[행복투자] 독일 주택시장 _ 질문의 힘 _ 그렇게 OOO가 된다

[행복투자]

<< 독일 주택시장 _ 질문의 힘 _ 그렇게 OOO가 된다 >> . . . . . . . . . . 행복투자(이건희)

▶주식시장에서 거의 연중행사처럼 나타나는 단기 대폭락이 결국 진행되고 말았습니다.

10월초 글에서 기술적으로는, KOSPI가 1960 근처에서 우선적인 저점 형성 가능성을 얘기했었습니다.

이후 10월8일에 주식시장은 1960 근처에서 7일만에 양봉을 모처럼 만들었지만

그 다음날 바로 갭하락 후 음봉을 만들며 미끄러져 내렸고, 수십 포인트를 며칠만에 밀려 내려갔습니다.

지난주 금요일에는 장중 1896년까지 찍고 종가가 겨우 1900에 턱걸이 했습니다.

차트상 강력한 지지선이라 예상되는 지점을 깰 때에는 순식간에 크게 밀리는 경우가 종종 나타납니다.

반대로 강력한 저항선이라 예상되는 고점을 돌파할 때는 순식간에 큰 폭으로 올라서는 경우도 흔합니다.

▶일반적인 투자방법론으로서, 만약에 부분적이나마 단기적인 대응이 가능한 투자자라면

지지선 저점을 강력하게 깰 때는 재빨리 일부라도 매도했다가 더 낮은 가격의 재매수를 고려해 볼 수 있고

저항선 고점을 강력하게 돌파할 때는 재빨리 일부라도 매수하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

단기 폭락이나 단기 폭등이 여러날 진행된 후 너무 늦게 동참하면

단기 저점에서의 투매나 단기 고점에서의 추격 매수가 될 수도 있으므로 유의해야합니다.

▶현재로서 시장의 저점은 지난 주 금요일의 저가인 1896포인트가 될 수도 있어 보입니다.

왜냐면 지지선으로 예상했던 1960 근처가 붕괴된 후로는

지난 2월4일 기록했던 저점 1885.53을 강력한 지지선으로 예상할 수 있기 때문입니다.

다만 금요일에 종가는 1900으로 끝났기 때문에, 반등 이후 혹시라도 큰 폭의 재하락이 온다면

종가가 1880을 전후로 하는 지점에서 끝나는 상황까지 올 가능성도 열어 놓아야할 것 같습니다.

그래도 1800대 후반에서 1900대 초반은 분할매수를 시작하여

향후 수익을 내기에 그다지 어렵지 않을 수도 있습니다.

▶지지선이 밀려내려가는 것은 결코 유쾌하지 않은 일입니다.

하지만 투자를 계속하겠다면 벌어지는 상황에 늘 최선을 다해 대처하면서 나가야하겠죠.

북한에서 6.25 전쟁 일으키며 남침했을 때, 1차 지지선이 서울이었지만 지지선이 붕괴되었고

그 다음 2차 지지선이 대전이었는데, 그 역시 붕괴되었고

그 다음 3차 지지선인 낙동강에서 치열한 전투를 하여 결국 지켜냈습니다.

대한민국을 떠나지 않는한 지지선을 낮추어가면서도 내 나라 지키는 노력을 해야하듯이

주식시장을 떠나지 않는한 지지선을 낮추어가면서도 내 계좌 지키는 노력을 해야죠.

------------------------< 독일 주택시장 >------------------------- . . . . . . . 행복투자(이건희)

아래 글은 지난 9월24일에 경제주간지 ‘머니위크’의 머니스토리 칼럼에 실린 저의 글입니다.

▶--------- OECD 국가 중 주택시장이 안정된 국가로 독일이 꼽힌다. 지난 2008년 금융위기가 발생하기 전까지

대부분의 국가는 부동산가격이 크게 올랐다. 당시 한국도 아파트 가격급등이 사회적으로 큰 이슈였다.

하지만 한국보다 주택가격이 더 많이 오른 국가도 많았다.

금융위기가 발생한 배경에도 미국 내 주택가격의 급등이 있었다.

이처럼 세계적으로 부동산 사이클이 상승주기이던 시절에도 독일의 주택가격은 안정된 상태를 유지했다.

금융위기 직후 상당수 국가의 주택가격이 크게 하락했지만 독일에서는 완만한 움직임을 보였다.

하지만 20여년 전인 1990~1994년에는 독일도 주택가격이 23.5% 상승했다.

이는 1989년 11월 베를린장벽이 붕괴돼 동서독이 국경을 개방하고 1990년 10월3일 통일되면서 나타난 결과다.

1989년 당시 동독은 독일 총인구의 21%, 국내총생산의 11%에 불과했고 생산성은 서독의 30%에도 미치지못했다. 통일은 서독에 비해 경제력이 매우 약한 동독으로부터 서독으로의 인구이동을 유발했다.

통일 직후 이민자와 동독에서 서독으로 이주한 이들이 크게 늘어나

주택수요가 공급을 초과하면서 주택가격이 상승하게 된 것이다.

이주민 대부분은 근로자였다. 1992년에 구 서독지역의 인구는 전년 대비 2.3% 증가한 반면

구 동독지역의 인구는 28% 감소했다. 1993년 말 독일 전체 주택 수는 3230만호로

전체 가구 수 3480만 가구에 비해 250만호가 부족했다.

과거 서독지역에서는 유입인구 증가로 절대적인 주택부족 문제가 생긴 반면

구 동독지역의 경우 낙후된 주택의 재개발에 대한 수요가 늘었다. 또한 주택시장에서는 임대료가 급격히 상승했다.

아울러 구 서독지역의 1993년 물가상승률은 전년 대비 4.2%에 그쳤으나 임대료 상승률은 6.3%에 달했다.

수요증가로 주택가격이 상승하자 독일정부는 각종 세제지원정책 등을 통해 주택건설 투자를 촉진해

주택부족 문제를 해결했다. 임대용 주택건설에 대해 감가상각을 허용하고

공공임대주택 건설을 늘리면서 공급을 적극적으로 확대한 것이다.

이에 따라 주택완공 건수가 1990년대 중반까지 크게 증가했다. 공급이 신속하게 이뤄지다보니

지역간 수급불일치가 나타나고 과잉투자가 유발돼 1990년대 후반 들어서는 주택가격이 크게 하락했다.

1995∼2002년 저금리와 소득증가를 바탕으로 영국의 주택가격이 125%나 급등하고

다수의 국가에서 주택가격이 크게 상승하는 동안에도 독일(-5%)은 일본(-20%)과 함께 하락했다.

동서독 통일비용 부담 구조조정으로 실업률이 높아지고, 경기부진으로 가계 가처분소득 증가가 미약해

주택구입능력도 줄어들었다. 출산율이 떨어지고 이민 및 유입인구가 정체돼 인구증가 역시 둔화됐다.

구조적으로 주택수요가 취약해지고 정부에서 세제지원 인센티브를 철회함에 따라

1990년대 중반부터 2000년대 중반까지 주택시장의 조정국면이 지속됐다.

........ 중략

독일 주택시장은 1990년대 중반 이후 안정세를 지속해 다른 나라보다 상대적으로 저평가됐다.

따라서 2000년대 후반부터 점차 회복세를 나타내기 시작했다. 은행에서는 주택구입용 대출기준을 완화했다.

자가 주택보유비율이 낮은 독일 국민들은 저금리로 대출부담이 줄어들자 직접 거주할 주택구입에 관심을 갖게 됐다.

경기가 좋아지면서 인플레이션에 대비하는 실물자산에 대한 투자도 늘어났다.

각국이 경기부양을 위해 통화정책을 완화하면서 시중에 늘어난 유동성은

다른 국가보다 경기가 좋은 독일 부동산시장으로 유입돼 주택가격 상승을 확대시켰다.

지난해 독일 주택가격은 전년 대비 4% 올랐고 금융위기 직전인 2008년초에 비해 25.2%나 상승했다.

자가거주 아파트의 가격상승률이 특히 높고 단일가구 주택은 상대적으로 낮았다.

4인 가구가 거주할 수 있는 아파트가격은 지난해 평균 7% 올랐으며 10대 대도시의 아파트가격 상승률은

10%를 넘었다. 금리하락으로 주택구입비용이 줄어들면서 주택 수요는 더욱 늘어났다.

주택부족으로 주택난이 심해지자 도시외곽으로 밀려나는 서민들이 늘어나고,

빈 사무용 건물을 주거용으로 개조하는 사례도 많아졌다.

대도시에서는 서민은 물론 중산층도 월세 상승으로 인한 재정적부담과 자주 이사 다녀야 하는 불편함을 느끼게됐다. 가구당 소득에서 주택임차료 등 주거비가 차지하는 비중은

뮌헨이 47%, 프랑크푸르트와 뒤셀도르프가 35%에 달하는 등 대부분의 주요 도시에서 30%를 넘었다.

지난 세월 독일 주택시장의 사례를 통해 어떤 자산가격이 아무리 오랫동안 어떤 추세를 이어가더라도

영원히 지속되지 않는다는 사실을 알 수 있다. 고정관념이 자리 잡으면

다른 변수의 변화나 새로운 변수가 대두될 때 나타나는 영향을 간과하기 쉽다.

한국의 주택시장은 과연 앞으로 어떻게 될까.

▶--- 중략으로 표시한 부분까지 포함된 전문을 보시려면 아래 주소를 클릭하면 됩니다.

http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?no=2014091709038071483&type=4&code=w0302

------------------------< 질문의 힘 >--------------------------- . . . . . . . 행복투자(이건희)

▶지난해 한 언론사에서 전국 고등학생 506명을 대상으로 실시한 설문조사에서

응답자의 무려 69%가 6·25전쟁을 북침이라고 답했다는 보도가 있었습니다.

아이들이 아무리 역사를 잘 몰라도 그렇지, 6·25전쟁을 남침이 아니라 북침이라고 생각하고 있다니,

놀라지 않을 수 없었습니다. 소위 ‘빨갱이’ 교육이 학교에서 이루진 것 아니냐고 걱정하는 어른들도 있었습니다.

▶저도 어떤 글을 쓰면서 이 설문조사 결과를 인용할 뻔 했습니다.

그런데 그것은 큰 실수 할뻔한 것입니다. 왜냐면 그 설문조사의 문제점을 알게 되었기 때문입니다.

설문 조사의 질문 문항은 '한국전쟁은 북침인가, 남침인가'였습니다.

이에 많은 학생들이 '북침'이란 용어를 '북한의 침략'으로 오해한 것입니다.

‘남침’이란 용어가 북쪽에서 남쪽으로 먼저 공격했다는 뜻이고

‘북침’이란 용어는 남쪽에서 북쪽으로 먼저 공격했다는 뜻인줄 몰랐던 것입니다.

즉 이 설문 조사 결과에서는 학생들이 역사적 사실을 제대로 몰랐던 것이 아니라 국어를 잘 몰랐던 것입니다.

(어쨌든 교육에서 문제는 있는 것이죠.)

▶무작위로 뽑은 서울지역 10개 중고교에 다니는 학생 1499명을 대상으로 다른 곳에서 다시 설문조사를 한 결과

'6·25 한국전쟁은 누가 일으켰다고 생각합니까?' 질문에 대해서

89.4%의 학생이 '북한이 한국전쟁을 일으켰다'(남침)고 답했고 '남한이 일으켰다'(북침)는 답변은 3.3% 였습니다.

이런 해프닝을 보면서 질문에 따라서 답이 크게 달라질 수도 있는 설문조사의 맹점을 느낄 수 있습니다.

▶설문조사에서 설문 받는 사람들이 스스로 객관적으로 생각하는 답변이 나오지 않고

지식의 수준과 경험의 배경, 설문 내용과의 이해 관계에 따라서 답변이 달라질 수도 있는 것입니다.

그렇다면 질문의 형식을 일부러 요령껏 만들어서 원하는 답변이 나오도록 유도할 수도 있음을 알 수 있습니다.

따라서 설문조사 결과를 대할 때는 설문조사 대상자의 선정 방법, 설문조사 양식 등을 함께 잘 보아야하는데

흔히 답변의 결과만 요약되어 보도가 되기 때문에 판단하기가 쉽지 않습니다.

어떤 주장을 하거나 정책을 입안할 때 설문 조사만을 절대적인 근거로서 제시하는 것은

경계해야함을 알 수 있습니다.

▶역으로 생각하면, 우리가 개인적으로 다른 사람에게 질문 할 때도 질문하는 방법에 따라서

(항상은 아니지만 때로는) 답변이 달라질 수도 있기 때문에 질문하는 요령을 궁리할 가치가 있습니다.

자신이 원하는 방향으로 답변이 나오도록 질문을 통해 잘 유도하는 대표적인 사람으로

‘요부’와 ‘바람둥이’를 들 수 있습니다.

그들이 뭇 남성이나 여성을 잘 유혹하고 자신에게 빠져들게 만드는 요인으로

얼굴, 몸매, 성적인 매력 등은 쉽게 생각할 수 있는데

그들의 말투, 화법을 보아도, 하는 말 중에 질문형으로 말하는 비율이 다른 사람보다 높은 경우가 많습니다.

질문형 화법으로 상대방을 자신이 원하는 방향으로 잘 유도하는 것이죠.

▶질문 얘기 나온 김에, ‘질문의 힘’에 대해 다른 각도에서 좀더 들여다 보겠습니다.

사회생활을 하면서 여러 사람들과 대화를 하고

자신이 원하는 결과를 얻기 위해 상대를 설득해야하는 경우가 많습니다.

일방적으로 의사 전달을 하면 합리적인 말이라도 상대의 귀에 잘 들어가지 않는 편입니다.

질문 형식을 취하면 사고의 주도권이 자신에게 있다고 상대방이 느끼기 때문에

어차피 똑같은 언행을 하게 되더라도 자발적 의사로 결정한다는 만족감을 주게 됩니다.

간단한 예를 들어, A가 B보다 좋다는 것을 상대방에게 전달하기 위해

“A보다 B가 좋습니다”고 말하는 것은 일반적인 방법이며

“A보다 B가 좋겠죠?”라고 질문하는 방식을 사용할 수 있는 것입니다.

▶다른 사람에게 부탁을 하거나 지시를 할 때에도

직설적으로 말하지 않고 질문하는 형식을 사용하면

결국은 똑같은 부탁이나 지시라도 듣는 사람이 거부감이 적게 들게 할 수 있습니다.

역시 간단한 예를 들어, “이것좀 해주세요”보다 "이것좀 해줄 수 있으세요?"가 듣기에 더 나은 것입니다.

남편을 대할 때나 아내를 대할 때,

또는 자녀를 대하면서도 화법을 바꾸면 나에 대한 이미지 개선, 상대와의 관계 개선에 도움이 됩니다.

--------------------< 그렇게 OOO가 된다 >----------------- . . . . . . . 행복투자(이건희)

2013년 전세계를 감동시킨 최고의 화제작!

2013년 칸영화제 심사위원상 수상!

2013년 산세바스티안영화제, 밴쿠버영화제, 상파울루영화제 관객상 석권!

2013년 부산국제영화제 전회 매진! 일본 개봉 2주 연속 박스오피스 1위!

할리우드의 거장 스티븐 스필버그, 전격 리메이크 결정!

▶이 영화가 무슨 영화인지 아세요?

지난해 말에 평소 영화를 잘 보지 않는 편인 친한 선배가, 학교 동창모임에서 영화관을 대관하여

단체로 영화를 관람했다면서 상당히 괜찮은 영화이니 보라고 했습니다.

그 뒤 곧바로 보지는 못하고 수개월 이상 지난 뒤에 그 영화를 보게 되었습니다.

보고나니 저도 다른 사람에게 추천할만 하다고 여겨집니다.

그러나 카페 회원님들도 한번 보시겠어요?

( Naver나 Daum의 영화 메뉴에서 PC버전을 2500원에 다운로드 받을 수 있습니다. )

▶특히 근래 일본 영화를 본 적 없는 분이라면 이번 기회에 잔잔한 분위기면서 가슴에 와닿는 영화로서

일본 영화 한편 보는 것도 괜찮을 것 같습니다. 부부가 함께 보기에도 괜찮은 영화입니다.

> 자신을 닮은 똑똑한 아들, 그리고 사랑스러운 아내와 함께 만족스러운 삶을 누리고 있는

> 성공한 비즈니스맨 료타는 어느 날 병원으로부터 한 통의 전화를 받는다.

> 6년 간 키운 아들이 자신의 친자가 아니고 병원에서 바뀐 아이라는 것.

> 료타는 삶의 방식이 너무나도 다른 친자의 가족들을 만나고

> 자신과 아들의 관계를 돌아보면서 고민과 갈등에 빠지게 되는데…

.... 이하 생략해야겠죠?

▶위 영화 ‘그렇게 아버지가 된다.’의 후속편으로

‘그렇게 어머니가 된다’ 영화 만들고 있다는 소식은 아직 들려오지 않습니다.~

사실 저는 ‘그렇게 ......가 된다’ 제목부터 마음에 들었습니다.

그렇게 어른이 된다.

청소년들 중 철부지는 술 담배를 하면, 또는 성행위하면 어른이 되는 것으로 착각하기도 하죠.

예전에는 나이만 먹는다고 어른이 되는게 아니라 결혼을 해야지 어른이 되는 것이라 했고

결혼을 하더라도 아이를 낳아 길러보아야지 진정한 어른이 된다고 했습니다.

결혼을 하고 아이를 낳아 기르는 분들이라면 이 말이 맞는 말이라고 여겨질 것입니다.

결혼을 할 때 내 한 몸만 책임지는게 아니고 가족까지 책임지는 자세가 생겨나면서

성숙한 어른이 된다고 느껴지며 (가족에 대한 책임감이 부족한 어른 같지 않은 어른들도 있기는 하지만요^)

아이를 낳아 기를 때 부모의 마음을 진정으로 이해하게 되니

자기 자식을 낳아 기를 때 자기 부모의 진정한 자식이 되는 셈이기도 하겠죠. 그래서

그렇게 자식이 된다.

돈 버는 것에 관심이 있다면,

그렇게 투자자가 된다.

그렇게 부자가 된다.

스스로 이런 말 할 수 있게 되는 것을 목표로 삼아야겠지요.

▶그렇게 ......뭐가 되고 싶으세요?

[그렇게 아버지가 된다] 예고편은 아래 주소를 누르면 나옵니다.

http://www.youtube.com/watch?v=4ThAj3uw_so

[Sophiakbs]

그렇게 투자자가 되고 싶습니다.

[Lemon]

독일 주택시장에 대한 내용 잘 읽었습니다. 독일통일 후 주택시장 변화가 궁금했었는데 좋은 글 감사합니다.

[양현수]

좋은글 감사합니다.

[lucky96]

감사합니다

[히어로]

감사합니다