★굵은 글씨를 클릭하시면 해당 출처 내용으로 이동합니다.★
올 상승률 1위 목동..실수요 파악해야 최근 목동의 집값이 어느 지역 보다 주목을 받는 것 같다. 강남을 포함한 강남 아래 수도권 지역이 신도시 개발 등으로 오르는 ...[머니투데이 2006-03-21] |
"부동산 정책 '디테일'이 없다" 최근 ‘디테일의 힘’이라는 책을 읽었다. 책은 "우리가 사소하게 생각하는 단순한 일이나 실수가 결국은 사업의 흥망이나 인생을 ...[머니투데이 2006-02-22] |
내 집 마련을 꿈꾸는 30대에게 국민소득 2만불 시대의 선진국 진입을 문턱에 앞두고 있는 21세기 한국이지만 ‘내집장만’을 한다는 것은 아직 목숨 걸고 사야 하는 ...[머니투데이 2006-01-23] |
강남 재건축일까, 목동일까 서울 사람들 조차도 목동신시가지를 한 번도 방문한 적이 없는 사람이 많다. 그러나 강남을 가 보지 않은 사람은 아마 없을 ...[머니투데이 2005-12-28] |
분양가 적정성을 따지는 법 우리는 흔히 아파트를 분양 받을 때 분양가의 적정 유무를 주변 아파트 가격과 비교하게 된다. 판교 분양을 앞두고 분당이나 용인의 아...[머니투데이 2005-12-21] |
연말에 다시 생각하는 '내 집 마련' 작년 이 맘 때 대부분의 연구소들이나 전문가들은 2005년도 아파트 시장이 3-5% 하락할 것이라고 전망했다. 2003년 10.29 ...[머니투데이 2005-11-30] |
재건축은 마시멜로일 수 있을까 [머니투데이 최정환 외부필자]서울과 수도권의 재건축 아파트가 8.31 대책 이후 많이 하락을 했다고 한다. 그러나 최근 한 달간 일부 ...[머니투데이 2005-11-24] |
세금 계산 하기전에 해야할 일 [머니투데이 최정환 외부필자]8.31 부동산종합대책 이후 “사는 것만 돈 버는 것이 아니라 잘 파는 것이 돈을 덜 잃는 것이다” 말이 ...[머니투데이 2005-11-03] |
내집마련 기회, 다시 온다 [머니투데이 최정환 외부필자]8.31일 부동산 대책으로 부동산 투자 시대가 종언을 고한 듯이 보인다. 그럼에도 불구하고 사람들은 여...[머니투데이 2005-10-19] |
'분양'보다 '분양권'이 낫다? [머니투데이 최정환 웰시안닷컴 대표]2005년 부동산 시장을 달궜던 판교발 분당 용인 아파트 값 상승이 8.31 대책 이후 조정을 보이기...[머니투데이 2005-10-14]
|
'내 집 마련', 오르는 곳은 있다 [머니투데이 최정환 웰시안닷컴 대표]‘성공하는 사람의 7가지 습관’의 저자로 유명한 스티븐 코비는 사람들의 일과 시간에 대한 대응...[머니투데이 2005-10-12] |
모델 없는 아파트 광고는? [머니투데이 최정환 외부필자]최근 한 중견 건설 업체가 만 수천 세대의 지방 아파트 분양을 앞두고 모 재벌의 며느리였던 한 이혼한 ...[머니투데이 2005-10-04] |
재건축에 대한 변명 [머니투데이 최정환 외부필자]8.31 부동산 대책이 발표된 지 곧 한달이 된다. 언론에서는 지난 2003년 10.29 대책 이전까지 하락할 것...[머니투데이 2005-09-27] |
"재건축 빠진 종합대책은 무의미" [머니투데이 최정환 외부필자]말도 많았던 부동산 종합 대책이 발표됐다. 들여다 보니 종합 대책이라는 말 답게 전국민이 그 대상이다...[머니투데이 2005-08-31] |
지혜로운 부동산 대책을 기대하면서 [머니투데이 최정환 외부필자]지난 1년 간은 연일 어디를 가도 아파트 이야기가 판을 쳤다. 집 있는 사람이나 없는 사람이나 아파트 값...[머니투데이 2005-07-07] |
“부동산, 제발 시장에 맡겨라” [머니투데이 최정환 외부필자] 주식 투자를 하면 대부분 오르는 종목과 하락한 종목을 가지기 마련이다. 이런 경우 대부분의 투자자들...[머니투데이 2005-06-21] |
죽전도 강남이다? [머니투데이 최정환 외부필자] 일산 떠나 죽전으로간 까닭은... 지난 주말 가족 행사에 참석한 친척 누님을 오랜 만에 만났습니다. 2년...[머니투데이 2005-06-14] |
내 집 마련과 투기 [머니투데이 최정환 외부필자] 최근 건교부에 따르면 강남권 주택거래자 10명 중 7명은 가수요자인 것으로 나타났다고 한다. 올 1~2월 ...[머니투데이 2005-05-27] |
역발상으로 고르는 아파트 [머니투데이 최정환 웰시안닷컴 대표] 무릇 대박의 지름길은 역발상이다. 아파트 역시 마찬가지다. 남들이 모두 팔지 못해 아우성 일 ...[머니투데이 2005-05-19] |
한의사 공부와 부동산 공부 [머니투데이 최정환 외부필자]최근 한의원을 개업하려는 친구와 함께 서울 시내를 여러 군데 다녔다. 안정적인 공기업을 버리고 자신의...[머니투데이 2005-05-04] |
|
판교 분양이후 내년 부동산 시장은? [머니투데이]작년 말 경제연구소들은 금년 집 값 하락이 3-4%에 이를 것이라고 예상했다. 물론 집이 아파트만 해당하는 것이 아니고, ...[머니투데이 2005-04-25] |
내 집 마련의 필요성을 느낄때 [머니투데이]최근 주택에 관련 국민들의 의식을 조사한 흥미로운 연구 결과가 나왔다. 하나는 대한 상공회의소가 서울 및 광역시 거주...[머니투데이 2005-03-31] |
어떤 재테크 강연회에 가야할까 [머니투데이]4년 전 한 부동산 전문가가 백화점에서 부동산 무료 강의를 한다고 해서 한 번 간 적이 있다. 부동산 강의를 어떤 식으로 ...[머니투데이 2005-03-18] |
'1주택 비과세 축소'에 앞서 할 일 [머니투데이]재정경제부가 지난 3일 대통령 업무 보고시 장기적으로 ‘1세대 1주택 비과세 축소’ 방안을 점진적으로 검토해 추진한다...[머니투데이 2005-03-08]
|
★ 내집 비싸게 파는 방법^.^★
우리는 흔히들 부동산 투자하는 책들을 많이 보고 있습니다.
몇 백만원으로 수억을 벌었다.
소액투자로 대박을 보았다.
월셋방에서 몇 십억 벌었다.
참 웃기는 짜장입니다. 조그만 공부하면 다 대박이고, 조그만 공부하면 다 부자가 될 수 있다는 책들입니다.
하지만… 정말 중요한 것은….이런 책을 보아도 우리가 쉽게 부자가 되지 못한다는 사실입니다.글쟁이들의 표현대로 책만 보아도 성공할 수 있다면 이 세상 모든 서민들이 부자가 되었겠죠.
책만 읽는다고 다 부자가 되는 것은 아닙니다. 책을 꼼꼼하게 읽었다고 다 성공하는 것은 아닙니다. 책에 밑줄 쫘~~악 치면서 읽었다 하더라도 시간이 지나면 솜사탕처럼 까먹고 맙니다.
기억의 오류 속에, 망각의 오류 속에, 부자의 열정과 꿈도 결국 잊혀진 계절처럼 잊혀지고 맙니다.
이러한 시기에 무슨 책을 어떻게 읽어야 될 것인가가 문제가 아닙니다. 뜬구름 잡기 식의 책보다는 실용적이며 실체적인 “돈 버는 방법”을 터득하는 것이 중요합니다. 백 마디의 말보다는 수천마디의 글 보다는 몸으로 직접 확인하고 경험한 지식이 중요하다는 말입니다.
남들이 “이러저러 하더라…..”식의 간접경험만으로는 실전에 써먹기가 힘들 수도 있습니다. 한번 경험한 사람들의 입장에서는 또 다른 변수가 나타난다 하더라도 경험상 쉽게 빠져나갈 수 있으나 경험 없는 사람들에게는 변수 자체가 쓰러짐을 의미하는 것이지요.
아무튼 이론 위주의 학습보다는 경험 위주의 학습이 여러분들에게 많은 도움이 될 것 이라는 말을 하고 싶습니다.
제 주변에 어떤 공인중개사 분은 타지에서 처음 대전에 오신 이후 한달 동안 새벽 5시부터 7시까지 대전을 둘러 다녔다고 합니다. 생면부지의 들판에서 살수 있는 방법이 바로 발로, 몸으로 뛰는 것 밖에 없다는 말씀 이셨지요. 또한 신축중인 건물을 보고는 그냥 안 지나치시고 반드시 명함을 뿌렸다고 말씀하셨습니다.
남들 보기에는 무안하고 쪽 팔리는 일이지만 그것이 바로 “돈” 이라는 생각으로 전진하신 것이지요.
자~ 오늘은 책에서 흔히들 나오지 않는 실전적이고 구체적인 노하우 “내 집 비싸게 파는 방법”에 대해서 이야기 해 볼까 합니다.
내 아파트, 내 집을 비싸게 파는 방법은 다음과 같습니다.
첫번째. 등기부등본 발급 시 <말소사항포함>으로 발급받지 아니하고 반드시 <말소사항미포함>으로 등기부등본을 발급 받는다.
등기부등본의 발급방법은 2가지가 있습니다. ‘말소사항포함’과 ‘말소사항미포함’인데, 먼저 말소사항포함이란, 이 부동산에 관하여 들어온 이해관계 사실 예를 들어 가압류, 압류, 근저당권, 말소 등등 복잡한 이해관계가 풀렸던 풀리지 않았던 모든 기록이 그래도 남아 있게 등기부등본이 나온다는 말입니다.
만약 경매로 집을 낙찰 받았다고 가정한다면 그 집이 예를 들어 가압류 13건, 근저당권 3건, 압류 2건, 경매신청사건 등등 (망한 집들의 등기부등본은 이렇게 지저분하답니다..)
무척이나 지저분하고 제3자의 입장에서는 하자가 많은 집으로 보여지는 것이지요.
이런 경매 받은 집을 매도시 매수인 입장에서는 한마디로 “재수없는 집”으로 생각할 수 있겠죠. 재수가 없는 집을 살 사람은 아무도 없다고 생각합니다.
물론 아무 생각 없이 사는 사람들도 많지만…
이럴 경우에는 등기부등본 발급 시 <말소사항미포함>으로 발급 하신다면 현재의 권리관계만 달랑 나오게 됩니다. 즉 경매로 인하여 말소된 여러 가지 권리 관계들이 등기부에 기재가 안되고 현재 유효한 권리관계만 표시되는 것이지요.
매수인 입장에서는 등기부등본의 이해관계가 없으므로 안전한 물건이나 집주인이 성실한? 사람으로 생각하는 계기가 되는 것이지요. 아니면 재수 좋은 집으로 생각이 들겠죠.
물론 공인중개사를 통하여 공인중개사가 등기부등본을 발급한다고 한다면 공인중개사에게 식사비라도 따로 챙겨드리면 쉽게 <말소사항미포함>으로 등본을 발급할 것입니다.
두 번째, 기본적인 수리입니다. 예를 들어 부부싸움으로 인하여 문짝 밑 부분이 발로 차서 구멍이 난 경우에는 그냥 방치하는 경우와 기본적으로 수리하는 경우와는 하늘과 땅 차이입니다. 또한 어둡고 칙칙한 조명이라고 한다면 남편을 시켜서 반드시 조명시설을 환하게 바꾸어야 합니다. 이러한 부분은 시각화마케팅이라고 하여 매수하고자 하는 사람들이 오는 곳은 늘 밝고 환해야 한다는 것입니다.
한번 생각해 보시죠. 밝고 환하고 아름다운 집을 사시겠습니까? 아니면 어둡고 칙칙하고 문짝에 구멍 뚫린 집을 사시겠습니까?
세 번째. 청소입니다. 부동산에 집을 내 놓은 경우나 생활 정보지에 집을 내 놓은 경우 반드시 집 구경하겠다는 사람이 오게 되어있습니다. 여기서 조심할 부분은 집 보러 온다는 순간에 집을 기본적으로 정리를 해야 된다는 말입니다.
예를 들어 설거지도 해 놓고 밀린 빨래도 빨래 통에 쑤셔 집어 놓고 집안 청소를 해 놓아야 된다는 말이지요. 이 또한 시각화마케팅입니다. 우리 물건을 팔기 위하여 포장을 예쁘게 하다는 말이지요.
한번 생각해 보시죠. 돼지우리 같은 집을 사시겠습니까? 깔끔하게 정리정돈 잘 된 집을 사시겠습니까?
네 번째, 방향제입니다. 아니 집을 파는데 무슨 방향제를 뿌리냐고 말씀하시겠지만,
집을 보러 온 새댁 입장이나 집 구경하는 사람 입장에서 집을 보러 왔는데 은은한 향수가 난다면 그 집에 대한 반응이 좋아 지는 법입니다.
예를 들어 집 구경시 은은한 향기가 나는 집을 선택하겠습니까? 아니면 이제 막 청국장을 먹으려는 집을 선택하겠습니까?
이것이 바로 후각화마케팅입니다. 고급 물건을 팔기 위해서는 향기에도 신경을 써야 한다는 말입니다.
다섯 번째는 집주인의 복장입니다.
수 천만원에서 수 억 짜리 아파트가 왔다갔다하는데 집주인의 복장도 중요하다고 생각합니다.
즉 집을 보러 갔는데 집주인 남편이 속옷차림으로 있다가 부랴부랴 옷을 입는다거나 안방은 남편이 스포츠중계방송을 보고 있으니 구경할 수 없다거나 등등…의 경우에는 매수인으로부터 감점의 대상이 되는 것이지요.
이왕이면 단정한 복장으로 집 구경하는 사람을 맞이하면 좋은 결과가 있으리라 사료됩니다. 그렇다고 퇴근 후 집에서 정장차림으로 있어라는 말은 아닙니다. ^^
여섯 번째는 “말 빨” 입니다.
이왕이면 이 집에서 돈 많이 벌었다. 우리 집이 32평인데요 우리는 이 집에서 돈 많이 벌어서 40평대로 이사 갑니다.라고~ 말해 보세요.
대부분의 경우 “아! 이 집이 재수 좋은 집이네. 집 주인도 인상도 좋고, 복장도 좋고...”
한번 생각해 보시죠. 이 집에서 돈 벌고, 돈 많이 벌고 나간다고 하는데 누가 뭐라고 하겠습니까? 알게 모르게 우리 집이 다른 집에 비하여 비싸게 팔리거나 빨리 팔릴 수 있는 계기가 되는 것이지요.
심지어 어떤 경우는 (예비 부부들이 집 보러 오는 경우에는) “우리 집에서 아들 2명 낳았다. 예전에 있던 주인은 아들 3명..등등”의 이야기를 한다면 예비 부부들…….아들 딸 구별 안 한다고는 하지만 실질적으로 신경 쓰이는 말이지요.
이것이 바로 청각화마케팅입니다. 이왕이면 듣기 좋은 말과, 기분 좋은 말을 함으로써 매수인으로 하여금 우리 집이 다른 집에 비하여 더 매력적이다라는 느낌과 기분을 전해야 되는 것입니다.
따라서 우리 집을 비싸게 매도하기 위해서는 시각화, 후각화, 청각화 등 인간이 지닌 모든 감각을 일깨워 우리 집을 홍보해야 하는 것입니다.
집을 파는 것도 하나의 물건을 파는 것 입니다. 우리는 수십 만원짜리 물건을 팔기 위하여 많은 몸부림을 칩니다. 하지만 의외로 수 천만원, 수 억 짜리 부동산을 팔 때는 “팔리면 좋고, 안 팔리면 말고”의 생각이 있는 것 같습니다.
부동산 가격을 많이 떨어뜨리면서 집을 매도할 생각을 마시고 기본적으로 옆집과 우리집이 동시에 시장에 나왔을 때 우리집부터 먼저 매도하는 기술이 필요합니다.
물건을 팔기 위해서만 마케팅이 필요한 것이 아니라 우리 집을 팔기 위해서도 나만의 마케팅이 있어야 우리 집이 쉽게 팔릴 것입니다.
★부동산 사기 당하지 않는 법★
|
1. 등기부등본을 반드시 확인하여 등기부등본상 소유자와 계약자의 신분증을 확인한다.
만약 대리인으로 왔을시에는 소유자의 인감증명서 첨부여부와 대리위임장을 꼼꼼히 챙긴다.
위임장의 도장날인과 인감증명서의 인감을 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본상의 본인이 아닌자와는 거래하지 않는 것이 원칙입니다.
2. 상대방이 보여주는 등기부등본은 위험하다. 본인이 등본을 직접 발급받아야 한다.
요즘 스캔이나 복사기술의 다양화 정밀화로 인하여 상대방이 보여주는 등기부등본을 믿고 계약했다가 낭패보는 경우도 종종 있다. 따라서 등기부등본 만큼은 반드시 본인이 직접 발급 받아야 한다. 요즘 인터넷을 통하여 등기부등본이 언제든지 발급 받을 수 있다.
대법원 홈페이지. 등기클릭, 부동산클릭, 집합건물인지 땅인지 구별 클릭, 지역클릭, 주소기재 후 대금결제 (카드 및 은행이체) 로 발급 가능
열람과 등본발급 2가지 방법이 있는데 단순 확인용으로는 열람 클릭 (수수료 700원) 법원제출용으로는 등본클릭 (수수료 1,000원)
3. 관공서가 쉬는 토요일이나, 일요일에는 계약하지 않는 것이 원칙이다.
부동산은 작게는 수천에서 많게는 수백억이 왔다갔다하는 금액이 큰 거래이다.
금액이 다액이다 보니까 반드시 확인해야할 사항들이 많다.
따라서 확인하는 절차에 필요한 관공서 (동사무서, 법원, 구청, 은행)이 쉬는 날에는 원칙적으로 계약하지 않는 것이 부동산의 관습이다.
부득이 토요일, 일요일, 공휴일에 계약하자고 한다면, 일단 의심을 해야 한다. 아니 수천만원, 수억을 받는데 왜 관공서가 문 닫는 날 하자는 것인가?
실례로 일요일날 잔금처리 후 월요일 아침 등기부등본을 확인해보면 가압류, 근저당권 등이 설정된 것을 볼 수 있다. 따라서 모든 잔금과 계약은 등기부등본을 앞에 놓고, 바로 확인 후 돈을 지급하는 습관이 되어 있어야 나의 소중한 자본을 지킬 수 있다.
즉 잔금시 대출원금 및 이자, 포괄근저당 등을 꼼꼼히 은행에 문의해야 한다.
4. 짧은 기간내에 소유자가 수시로 바뀌었다면 위험물건이다.
부동산의 권리관계 변동은 쉬운 일이 아니다. 소유자가 수시로 바뀐다는 것은 먼가 위험이 있다는 것이다.
5. 예고등기, 가등기가 되어 있는 것은 집주인이 사채를 끌어 썼거나, 재판중이다는 말이다.
따라서 이러한 집에 들어간다는 것은 "내 돈 잡아 잡수셔~~" 밖에 안된다.
설령, 예고등기, 가등기가 말소되었다 하더라도 이 집주인은 위험한 사람이다. 라고 생각해서 모든 서류절차를 더 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠스며, 전문가에게 의뢰하는 것이 더 좋다.
6. 가압류, 압류, 근저당권 등이 많이 잡힌 집은 아무리 이러한 권리들을 말소하였다 하더라도 권원적으로 집주인이 불안한 사람이다.
이런 집 매수시에는 잔금하는 순간, 법원에 이전등기가 접수하는 순간까지 등기부등본, 가압류 접수유무등을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다.
7.중개업자의 말을 100% 믿으면 오산이다.
중개업자는 중개행위의 책임자 일 뿐이다.
중개행위 중 권리관계에 대한 설명은 해 준다. 하지만 아무리 권리관계에 대한 설명을 해 줘도 우리가 이해하지 못한다면, 결국 아무것도 아니다.
즉 중개업자 입장에서는 수수료를 받아 내기 위하여 왠만하면 매도인, 왠만하면, 임대인쪽으로 더 유리하게 설명할 것이다. 즉, 대략적인 설명으로 끝내고 중개물대상확인서에만 충실히 기재를 한다면, 모든 책임은 매수인이나 임차인 책임이다.
중개업자의 중개물 과실책임의 대상은 소송을 통하여 살펴보면 상당히 축소되어 있다는점을 명심하기 바란다.
권리위에 잠자는 자는 법이 보호하지 아니한다.
즉 수천만원, 수억원의 부동산을 구입하면서 본인 스스로가 알지 못한다면 법이 보호하지 않는 다는 말이다.
8. 중개업자에게 깐깐한 모습을 보여라.
중개업자는 싫든 좋든 어느 한쪽으로 관심을 보이게 되어있다.
즉 중개업자가 보기에 매도인이 더 깐깐하고 똑똑하다면 매도인 쪽으로 좋은 조건을 달게하고 매수인이 "사람 착하게만 보인다면" 매수인쪽에게 왠만하면 참으라, 왠만하면 매입하라 등등 매도인쪽으로 유리하게 진행할 것이다.
심지어 등기부등본을 매수인에게 보여줘도 덜 똑똑한 서민들은 거의 이런 식으로 말한다.
" 사장님이 알아서 잘 해주셨는데요...제가 이걸 봐서 뭐 합니까?"
"아이쿠 사장님이 알아서 하세요.. 전 사장님만 믿어요"
이 부동산에 대하여 만약 사고가 발생하였다면 (사고의 종류도 다양하겠지만,...) 중개업자는 중개물대상확인서 및 등기부등본을 잘 기재하고 본관 하였다면 법적인 문제에 전액 책임을 지지 않아도 된다.
오히려 권리위의 잠자는 자
즉, 자신이 부동산을 취득하면서도 권리분석이나 등기부등본상 확인을 안한 매수인 과실이 더 큰것으로 법원실무에서는 판례가 나오고 있다.
공인중개사들의 공제보험가입액 1억...1억 5천 100% 안나온다는 사실, 그러한 공제액을 타 먹기위해서는 소송을 득해야 한다는 사실, 소송을 통한 판결문을 보면 공인중개사들의 고의적, 악의적 과실이 없는 이상 100% 책임지라는 판결이 절대 안나온다는 사실을 명심하기 바란다.
9. 시세에 비하여 현저히 싸거나, 주변에서 특별한 이해관계인이 아니면서 자꾸 매수를 권유하면 뭔가 작업이 들어간 물건 (위험한 물건이다) 이다.
시세에 비하여 큰 차이가 나는 부동산은 급매물이라고 한다.
급매물을 싸게 사는 것은 좋은 일이나 급매물치고 등기부상 또는 권리관계상 깨끗한 물건 찾기가 쉽지는 않다.
실례로 대전 대덕구 신탄진 10억원 가치의 대지를 급매물로 5억에 나왔는데 부동산에 가서 확인을 해 본 결과 예고등기가 되어 있었다.
부동산 사장, 대지 소유자 왈
"예고등기가 되어 있지만 시효가 지났다. 가압류, 가처분 등도 시효가 10년이다.
따라서 예고등기도 시효가 10년이므로 이것은 바로 말소하면 된다.
매수 후 말소해라"..
라고 말고 안되는 소리를 하였다.
참고 : 예고등기는 시효가 없으며, 반드시 재판을 통하여 말소시켜야 할 위험물건이다.
10. 등기부등본은 계약시, 중도금시, 잔금시 수시로 발급하여 소유권변동 권리변동을 살펴봐야 하며, 만약 세입자로서 그 집에 입주하였다 하더라도 최소한 일년에 한번 정도는 등기부등본을 발급하여 권리관계등을 꼼꼼히 살펴 봐야 한다.
11. 잔금후에는 등기를 최대한 빨리 접수를 해야한다.
잔금 지급시까지 등기부등본상 이상없다고 좋아하지 마라.
가압류의 경우 미리 접수가 될 수 있다.
따라서 잔금후에는 법무사나 본인이 바로 이전등기나, 세입자의 경우 바로 입주 + 전입신고 + 확정일자를 득해야 한다.
수천만원, 수억원이 왔다갔다 했다면 그 이후부터는 내 권리는 내가 지켜야 한다.
12. 잔금후 그 다음날 반드시 등기부등본을 확인하라.
사기꾼들의 경우 잔금날 기준으로 융자받고, 세입자를 구하는 경우도 많다.
일반적으로 부동산이나, 매수자, 임차인의 경우 아무 생각없이 잔금줄때 까지의 등기부만 확인하는 성향이 있는데 이것이 바로 사기꾼들의 표적이 되는 것이다.
따라서 잔금지급 할 때와 잔금 지급한 후의 등기부도 반드시 확인을 해야 한다.
집에서 인터넷으로 단돈 700원이면 확인이 가능한 일이다.
700원과 약간의 부지런함으로 수천만원, 수억원의 내 자산을 지키는 것.....
13. 중개물대상 확인서에 기재된 내용 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
예를 들어 깨진 유리창이 없는지, 하수구의 물은 잘 빠지는지..등을 살펴보아야 하고, 실내점검 순서는 이러하다.
현관문 상태 --> 보조키 상태--> 거실상태 (조명등) --> 베란다, 샤시, 방충망 상태 ---> 벽지상태(벽누수여부. 곰팡이 농도) ---> 전등. 배선 ---> 주방구조(싱크대,가스렌지,정수기) ---> 써비스품목 어떤 종류있는지 ---> 화장실 (배수상태,타일확인) --->뒷베란다 ---> 방음상태 의 순으로 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 이렇게 살펴본 후에 수리할 부분에 대해서는 중개물대상확인서에 기재를 함으로써 다음에 내가 부담할 비용을 줄일수 있으며 집주인에게 수리를 정당하게 요구할 수 있다.
14. 잔금 및 입주시에는 관리비 연체유무를 파악하고, 가스비 등 일체의 비용을 살펴보고,
기존에 살고있는 사람으로 하여금 이러한 영수증을 보여 달라고 한다.
만약 매도인 입장이라면 선수관리비가 있으므로 이는 매수인에게 받아 내며, 매수인 입장이라면, 특별수선충당금을 매도인이 잔금날까지 정산해 달라고 한다.
또한 세입자가 전세기간 만기가 되었다면 집주인에게 특별수선충당금을 달라고 해야 한다.
이러한 절차가 마무리 될 때 잔금을 지급한다면 부동산 사기를 당할 확률이 줄어 들 것이며, 부동산 사고 팜에 있어서 유리한 고지에 오를 것이다. |
★내집마련시 '대지지분' 계산법★
내 집 마련이나 주거용 부동산 투자 시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’, 즉 땅의 크기입니다.
예전에는 주로 교통, 교육, 환경, 편의시설, 전용면적 등 입지조건과 시설의 편의성을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였습니다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만 지난 4~5년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 대지 지분입니다.
대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말합니다. 이 대지 지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있습니다. 잠실, 개포 등 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되므로 그 동안 가격이 많이 올랐던 것이지요.
우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 ‘평당 가격’을 많이 따집니다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 ‘대지 지분에 따른 평당 가격’이지요. 바꿔 말하면 실제 땅에 대한 평당 가격쯤으로 생각하시면 됩니다. 만약 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면 여러분은 어떤 아파트를 구입하시겠습니까?
저라면 당연히 대지 지분이 넓은 아파트를 살겁니다. 평당 가격보다는 전용 면적당 가격이, 전용 면적당 가격보다는 대지 지분당 가격이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 되기 때문이지요.
그렇다면 한번 구체적인 예를 들어볼까요? 아래 그림을 한번 자세히 보시기 바랍니다.
<그림 1. 대치동 은마아파트 34평>
위에서 (대지권의 표시) 부분을 보면 ‘대지권비율’ 이라는 항목이 있지요?
239225.8분의 53.9 라고 기재되어 있습니다. 앞의 숫자는 은마아파트 단지의 총 면적을 의미하는 것이구요. 뒤의 숫자는 해당 동호수의 대지 면적을 의미합니다. 표시단위는 ㎡이므로 0.3025를 곱하면 평수를 알 수 있습니다. 각각 72365.8평과 16.3평이지요. 결국 대치동 은마아파트 34평짜리의 대지 지분은 16.3평이라는 얘기가 되고 시세가 8억이라면 대지 지분에 따른 평당가, 즉 땅값은 4,900만원입니다.
그런데 이 4,900만원이라는 대지 지분에 따른 평당가가 주변 시세에 비해 비싼 것일까요? 아니면 싼 것일까요?
비싼 듯 보이지만 실제로 이보다 땅의 지분이 적은 아파트들이 비슷한 시세를 보이기 때문에 결코 비싼 것은 아닙니다. 다만 정책적으로 재건축의 승인이 나지 않기 때문에 투자 수익을 회수하는 시점이 연기되었고 그 점으로 인해 시세가 주변에 비해 오르지 않았다는 것이지요. 한편으로는 자금의 여유가 있는 투자자나 실수요자의 경우 매물로 던지지도 않았습니다. 결국 버티기 국면이 되어버린 셈입니다. 하지만 10년 이내에는 재건축 프리미엄이 한 두 차례는 발생할 것으로 보입니다.
만약 올해에 아파트를 구입하실 계획이 있다면 위의 사례처럼 비슷한 입지조건을 가진 주변의 같은 평수 아파트의 등기부 등본을 꼭 열람해 보시기 바랍니다. 취득하고자 하는 아파트의 가격이 싼지 비싼지를 여러분 스스로가 비교할 수 있고 결과적으로는 재산의 손실을 최소화할 수 있습니다.
더불어 정부의 정책 기조에 따른 부동산 관련 세제의 변화, 예정되어 있는 아파트 공급물량, 금리 및 대출 조건의 변화, 인구 추계에 따른 주택 수요의 변화, 주식 등 금융 투자수단의 실질수익률 등을 모두 종합해 보면 앞으로의 투자의 방향을 명확하게 정할 수 있습니다.
올 2006년에는 효율적으로 내 집 장만의 소망을 이루면서 노후 준비 역시 지나치지 말고 작은 준비를 시작하시라는 의미로 가장 큰 재무목표이자 모든 이들의 주요 관심사인 부동산에 대해 구체적인 내용을 담아봤습니다.
★상속세에 대해 알아보기★
|
과세대상
|
|
-상속재산은 피상속인이 국내에 주소·거소를 두고 있느냐에 따라 과세범위가 달라진다.
국내에 주소를 둔 경우: 국내 및 국외에 소재하는 상속재산 전부
국외에 주소를 둔 경우: 국내에 소재하는 상속재산으로 제한
|
|
납세의무자: |
상속인 또는 유증자 | |
*유증자란 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여에 의하여 재산을 취득하는 자
|
|
과세표준 |
산정방식 |
|
|
1」상속재산의 범위 |
본래의 상속재산
|
:금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상·사실상의 모든 권리 |
간주상속재산
|
:상속재산으로 간주하는 것으로서 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등 |
추정상속재산
|
:속개시일 전 처분한 재산가액 또는 부담한 채무가 상속개시일 전 1년 내 2억원이상~5억원 미 만,2년 내 5억원 이상인경우로서 그 용도가 명백하지 않은 경우 | |
|
2」비과세 재산 |
국가,지방자치단체,공공단체에 유증 등을 한 재산
분묘에 속한 금양임야(3천평 이내), 분묘에 속한 묘토인 농지(600평 이내), 족보 및 제구. 단, 금양임야 및 묘토는 2억원을 한도로 함.
과세가액 불산입 재산: 공익을 목적으로 출연한 재산 또는 공익신탁 재산 |
|
3」공과금 등 |
공과금
|
:상속인에게 승계된 피상속인의 조세·공공요금 등 |
장례비용
|
:장례에 소요된 묘지구입비 등을 다음의 구분에 따라 공제 |
|
-500만원 미만: 500만원 -500만원~1,000만원: 전액 -1,000만원 초과: 1,000만원 * 납골사용비용은 500만원을 한도로 추가공제 |
채무
|
:국가·지방자치단체·금융기관 등에 대한 채무로서 상속개시일 현재 피상속인이 부담할 것으로 확정된 것
| |
|
4」상속공제 |
|
|
세율 |
-현재 상속세와 증여세는 과세구간 및 세율이 단일화되었음 |
|
|
2. 증여세 |
증여세는 상속세의 보완세로, 이는 피상속인이 生前에 상속세를 회피하기 위해 재산을 상속인에게 증여하려는 것을 방지하고자 부과되는 세금이다.
|
|
과세대상 |
:증여재산 또는 간주증여재산(증여의제 및 증여추정재산) |
-상속세와 마찬가지로 증여자가 국내에 주소,거소를 두고 있느냐에 따라 그 범위가 달라진다. |
국내에 주소 둔 경우: 국내 및 국외에 소재하는 수증재산 전부에 과세 |
국외에 주소를 둔 경우: 국내에 소재한 수증재산에 한해 과세 |
|
납세의무자 |
:수증자 | |
|
과세표준 |
|
-산정방식 |
|
|
1」증여재산의 범위 |
·금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상·사실상의 모든 권리 |
|
-행위 또는 거래의 명칭·형식·목적에 불구하고 타인으로부터 재산의 직·간접 무상이전(저렴한 대가에 의한 이전포 함), 타인의 기여에 의한 재산가치 증가에 증여세 과세 | |
|
<증여 예시> |
① 일반적 증여 |
|
신탁이익, 보험금, 고·저가 양도, 채무면제, 부동산 무상사용, 금전무상대부증여 등 | |
② 자본거래 관련 증여 |
|
증자시 증여 | |
|
·저가발행 실권주의 재배정·불배정 |
·고가발행 실권주의 재배정·불배정 |
·고·저가 발행 신주의 불균등 배정 | |
|
현물출자시 증여 |
|
전환사채 등에 대한 증여 |
|
·전환사채 등을 인수·취득함으로써 이익을 얻는 경우 |
|
·전환사채 등을 주식으로 전환하거나 양도함으로써 이익을 얻는 경우 |
|
·합병시 증여 |
|
감자시 증여 |
|
특정법인을 통한 이익의 증여 |
|
상장시 증여 |
|
기타증여 |
|
·예시된 증여 외에 이익을 얻은 경우 증여 |
|
·미성년자등 자신의 계산으로 행위를 할 수 없다고 인정되는 자의 재산가치 증가에 대한 증여 |
증여의제 및 증여추정 |
|
① 증여추정: 배우자 등에 대한 양도, 자금출처 |
|
② 명의신탁 재산 증여의제 |
|
2」과세제외 재산 |
비과세재산 |
|
·국가·지방자치단체로부터 증여받능 재산의 가액 |
|
·민법상 부양의무자 상호간의 생활비, 교육비, 학자금 또는 부의금, 혼수용품 등 |
|
불산입재산 |
|
·공익법인이 출연받은 재산과 공익신탁을 통하여 공익법인 등에 출연한 재산 |
|
3」증여재산공제 |
|
| |
|
세율 |
-현재 상속세와 증여세는 과세구간 및 세율이 단일화되었음 |
|
증여의 변칙 거래
증여재산은 재산적 가치가 있는 물건과 권리를 말한다. 대표적으로 현금, 부동산, 분양권, 특허권, 주식 등이 있다.
그런데 증여는 가족을 중심으로 발생하는 것이 일반적이므로 증여세를 내지 않기 위해 편법거래가 빈번히 일어난다. 그래서 편법거래에 일일이 대응할 수가 없어 2004년부터는 경제적 이익을 무상으로 받은 경우에는 모두 증여로 보는 완전포괄주의 방식을 도입하였다.
1. 증여추정에 의한 증여세 문제
- 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 등이 증여받은 것으로 추정한다.
예를 들어 남편이 부인에게 유상으로 양도를 하였다면 이를 양도로 보는 것이 아니라 층여로 추정을 한다는 것이다. 따라서 이 거래가 증여가 아닌 양도라면 거래 당사자는 양도임을 입증하면 된다. 물론 다른 재산의 처분대금이나 신고한 상속이나 증여재산가액 등으로 대가지급사실이 명백히 밝혀져야 양도로 인정이 된다.
- 어떤사람(갑)이 특수관계에 있는 사람(을)으로부터 재산을 양도받아 3년내에 그 특수관계자의 배우자(을의 배우자) 등에게 양도를 하면 양도시의 가격으로 을의 배우자 등이 을로부터 증여받은 것으로 추정한다. 하지만 당초 양도자(을)의 양도소득세와 양수자(갑)가 을의 배우자에게 양도시 부담한 양도소득세의 합이 층여추정에 의한 증여세보다 크면 이 규정은 적용하지 않는다.
2. 명의신탁재산의 증여의제에 대해 살펴보자.
토지와 건물을 제외한 주식이나 채권 등 기타재산에 대한 실제 소유자와 명의자가 다른 경우에는 실질과세원칙에도 불구하고 명의자가 실제 소유자로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 과세한다. 다만, 조세회피 목적이 없는 경우에는 그렇지 않다. 이러한 증여의제규정은 앞의 증여추정과는 달리 거래당사자의 해명에도 불구하고 바로 증여세가 과세된다는 점에서 차이가 난다.
참고로 이 규정은 토지와 건물은 제외하고 있다. 현재 부동산에 대해서는 부동산실명법에서 과징금을 부과하고 있기 때문이다. 부동산실명법에서는 조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제한을 회피하기 위한 목적인 경우에는 보통 부동산가액의 30%를 과징금으로 매긴다
3. 다음과 같은 변칙적인 거래에 대해서도 증여세를 과세한다.
- 신탁의 위탁자가 타인에게 신탁이익을 수여하는 경우
- 보험료 불입자와 보험금 수취인이 다른 경우
- 타인으로부터 저가로 재산을 양수한 경우 또는 타인에게 고가로 재산을 양도하는 경우
- 특수관계에 있는 사람의 부동산을 무상으로 사용하는 경우
- 특수관계자로부터 금전을 무상 또는 저리로 대부받은 경우 등
4. 변칙적인 증여를 잡는 완전포괄주의 과세방식
혀재 상속세와 증여세는 종전처럼 법에서 구체적인 행위를 해야만 과세하는 열거주의 과세가 아니라, 거래에 의해 무상으로 경제적 이익을 받으면 완전 포괄적으로 과세할 수 있는 규정을 두고 있다. 다만, 이방식에 따라 세금이 과세가 되려면 몇가지 조건을 충족해야 한다. 다음을 참고하자.
완전포괄주의에 의해 증여세가 과세되기 위해서는 다음과 같은 조건들을 충족해야 한다.
우선, 미성년자 등 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음과 같은 사유로 취득을 해야 한다.
* 타인으로부터 재산을 증여 받은 경우
* 특수관계에 있는 자로부터 기업이 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공 받아 당해 정보와 관련한 재산을 유상으로 취득한 경우
*특수관계에 있는 자로부터 차입한 자금 또는 특수관계에 있는 자의 재산을 담보로 차입 한 자금으로 재산을 취득한 경우
그 다음 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인, 허가, 주식, 출자지분의 상장 및 합병, 보험사고 등이 발생하고, 증가된 이익이 3억원 이상 또는 증여재산액의 30% 이상에 해당해야 한다.
->사례
서울 문정동에 거주하고 있는 H씨, 그는 보험을 통해 자녀 A에게 자산을 이전하면 세금이 없다는 말을 들었다. 자료가 다음과 같을 때 H씨의 생각이 맞는지 알아보자.
->자료
2004년 1월 : 현금 1,000만 원 증여세 신고
2005년 1월 : 보험계약 체결(계약자 자녀A, 피보험자 H씨, 수익자 자녀A)
2005년 12월 : H씨 사망(사망 보험금 1억 원)
2005년 12월에 자녀A가 수령한 보험금에 대한 세금은 상속세가 아닌 증여세가 과세될 수 있다. 재산을 취득한 날로부터 5년 내에 보험사고가 발생했고, 증가된 이익이 증여재산가액의 30% 이상에 해당하기 때문이다.
참고로 이러한 재산가치 증가에 의한 증여세는 다른 증여재산에 합산하지 않는다. 증여자와 그 원천 파악이 힘들 수 있기 때문이다. | |
증여세 바로 알기
주용철
• 직책: 세무법인 코리아베스트(현)
재산을 증여받고 5년내 값이 오르면 증여세를 또 내야 한다. 주변에서 미성년자인 자녀에게 부동산을 증여한 뒤 증여한 부동산을 개발하여 커다란 시세차익을 자식이 얻을 수 있도록 부모가 도와주는 경우를 종종 볼 수 있다.
그러나 재산을 취득한 자식의 노력없이 부모의 힘만으로 가치상승이 된 경우 실질적으로 추가적인 증여가 있었던 것이고 이에 대해서는 증여세를 부과한다.
즉, 미성년자 등과 같이 그 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태로 보아 본인의 힘으로 직접 형질변경등의 행위를 할 수 없다고 인정되는 사람이 타인의 증여, 기업경영에 대한 내부정보이용, 아버지와 같은 특수관계자의 담보등으로 재산을 취득한 후 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인ㆍ허가, 주식ㆍ출자지분의 상장 및 합병 등 ‘재산가치증가사유“로 인해 이익을 얻은 경우 증여세를 과세하는 것이다.
이 때의 이익은 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 재산가액에서 당해 재산의 취득가액,통상적인 가치 상승분, 당해 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인ㆍ허가 등에 따른 비용 등)을 차감하여 계산한다. 이렇게 계산된 이익이 3억원이상이거나 취득가액등 투입비용합계액의 30%이상인 경우 증여세를 과세한다.
예컨대 12살짜리 아들에게 기준시가 5천만원짜리 임야를 증여하고 증여시점부터 3년 되는 해에 임야를 대지로 형질변경했다고 가정해 보자. 형질변경후 해당 토지의 가액은 10억원으로 상승했고 형질변경을 위해서 5천만원의 비용이 소요된 경우 다음과 같이 과세된다.
만약 2003년이전이었다면 단순히 증여세 350만원만 부담하면 된다. 그러나 2004년이후부터는 가치상승분에 대한 증여세 내야 한다. 이 경우 가치상승분 계산을 보자.
◇ 형질변경후 토지가액 10억원 - 증여시과세가액 5천만원 - 통상적가치상승분 5백만원(3년간평균지가상승율 10%적용시)-형질변경에 소요된 비용 5천만원 = 895백만원
즉, 가치상승분이 3억원 이상이고 따라서 추가로 2억여원의 증여세를 부담해야 한다.
자료원 : 중앙일보
증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계존비속 또는 배우자 간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는등 일정한 경우에는 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있습니다.
증여세 과세대상
○ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할 수 있습니다.
○ 증여를 받은 사람은 증여일로부터 3개월 내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고 ·납부하여야 합니다.
○ 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우 (대가를 지급한 경우는 제외)
○ 재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우 (대가를 지급한 경우는 제외)
○ 특수관계가 있는 사람끼리 시가의 70%이하 또는 30%이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억원 이상인 경우
○ 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받은 경우
○ 보험료를 내지 않은 사람이 보험금을 타게 되는 경우
○ 세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기, 등록 또는 명의개서한 경우
○ 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우
○ 기업의 합병 또는 증자 ·감자로 인하여 주주가 받는 이익
○ 특수 관계자로부터 취득한 주식의 상장차익
○ 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우
○ 전환사채이익,결손법인과의 거래,토지무상사용권,금전무상대부 등 사실상 증여와 같은 경제적 이익을 얻은 경우
재산을 취득하거나 채무를 상환한 사람의 연령 ·소득상황 등을 감안하여 자력으로 취득하거나,상환한 것이 아니고 증여를 받은 것으로 여겨질 때에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 대한 안내문을 받게 되는데 이 경우에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 관한 자료를 세무서에 내셔야 합니다. |
호화 혼수용품 증여세 과세 |
|
일반적으로 상속이나 증여는 대그룹이나 고액재산가의 이야기라고 생각하지만 일상생활 속에는 수많은 증여행위가 이루어지고 있다. 그리고 부모를 포함한 직계가족의 사망으로 인해 상속도 발생한다. 생활 속에서 이루어지는 행위가 증여인지를 살펴보자.
증여란? 증여와 양도를 많이 혼동한다. 가장 결정적인 차이는 양도란 대가를 받고 재산이전을 하지만 증여는 대가없이 재산을 이전하는 것이다. 민법상의 증여란 재산을 주는 자(증여자)가 그 상대방(수증자)에게 무상으로 재산을 주겠다는 의사표시를 하고 그 상대방도 이를 승낙함으로써 증여효력이 발생된다. 올해부터는 완전포괄주의가 도입돼 민법상 증여를 포함한 재산을 직ㆍ간접적인 형태로 타인의 재산을 증가시키는 모든 행위를 포함하도록 규정을 하고 있다.
하지만 경제행위를 하면서 자신도 모르는 수많은 증여행위에 대해 증여세를 부과한다면 경제생활의 불편함과 세금을 거두기 위한 행정비용이 너무나 과다해질 것이다. 그래서 일부의 행위에 대해서는 증여세를 과세하지 않도록 규정하고 있다. 예를 들면 국가나 지방자치단체로부터 증여받은 재산이나 가족을 부양하기 위해 사용하는 생활비나 교육비, 그리고 치료비가 대표적인 비과세 대상이다. 하지만 생활비나 교육비 등은 필요시에 발생한 비용을 충당하는 의미이지 생활비나 교육비를 절약해 예ㆍ적금을 하거나 주식, 부동산의 매입자금으로 사용하는 경우에는 증여가 과세되도록 규정하고 있다. 또한 자녀의 결혼시 부모가 부담하는 혼수용품도 통상적으로 필요한 가사용품을 구입해주는 것은 비과세가 되지만 호화 사치용품이나 주택, 차량은 비과세 대상이 될 수 없다.
부모와 자녀간의 재산매매는 불가능한 것인가? 부모와 자녀간에 재산을 사고팔면 증여로 추정한다. 추정규정은 간주규정과 달리 증여가 아님을 입증할 경우 증여로 보지 않겠다는 의미다. 일반적으로 부모가 자녀에게 재산을 팔 것이고 자녀는 외상구입을 하기 때문에 과세관청은 증여로 추정하도록 상속ㆍ증여세법에서는 규정하고 있다. 그러나 다음의 경우에는 매매거래로 인정한다. 첫째는 법원의 결정으로 인한 경매절차로 처분, 둘째는 파산선고로 처분, 셋째는 국세징수법에 의해 공매, 넷째는 매도인이 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 확인되며 매수인은 그 대가를 지급할 충분한 여력이 있는 경우에는 증여로 추정하지 않고 매매거래로 인정하고 있다. 그리고 친척에게 재산을 팔고 3년 이내에 원소유자의 배우자나 직계존비속에게 되팔면 최초의 원소유자가 배우자나 직계존비속에게 증여한 것으로 증여세 계산을 하도록 규정하고 있다.
또 부모와 자녀가 차용증을 작성하고 금전을 빌리더라도 빌린 돈을 갚을 것인지가 의문이다. 그러므로 부모와 자녀간에 금전거래는 증여로 추정한다. 하지만 금전을 빌린 것으로 인정될 경우 무상으로 금전을 대여하면 인정이자만큼 증여세를 부과하게 된다.
저가양도나 고가매입도 증여인가? 지난해까지는 특수관계자간에 재산을 양도할 때 저가로 판매하거나 재산을 매입할 때 고가로 사는 경우에는 그 가액이 클 경우에는 증여세를 과세하도록 규정을 하고 있다. 지난해까지는 특수관계자간 거래로 시가 대비 거래금액이 30% 이상의 차이가 발생하거나 시가와 거래금액의 차이가 1억원 이상이 발생하면 이익을 본 거래당사자가 증여받은 것으로 봤으나 올해부터는 거래당사자를 제한하지 않으며 차액은 3억원으로 확대했다. 물론 타인과의 거래로서 관행상 정당한 사유로 인해 저가양도(고가매입)거래를 했다면 이는 증여로 보지 않는다. |
합산과세 회피를 통한 상속세 절세 방법은?
첫째, 우선 법에서 정한 합산기간(10년 또는 5년)을 피해서 증여하는 방법이다. 이 방법은 부모의 남은 생을 정확히 예측을 할 수 있을 때만 가능한 일이다. 즉 70세가 된 부모가 자식에게 재산을 증여할 경우 80세가 되기 전 사망한 경우에 상속재산에 합산하여 상속세를 계산 하므로 사전증여의 의미가 없다고 볼 수 있다. 따라서 나이가 들기 전 건강할 때부터 상속계획에 의하여 증여를 하는 것이 합산기간 회피기회가 많아질 뿐만아니라 재산의 상승 가치를 줄일 수 있는 가장 기본적이고 확실한 방법이라 할 것이다.
둘째, 탈법적인 방법에 의하여 재산을 은닉하는 방법이다. 이 방법은 차명 계좌로 은닉하는 경우가 대부분인데 상속세 조사과정에서 의외로 쉽게 드러나고 있어 무거운 가산세까지 부담해야 할 뿐만 아니라, 차명인과의 소유권 분쟁 등에 의하여 재산전체에 손해를 입는 경우가 자주 발생하고 있으니 유의해야 한다.
셋째, 합산과세에 제외되는 비과세 규정을 활용하는 방법이 있다.
세법상 합산제외 비과세 규정 중 대표적인 것은 공익법인에 출연한 재산이나 장애인에게 증여한 재산 등이 있다. 특히, 장애인이 수증한 재산을 수익자를 장애인으로 지정하여 신탁하는 경우에는 최고 5억원의 재산에 대하여 증여세 뿐만 아니라 상속세도 과세되지 않아 상당한 절세 효과를 볼 수 있다.
넷째, 합산과세에서 제외되는 증여의제 규정을 활용하는 방법이다.
사실상 분여 된 경제적 이익이나 재산적 가치에 대하여 증여세를 과세하고 증여후 10년(상속인이 아닌 사람은 5년) 이내 사망시 합산하여 상속세를 계산하도록 하는 것이 상증법의 기본입장이지만,
전환사채를 통한 이익, 주식 등 상장(합병)에 따른 이익 및 타인기여에 따른 이익에 대하여 증여의제 규정을 적용하여 과세한 증여재산은 합산규정을 적용하지 않는다. 따라서, 같은 액수의 증여세를 내더라도 위 증여의제 규정에 해당되는 방법으로 실질적인 이익을 받게되면 피상속인의 모든 재산에 대하여 과세하는 상속세는 크게 줄어 들게 된다는 것이다.
아래 사례는 타인기여분에 대한 증여의제 규정의 사례이다. 보유 재산의 상황에 따라 절세 방법으로 활용할 수 있는 여지가 충분하다고 본다.
재산이 80억원인 아버지가 그 재산 중 일부를 아래와 같은 방법으로 사전 증여한 후 10년 이내 사망한 경우 세금비교
1. 아버지가 미성년자인 자녀에게 115백만원짜리 밭을 증여
● 증여세 10백만원 납부[=(115백만원-15백만원) * 10%]
● 5년이 지나 밭이 개발되어 2,115백만원 보상금 수령
- 증여의제가액 = 0
* 5년 이내 타인기여분에 대해 과세하므로 5년 경과시 비과세
● 상속재산 합산분(사전증여 재산) 추가납부 상속세액
= 115백만원*50%(최고세율) -증여세액공제 10백만원 = 48백만원
● 총부담세액 = 증여세 10백만원 + 상속세 48백만원 = 58백만원
2. 아버지가 미성년자인 자녀에게 115백만원짜리 밭을 증여
● 증여세 10백만원 납부[=(115백만원-15백만원) * 10%]
● 5년 이내에 밭이 개발지역으로 편입되어 2,115백만원 보상금 수령
- 증여의제가액 = 2,115백만원 - 115백만원 = 2,000백만원
- 증여세=(2,000백만원-기본공제30백만원)*(40%-160백만원)=628백만원
● 상속재산 합산분(사전증여 재산) 추가납부 상속세액 : 없음
- 타인기여분 증여세는 합산과세 제외
● 총부담세액 = 증여세 10백만원 + 증여세 628백만원 = 638백만원
3. 사전증여하지 않고 2,115백만원 보상금을 수령한 후에 현금상속
● 토지분(현금보상분)에 해당되는 상속세
= 2,115백만원*50%(최고세율구간에 해당) = 1,057백만원
∴ 타인기여에 의한 재산가치의 사유에는 위와같이 개발사업의 시행도 있지만, 공유물분할, 형질변경, 사업의 인허가, 상장 및 합병 등도 있으므로 상황에 따라 적절히 기여이익을 자녀에게 물려 주는 방법(2의 방법)은 상속에 의한 방법(3의 방법) 보다 절세 효과가 크며 더불어 그 이익의 발생이 일정기간 지나서 일어나는 1의 방법에 의할 경우 세금부담이 거의 없게 된다.
|
증여세 절세 전략
1. 상속세와 증여세의 차이
증여세란 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 취득자가 증여받은 재산을 과세물건으로 하여 그 재산가액을 과세표준으로 하여 부과하는 조세이다.
상속세는 상속개시에 의하여 재산이 이전되는 경우에 과세되고 증여세는 생존 중에 쌍방간의 계약에 의하여 이전하는 재산에 대하여 과세된다는 것이 다를 뿐 재산의 무상이전을 그 과세대상으로 한다는 점에서 동일하기 때문에 일반적으로 증여세는 상속세의 보완세로서의 성격을 가지고 있는 실질적 재산세 내지 유통세의 일종으로 설명된다.
상속ㆍ증여재산에 대해 누진세율에 의한 과세회피를 방지하고 세부담을 공평하게 하기 위하여 생전에 이루어진 모든 증여재산을 매증여시마다 누적과세하고 상속이 개시되는 경우에는 이것을 다시 상속세과세가액에 합산하도록 하고 있으나, 이와 같은 방법은 과세행정 집행상 어려움이 많기 때문에 상속세법에서는 상속개시일전 일정기간에 이루어진 증여만을 합산(현행법상에서는 10년)하고 있다.
우리나라의 증여세과세체계는 증여자를 기준으로 하여 증여자별ㆍ수증자별로 과세가액을 합산과세하고 10년 이내에 동일인으로부터의 증여가액을 누적으로 관리하여 과세하고 있다.
2. 증여세 절세전략
(1) 증여는 빨리 할수록 유리하다
직계비속에게 증여를 하고 10년이 지난 후 다시 증여를 하면 ,3,000만원(미성년자 1,500만원)을 초과해야 증여세가 과세된다. 예를 들어 25세된 아들에게 5,000만원을 도와 주어야 하는 경우 한꺼번에 도와주면 200만원의 증여세를 부담하여야 하지만, 10년 이전에 아들명의로 고금리 저축상품에 1,500만원을 가입하고 1 0년이 지난 후 다시 3,000만원을 증여해 주면 증여세를 하나도 내지 않고도 5,000만원 가량을 지원해 줄 수 있다.
(2) 증여를 하였으면 증거를 남겨라
증여사실을 인정받으려면 반드시 증여세를 신고해야 하며, 과세미달로 신고하는 것보다는 납부세액이 나오도록 증여재산공제액보다 약간 많은 금액을 증여해서 언제, 누구로부터, 얼마 만큼을 증여받아, 증여세를 얼마나 내었는지를 알 수 있게 신고서 및 영수증을 근거로 남겨놓는 것이 좋다. 나중에 증여받은 사실에 대한 증빙이 필요할 때 요긴하게 활용할 수 있기 때문이다. 특히 법인의 주식을 2세에게 증여하는 경우에는 반드시 증여세 신고를 하고 증여세도 납부한 다음 신고서와 영수증을 잘 보관해 두어야 한다. 나중에 주식가치가 크게 증가된 다음 증여한 것으로 인정받게 되면 생각하지도 않았던 거액의 세금을 물 수 있기 때문이다.
(3) 현금보다는 부동산을 증여하는 것이 유리하다.
증여재산은 증여당시의 시가에 의하여 평가하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 의하여 평가한다. 실무적으로는 대부분 보충적 평가방법에 의하여 증여재산가을 평가하고 있으며 보충적 평가방법에 의할 경우 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청의 기준시가 또는 행자부과세시가표준액 등으로 평가한다. 개별공시지가의 경우 시가의 80% 이하의 금액이 대부분이고, 건물의 경우 국세청의 기준시가 또는 행자부과세시가 표준액은 시가에 훨씬 못 미치는 것이 대부분이므로 증여시에는 금융자산보다는 부동산으로 증여하는 것이 증여세 부담측면에서 유리하다. 또한 증여재산가액이 같다고 하더라도 상대적으로 수익성이 높은 재산을 증여함으로써 수증자가 차후에 다른 재산을 취득하는 경우에 예전에 증여받은 종자돈을 자금출처로 활용할 수 있으므로 유리하다.
(4) 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 증여하라
장기적인 증여계획은 증여재산공제액, 기타 제반여건을 고려해야 하겠지만 증여재산을 결정한 다음에도 증여시기를 적절히 고려하면 증여세를 절감할 수 있다. 토지의 경우 증여재산가액을 평가함에 있어서 개별공시지가를 적용할 때 새로운 개별공시지가가 고시되기 전후에 증여를 받게 된 때에는 새로 고시되기 전의 개별공시지가를 열람하여 지금 현재의 가액과 새로 고시될 가액을 비교하여 낮은 증여재산가액이 되도록 증여시기를 선택 할 수 있다.
(5) 증여받은 후 3개월 이내에는 증여받은 재산을 팔거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다.
증여일 전후 3개월 내에 감정가액이나 매매가액 또는 보상가액 등이 확인되는 경우에는 동 가액이 증여재산가액이 되며, 이러한 매매가액이나 감정가액은 증여세법에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 가액보다 높은 가액이 되어 세금부담이 많아진다. 따라서 매매 등을 할 경우에는 증여일3개월 이후에 하는 것이 바람직하다. 상장법인의 주식을 증여할 때에는 증여일 이전.이후 각2월간의 주가를 평균한 금액이 가장 낮을 때 증여하는 것이 유리하며, 비상장 법인의 주식은 회사의 순자산가치와 순손익가치를 비교하여 평가하므로 회사 주식의 가치가 가장 낮을 때 증여하는 것이 유리하다.
(6) 자녀에게 회사를 물려주려거든 사업초기에 주식을 증여해 주는 것이 좋다.
비상장 법인의 주식은 회사의 순자산가치와 순손익가치를 비교하여 평가하므로 회사 주식의 가치가 가장 낮을 때 증여하는 것이 유리한데, 사업초기에는 순자산가치와 순손익가치가 크지 않아 주식의 가치가 가장 낮은 시기에 속하므로 이때, 주식을 증여하는 것이 매우 유리하다.
(7) 증여세를 신고하지 않으면 신고한 경우에 대비하여 최고 50%까지 세금을 더 내야한다.
증여재산의 취득일로부터 3개월 이내에 증여받은 사람의 주소지 관할세무서에 신고 납부하는 경우 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다. 그러나 동 기한내에 신고하지 않는 경우 신고불성실가산세 20%, 납부불성실가산세 10-20%(최고)를 추가로 부담하여야 한다. 그러므로 증여세를 신고 납부하여야 함에도 불구하고 신고납부를 하지 않는 경우 신고한 사람에 비하여 최고 50%(자진신고자의 세액공제율 포함)까지 세금을 부담하여야 한다.
출처 : 비즈앤텍스닷컴(www.bizntax.com)
|
|
|
|
|
|
[부동산] 퇴직자의 자산운용 및 증여세 관련상담 | |
|
|
질문(Question) |
|
|
얼마 전 대기업 임원을 끝으로 정년퇴직한 송씨(60)는 13억원의 금융자산과 시가 10억원 하는 아파트를 보유하고 있다. 송씨는 현재 살고 있는 아파트를 자영업을 하는 큰아들(40)에게 넘겨주고 자신은 서울 근교에서 부인과 함께 전원생활을 하길 희망하고 있다. 이와 관련하여 송씨는 자녀에게 아파트를 넘겨 줄 때의 증여세 절세와 퇴직이후의 자산운용에 대하여 자문해 왔다. |
|
|
답변(Answer) |
|
|
송씨가 시가 10억원인 아파트를 자녀에게 넘겨주기 위해서는 사전에 증여세 부분을 감안하여야 한다. 증여세는 누진세율을 적용하기 때문에 금액이 커질수록 세금부담은 과중된다. 따라서 이를 그대로 증여하기 보다는 대출을 껴서 증여하는 부담부증여의 활용을 고려할 필요가 있다. 즉, 10억원 짜리 아파트를 그대로 증여하게 되면 자녀는 2억790만원의 증여세를 내야 한다. 하지만 5억원의 대출을 받은 후 대출금을 포함해서 증여하게 되면 사정은 크게 달라진다. 증여재산가액에서 대출금 만큼이 공제돼 증여세는 7,560만원으로 크게 줄어든다. 무려 1억3,230만원의 증여세가 줄어드는 것이다. 다만, 부담부증여를 할 경우 유의해야 할 점도 있다. 먼저 증여하는 쪽은 채무상당액에 대하여 유상양도하는 것으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 경우라면 일부 양도소득세가 발생할 수 있다. 또한, 부담부증여는 증여계약서에 그 사실을 명시해야 하며, 빌린 대출원리금은 증여 받은 자녀가 자신의 소득으로 상환해야 한다. 자녀의 대출금을 대신 갚아주게 되면 그 부분에 대하여 다시 증여세가 과세되기 때문이다.
송씨의 경우는 전원주택을 구입하기 위해 자금이 필요한 만큼(5억원 추산) 이를 기존의 금융자산 대신에 기존에 살던 아파트를 담보로 대출을 받아 조달하도록 한다. 그리고 이 아파트를 부담부증여를 통해 자녀에게 넘겨주게 되면 전원주택의 자금조달과 증여세 절세를 동시에 풀어갈 수 있을 것이다.
한편, 퇴직후의 금융자산 운용에 있어서는 비상시를 대비해 일정금액을 자유롭게 찾을 수 있도록 설계해 두는 것이 중요하다. 보통 비상 예비자금의 규모로는 매달 지출하는 생활비의 3~6개월 정도가 적정하다고 본다. 송씨의 경우에는 생활비 규모와 금융자산 규모를 감안해 비상예비자금으로 5천만원 정도를 책정했다. 비상 예비자금 용도에 적당한 금융상품으로는 확정금리형 MMDA(시장금리부 수시입출금식 예금)와 실적배당형 MMF를 들 수 있다. 현재로서는 MMF가 MMDA에 비해 기대수익률이 1% 이상 높아 유리하지만 금리가 급격히 상승하는 경우에는 MMF 수익률이 기대에 못 미칠 수 있는 만큼 향후 금리추이를 꾸준히 지켜 볼 필요가 있다.
또한, 퇴직 이후에도 금융상품 등을 통해 필요한 생활비를 규칙적으로 조달할 수 있도록 조치하는 것이 유리하다. 송씨의 경우 퇴직 후에는 월 50만원 정도 예상되는 국민연금 외에 다른 고정적인 수입원은 없는 상황이다. 따라서 나머지 부족금액에 대한 조달방법을 세워야 한다. 이를 위해서는 즉시연금식 금융상품인 연금예금을 활용하는 것이 효과적이다. 대개 퇴직 후의 생활비 설계는 매월 이자가 지급되는 정기예금 등의 이자지급식 상품이 주로 이용되었지만, 수년째 저금리 상황이 이어지면서 점차 한계에 부딪히고 있다. 1억원을 맡겨도 매월 받는 이자는 30여만원에 불과해 어지간한 큰 돈을 예치하지 않고서는 이자를 통한 생활비 조달이 어려운 현실이다. 또한, 이자를 통해 생활비를 조달하기 위해서는 금융상품의 포트폴리오도 이자지급식 상품 위주로 구성할 수 밖에 없어 다양한 투자방법을 구사하기가 어려워진다. 이에 비해 연금예금과 같은 즉시연금상품의 경우는 ‘원금과 이자’가 분할지급 되기에 작은 금액으로도 생활비 설계가 가능해지며, 남는 여유자금을 통해 보다 다양한 투자가 가능해진다. 따라서 현금흐름이 일정하지 않은 자영업자나 퇴직금 등 목돈으로 계획성 있게 생활비를 마련하려는 사람에게는 즉시연금식 상품을 활용하는 것이 효과적인 자금운용에 도움이 된다. 송씨의 경우 연금예금에 2억원을 예치한다면, 매월 원금과 이자를 합쳐 370만원을 5년 동안 고정적으로 받을 수 있으며, 여기에 국민연금 예상액 50만원을 더한다면 매월 420만원의 수입이 가능해져 은퇴 전과 동일한 생활수준을 유지할 수 있다.
생활비와 비상 자금용도로 사용할 2억 5천만원을 제외한 나머지 금액은 수익성과 안정성을 함께 고려한 분산투자가 필요하다. 가장 먼저 절세효과를 극대화 할 수 있도록 세금우대저축 한도를 최대한 활용한다. 예금 가입자가 60세 이상인 경우에는 세금우대 한도가 6천만원으로 늘어나는 점을 활용하여 부부명의의 세금우대 정기예금에 1억2천만원을 가입하도록 한다.
전체 금융자산 가운데 40%인 5억 3천만원은 분리과세가 가능한 국공채형 특정금전신탁에 투자한다. 당분간 채권금리의 하락 내지 조정이 지속될 것으로 전망되고 있는 만큼 이 시기를 이용한 3 ~ 6개월 내외의 국공채 단기투자가 효과적인 투자대안이 될 수 있을 것이다.
나머지 30%에 해당하는 4억원은 수익성 제고를 위해 기대수익률이 높은 주식형 상품으로 투자하되, 은퇴 후 생활자임을 감안하여 안정추구형 상품에 투자하도록 한다. 1억은 원금이 보장되면서 만기에 주가가 상승하는 경우에는 상승률에 따른 수익을 올릴 수 있는 주가지수연동형 예금에 가입하고, 3억원은 전환형 펀드에 투자하도록 한다. 전환형 펀드는 가입 초기에는 펀드의 상당부분을 주식으로 운용하다가 일정한 목표수익률에 도달하면 주식을 모두 처분하고 안정적인 채권형 펀드로 전환하는 특징을 지니고 있다. 주식시장이 하락세를 이어가고 있을 때에 일시적인 반등장세를 이용하여 일정한 수익률 정도만 올리고자 한다면 전환형 펀드가 제격이다. 예를 들어 종합주가지수가 600포인트일 때 전환 목표수익률이 8%인 전환형 펀드(주식편입비율 70%)에 가입하는 경우라면 종합주가지수가 670포인트에 도달할 때 목표수익률의 달성이 가능해진다. | | | |
증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득한자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금이다. 증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계존비속 또는 배우자 간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는 등 특정한 경우에도 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 항상 유의할 필요가 있다.
증여세 계산 구조
증여재산가액 (+) 재차증여재산가액, 증여의제금액, 증여추정금액 (-) 비과세재산, 과세가액불산입액 (=)과세가액 (-) 증여공제(배우자공제,직계존비속공제,기타친족공제) (-) 재해손실공제 (=)증여세과세표준( 20만원 미만인 경우 증여세 부과하지 아니함) (×) 세율 증여세산출세액 (-) 기납부세액공제 (-) 외국납부세액고제 (-) 신고세액공제 (+) 가산세 (=)신고납부상당세액 (-) 연부연납세액 (-) 물납세액 (=)신고납부세액 |
[ 증 여 세 과 세 대 상 ]
1. 증여재산
증여란 당사자일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승낙함으로서 성립하는 계약을 말하며 증여재산에는 증여를 받은 자(수증자)에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.
2. 재차증여재산 동일인으로부터 수회에 걸쳐 증여를 받는 경우에는 10년간 이를 합산하여 1천만원 이상인 경우에는 이를 합산과세하고 당초 납부한 증여세는 이를 공제한다.
3. 증여의제 민법상 증여에는 해당하지 않지만 특정거래나 행위의 결과 재산의 무상이전이라는 경제적 효과가 발생하는 경우에 세법상 증여로 간주하여 과세하는 것이다.
가) 신탁의 이익을 받을 권리의 증여의제 신탁계약에 의하여 위탁자가 타인을 신탁의 이익의 전부 또는 일부를 받을 수익자로 지정한 경우에는 신탁의 이익을 받을 권리를 증여한 것으로 본다.
나) 저가ㆍ고가양도시의 증여의제 특수 관계가 있는 사람끼리 시가의 70% 이하 또는 130% 이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억원 이상인 경우
다) 토지무상사용권리의 증여의제 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우 당해토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다.
라) 기타 증여의제 - 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받은 경우 - 보험료를 내지 않은 사람이 보험금을 타는 경우 - 세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기, 등록 또는 명의 개서한 경우 - 기업의 합병 또는 증자·감자로 인하여 주주가 받는 이익 - 특수 관계자로부터 취득한 주식의 상장시세차익 - 전환사채이익, 결손법인과의 거래, 토지무상사용권, 금전무상대부 등 사실상 증여와 같은 경제적 이익을 얻은 경우 - 기타 위와 유사한 거래로서 특수 관계자가 직접 또는 간접적인 방법으로 통상적으로 지급하여야 할 대가를 지급하지 아니하고 이익을 얻은 경우
4. 증여추정 - 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산 취득액(채무상환액)중 자금출처가 입증되지 않는 금액을 증여로 추정한다. 다만 입증되지 아니한 금액이 취득재산가액 (채무상환액)의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여로 추정하지 않는다.
- 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자 등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등에게 증여한 것으로 추정한다. (대가를 지급한 경우는 제외)
- 재산을 특수 관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외)그 특수 관계에 있는 자가 당해 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 양도자가 그의 배우자 등에게 직접 증여한 것으로 추정한다.
[ 증여세의 비과세 및 과세가액불산입재산 ]
1. 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세
구분 |
당초증여 |
증여재산반환 |
가) 신고기한(3월) 내에 반환된 경우 |
비과세 |
비과세 |
나) 신고기한 경과후 3월내에 반환된 경우 |
과세 |
비과세 |
다) 신고기한 후 3월이 경과된 후 반환된 경우 |
과세 |
과세 |
가) 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터3개월) 이내에 반환하는 경우 당초부터 증여가 없었던 것으로 본다. 단, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세한다.
나) 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재 증여하는 경우 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않는다.(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함)
2. 공익신탁재산은 과세가액에 불산입한다.
3. 공익법인이 출연 받은 재산 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않는다. 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉될 때에는 증여세를 추징하고 있다.
4. 장애인이 증여받은 재산의 비과세 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한( 3월) 이내에 신탁업 법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않는다. 또한 장애인전용 보험 상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만 원까지 증여세를 내지 않아도 된다.
[ 증 여 공 제 ]
1. 배우자공제 등 증여가 친족 간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제한다.
가. 배우자로부터 증여받은 경우 : 3억원(2002.12.31 이전에 증여받은 경우는 5억원) 나. 직계존비속으로부터 증여받은 경우 : 3,000만원 (증여받은 자가 미성년자인 경우에는 1,500만원) 다. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우 : 500만원
2. 재해손실공제 증여재산이 수증일로부터 3월 이내에 재해로 인해 멸실, 훼손되는 경우에는 증여세과세가액에서 공제한다.
[ 증 여 세 세 율 ]
증여세의 세율은 상속세의 세율과 같다.
과세표준 |
세율 |
누진공제액 |
1억이하 |
10% |
- |
1억초과~5억이하 |
20% |
1천만원 |
5억초과~10억이하 |
30% |
6천만원 |
10억초과~30억이하 |
40% |
1억6천만원 |
30억초과 |
50% |
4억6천만원 | |
참고: 세대생략 증여에 대한 할증과세 : 직계비속에 대한 증여 중 한 세대를 생략하고 이루어진 증여(예: 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 증여세산출세액의 30%를 가산한다.
[ 세 액 공 제 ]
1. 기납부세액공제 동일인으로부터 증여받은 재산에 과거 10년 이내에 증여받은 재산을 합산하여 과세하는 경우에는(재차증여재산합산과세)당초의 증여세산출세액을 공제한다.
공제한도액= 증여세산출세액 × 가산한증여재산가액에 대한 과세표준 ÷ (당해증여재산가액에 대한 과세표준 + 가산한 증여재산가액에 대한 과세표준)
2. 외국납부세액공제 외국납부세액공제액 다음 중 적은금액을 한도로 공제한다.
(가) 외국에서 부과된 증여세액 (나) 증여세산출세액 × 외국 법령에 의한 증여세과세표준 ÷ 증여세과세표준
3. 신고세액공제 증여세과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액(산출세액에 가산하는 금액을 포함)에서 징수를 유예 받은 금액 및 산출세액에서 공제 또는 감면되는 금액 금액을 공제한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제한다.
[ 증여세 신고 및 납부 ]
증여세납세의무가 있는 자는 증여받은 날부터 3월 이내에 증여세의 과세가액 및 과세표준을 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다. 신고서에 증여세과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류ㆍ수량ㆍ평가가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.
[ 가 산 세 ]
1. 신고불성실가산세 (증여세산출세액 + 세대생략 할증과세액) × 무신고액 및 미달신고액÷정부가 결정.경정한 과세표준 × 20%
2. 납부불성실가산세 납부불성실가산세는 다음의 합계액으로 하며 산출세액에 가산하는 금액은 미납부세액의 100분의 20에 상당하는 금액을 한도로 한다.
(가) 신고기한으로부터 1년이 되는 날까지: 미납부세액 의 10% (나) 신고기한으로부터1년이 경과한 후에도 미납부세액이 있는 경우 미납부세액 × 자진납부전일 또는 고지 일까지의 일수 × 3/10000
[ 신고 납부시 제출 할 서류 ] 제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됨) - 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서 - 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 입증서류 - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서 - 기타 첨부서류 *주민등록등본, 호적등본 *등기부등본, 토지대장등본 *건축물관리대장 등 재산평가 관련서류
[ 농지 등에 대한 증여세 면제 ]
○ 농지법에 의한 농업진흥지역 내의 토지로서 농지나 초지·산림지를 1991.12.31 현재 소유하고 있는 사람이 이를 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 또는 형제자매 중 자경농민에게 2003.12.31까지 증여하는 경우 (1997.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)
○ 자경농민이 직계비속 중 영농에 종사하는 자녀(영농자녀라 함)에게 2003. 12 .31까지 농지 등을 증여하는 경우 (1999.1.1 현재증여세 면제요건을 갖추어야 함)
- 영농자녀라 함은 자경농민의 직계비속 중 18세 이상인 자경농민을 말한다. - 증여세가 면제되는 농지 등은 도시계획법상의 주거지역, 상업지역 및 공업지역과 택지개발예정지구, 개발사업지구로지정된 지역 외에 소재하는 것으로서 다음에 해당하는 경우다.
. 농지세 과세대상이 되는 29,700㎡(9,000평) 이내의 농지(비과세,감면 및 소액부징수의 경우를 포함) . 초지법에 의한 148,500㎡( 45,000평) 이내의 초지 . 산림법의 보전임지 중 영림계획에 따라 새로이 조림한 기간이 5년 이상인 산림지로서 297 ,000㎡(90,000평) 이내의 것 다만, 조림기간이 20년 이상인 산림지의 경우에는 조림기간이 5년 이상인 9만평 이내의 산림지를 포함하여 30만평 이내의 것으로 한다.
- 세금을 면제 받으려면 주소지 관할세무서장에게 세액면제 신청을 하여야 합니다. 농지 등을 영농자녀에게 증여하고 이에 대한 세금을 면제받기 위해서는 당해 농지 등을 증여받은 사람이 주소지 관할세무서장에게 다음과 같은 서류를 갖추어 세액면제신청서를 제출해야 한다.
※ 제출서류 ▷ 증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함) ▷ 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류 ▷ 당해 농지 등에 대한 증여계약서 사본 ▷ 영농자녀의 농지 등의 보유명세서
- 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면면제 받은 세액을 추징당하게 된다
| |