2017년 8월29일 회의시 40여명의 대의원이 단합하여 안건상정을 부결할 수 있는가?

[최은석(301동507호)]

안녕하십니까?

301동507호 대의원 최은석입니다.

어제 1차의 글을 올렸고 오늘 다시한번 글을 올려 단합하여 시공사 선정관련 안을 부결로 결정하려는 마지막 40여명의 대의원들에게

경종의 글을 올립니다.  

조합정관 제 21조 총회의 의결사항 6항. 시공자.설계자 또는 감정평가업자의 선정 및 변경 그리고 제 25조 대의원회 의결사항을

보면 제25조 3항에 총회부의안건 사전심의사항 등 조합정관상 총회 의결과 관련된 사항은 대의원회 의결사항이 아닌 사전 심의로

문제점 등 검토를 하고 총회에서 의결하여야 하는 사항입니다. 그럼에도 정비업체등 조합에서는 총회상정 안건을 대의원회로부터

의결을 받으려하고 대의원회는 마치 본인들이 아니면 안되는 것처럼 부결되면 상정 못한다고 하니 다시한번 임원진분들은 정관 내용

을 검토 바랍니다. 또한 이번 회의가 반대된다면 조합장과 조합임원분들은 제 24조 7로 긴급대의원회를 3일이내 다시 소집하여야

할것입니다. 조합장님과 조합 그리고 정비업체에서 이와 같은 노력을 안보인다면 조합원 전체 발의로 이와 같이 발생을 유발한  문

제에 대한 책임을 물어야 하며  대의원들과 임원들에 대한 해임결의를 진행하여야 합니다.

컨소시엄과 이도주공 2.3단지에 대한 외부기사가 있어 보고자 합니다.

1. 이도주공2.3단지관련 기사

[아유경제=서승아 기자] 제주도에서 가장 큰 규모로 진행되는 도시정비사업인 이도주공2ㆍ3단지 재건축사업의 시공권 경쟁 열기가 달아오르고

 있다. 최근 업계 등에 따르면 이도주공2ㆍ3단지 재건축 조합이 지난 18일 시공자 선정을 위한 입찰을 마감한 결과, 비전사업단

(현대산업개발-한화건설 컨소시엄) 한진중공업이 참여해 열띤 시공권 경쟁을 예고한바 있다. 조합은 이에 따라 오는 9월 16일 시공자선정총회

 개최해 최종 한 곳을 이곳 시공자로 선정한다는 구상이다.

입찰마감일에 참여한 2개 사의 입찰조건에 따르면 비전사업단은 이주비 2억 원, 이사비용 세대당 2000만 원을 제시하는 등 파격적인 조건들이 

제시했다. 이는 현장설명회에 8개 사가 참여하는 등 치열한 시공권 경쟁이 예상되자 이곳 수주를 위해 이 같은 조건을 제시한 것으로 풀이된다.

공사비에서도 비전사업단이 478만 원, 한진중공업이 485만 원을 제시해 비전사업단의 경쟁 우위를 점치는 업계의 목소리도 흘러 나오고 있다. 

인근 도남연립 재건축사업은 2016년 1월 관리처분 당시 공사비가 477만 원이었고 노형동 국민연립사업도 2017년 3월 관리처분 당시 공사비

 542만 원이였던 점을 감안하면 이 같은 입찰 조건은 파격적이라고 할 수 있다.

이는 문재인 정부가 들어서고 물가가 오름세를 보이고 최저임금이 16.4% 이상 급증을 하고 있음에도 1년 7개월 전 수준의 공사비를 제시한 

것은 양사 모두 시공자의 마진을 최소화 한 입찰이기 때문이다.

이 같은 입찰조건을 접한 이도주공1단지 재건축 주민들은 부러움을 표출하고 있다.

이곳 한 주민은 “1단지는 진입로 문제로 2ㆍ3단지보다 시작이 늦어져 이제 조합 창립총회를 준비하고 있는 상황이다”며 

“이도주공2ㆍ3단지는 시공권 경쟁이 대형 건설사들의 참여로 이뤄진데다가 육지에서도 보기 힘든 파격적인 사업조건을 제시해 부러울

 따름이다”고 말했다.

하지만 이도주공2ㆍ3단지 재건축이 축제 분위기만 있는 것은 아니다. 

반대파의 영향으로 대의원회가 무산되는 등의 움직임이 포착됐기 때문이다.

특히 최근 8ㆍ2 부동산 대책 발표 영향으로 부동산 경기가 하락세로 접어든 가운데, 조합의 내홍으로 자중지란이 일어나 총회가 무산되거나

사업이 지연되면 그 피해는 상당할 수 밖에 없어 이에 대한 업계의 우려도 커지고 있다.

이 같은 움직임에 조합은 오는 9월 16일 시공자선정총회 개최를 위해 오는 29일 대의원회를 개최해 올바르고 신속한 사업 추진을 위해 관련 

문제들을 매듭짓는다는 구상이다.

한 도시정비업계 관계자는 “이도주공2ㆍ3단지 재건축사업은 제주도에서 진행되는 재건축 중 가장 큰 규모의 단지인만큼 신속하고 올바르게

진행돼 제주도 도시정비사업의 선례로 작용해 지역을 선도할 새로운 랜드마크로 건립될 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다”고 밝혔다.

이처럼 이도주공2ㆍ3단지 재건축 시공권을 향한 열기가 더해지는 가운데, 이곳 시공권은 어느 건설사 품에 안기게 될지 앞으로의 귀추가 

주목된다.

요약정리를 해보면 1. 공사비가 제주도 특성을 감안시 높지 않다.

                          2. 물가오름세로 현산.한화 컨소에서 제시한 사업비는 파격적이다.

                             사업의 지연은  향후 추가 공사비가 더욱 발생되어 아무리 경쟁을 하여 가격을 이보다도

                             더 낮춘다고 하여도 1년뒤 동일건축비가 될 수 없다. 

                          3. 그럼에도 불구하고 컨소반대파의 영향으로 대의원회의가 무산될 움직임을 보이고 있다. 

 2. 컨소시엄은 정말로 재건축 조합에 惡인가?

   컨소시엄의 장단점관련 기사가 있어 추가합니다.

◆ 컨소시엄 아파트 전성기…사업 효율성 좋고 집값에도 긍정적

21일 업계에 따르면 올 하반기 전국 각지에서 분양을 앞둔 10대 건설사 컨소시엄 아파트는 2만4999가구(9개 단지)로

상반기(4개 단지∙5319가구) 대비 5배 가량 많다.

특히 분양 예정인 대형사 컨소시엄 단지는 서울과 경기지역에 쏠려있다. 구체적으로 △서울 3개 단지∙8311가구

△경기 4개 단지∙1만1003가구 △부산 1개 단지∙4295가구 △전북 1개 단지∙1390가구 등이다.

2000년대만 해도 컨소시엄 아파트는 흔치 않았다. 컨소시엄이 보편화되기 시작한 건 2000년대 후반 건설 경기가

침체되면서다. 당시 시장 불확실성이 커지자 대형 건설사들은 미분양∙공사지연 등에 따른 사업 리스크를 최소화하기

 위한 방안으로 컨소시엄을 적극 활용했다.

특히 뉴타운이나 대형 택지지구처럼 대규모로 단지를 개발하는 경우 컨소시엄 형태로 사업하면 금융비용이 절감되고

사업기간이 단축된다. 컨소시엄으로 입찰하면 출혈경쟁을 피하는 효과도 있다.

소비자 입장에서도 컨소시엄 아파트는 매력적이다.

대형사 컨소시엄 아파트는 보통 수천가구 수준의 대규모로 지어지는 데다 각 건설사 브랜드 파워가 만나 시너지 효과를

내 집값 상승이나 환금성 면에서 유리하다.

실제로 삼성물산∙대우건설이 서울 마포구 아현동에서 2014년 9월 준공한 ‘마포 래미안푸르지오’는 현재 3.3㎡당 2808만원

으로 아현동 최고 집값을 자랑한다. GS건설∙현대산업개발∙대림산업∙삼성물산이 성동구 하왕십리동에서 2015년 4월 준공한

‘텐즈힐’ 역시 3.3㎡당 2415만원으로 일대에서 가장 높은 시세를 형성하고 있다.

현대산업개발∙현대건설∙삼성물산이 서울 송파구 가락동에서 2015년 11월에 분양한 ‘송파 헬리오시티’(9510가구)는

전용면적 59㎡ 분양권이 지난달 8억6700만원에 거래됐다. 분양가가 7억원 수준이었던 점을 고려하면 약 1년 반 만에

1억5000만원 가량 뛴 셈이다.

◆ 컨소시엄 아파트의 어두운 단면

컨소시엄 아파트가 흔해지면서 좋은 점만 있을 것 같던 컨소시엄 아파트의 어두운 단면도 속속 드러나고 있다.

최근 서울 강남권 재건축 조합들은 시공사 선정 과정에 노골적으로 컨소시엄 입찰을 배제하고 나섰다.

지난달 말 서초동 신동아아파트는 ‘공동참여 불가’를 조건으로 걸고 시공사 선정 입찰을 마쳤다. 지난달 시공사 선정 입찰

공고를 낸 한신4지구와 내달 시공사 선정 입찰을 개시하는 반포주공1단지도 컨소시엄 입찰을 불허하기로 했다. 방배5구역, 신반포15차, 신반포22차 등도 입찰 공고문에 컨소시엄 불허를 명시했다

조합들이 컨소시엄 입찰을 불허하는 건 건설사 간 경쟁을 유도하기 위해서다. 경쟁 구도가 갖춰져야 사업을 따내려는

건설사들이 건축비용과 금융비용, 일반분양가 등을 조합에 유리하게 제시하고 결과적으로 재건축 사업 수익성이 극대화된다.

서초구 잠원동의 한 공인중개사무소 관계자는 “재건축 조합들도 컨소시엄 입찰을 일종의 담합으로 보기 시작했다”며

“특히 강남 재건축은 건설사들이 앞다퉈 수주하려고 하기 때문에 조합이 굳이 공동입찰을 받을 이유가 없다”고 말했다.

입주 후에도 컨소시엄 아파트만의 한계가 나타난다.

컨소시엄 아파트는 같은 단지지만 동 별로 시공사가 다르고 입주 후 하자보수도 각 동 시공사가 담당한다. 때문에 동 별로

시공 품질이나 사후관리 충실도 등에서 차이가 나는 일이 다반사다. 이에 입주 전부터 시공사 인지도에 따라 동 별 선호도가 갈리기도 한다.

컨소시엄 아파트 입주민들 사이에선 동 별로 시공사가 다르면 집단 하자 발생 시 입주자대표회의를 중심으로 한 목소리를 내는 것도 어렵지 않겠느냐는 우려도 나온다.

건설사들은 이 같은 문제가 일부에 국한된 현상이라고 해명한다. 건설업계 관계자는 “컨소시엄으로 들어가서 동별 시공사가

달라도 책정된 사업비는 같은 수준이라 시공사에 따른 품질 차이는 거의 없다고 봐도 된다”고 말했다. 

두번째 기사입니다.

불확실한 주택경기때문?…재개발·재건축 '컨소시엄' 확대

2016-07-25 07:00 송고

(서울=뉴스1) 최동순 기자

가

가

가

가

가

 대형사 정비사업 컨소시엄 비중 60%…전년比 11%p↑
"뉴타운 광풍·해제 경험"…고수익→저위험 사업전략 변경

재개발·재건축 등 도시정비사업에서 2곳 이상의 건설사가 합동으로 시공하는 컨소시엄사업의 비중이 늘고 있다.
분양시장이 호황을 이어가고 있지만, 브렉시트·실물경제 침체 등 장기적 불안요소는 여전해 안정성 위주의 수주전략을

추구하고 있는 것으로 풀이된다. 정비사업은 통상적인 주택사업보다 사업기간이 길고 가변적이다.
25일 건설업계에 따르면 올해 상반기 대형건설사들이 수주한 도시정비사업은 총 27건(공동수주 각각 집계)으로 수주액 5조6400억원을 기록했다.

이 가운데 컨소시엄을 통한 공동수주는 총 16건으로 전체의 59.3%에 달했다. 지난해 48.0%와 비교해 11%포인트 상승한

수치다. 올해 상반기 7113억원의 정비사업을 수주한 SK건설은 전체 5개 사업 가운데 4개 사업을 컨소시엄을 통해 수주했다.

총 도급액이 6780억원에 달하는 수원 팔달8구역 주택재개발은 대우건설(지분율 60%)과 함께 수주했다. 5459억원 규모

고양시 능곡2구역 주택재개발은 GS건설(지분율 55%)과 참여했다.

지난해 상반기 총 5개의 사업 중 4곳을 컨소시엄으로 수주했던 대우건설은 올해 상반기 2개 사업 모두를 공동수주로

진행했다. 건설사 가운데 가장 많은 수주액을 기록한 대림산업은 전체 6개 사업장 가운데 2곳이 컨소시엄사업이다.

중견건설사와의 공동수주도 확대되는 추세다. 태영건설(지분율 75%)은 1월 포스코건설과 함께 포항 장성동 주택재개발

사업을 수주했다. 호반건설은 이달 9일 대림산업, 한진중공업과 함께 부산 범천4구역 재개발 사업의 시공사로 선정됐다.

정비사업에서 컨소시엄사업의 비중이 확대되고 있는 것은 건설사들의 수주전략이 수익성 중심에서 안정성 중심으로

변화하고 있어서다.

최근 주택경기 침체에 대한 불안감이 커지고 있는 것이 주요 원인이다. 정부의 저금리 정책에 힘입어 분양시장 호황세가 이어지고는 있지만 장기적 전망까지는 낙관할 수 없다는 게 업계 전문가들의 관측이다. 실물경제가 부동산시장을 떠받쳐

주고 있지 못해 상황이 급변할 수 있는 것이다.

특히 정비사업은 시장 상황에 가장 민감한 주택사업이다. 정비사업은 시공사선정 이후에도 사업시행인가·관리처분인가 등의 절차를 거쳐야 해 통상 4년 이상의 기간이 소요된다. 사업기간에 비례해 지자체 정책 변화나 조합 내부 갈등 등 변수가 발생할

수 있다. 지난해 분양한 가락시영아파트(송파 헬리오시티)의 경우 1999년 시공사 선정이후 약 17년의 기간이 소요됐다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 "현재 부동산시장은 불확실성이 커서 1~2년 밖을 내다보기 힘들다"면서 "정비사업은 통상 3~4년의 기간이 소요되는 만큼 이제 시공사를 선정하는 단지는 그만큼 부담감이 크다"고 말했다. 이어 "컨소시엄사업은 불필요

한 수주 경쟁을 피하면서도 리스크 공유를 통해 사업 부담감을 낮출 수 있는 전략"이라고 덧붙였다.

2000년대 초부터 시작된 뉴타운 광풍과 금융위기에 따른 주택경기 침체, 연이은 뉴타운 해체 등 정비사업의 흥망성쇠를 경험

했던 것도 한몫했다. 사업이 지연되거나 취소될 경우에는 매몰비용 협의 등으로 투자금 회수가 어려울 수 있다.

한 건설업체 관계자는 "과거에는 정비사업의 손실과 수익을 조합과 건설사가 공유하는 지분제 사업이 주를 이뤘다면 요즘에는 확정금액의 공사비만 받는 도급제 정비사업을 지배적"이라며 "최근 컨소시엄사업이 늘고 있는 것도 같은 맥락"이라고 말했다.

* 조합원님위 기사를 보면 컨소시엄에 대한 단점이 분명히 존재하고 단일 시공사가 좋은것을 알고 있습니다.

서울 강남과 수도권에 집중되는 재건축과 제주도의 재건축을 동일시 볼수는 없습니다. 그리고 어제도 언급한 것처럼 메이져 건설사들이 재건축

수주를 위해 과다경쟁하던 시대는 가고 안정성을 중시하는 시대로 변하고 있습니다. 리스크회피와 마진이 적더라도 불확실성보다는 보이는 사업

에 중점을 두려 하고 있습니다. 우리조합은 이번 시공사 선정후에도 빨리 진행시 5년이라는 긴 시간을 더 기다려야 합니다. 

우리 조합은 이런 컨소의 문제점 해결을 위해 시공사와 독소조항의 내용들을 법률적 검토하여야 합니다.

최대한 컨소에서 제시한 안 보다 더 좋은 조건을 받기 위해 협의하여야 하며 임원분들은 계약관련 내용을 찾아서  유리한 조건을 제시하여야 합니다.

지금 우리에게 필요한 것은 이런  사항입니다.

[김중원 309-501]

유익한 글 감사합니다

[박희진(306 - 310)]

대의원회의 서면결의서는 정보공개 대상이니 행여나 담합하여 안건을 부결시켰을 경우, 서면결의서 공개를 하여 명단 공개 및 사업지연에 대한 모든 책임과 비용을 청구해야 할 것입니다.