서울시가 지난달 발표한 단독주택지 재건축 사업이 출발하기도 전부터 심한 진통을 겪고 있다.
실제 사업환경상 재개발 사업과 유사한 점이 많은 데도 불구하고 사업절차는 민간주도로 진행되는 재건축이다 보니 시나 행정자치구의 지원과 보조가 전혀 없으며 관련 법조차 정비되지 않고 있기 때문이다.
이가운데 사업지 지정에 따라 ‘지분쪼개기’를 노린 신축이 늘어가고 땅값과 집값만 요동쳐 주민들의 부담만 가중되고 있다. 하지만 사업은 장기간 표류할 가능성이 점처지고 있다.
◇단독재건축 사업지에도 ‘신축 지분쪼개기’ 성행=총 18개 구역 13만7000여평에 이르는 대규모 사업지로 관심을 모으는 서울 동작구 단독주택 재건축 예정지.
그러나 최근 이 일대 대표적인 단독 재건축 사업지인 제4구역 대방동 402-6일대를 비롯해 노량진동 312-43, 255-132 일대 등에서는 이미 입주권을 노리고 지은지 1년이 안된 건물을 다시 부수고 신축을 하는 모습이 부쩍 눈에 띈다.
동작구청에 따르면 최근 단독재건축 예정지 발표 이후 이 일대에서 기존 주택을 멸실후 건물을 다세대로 신축하는 소위 ‘신축쪼개기’로 예상되는 다세대주택 신축허가요청 접수건수가 매달 3∼4건 이상 접수되고 있는 중이다.
이같은 신축 지분쪼개기가 성행하게 되면 해당 구역내의 조합원수가 급격히 증가돼 사업성이 떨어지는 등 사업추진의 지연은 불가피하게 된다. 그럼에도 불구하고 해당 자치구인 동작구청 측에서도 막을 방법은 없다.
현재 대부분 단독재건축 기본이 확정되기 전이기 때문에 멸실후 신축에 대해서는 건축법상 제제수단이 전무하기 때문이다. 동작구청 주택과 관계자는 “건물을 신축하게 되면 노후도가 떨어져 재건축 대상에서 제외될 가능성이 높은데도 이같은 행위를 계속하게 되면 오히려 주변의 재건축 대상 노후주택 지역까지 피해를 볼 수도 있다”고 말했다. 이같은 상황은 다른 단독 재건축 지역도 마찬가지다. 강남 일대에서 ‘알짜배기’ 단독 재건축지인 방배동 일대에서도 이미 지분쪼개기와 범람하는 다세대, 빌라 등에 대해 일선 구청에서 나서 정리해줄 것을 요구하는 등 민원이 늘고 있다.
◇재개발과 재건축 사이에 경계 모호, 사업추진 난항=단독주택 재건축 예정지의 일부 부지는 뉴타운지역내에 존재하고 빌라와 다세대 주택이 밀집되어 녹지공간이 부족한 점 등 사업성격상 재개발 사업과 유사한 지역이 많다. 그러나 재개발구역과 달리 가구수 밀도는 낮아 재건축사업으로 분류돼 재개발구역에서 사업추진시 지자체로 받을 수 있는 정비기반 시설 확충 등 경제적 지원과 보조는 전무하다. 또 뉴타운이나 재개발 사업과 달리 이같은단독재건축 사업지원을 위한 행정 전담팀도 따로 없다.
서울시 주택기획과 임옥기 과장은 “주택재개발의 경우 빠른 사업추진을 위해 연결도로, 녹지, 구역내 학교등 등 정비기반시설 확충을 위해 사업구역에 지원 또는 보조를 할 수 있다고 조례로서 정해져 있지만 재건축 사업의 경우는 어디까지나 민간 주도사업이기 때문에 이에 대한 규정이 없다”고 설명했다.
결국 이같은 주변 정비기반 시설 확충을 위해서는 해당 구역 주민들의 자발적인 기부채납 등에 의존할 수 밖에 없는 실정이다. 그러나 가뜩이나 조합원들이 난립해 있는 단독주택 예정지에서 기부채납 부담까지 지게 되면 결국 사업성은 더욱 떨어져 사업추진 자체가 불가능해 질 수 밖에 없는 게 현실이다.
이와 함께 관련 법제도의 미정비로 발생하는 충돌도 잦아지고 있다. 재개발 사업이 토지나 건물만 소유하고 있어도 조합원 자격 및 분양권(입주권)을 주는 것과 달리, 단독주택 재건축 사업은 아파트와 같이 ‘건물과 토지를 함께 소유해야’만 조합원 자격이 주어진다. 그러나 조합설립에 필요한 동의율 확보 요건은 재개발과 마찬가지로 토지 혹은 건물만 소유한 사람도 가능하다. 결국 토지나 건물만 소유한 사람의 경우 조합설립에 동의 했음에도 조합원 자격이 주어지지 않는 모순이 발생하는 셈이다. 실제로 마포구 아현동 A지구의 경우 전체 조합원 1300여 명 가운데 대지지분 없이 건물만 소유한 사람들이 200여 명에 달하는 것으로 알려졌다.
출처 : 05.11.30 파이낸셜뉴스