4.대법원 2008. 11. 27. 선고 2007다61496 판결-구 임대주택법 제15조 제1항에 따라 임차인이 임대주택을 우선분양전환

[이교수]

대법원 2008. 11. 27. 선고 2007다61496 판결

[소유권이전등기절차이행][공2008하,1767]

【판시사항】

[1] 구 임대주택법 제15조 제1항에 따라 임차인이 임대주택을 우선분양전환받기 위하여 ‘무주택자’라는 요건 외에 ‘세대주’여야 하는지 여부(적극)

[2] 공공건설임대주택의 우선매각 대상자로서 ‘무주택자인 임차인’을 규정한 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제4호가 위임근거조항인 구 임대주택법 제15조 제1항에서 정한 ‘무주택세대주인 임차인’이라는 위임한계를 벗어나 ‘세대주 아닌 무주택 임차인’에게도 임대주택을 우선매각하여야 한다는 취지인지 여부(소극)

[3] 우선분양전환 대상자의 범위를 ‘무주택세대주 임차인’에서 ‘무주택자인 임차인’으로 확대한 개정 임대주택법 제15조 제1항이 그 시행일 전에 이미 분양전환시기가 도래한 임대차관계에도 적용되는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항은 “임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 및 구 주택법(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되기 전의 것) 제38조에 의하여 주택 공급에 관하여 적용되는 구 주택공급에 관한 규칙(2008. 1. 15. 건설교통부령 제17호로 개정되기 전의 것) 제2조 제8호에서 ‘세대주’는 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말하고, 같은 조 제9호에서 ‘무주택세대주’는 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다고 규정하고 있으므로, 임대주택을 우선분양전환받기 위해서는 ‘무주택자’라는 요건뿐만 아니라 ‘세대주’라는 요건도 갖추어야 한다.

[2] 구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것)은 제13조 제2항에서 “ 법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각하여야 한다”고 규정한 다음 제1호 내지 제5호의 규정을 열거하면서 그 제4호에서 “ 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정하고 있다. 이와 같은 위 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정만 따로 떼어내 본다면 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인이기만 하면 세대주가 아니라고 하더라도 우선분양전환받을 수 있다고 해석될 여지가 있으나, 위 시행령 제13조 제2항은, 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에서 “ … 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다”고 규정함으로써 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택세대주인 임차인으로 한정하고 그에 관한 일정한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임함에 따른 규정이므로, 수임규정인 위 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정 내용이 위임근거조항인 구 임대주택법 제15조 제1항에서 정한 우선분양전환 대상자로서의 ‘무주택세대주인 임차인’이라는 위임한계를 벗어날 수 없다고 봄이 상당하다. 위와 같이 모법의 규정을 함께 고려하여 위 시행령 제13조 제2항 제4호를 해석하면, ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택세대주에 해당하게 된 경우에 우선적으로 매각하여야 한다’는 취지로 해석함이 상당하고, 이와 달리 세대주가 아닌 무주택 임차인에게도 우선적으로 매각하여야 한다는 취지로 볼 수는 없다.

[3] 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 임대주택법 제15조 제1항은 종래 무주택세대주 임차인으로 한정되었던 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택자인 임차인으로 확대하였다. 위 법 시행일 전에 이미 분양전환시기가 도래한 임대차관계에 대하여도 적용한다는 경과규정이 없는 이상, 위 조항은 그 시행일인 2005. 7. 13. 이후에 분양전환시기가 도래하는 임대차관계에 대하여만 적용된다.

【참조조문】

[1] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제3조(현행 제3조 참조), 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 구 주택법(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되기 전의 것) 제38조, 구 주택공급에 관한 규칙(2008. 1. 15. 건설교통부령 제17호로 개정되기 전의 것) 제2조 제8호, 제9호 [2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제13조 제2항 제4호(현행 임대주택법 제21조 제1항 제4호 참조) [3] 구 임대주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 전문 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【피고 보조참가인】 주식회사 한국토지신탁

【원심판결】 대전고법 2007. 7. 26. 선고 2007나314 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출한 상고이유 보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, ‘법’이라고만 한다) 제15조 제1항은 “임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다”고 규정하고 있고, 법 제3조, 구 주택법(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되기 전의 것) 제38조에 의하여 주택 공급에 관하여 적용되는 구 주택공급에 관한 규칙(2008. 1. 15. 건설교통부령 제17호로 개정되기 전의 것) 제2조 제8호에 의하면, ‘세대주’라 함은 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말하고, 같은 조 제9호에 의하면, ‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다고 규정되어 있으므로, 임대주택을 우선분양전환받기 위해서는 ‘무주택자’라는 요건 뿐만 아니라 ‘세대주’라는 요건도 갖추어야 할 것이다.

한편, 법률의 시행령은 모법인 법률에 의하여 위임받은 사항이나 법률이 규정한 범위 내에서 법률을 현실적으로 집행하는 데 필요한 세부적인 사항을 규정할 수 있을 뿐, 법률에 의한 위임이 없는 한 법률이 규정한 개인의 권리·의무에 관한 내용을 변경·보충하거나 법률에 규정되지 아니한 새로운 내용을 규정할 수는 없다( 대법원 1995. 10. 13. 선고 95누8454 판결 참조). 또한, 어느 시행령의 규정이 모법에 저촉되는지의 여부가 명백하지 아니하는 경우에는 모법과 시행령의 다른 규정들과 그 입법 취지, 연혁 등을 종합적으로 살펴 모법에 합치된다는 해석도 가능한 경우라면 그 규정을 모법 위반으로 무효라고 선언하여서는 안 된다 할 것이고, 이러한 법리는, 국가의 법체계는 그 자체 통일체를 이루고 있는 것이므로 상·하규범 사이의 충돌은 최대한 배제되어야 한다는 원칙과 더불어, 민주법치국가에서의 규범은 일반적으로 상위규범에 합치할 것이라는 추정원칙에 근거하고 있을 뿐만 아니라, 실제적으로도 하위규범이 상위규범에 저촉되어 무효라고 선언되는 경우에는 그로 인한 법적 혼란과 법적 불안정은 물론, 그에 대체되는 새로운 규범이 제정될 때까지의 법적 공백과 법적 방황은 상당히 심각할 것이므로 이러한 폐해를 회피하기 위해서도 필요한 것이다( 대법원 2001. 8. 24. 선고 2000두2716 판결 참조).

구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다)은 제13조 제2항에서, “ 법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각하여야 한다”고 규정한 다음 제1호 내지 제5호의 규정을 열거하면서 그 제4호에서 “ 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정하고 있다. 이와 같은 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정만 따로 떼어내어 살펴보는 경우 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인이기만 하면 세대주가 아니라고 하더라도 우선분양전환받을 수 있다고 해석될 여지가 있으나, 시행령 제13조 제2항은, 법 제15조 제1항에서 “ … 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다”고 규정함으로써 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택세대주인 임차인으로 한정하고 그에 관한 일정한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임함에 따른 규정이므로, 수임규정인 시행령 제13조 제2항 제4호의 규정 내용이 위임근거조항인 법 제15조 제1항에서 정한 우선분양전환 대상자로서의 ‘무주택세대주인 임차인’이라는 위임한계를 벗어날 수 없다고 봄이 상당하다. 위와 같이 모법의 규정을 함께 고려하여 시행령 제13조 제2항 제4호를 해석하면, “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택세대주에 해당하게 된 경우에 우선적으로 매각하여야 한다”는 취지로 해석함이 상당하다 할 것이고, 이와 달리 세대주가 아닌 무주택 임차인에게도 우선적으로 매각하여야 한다는 취지로 볼 수는 없다.

또한, 법령은 일반적으로 장래 발생하는 법률관계를 규율하고자 제정되는 것이므로 그 시행 후의 현상에 대하여 적용되는 것이 원칙이고, 다만 예외적으로 법령이 경과규정을 두어 그 시행 전에 생긴 현상에 대하여도 적용되는 경우가 있으나, 법령의 소급적용은 일반적으로 법치주의의 원리에 반하고, 개인의 권리·자유에 부당한 침해를 가하며, 법률생활의 안정을 위협하는 것이어서 이를 인정하지 않는 것이 원칙이므로( 대법원 2005. 5. 13. 선고 2004다8630 판결 참조), 이미 완성되거나 종료된 사실관계 또는 법률관계에 대하여는 일반적으로 완성이나 종료 당시에 시행되던 종전의 법령이 적용되어야 하는 것이지, 그 후 개정된 신 법령이 적용되는 것은 아니다.

한편, 법 제15조 제1항에 따른 임대주택의 임차인에 대한 우선분양전환에 관하여 임대인과 임차인 사이에 매각시기에 관한 약정이 있었고, 약정된 매각시기에 임차인이 우선수분양 자격이 있는 경우에는 임대인은 위 약정에 따라 임차인에게 임대아파트를 매각할 의무가 있으므로( 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다14103 판결 참조), 위와 같은 경우 우선수분양 자격 유무에 관한 법률관계는 위 약정된 매각시기 당시 이미 완성되거나 종료되었다 할 것이다.

따라서 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 법 제15조 제1항이, “ … 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.”고 규정하면서 그 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정함으로써 종래 무주택세대주 임차인으로 한정되었던 우선분양전환 대상자의 범위를 무주택자인 임차인으로 확대하였다 할지라도, 위와 같이 개정된 법 제15조 제1항의 적용과 관련하여 그 개정된 법 시행일 이전에 이미 분양전환시기가 도래한 임대차관계에 대하여도 적용한다는 경과규정이 없는 이상, 위 개정된 법 제15조 제1항은 그 시행일인 2005. 7. 13. 이후에 분양전환시기가 도래하는 임대차관계에 대하여만 적용된다 할 것이다.

기록에 의하면, 이 사건의 경우에는 개정된 법 제15조 제1항이 효력을 발생하기 전인 2004. 11. 30. 이미 분양전환시기가 도래하였으므로, 개정된 법 제15조 제1항의 규정이 적용되지 않는다.

그렇다면 원고가 임대의무기간 만료 당시인 2004. 11. 30. 세대주임을 인정할 증거가 없어 우선수분양 자격이 없다는 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택의 우선수분양 자격에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각 당시까지 무주택세대주에 해당하게 된 경우에 한하여 법 제15조 제1항에 따라 임대주택을 우선적으로 분양전환 받을 수 있음은 앞에서 본 바와 같으므로, 입주자 선정 당시 임차인 자격이 인정되었다는 사정만으로 당연히 우선분양전환을 받을 수 있는 것은 아니라고 할 것이다.

따라서 참가인이 원고가 무주택세대주에 해당하는지 여부를 확인하지 않고 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 원고가 세대주가 아니라고 하더라도 임대인인 피고로서는 원고에게 우선분양전환해 줄 의무가 있다는 원고의 주장을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 우선수분양 자격에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결 론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김능환(재판장) 양승태 박시환(주심) 박일환