사계절 수요가 있는 곳이라 할 수 있다. 기본적인 수요가 있다고 해서 모두 성공하는 것은 아니다. 펜션이 들어선 자리가 수요자에게 불편이 없어야 한다. 진입로가 불편하고 주차장이 좁고 마을에서 너무 외진 곳은 문제가 있다.
앞에서 짚어 본 문제는 너무나 기본적인 사항들이다. 실제로 사업에 뛰어들면 부딪치는 문제가 한 두 가지가 아닐 것이다. 그렇다고 겁먹지는 말자. 아직까지 펜션시장은 ‘시장은 넓고 할 일은 많은’ 곳이니까. 차근차근 챙겨보고 펜션사업자들로부터 조언을 듣다보면 어느 순간, 자신도 어엿한 펜션사업자가 되어 있을 테니까.
3. 펜션의 입지조건
“관광지, 고속도로IC 주변이 최적지”
부동산의 가치는 ‘목’이 결정한다. ‘목’에 따라 수 십 만원에서 수 천 만원까지 차이가 난다. ‘목’은 다른 곳으로 빠져나갈 수 없는 통로를 말한다. 명동 한빛은행은 그 ‘목’ 때문에 우리나라에서 가장 비싼 땅이 되었다. 도심에서 ‘목’을 말할 때는 지하철 역세권을 빼놓을 수 없다. 지하철 역세권이야말로 도심 부동산의 ‘목’인 것이다. 우리가 인터넷을 사용할 때 들르는 야후, 다음, 심마니 같은 포털사이트가 바로 인터넷의 ‘목’인 셈이다.
‘목’을 쉽게 풀어서 얘기하면 ‘사람이 많이 모이는 곳’이다. 사람을 대상으로 하는 영업에서 이것만큼 중요한 것은 없다. 따라서 ‘펜션’의 입지도 사람이 모이는 곳을 따라가야 한다. 일상에서 떠나고 싶어하는 사람들은 먼저 사람이 없는 곳을 찾는다. 그 다음에는 볼거리가 있었으면 한다. 또 괜찮은 먹거리도 찾는다. 그런데 이런 조건은 가고자 하는 곳에 대한 개략적인 밑그림에 불과하다.
떠나겠다는 계획이 서면 얼마나 빨리 갈 수 있는지가 중요한 관심사가 된다. 휴가의 대부분을 길에서 낭비한다면 그처럼 억울한 일은 없기 때문이다. 물론 2박3일 이상의 일정으로 멀리 떠날 작정이라면 거리나 시간의 문제는 중요하지 않을 것이다. 그러나 1박2일의 단기 일정으로 떠나는 사람들은 시간과 거리가 중요하지 않을 수 없다. 가는데 3시간 이상 걸린다면 가기 전부터 부담을 갖게 된다. 오고가는 길이 외길인 곳도 문제가 된다. 정체에 대한 대안이 없기 때문이다. 한 곳이 막혀도 다른 길을 선택할 수 있어야만 부담이 없다.
빨리 갈 수 있고 조용히 쉴 수 있으며 덤으로 볼거리도 있는 곳. 펜션 입지는 이런 곳이어야 한다. 그렇다면 어떤 곳이 이런 요건을 갖추고 있을까. 먼저, 고속도로 IC 주변이나 왕복 4차선 국도로 연결되는 곳을 생각할 수 있다. 서울 톨게이트를 기점으로 100~200km쯤 되는 곳이면 적당할 것이다. 너무 가까운 곳은 빨리 갈 수는 있겠지만 여행의 또 다른 재미인 드라이브를 즐길 수 없기 때문에 문제가 있다. 다음은 산과 계곡이 있는 곳이다. 산이 높으면 계곡이 깊으므로 휴양지로는 안성맞춤이다. 우리나라는 대부분 산지이므로 산이 없는 곳은 거의 없지만 계곡이 있는 곳은 많지 않다. 특히 맑은 물이 풍부하게 흐르는 곳은 손꼽을 정도 밖에는 되지 않는다. 펜션 입지를 선택할 때 볼거리는 빼놓을 수 없는 요건이다. 주변에 둘러 볼만한 곳이 없다면 고정적인 수요를 확보하기가 쉽지 않기 때문이다. 명승지, 스키장, 문화유적 등 볼거리가 없는 펜션은 그야말로 ‘앙꼬 없는 찐빵’이라 할 수 있다.
이런 요건을 충족시키는 곳을 뽑아보면 영동고속도로 여주 IC, 둔내?면온 IC, 중앙고속도로 홍천 IC, 신림 IC, 단양 IC, 중부고속도로 진천 IC, 서해안고속도로 발안 IC, 홍성 IC 주변을 꼽을 수 있다. 국도로는 경춘국도 청평, 6번국도 용문, 45번국도 강화도 등지가 해당된다.
큰 테두리 안에서의 입지 고르기가 끝났다고 해서 모든 것이 해결된 것은 아니다. 가령, 영동고속도로 면온IC 주변에 있는 흥정계곡을 점찍어 두었다고 해서 100% 성공이 보장되는 것은 아니라는 것이다. 북향에 주차할 곳이 마땅치 않고 시야가 막혀 있는 땅이라면 절반의 성공에 그칠 수밖에 없다.
펜션도 주택인 이상 주택의 입지요건을 갖추어야 한다. 그 입지요건을 보면 첫째, 남향이어야 한다. 일조시간이 적은 산촌에서는 남향으로 배치해야만 집이 쾌적해 진다. 둘째는 시야가 열려있어야 한다. 집안이나 데크에서 바라보는 전망이 확 트여야만 휴양 기분을 느낄 수 있는 것이다. 셋째는 널찍한 마당을 확보할 수 있어야 한다. 마당이 넓어야만 주차하는데 불편이 없고 뛰놀 수 있기 때문이다. 마지막으로 생각해 볼 점은 마을에서 적당한 거리를 유지해야 한다는 것이다. 마을에서 ‘불가근 불가원’의 입지가 펜션 자리로는 안성맞춤이라 할 수 있다. 너무 가까우면 마을 주민에게 피해를 줄 수 있으며, 또 너무 멀면 방범에도 문제가 있고 위급한 일이 생겼을 때 도움을 받을 수 없기 때문이다.
4. 펜션사업의 유의점 / 성공사례
최근 전원생활과 투자수익을 동시에 누릴 수 있는 펜션사업이 인기를 끌고 있다. 하지만 국내에서는 아직까지 생소한 사업분야인 만큼 철저한 사전준비 없이 덤볐다간 자칫 낭패를 당할 가능성도 적지 않다. 펜션사업을 할 때 유념해야 할 점을 소개한다.
◆ ‘돈벌이’ 수단만은 아니다
펜션은 전원생활과 숙박을 겸하는 것으로 우선 자신이 전원생활에 적합한지, 손님 맞는 것을 즐겁게 할 수 있는지 판단해야 한다. 돈벌이만을 위한 단순한 숙박시설이 아닌 건전한 자연친화적 레저문화사업으로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 오히려 경쟁력을 잃어 수익이 감소한다. 사업 초기에 지역민들과의 융화도 중요하다. 외지인이 놀러와 동네분위기를 해칠 수도 있기 때문에 주민들과 친밀도를 높이는 현지화에 성공해야 한다. 그렇지 않으면 갖가지 민원이 제기되거나, 손님과의 마찰이 일어날 수 있다.
◆ 입지가 중요하다
가능한 한 자연환경이 좋고, 관광지 인근 등 사람이 많이 찾는 곳의 주변이 좋다. 입지여건에 따라 운영수익이 천차만별이라는 점을 염두에 두고 투자전략을 세워야 한다. 또 이용객이 선호하는 자연친화적이고 고급 분위기의 목조나 통나무주택, 기타 지역특색에 맞는 건축양식을 선택해야 장기적으로 경쟁력을 가질 수 있다. 물론 인허가가 가능한 땅인지, 도로나 전기·전화 등 기반시설이 손쉽게 들어올 수 있는지 해당관청에 가서 꼼꼼히 따져보거나 전문회사의 도움을 받는 것도 중요하다.
◆ ‘튀는 아이디어’가 필요하다
펜션은 특색이 있을수록 좋다. 예를 들어 외국 관광객을 받을 수 있는 펜션이나, 중·장년이나 노년 고객을 유치할 수 있는 찜질방 등을 갖춘 특화가 필요하다. 젊은 층 손님이 많이 이용하고, 도심의 고객을 끌어들이는 것이므로 마케팅 및 홍보에 각별한 신경을 써야 한다. 펜션이나 관광 전문사이트를 적극 활용하는 것이 좋다. 앞으로 펜션사업자가 많아질 것에 대비, 가능하면 넓은 부지를 확보해 텃밭·소운동장 등 부대시설을 늘려가는 것도 방법이다. 자연체험이나 지역문화체험 같은 각종 테마를 지속적으로 발굴해내는 것도 중요하다.
◆ 성공사례 (강원도 횡성군 둔내면 "캐빈타운")
생명보험회사에서 임원으로 일하다가 지난해 가을 퇴직한 정재훈(56)씨는 요즘 친구들로부터 부러움을 한몸에 받고 있다. 부인 김은수(48)씨와 함께 시작한 ‘펜션’(pension·고급민박)사업을 통해 전원생활의 재미와 매달 400만~500만원씩 되는 짭짤한 수입까지 만끽하고 있기 때문이다.
최근 펜션 사업이 퇴직 이후를 대비한 신종 재테크 수단으로 주목받고 있다. 원래 펜션은 유럽의 노인들이 연금과 민박 경영으로 여생을 보냈다는 뜻에서 유래했다. 현재는 호텔 정도의 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박시설을 말한다.
펜션은 주5일 근무제 실시와 소규모 단위 여행객의 증가 등으로 국내에서도 지난해부터 관광지를 중심으로 급속히 확산되는 추세다. 펜션은 시설면에서 호텔급이지만 요금이 싸고, 산책로와 바비큐 시설, 농장 등 자연체험 여건도 갖춰져 어린이를 동반한 가족이나 연인들의 주말여가 장소로 인기를 끌고 있는 것이다.
정재훈씨는 “주5일 근무제 도입과 레저문화 확산으로 펜션의 성공 가능성은 어느 때보다 높다”면서 “투자계획만 잘 세우면 큰돈 들이지 않고도 안정적인 수익을 올릴 수 있다”고 말했다.
4. 펜션사업의 유의점 / 성공사례
최근 전원생활과 투자수익을 동시에 누릴 수 있는 펜션사업이 인기를 끌고 있다. 하지만 국내에서는 아직까지 생소한 사업분야인 만큼 철저한 사전준비 없이 덤볐다간 자칫 낭패를 당할 가능성도 적지 않다. 펜션사업을 할 때 유념해야 할 점을 소개한다.
◆ ‘돈벌이’ 수단만은 아니다
펜션은 전원생활과 숙박을 겸하는 것으로 우선 자신이 전원생활에 적합한지, 손님 맞는 것을 즐겁게 할 수 있는지 판단해야 한다. 돈벌이만을 위한 단순한 숙박시설이 아닌 건전한 자연친화적 레저문화사업으로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 오히려 경쟁력을 잃어 수익이 감소한다. 사업 초기에 지역민들과의 융화도 중요하다. 외지인이 놀러와 동네분위기를 해칠 수도 있기 때문에 주민들과 친밀도를 높이는 현지화에 성공해야 한다. 그렇지 않으면 갖가지 민원이 제기되거나, 손님과의 마찰이 일어날 수 있다.
◆ 입지가 중요하다
가능한 한 자연환경이 좋고, 관광지 인근 등 사람이 많이 찾는 곳의 주변이 좋다. 입지여건에 따라 운영수익이 천차만별이라는 점을 염두에 두고 투자전략을 세워야 한다. 또 이용객이 선호하는 자연친화적이고 고급 분위기의 목조나 통나무주택, 기타 지역특색에 맞는 건축양식을 선택해야 장기적으로 경쟁력을 가질 수 있다. 물론 인허가가 가능한 땅인지, 도로나 전기·전화 등 기반시설이 손쉽게 들어올 수 있는지 해당관청에 가서 꼼꼼히 따져보거나 전문회사의 도움을 받는 것도 중요하다.
◆ ‘튀는 아이디어’가 필요하다
펜션은 특색이 있을수록 좋다. 예를 들어 외국 관광객을 받을 수 있는 펜션이나, 중·장년이나 노년 고객을 유치할 수 있는 찜질방 등을 갖춘 특화가 필요하다. 젊은 층 손님이 많이 이용하고, 도심의 고객을 끌어들이는 것이므로 마케팅 및 홍보에 각별한 신경을 써야 한다. 펜션이나 관광 전문사이트를 적극 활용하는 것이 좋다. 앞으로 펜션사업자가 많아질 것에 대비, 가능하면 넓은 부지를 확보해 텃밭·소운동장 등 부대시설을 늘려가는 것도 방법이다. 자연체험이나 지역문화체험 같은 각종 테마를 지속적으로 발굴해내는 것도 중요하다.
◆ 성공사례 (강원도 횡성군 둔내면 "캐빈타운")
생명보험회사에서 임원으로 일하다가 지난해 가을 퇴직한 정재훈(56)씨는 요즘 친구들로부터 부러움을 한몸에 받고 있다. 부인 김은수(48)씨와 함께 시작한 ‘펜션’(pension·고급민박)사업을 통해 전원생활의 재미와 매달 400만~500만원씩 되는 짭짤한 수입까지 만끽하고 있기 때문이다.
최근 펜션 사업이 퇴직 이후를 대비한 신종 재테크 수단으로 주목받고 있다. 원래 펜션은 유럽의 노인들이 연금과 민박 경영으로 여생을 보냈다는 뜻에서 유래했다. 현재는 호텔 정도의 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박시설을 말한다.
펜션은 주5일 근무제 실시와 소규모 단위 여행객의 증가 등으로 국내에서도 지난해부터 관광지를 중심으로 급속히 확산되는 추세다. 펜션은 시설면에서 호텔급이지만 요금이 싸고, 산책로와 바비큐 시설, 농장 등 자연체험 여건도 갖춰져 어린이를 동반한 가족이나 연인들의 주말여가 장소로 인기를 끌고 있는 것이다.
정재훈씨는 “주5일 근무제 도입과 레저문화 확산으로 펜션의 성공 가능성은 어느 때보다 높다”면서 “투자계획만 잘 세우면 큰돈 들이지 않고도 안정적인 수익을 올릴 수 있다”고 말했다.
5. 펜션이렇게 시작해보자
-서울에서 오는 어느 숙박고객의 하루-
지금 우리나라에는 펜션의 열풍이 불고 있다. 전원주택 시장이 점차 전원에 살면서도 일정한 수입을 올릴 수 있는 수익형 펜션으로 시장이 옮겨가고 있는 느낌이다. 많은 잡지와 신문들에 기고된 글들의 숫자에서도 그렇고 제주와 강원도에 지어지고 있는 펜션형 목조주택의 열풍도 그런 세태를 반영한 것 같다.
그러나 매스컴에 소개되고 있는 것처럼 펜션이 과연 연간 거의 20%대에 육박하는 투자대비 수익률을 계속해서 올려 주는 부동산 신상품일까? 근래 양식있는 전문가들이 각종 전문지에 기고하는 글들을 보면 꼭 그렇지만도 아닌 것 같다. 과연 어떤 입지에 얼마나 투자해야 하고 내가 노력해 얼마나 벌 수 있을까? 이런 점을 깊이 있게 생각해 보지도 않고 어떻게 펜션사업에 뛰어들 수 있을까?
이미 주변에는 시작한지 얼마 되지 않은 펜션들이 비밀스럽게 거래되고 있다. 2001년과 2002년 봄에 건립된 펜션도 이미 매매물건으로 나와 거래 성사가 되는 모습을 지켜보았다. 한 곳은 강원도 해수욕장 주변의 물건이고 또 한 곳은 강원도 모 스키장 입구에 입지한 펜션이었는 데 매물로 내놓은 소유자의 말이 '돈은 벌리는 데 너무 힘들다'는 것이다. 과연 그럴까? 나 라면 수입이 매우 좋은 보물같은 펜션을 매각하고 싶을까? 그 속을 깊게 들여다보니 펜션소유자들의 말과는 많은 차이를 발견할 수 있었다.
해수욕장 주변에 입지한 펜션은 서울 등 대도시에서 너무 멀고 연간 여름철 약 20일에만 집중되는 숙박객들로 인해 처음 펜션 창업 컨설팅업체에서 이야기하던 것보다 훨씬 낮은 객실가동율로 인해 기대가 컸던 만큼, 오히려 매도를 결심한 지금은 실망감이 기대치보다도 훨씬 많았던 것이다. 또한 주변이 해수욕장이라서 부지 내에 부대시설 등에 별로 신경을 쓰지 않았던 것도 실패의 한 가지 원인이었던 것이다.
또한 스키장 앞에서 작은 방갈로모양의 목조 독립가옥을 몇 가구로 나누어 펜션을 만들었던 펜션소유자는 주변 휴양림내 통나무 캐빈이 겨울 스키철은 물론 사시사철 방을 구할 수 없다는 말에 사업성 검토도 없이 많은 돈을 투자한 경우였다. 그러나 모델로 생각한 휴양림 내 통나무 캐빈 주변은 계곡과 아름다운 단풍 숲, 10만 여평의 넓은 부지 등을 갖추고 있었다. 그러나 본 펜션은 큰 길에서부터의 진입로가 간신히 차량 1대만 진입 가능한 좁은 길이었고 부지에는 아무런 부대시설이 없어 개장 초기에 호기심으로 채워졌던 객실가동률도 지금은 조금 떨어지고 있다는 이야기였다. 결국 너무 작은 면적에 너무 많은 캐빈형 펜션을 지었다는 말이다.
위와 같은 경우의 펜션들이 아무런 사업성 검토에 따른 입지분석도 없이 지금도 전국 각지에 무분별하게 지어지고 있다. 몇 년 후 전국적으로 좀 더 많은 펜션들이 건립된 후 이렇게 무분별하게 건립된 펜션들은 과연 어떻게 될까? 과연 모든 조건이 잘 갖춰진 다른 펜션들과의 경쟁에서 살아남을 수 있을까?
펜션은 전원주택과는 달리 확실한 자기만의 색깔을 갖고 있어야 한다. 다시 말해 뚜렷한 테마가 있어야 한다는 것이다. 수도권에 산재한 1필지당 2백평 내외의 전원단지들도 펜션부지라 부르짖으며 손짓을 하고 있다. 그러나 좋은 수익을 원한다면 사고의 전환이 필요하다. 홀로 계곡 속에 파묻혀 있는 펜션도 괜찮지만 테마를 창출하기 쉬운 뚜렷한 지역에서 3가구 정도가 모여 작은 펜션단지를 구성해 본다면, 작은 부지에 한 가구의 펜션이 입지한 것보다 적은 비용으로 훨씬 나은 부대시설의 설치가 가능하지 않을까? 또한 관리도 쉬울 것이고 이벤트도 공동으로 주최할 수 도 있다.
대도시에서 멀지 않고 강이나 계곡을 끼고 있는 곳에서 가구당 6백여평 - 3가구라면 1800여평 정도의 부지 - 의 넓은 부지와 주변 테마로는 강·계곡·과수원·주변 문화재 관람·낚시·수상레져·밤줍기·잣따기·작은 주말농원·승마·레져용 경비행기·도자기 체험·야외극장 영화관람 등 도시민들에게 고향의 정을 느끼면서도 이색적인 레져와 자연속에서의 휴식 등을 만끽할 수 있는 기회를 제공할 수 있어야 한다. 또한 언제나 내 집 같은 편안함을 주어야 하고, 아이들에게는 고향의 맛을 느낄 수 있도록 해야만 성공된 펜션사업을 영위할 수 있을 것이다.
그러므로 펜션의 입지를 검토할 때에는 계곡이나 호수·강에 접해 있는 협소한 의미에서의 입지만을 보지 말고 주변에 무엇이 있는지 있다면 어떻게 이런 것들을 내 펜션에 테마로 넣을 수 있을까? 라는 질문을 수도 없이 반복하고 검토를 거쳐 나만의 독특한 색깔을 지닌 펜션을 만들어야 한다. 그리고 내가 기획하고 설계하고 있는 입지가 있다면 눈을 감고 미리 고객의 입장이 되어 가상체험의 세계로 여행을 떠나 보아야 한다.
아래는 여주의 남한강변에 펜션을 건립한다는 가정아래 스스로 미래의 고객이 되어 숙박객으로서의 가상체험을 적어 본 것이다.
가상체험 -- 서울에서 오는 숙박고객의 하루
▣ 금요일 ▣
PM 06:00 : 금요일 오후 6시 퇴근 후 집으로 빨리 돌아와 가족과 함께 서울에서 여주로 출발
PM 07:00 : 기분도 새롭게 강을 끼고 6번 국도를 따라 양수리와 양평을 거쳐 이포대교 앞에 있는 천서리 막국수를 가족과 함께 맛있게 먹었다.
PM 08:30 : 노을이 조금 남아 땅거미가 들며 하나씩 빛이 밝아지는 남한강변의 네온싸인을 바라보며 펜 션 도착 (오후 8시 30분)
PM 09:10 : 짐을 풀고 바비큐장에서 맑은 공기를 마음껏 호흡하며 마당 과수나무에서 따온 열매와 커피 한잔을 여유롭게 즐긴다.
PM 10:00 : 강변을 따라 아이들과 별을 헤며 5분 거리의 가족 까페에 나와 라이브 음악을 즐김
PM 11:40 : 약간의 술기운이 돌아 아이들과 동요를 부르며 오솔길을 걸어 펜션으로 돌아와 취침
▣ 토요일 ▣
AM 07:00 : 황토방에서 늦잠을 자려고 했는 데 아침 닭이 자꾸만 깨우는 상쾌한 아침
AM 07:30 : 아이들과 함께 구령에 맞춰 남한강변에서 조깅 2Km
AM 08:30 : 세수와 샤워를 하고 펜션 주인부부가 따온 무공해 야채와 커피로만 간단 아침식사.
AM 09:30 : 준비된 벙거지를 눌러 쓰고 과수원과 무공해 채전에서 먹을 푸성귀와 과일 장만
AM 11:00 : 이제부터는 해방이다. 걸어서 3분거리인 리버스랜드에서 바이킹도 타고 오리배도 타보고 남 한강에서 큰 조개도 주워보고, 메뚜기도 잡고, 어항 놓고 피라미도 잡고 물론 백사장에는 그 늘막을 준비해 갔지.....
PM 04:00 : 아차 도자기 체험시간에 늦었다 빨리 뛰자. 헉헉 간신히 물레도 차보고 아이들 모두가 신난 다.
PM 06:30 : 아이고 배고파! 쌀 씻고 고기 확인해보고 상치도 씻고, 전용 바비큐장에서는 신나는 야외 가 족파티 시작. 기타도 치고 하모니카도 불고. 아이고 좀 배워 놀 껄....
PM 09:00 : 이 시골에도 읍내에 작은 개봉관이 있다던 데, 시골 심야극장도 가볼까? 옆에 있는 파파이스 에서 아이들 군것질 거리도 사서 영화 멋지게 보았다. 얼마만 인가?
AM 01:00 : 오랜만에 상쾌한 새벽 공기를 마시며 아이들과 웃으며 잠자리를 들었다.
▣ 일요일 ▣
AM 08:00 : 우와 늦잠잤네
AM 10:00 : 오늘은 도자기 축제가 열리는 날이지 붐비기 전에 아이들과 구경가야지.
전 달에는 세종대왕 숭모제를 장엄하게 관람했는 데 아이들에게는 큰 산 교육이었지.
AM 12:00 : 펜션 주인부부가 이제는 가족같다며 점심에 토종닭으로 닭백숙해 준다고 했는 데 빨리 가야 지......
PM 02:00 : 오후 3시가 넘으면 서울가는 길이 많이 밀리니 오후 2시에는 출발
※ 자주와 주어서 고맙다며 한 식구같으니 다음 올때는 일요일에 올라 가지말고, 길이 많이 막히니 일요일에는 무료로 재워 줄테니 애들 학교 갈 준비까지 해서 내려와 월요일 오전 6시에만 서울로 출발하면 출근도 문제없다고 하신다. 정말 시골 내 집에 온 것 같고 아이들도 할머니 댁처럼 자주 오자고 보채는 이곳! 정말로 고향이 따로 없네......... * *
6. 적은 비용으로도 펜션형 세컨하우스 건립할 수 있다!
본 자료는 2001년 수도권지역에 입지한 작은 부지에서 2명의 친구들이 공유로 세컨드하우스를 건립하고자하여 필자에게 컨설팅을 의뢰했던 공유형 세컨드하우스이다.
이때 의뢰자들은 건축 후 사후관리를 매우 걱정했는데, 필자가 권해 준 부지는 주변에 전원주택이 산재해 있어 관리가 가능했던 경우이다.
본 Project는 약 1억 6천만원 정도가 소요되었는데, 각자가 약 8천만원 정도의 비용으로 작은 수입(전문적인 펜션으로 운영하지 않으므로 관리비 정도의 수입)과 함께 훌륭한 별장형 주말주택으로 사용될 수 있는 케이스를 보여 드리고자 한다.
◎ 지 번 : 경기도 ** 군 ** 리 37-5, 37-11
◎ 지 역 : 팔당상수원 특별대책지역(외지인 신규 건축허가 불허 지역으로 희소성의 가치가 있음)
◎ 지 목 : 대지 및 도로용지
◎ 면 적 : 대지 495㎡(149.74평)과 도로용지 99㎡(29.95평)
◎ 입지에 대한 설명
본 부지는 동서울터미널( 2호선 강변역 )을 기점으로 6번 국도를 통해 약 59Km 거리인 남한강 이포대교 근처 신설 365호선 2차선 지방도에서 전용도로로 약 50미터 떨어진 송림 숲 속에 입지해 있다.
부지는 시내버스 운행지와 거의 접해 있으며 남한강과 복하천, 양화천과는 3분 거리 내에 있고 초, 중학교 및 하나로 마트, 농협, 약국, 보건소, 소방서 등의 시설이 있는 면 소재지와는 약 1.5Km거리에 있어 간단한 생활편의시설 들이 근처에 있고 이천시와 여주 시내가 승용차로 10분 거리 이내에 입지해 생활편의시설로의 접근성이 매우 우수하며 이천 E-Mart 및 이천의료원, 양평 길병원 등 종합병원까지도 약 15분 정도가 소요된다.
2002년 2월 확정된 구미-여주간 고속도로(현재 공사중)가 판교까지 연장되면 단지에서 3분 거리에 신설되는 흥천 인터체인지를 통하여 향후 서울 강남까지 약 49Km 거리로 약 30분이 소요될 예정이다.(2002년 2월 16일자 한국경제신문 참조) 또한 2002년 9월 착공되는 성남-여주간 복선전철이 완공되면 성남을 거쳐 신분당선을 통하여 서울 선릉까지 약 1시간 정도에 도착할 수 있게 되는 매우 우수한 입지에 위치해 있다.
◎ 건축에 대한 설명
본 부지는 계곡이나 강을 끼고 있지는 않지만 도보로 5분 거리 내에 경관이 수려한 남한강, 복하천, 양화천 등 모래가 좋은 물이 주변에 있고 3곳의 낚시터를 비롯하여 명성황후 생가 신륵사 국민관광지, 세종대왕릉 , 효종대왕릉, 파사성지 등의 명승지가 승용차로 10분 거리에 입지해 있으며 5분 거리에 이포 C.C.를 비롯하여 근처에 10개소의 골프장과 이포에는 레져용 경비행장이 있다.
또한 주변지역 전역이 도예촌을 형성하고 있어 볼거리가 풍성하며 매년 열리는 도자기축제, 명성황후 추모제, 세종대왕 숭모제와 목아 불교박물관의 관람, 남한강에서의 뱃놀이 등은 이곳의 빼놓을 수 없는 구경거리이다.
2002년도에서부터 시작되는 주5일 근무제의 시행은 우리에게 많은 레져문화의 발전을 기대하게 되는 데 향후 신설고속도로의 완성과 더불어 서울 강남까지 30분대로 진입이 가능한 이곳에 Second House와 농촌형 Pension House를 겸할 수 있는 형태의 목조주택을 건축하면 시대의 흐름에 걸 맞는 Concept이 아닐까 한다.
◎ Second House와 Pension House로 사용한다면?
외관상 1개의 주택에 2개의 펜션으로 구분되며 각 호에는 현관, 방, 벽난로가 있는 목조 트러스의 트임형 거실, 주방과 수입 목재 접이식 사다리로 올라가는 중층(다락층)에는 하늘의 별을 볼 수 있는 4.25평의 넓은 방을 갖고 있다.
또한 각 호에는 바비큐장이 별도로 목조데크에 있어 가족들의 야외 파티를 겸할 수 있는 장소로 활용된다.
◎ 2명이 공유로 등기하고 각자 주말주택으로 사용도 가능하다.
◎ 펜션 건축 및 조경 적산(예상)
▶ 건축비(실내 가구, 집기, (가전제품 포함) ----- 97,800,000 원
- 토공사
- 기초 콘크리이트 공사 ( 지하 45cm 와 지상 45cm )
- 2X4 목골조 공사 (벽체 및 지붕 골조공사 포함)
-
창호공사 (현관 수입스틸도어, 방문 수입 미송원목도어 동화 Geldwen 목조주택용 Patio, Hung, Elips, Slide
- 16mm 격자 칼라 페어글래스, 아르곤 개스 주입)
- 거실 트임형 모양 트러스 수입 원목 더를라스 퍼 시공
- 거실 벽면 수입 스프루스 원목 루바 시공
- 욕실 2개소에 샤워부스, 일체형 세면대, 반피스 양변기
- 거실 2개소에 별도의 벽난로 시공
- 방, 다락방, 거실 천정 실크 벽지 시공
- 거실 및 주방 바닥은 수입 온돌마루 Formaica社 현가 시공
- 주방 2개소에 한샘 저가형 각각 3미터로 시공
- 시스템 붙박이장 2개소 시공
- 신발장 2개소 각각 1.35미터로 시스템화 시공
- 현관바닥 2개소, 욕실 2개소, 주방 벽면 2개소에 타일 시공
- 바비큐장 2개소에 조적 내화벽돌로 시공
- 야외 파티가 가능한 의자형 목조 파골라 2개소 시공
- 4구형 린나이 가스 오븐렌지 2개소
- 29인치 TV 및 VTR 2개소
- 7평형 분리형 에어콘 2개소 시공
- 퀸 사이즈 침대 및 협탁 2개소 시공
- 서랍 달린 화장대 및 의자 2개소 시공
- 4인용 목재 식탁 2개소
- 4인용 주방 식기 세트 2개소
- 창문 커튼 로만쉐이드, 블라인드로 시공
- 유류 보일러 시공
- 전기, 설비 공사
- 각 호당 115만원대의 등기구 공사
- 실내, 처마도리, 목조데크 등 도장공사 시공
▶ 정원 조경 및 목재 담장 공사 ------------- 12,000,000 원
- 수입 방부목 울타리 공사 65미터 및 목재 출입문(대문) 공사
- 유실수와 잔디, 조경수로 정원 조경공사(펜션에 알맞은 컨셉)
- 8개소의 정원등 시공
- 2개소의 정원용 의자 세트(다이캐스팅 제품)
▶ 정화조 공사 ------------------- 4,000,000 원(20PPM 용)
- 철근 콘크리이트 박스 및 모임통과 벤트 시공 포함)
● 펜션 건축 및 조경공사비 총계(예상) -------- 113,800,000 원
부지 구입비 -------------------------- ***원
공과잡비(준공 관련 포함) ---------------- ***원
● 펜션 예상 수입
* 개인 홈페이지 개설 후 개인이 직접 운영시
본 부지의 입지는 남한강을 끼고 문화재 및 레져 시설이 풍부한 지역에 있으므로 여름철과 주말에는 가족단위의 투숙객을 유치하기가 용이할 것으로 보이며 특히 도자기와 남한강을 테마로 텃밭과 잔디밭이 있고 과일이 열리며 간이형 야외 수영시설을 더한 펜션으로 개발한다면 최소한 연간 100 - 120일 정도의 가족단위 투숙객의 유치는 매우 용이할 것으로 사료됨
2실 X 100일(연간) = 200실 ------------- 연간 최소 대실 가능
200실 X 120,000 원(1일 숙박료) = 24,000,000 원(예상 수입)
24,000,000 원 X 0.2 = 4,800,000 원 ---------- 연간 관리비 지출
24,000,000 원 - 4,800,000 원 = 19,200,000 원 -- 연간 예상 수입
※ 연간 기본적으로 100일 정도를 대실 한다면 연간 투자비 약 12% 정도의 수익이 보장되지만 향후 테마를 갖고 손님에게 친절함과 꾸준한 테마를 주어 손님이 늘어나면 연간 135일 정도의 대실은 무난할 것으로 판단되어 투자비 연간 약 18%대 까지도 이룰 수 있을 것으로 판단된다
7. 외로운 전원의 삶! 즐거운 펜션에서의 삶!
얼마 전 펜션에 대한 사람들의 선호도와 현재 펜션에 살고 있는 사람들과의 진솔한 대화를 나누고 싶어 전원주택 전문 사이트와 전문 잡지사를 운영하고 있는 D사에서 7년간이나 지속해 온 전원 답사에 참가를 했었다.
평일인데도 아침 일찍부터 많은 사람들이 강남역 앞에 모여 그 날의 강사에게 설명을 들어가며 하루 종일 용인과 광주에 산재한 6개소의 전원단지를 둘러보고 마지막으로 ‘나무와 삶’ 이라는 목자재 수입 전시장을 견학하였다. 아직도 전원주택에 대한 열의가 대단함을 느낀 하루였다. 그런데 이곳에서 만난 대부분의 사람들의 입에서 Pension에 대한 대화가 끈임없이 이루어 지는 것을 보면서 한층 전원주택 시장이
Pension으로 형태를 달리 해 가는 것을 느낄 수 있었다. 물론 40명 정도의 사람들이었지만 그들에게서 느끼는 열기는 대단할 정도였다.
이미 8년 전에 서울을 버리고 경기도 여주라는 전원을 택했던 필자가 전원에 살면서 그 동안 약 1200여 명의 전원을 사랑하는 사람들과 대화와 많은 상담을 할 수 있었다. 분양상담과 건축상담이 주로 이었는데, 이때 많은 수의 전원단지 조성자들과도 이야기를 나누었다. 그리고 이제는 전원에 이미 내려와 살고 있는 사람들과는 지금까지도 깊은 교분관계를 맺고 있다.
그런데 이런 오랫동안의 대화에서 필자가 느낀 점들이 있다. 90년대 중반에 전원행을 결행했던 사람들과 90년대 말 IMF 시대에 전원행을 결행한 사람들이 생각하는 전원이 다르다는 것이다.
또한 IMF를 겪은 2000년대가 들어온 지금 전원생활을 결심한 사람들의 느낌 또한 다르다는 것이다. 90년대 중반 전원주택 시장이 스타트를 할 무렵 전원으로 내려 온 대부분의 사람들은 주변 경관과 자연환경만을 생각하고 전원에 집을 짓고 무조건 내려 온 사람들이 많았다.
지금까지도 잘 살아온 도시가 무슨 철천지 원수나 된 것처럼 환경문제를 이야기하며 선각자인양 지금까지 살아온 도시생활의 험담을 늘어놓으며 자연 경관만 수려하다면 그 나머지는 희생이 되어도 별문제를 삼지 않는다고 하지 않았던가? 나 또한 그런 사람들과 별 다름이 없는 생각으로 전원행을 결행했었다.
서울에서 1시간 거리인 여주 남한강변에서 처음으로 살던 때를 생각해 보면 약 700여평이나 되는 정원에 200여평의 잔디밭을 가꿨었다. 여주읍내에서 약 4-5미터 폭의 시골길(지금은 2차선 포장이 완료)로 5Km를 가서 마을 한복판을 통과하여 언덕을 넘어서면, 정말로 아름다운 남한강 절벽위에 지어진 내 집이었다.
그곳에 살던 겨울은 정말로 지옥이었다. 읍내에서부터 겨울 내내 얼어 있는 좁은 길에서 버스라도 만나서 교행을 하다보면 몇 분씩 쩔쩔 매던 일이 지금도 눈에 선하다. 불과 5Km 이지만 30분 이상도 소요가 되었다. 서울에 살 때는 눈이 오면 전철을 이용했고 오후만 되어도 염화칼슘의 위력을 실감할 수 있었던 편리한 삶이었다.
이후 이런 이야기들이 자연스럽게 입과 입으로 전해지고 매스컴을 통하여 전해지면서 지금 전원주택지를 찾고 있는 많은 사람들은 도시에서의 접근성과 진입로, 생활편의시설과의 거리, 주변 농촌마을과의 관계 등을 고려하여 입지를 찾는, 좀 더 현명한 선택을 하고 있는 것이다.
그런데 남자들에게는 별로 문제가 되지 않는 문제가 아내들에게는 심각하게 대두되고 있었는데, 그 중 하나가 외롭다는 것이다. 물론 환경과 공해문제를 제외하고는 모든 것이 편리한 도시에서 평생을 살아 온 탓이겠지만 이야기를 나누며 대화를 나눌 상대가 갑자기 없어 졌다는 것이다.
다시 말하면 커피를 나누며 대화를 할 마땅한 상대를 찾지 못하는 것이다. 전원생활을 포기하고 다시 도시로 돌아오는 대다수의 사람들에게서 나타나는 현상인데 물론 전원생활의 가치를 도시생활에 젖은 모습으로 찾을 수는 없겠지만 사회적인 동물인 사람들에게 외로움이란 가장 무서운 적인 것이다.
필자가 95년도에 기획 시공한 목조단지를 찾아와 건축상담을 통해 잘 알고 있는 남양주 수동에서 전원형 민박을 하고 있는 L씨 부부도 98년 전원행을 결행한 후 아내의 외로움으로 다시 서울행을 결심하던 중 우연히 축령산 등산객에게 1층의 방을 빌려 주었다가 민박을 하기로 결심을 하여 실행에 옮긴 케이스이다.
마침 L씨댁이 축령산 입구이므로 민박업에 별 문제가 없었는 데 목조주택으로 1층 30평에 방 2개와 2층 27평에 방2개와 욕실을 갖은 구조여서 1층 방 2개를 임대형 민박으로 사용하기에는 큰 불편이 없었다고 한다.
이후 L씨의 부인은 즐겁게 일을 하면서 마음이 맞는 손님들이 찾아오면 그들과 같이 여행을 온 양 전원생활을 여유롭게 즐기며 2001년도에는 생각지도 않은 많은 임대 수입을 올렸다고 자랑을 한다. 주변에 하나 둘 생겨나는 펜션을 보면서 주택을 펜션형으로 개조하려 한다고도 한다.
전원에서의 외로움! 이 문제는 전원생활에서 직면할 수 있는 첫 번째의 관문이다. 필자의 경우도 이것이 가장 큰 문제였는데 필자의 내자도 전원 이주 후 약 1년 동안을 이 문제로 인하여 많은 고민을 했었다.
막상 서울에서 여주로 이주를 해보니 마을에 28가구가 살았지만 아내와 마음을 열고 같이할 수 있는 분들이 거의 없었다. 이때부터 6개월 후 아내의 머리 중 정수리부분이 동그랗게 큰 탈모를 가져 왔는데 스트레스가 원인인 원형탈모증이었다.
지금 8년 반이 지난 후에도 여전히 외로워 하지만, 이제는 서울로 돌아가 살자는 이야기는 전혀 없다. 자연이 보여 주는 아름다움을 버릴 수가 없다고 이야기하곤 한다. 이렇듯 전원에서의 삶에서 외로움은 가장 큰 적인 것이다.
그러나 Pension의 경우는 이것과는 사뭇 다르다. 언제나 손님들이 같이 한다. 다른 영업과는 달리 낭만이 있는 Pension의 주인으로서 고객들에게 적절한 어른 대우도 받을 수 있다. 또한 정겨운 고객들과 벽난로 옆에서 한 잔의 커피를 즐길 수도 있고, 젊은 부부에게 살아온 경험담을 이야기할 수도 있다. 그리고 숙박료를 받으므로써 적절한 수입도 보장된다. 즐기면서 돈을 벌 수 있는 좋은 사업인 것이다.
이렇듯 Pension은 전원주택에 수익성을 더하므로 해서 좀 더 나은 전원에서의 아름다운 삶을 영위할 수 있도록 발전하고 있는 전원시장의 한 장르로서 점차 자리하고 있다. 이제 우리의 주변에서는 하나 둘 Pension 개념의 전원주택이 늘어가고 있다.