현재 시세대로 계산한다면, 1000세대 x 2억3천만원 ~ 2억5천만원 =
2300억원 ~ 2500억원어치 아파트가 건립될 수 있는 땅인 것입니다.
아파트 단지는 대규모 단지일수록 값어치가 나가는 것이며
1000세대 정도면 충분한 대규모 단지가 됩니다.
▶▶ 삼양중기 대지의 현재 시세
작년 2002년 12월말에는 공시지가가 평당 256만원이었으며, 장부상에는 그것을 반영하여
현재 장부상 가격은 평당 256만원으로 계산하여 335억원으로 되어있습니다.
(현재 장부상 가격도 여전히 335억원으로 잡혀있음)
그런데 지금 2003년 6월말에는 공시지가가 평당 304만원으로 올라있습니다.
(→ 2004년 12월말에는 공시지가가 평당 349.8만원)
따라서 대지 13070평은 397억원에 달합니다. (→ 457억원)
따라서 대지를 그냥 판다고 해도
400억원 이상이 현금으로 들어오게 됩니다. (→ 450억원 이상의 현금)
원래 공시지가보다 실제 거래가격은 더 높아서
그동네 실제 거래되는 대지의 평당 가격은 이보다도 오히려 높은 가격입니다.
수도권 남쪽의 경기고 오산, 평택 쪽으로 내려가면 공장들이 많이 있는데
그런 곳으로 이전한다면 기계장치 등을 옮기는 이사비용, 즉 이전비용 약간만 제외하고
대지를 판 돈이 거의 그대로 현금으로 쌓이게 됩니다.
또한 이근처는 아파트지대로 변모, 우수한 교통여건의 증대 등으로 인하여
주변 환경이 지금보다 점점 개선이 되어가는 지역이므로
그에 따른 부동산가격 상승이 야기될 것이므로
위의 얘기는 지금 상황을 기준으로 한 것이며, 최소한의 가치산정이 되는 것입니다.
▶▶ 우수한 교통여건의 증대
첨부한 지도에서 보면 알 수 있듯이, ( → 번거로와서 이글에서는 지도를 첨부하지는 않습니다)
삼양중기는 서울과 인천을 잇는 주도로인 경인국도의 이면 도로에 위치하고 있으면서
서울지하철 1호선의 소사역까지 걸어서 10분인 역세권입니다.
게다가 소사역과 안산까지 전철이 생기게 되어있어서
전철을 중심으로 한 대중교통 수단 여건은 최상의 수준입니다.
전철로 소사역에서 서울시청까지 35분정도 소요됩니다.
제1, 제2 경인고속도와 서울의 외곽순환도로에 진입하는데 차로 불과 5분거리입니다.
서울에 진입하는데 걸리는 시간은 10분대입니다.
승용차로 서울 중심지역에 출퇴근하기 좋습니다.
여의도, 목동, 강서지역, 구로지역이라면 더더욱 가깝습니다.
▶▶ 주변 환경의 개선
첨부한 지도에 나타나있듯이, 삼양중기 대지 주변이
완전 아파트 단지로 바뀌어가고 있습니다.
삼양중기 북쪽에 있는 노후한 작은규모 아파트는 재건축이 진행되고 있으며
삼양중기 남쪽과 동쪽은 큰 아파트 단지들입니다.
삼양중기 서쪽은 상업용건물지역으로서 현재 있는 농수산물 센터는
현재 다른 회사로 넘어가 앞으로 어떤 건물이 다시 들어선다고 합니다.
삼양중기 북쪽에는 소사구청이 깨끗한 공공건물로 서있습니다.
삼양중기 남쪽으로 5000평 정도의 시립공원이 SK View 아파트 입주시점과 같이
완공예정이며, 대형할인마트인 홈플러스마트가 근처에 생길 예정입니다.
원래는 공장들과 낡은 주택들만이 어우러져 있던 곳이 아파트지역으로 변모하면서
상업지구와 공공업무지구 등이 혼합된 지역으로 바뀌고 있는 것입니다.
▶▶ 이자 나가는 부채가 전무 (→ 사소한 정도라서 이부분의 숫자는 수정하지 않겠습니다)
단기차입금, 장기차입금, 사채 등 이자가 지불되는 부채가 전혀 없습니다.
우리은행에 시설대출자금으로 있던 8백만원조차도 상반기에 갚아버려
이제는 전혀 없습니다.
지난 1/4분기에 비하여 자산에 속하는 매출채권이 68억원에서 96억원으로 증가하였고
부채에 속하는 매입채권은 48억원에서 31억원으로 감소하였습니다.
매출채권중 54억원이 국내판매가 아닌 수출외상매출이며
13억원은 포스코건설에 납품한 것 등으로
회수가 불가능한 것으로 모두다 간주할 수도 없는 것입니다.
매출채권에 대하여 대손충당금을 1억4천만원 공제한 것이 장부상 반영되어 있습니다.
그리고 제가 분석하는 자산가치의 평가에서 매출채권은 아예 제외를 하였으므로
매출채권은 하나도 안받아도 되는 최악의 경우가 이미 산정되어 있습니다.
▶▶ 관계회사들이 초우량회사들
삼양중기에 출자한 회사나, 삼양중기가 출자한 회사들이
모두다 초우량회사라서 관계사와 관련한 리스크가 발생할 확율이 거의 없습니다.
삼양중기의 최대주주로는 삼양사가 27%, 삼양제넥스가 3.5% 지분을 가지고 있어서
초우량회사들이 최대주주입니다.
삼양중기는 우량회사인 동일방직의 주식 4만주, 경방 주식 2만2천주
삼양데이터시스템의 지분을 10% 보유하고 있습니다.
▶▶ 실적과 배당에 대하여
삼양중기에 대한 투자의 키포인트는 부동산가치이므로
실적은 별 상관이 없고, 단지 적자가 심화되지만 않으면 됩니다.
경영을 합리화하여 지금 흑자로 영업 중에 있습니다.
(→ 지금 적자로 전환되어 있는데 이부분은 아래 설명하겠습니다)
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이상은 2003년도의 글을 그대로 다시 옮기면서
숫자에서 중요한 부분을 (→ )표시로 수정한 것입니다.
< 실적에 대한 점검 >
작년에 순이익이 6.9억원 적자인데, 현금흐름은 19.3억원의 흑자였습니다.
이회사는 기계장치 등의 고정자산이 영업에 필요한 회사로서
작년에 감가상각비가 10.6 억원이나 장부상 기록되었습니다.
10.6 억원의 감가상각비는 실제로 돈이 지불되지 않으면서도 이익에서 공제되는 것이므로
순이익상 6.9 억원 적자인 것으로는, 실제로는 회사 돈이 줄어드는 것이 아님을 알 수 있습니다.
차입금이 전혀 없는 회사가 순이익이 2004년도에 적자이면서도
2003년에 비하여 2004년에 현금은 47.3억원에서 63.2억원으로 증가하였습니다.
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< 지난번 1차 급등시의 공시 점검 >
지난 2월초에 처음으로 1만원대를 뚫고 주가가 2배 가까이 급등할 때
급등사유로서 나온 아래의 공시를 보면 그러한 정도의 급등을 설명할 정도의 사유는 아니었습니다.
“당사는 포스코의 고로설비 공사와 관련하여 하도급 계약체결을 협의중에 있으며,
추후 확정되는 대로 재공시 하겠습니다“
3월25일에 최종공시를 보면 계약규모가 그렇게까지 엄청난 것은 아니었음을 알 수 있습니다.
“삼양중기는 포스코에 32억원 규모의 장비 납품 계약을 체결했다고 25일 공시했다.“
뭔가 다른 이유가 있으리라 느낌이 들 수 있는데,
이 회사의 확실한 펀더멘탈 재료인 자산가치/부동산 관련한 뭔가가 예상되는게 아닐까
추측을 해볼 수 있는 것입니다.
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< 이번 2차 급등시의 보도내용 점검 >
“ 삼양중기가 LS전선,두산엔진 등과 함께 140억원 규모의 주조합작회사를 세우기로 했다는 소식이
호재로 작용하며 연일 52주 신고가를 경신하고 있다.“ 이번의 언론보도 내용은 이와 같습니다.
그런데 공시 내용을 잘 들여다보니까 단순히 회사를 세우는 것 때문만이 아니라
부동산 자산가치가 현실화되는 과정이 시작되는 것이 아닌가 하는 추측이 되기도 합니다.
영업양수도 신고서를 들여다 보면서 코멘트를 하겠습니다.
..........................................................................
“1. 영업양수ㆍ도의 목적
목적 : 삼양중기(주), LS전선 및 두산엔진이
선박엔진 주물소재 및 사출기 주물 소재 등을 위한 신설법인을 설립하려는 근본적인 배경은
국내 주물 시장은 향후 성장이 둔화될 것으로 전망되며, 인건비 상승, 원재료비의 상승 등의
비용 부담으로 인해 낮은 수익구조를 지속적으로 보일것으로 예상되어
부가가치의 하락으로 향후 주물산업의 기반에 어려움이 예상되고 있으며, 또한
중국의 조선산업 강화에 따른 우리나라의 조선 비중 축소로 인한
주물소재 시장의 축소가 예견되고 있음.
이러한 여러 요인들 때문에 이들 제품을 생산하는 소재공장을 보유한
삼양중기(주)와 LS전선은 주물사업에 대한 구조조정의 필요성을 절감하고 있으며,
이에 따라 자율적인 구조조정을 위한 영업양수.도를 실시하게 된 것임“
..........................................................................
주물소재는 삼양중기의 최대사업 부문입니다. 2004년도의 총 매출액이 221.4억원인데
그중에서 주물소재의 매출액이 168.4억으로서, 전체 매출액의 76.1%를 차지하였습니다.
따라서 최대사업 부문인 주물소재를 다른 명의로 만들어지는 회사로 넘긴다는 것은,
결국 이 회사자체가 근본적인 변화를 가져온다는 뜻이 됩니다.
이러한 배경하에서 눈에 크게 들어오는 것이 아래의 내용입니다.
.........................................................................
“2. 양수ㆍ도하고자 하는 영업의 내용 및 범위
가. 양수ㆍ도 하고자 하는 영업의 내용 및 범위
- 삼양중기(주)가 영위하고 있는 주물소재사업부문의 자산, 부채 및 관련 인원 등
- 건물(구축물 포함) 및 토지는 제외 “
..........................................................................
즉 본 회사의 기둥인 사업을 다른 회사로 이전하면서 관련되는 자산, 부채, 인원 등을 다 함께 넘기는데
부동산만은 이전 대상에서 제외한다는 것입니다.
즉 주사업에 관련된 것을 다 넘기면서
삼양중기란 법인에서는 엄청난 부동산만 남게되는 셈입니다.
외국에서 수입해온 가스를 도시가스로 공급해주는 영업을
지역별로 나누어서 과점한 업체들끼리만 영업하므로
돈 잘번다고해서 다른 사업에서처럼 경쟁이 따라붙는 것도 아닙니다.
국가에서 마진을 보장해주니까 땅짓고 헤엄치는 장사인 셈입니다.
▶ 실속있는 재료가 가장 많이 존재하는 회사: 로지트
본 종목은 올해들어서 처음 관심을 가지기 시작하였고 배당수익률도 양호합니다.
주가는 안 올라있는 상태입니다.
-- 원래는 화공약품 유통 전문기업으로서
국제 유가가 상승하면서 석유화학 제품가격이 큰 폭으로 상승해
국제 유가 강세와 연동해 움직이는 화공약품의 가격상승으로 인한 수익성 호전
-- 수출업체가 아니라 수입업체이므로 저환율의 수혜
-- 작년 2004년 12월에 한국HP와 총판계약을 체결하여 기업고객을 대상으로 출력기기를 포함한
HP 전체 제품을 공급할 수 있게 되었고, 공급된 제품에 대한 애프터서비스도 제공할 수 있게 되어
IT 분야의 매출 및 수익발생
-- 양호한 배당수익률에, 중간배당까지 하면서 배당 잘 챙겨주는 회사
경영주가 주주를 많이 의식하고 주주를 중시하는 경향이 있습니다.
즉, [고유가수혜주] + [저환율수혜주] + [IT사업 성장주] + [배당주]
막연한 환상에 의한 재료가 아니라 당장 현실의 영업과 수익성 등에 연결되는
4가지의 실속있는 재료가 복합되어있는 종목입니다.
▶ 드디어 세계적 회사로 도약하고 있는 우량대형주: 현대차
자사주 매입을 이용하여 외국인이 현대차 주식을 지속적으로 대량 매도하고
그로 인하여 주가가 하락한다고해서
현대차가 세계적 회사로 도약하고 있는 상황이 달라지는 것은 아닙니다.
주식시장에 관련된 보도가 아닌 일반보도에서는
현대차가 외국의 어디 어디에서 얼마나 좋은 성과를 거두고 있고
현대차에 대한 평가가 얼마나 올라가고 있는지에 대한 보도가 계속하여 흘러나오고 있습니다.
저평가된 상태에서 펀더멘탈에 입각한 장기투자에서는
주가움직임을 보면서 투자하기보다는
주식시장의 상황은 보지 않고 일반 보도내용과 회사의 근본상태를 보면서 투자하는 것이
더 필요하다고 말할 수 있습니다.
** 추가로 한가지 지적하자면,
기업이 성장한다고 해서 무조건 장기투자로 적합한 것은 아닙니다.
성장률은 높더라도 절대적인 측면에서는 고평가되어있는 종목들도 흔히 있습니다.
그런 종목은 성장주라고해서 사더라도 무조건 장기보유가 적합하지는 않고
시세변화와 세력동향을 민감하게 파악해야만 합니다.
현대차 같은 경우는 세계적인 회사로 성장해가는 성장주로서뿐만 아니라
절대적인 측면에서도 저평가되어있는 종목이므로 마음편히 보유해도 된다고 생각하는 것입니다.
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이상은 시간상 일부 종목에 대해서만 두서없이 써내려간 것입니다.
많은 종목들을 장기보유하는 과정에서
일부 종목에서는 펀더멘탈상 실망스러운 변화가 나타나서 계좌의 수익률을 까먹더라도
다른 종목들이 좋은 성과를 보유줌에 따라서
게좌 전체의 수익률은 높게 나타나게 되는 것이
[분산투자] + [장기투자] + [펀더멘탈투자]의 장점인 것입니다.
그러나 실전투자를 지속하면서 경험적으로 피부에 닿게 느끼게 되려면
최소한 1~2년 이상이 필요하기 때문에
지금까지 여러 매체에서 나오는 시황 및 전략 등에 익숙하면서
시세변화만을 민감하게 느끼면서 투자하던 투자가들은 적응하기 힘들 것입니다.
제가 오래전부터 잘 아는 어떤 투자가는 저의 지론을 잘 소화하면서 투자에 임하여서
직장생활을 잘하고 있고, 평소에는 주가변화에 별로 신경쓰지 않으면서도
계좌에서는 장기적으로는 결국 높은 수익률을 올리는 투자가가 있습니다.
주가움직임에 민감하게 반응하면서 잘 따라갈 수 있는 전업투자가나 전문투자가가 아니라면
주식시장에서 직접 투자를 하겠다면
마음편하게 장기적으로 대응할 수 있는 방식의 투자가 가장 적합하다고 생각합니다.
시세차익만을 목적으로 할 때에는 장기투자를 확신하기가 더더욱 힘들어집니다.
바로 얼마전까지는 장기보유를 외치던 기관이나 전문가라도
주가가 며칠만 크게 하락하면 반등시 매도로 전환하는 곳이 주식시장이기 때문입니다.
- 고배당가치,
- 부동산자산가치,
- 현금자산가치,
- 실속있는 재료가치,
- 저평가상태에서의 장기 성장가치 등을 비롯하여
아,제가 약간 착각을 했군요. 제가 어제 사정상 hts가 아닌 이트레이드 홈피를 통해 종목을 검색했었는데,홈피에는 투자유의 종목으로 hts에는 정상으로 나와있네요..-_- 지금 이트레이드 측에 항의성 메일을 보낸 상태입니다. 그리고 저혈압님,제가 저렴한 매매 수수료때문에 이트레이드를 사용하는 것은 맞지만 싸구려
아,제가 약간 착각을 했군요. 제가 어제 사정상 hts가 아닌 이트레이드 홈피를 통해 종목을 검색했었는데,홈피에는 투자유의 종목으로 hts에는 정상으로 나와있네요..-_- 지금 이트레이드 측에 항의성 메일을 보낸 상태입니다. 그리고 저혈압님,제가 저렴한 매매 수수료때문에 이트레이드를 사용하는 것은 맞지만 싸구려
라는 표현은 듣기가 좀 그렇네요. 벌써 몇년째 써오고 있지만 매매시에 불편을 느낀적은 없었습니다... 이번에 홈피 정보 업데이트가 좀 느린건지..오류가 나긴 했지만요..;;
왕도님 죄송합니다. 무심코 하는 말로 제가 잘못했네요. "수수료가 가장 저렴하다는 면에서 이용하기 적합한 HTS"로 표현해야하는데...죄송합니다. 좋은 하루 보내세요.
이런.삼양중기 상한가.........역시 도사님이셔....행복투자님은