부동산 매매업의 유의사항

[갈무리]

부동산매매업의유의사항

부동산매매업자라라고해서 세법에서 다른 사업자와 별도로 규정하고 있는 것은 「토지등매매차익예정신고ㆍ납부」 또는 「부동산매매업자에 대한 세액계산 특례」정도입니다.

그 외에 있어서는 다른 사업자의 경우와 마찬가지로 부가가치세법ㆍ소득세법의 일반적인 규정을 그대로 적용하게 됩니다.

그럼에도 부동산매매업자는 토지, 건물등 일반적으로 고정자산으로 취급되는 자산을 상품(재고자산)으로 하여 그 매매를 주업으로 하는 관계로 과세표준의 계산, 손익의 인식방법, 부당행위계산부인과 배우자이월과세와 관련된 문제, 양도소득세 비과세 및 감면과의 관계등에 있어서 난해한 문제가 다소 발생합니다.

부동산매매업이라 하면 계속사업의 의사로 사업자등록을 하고 양도소득세를 내는 대신 종합소득세로 납부함으로서 세금의 부담을 줄이는 방법 정도로 안이하게 이해하고 그 세법적 관계에 무관심함으로서 사업자의 지위에 따른 납세부담에 대해 소홀히 여기는 경우가 많은데 일반적인 세법관계에 있어서는 물론, 재고자산인 부동산의 증여시 또는 사업자등록 폐업시 또는 폐업일이후 부동산을 양도 또는 증여하는 경우등에 있어서 상당한 주의를 가질 필요가 있습니다.

(1) 부가가치세의 신고ㆍ납부, 세금계산서의 교부의무

부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 한 부동산매매업자는 각 과세기간별로 부가가치세를 신고 ㆍ 납부해야 하는데 과세기간 중 상가, 모텔, 공장등 일반건축물과 그에 관한 권리 또는 전용면적 85㎡초과하는 주택(또는 85㎡초과주택을 받게되는 당첨권, 입주권, 분양권등 권리 포함)을 판매한 때에는 그 건물가액의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 내야하며, 토지와 전용면적 85㎡이하의 주택을 판매한 경우에는 부가가치세가 면세되므로 판매금액만 신고하면 됩니다.

건물가액을 계산할 때는 전체 판매금액에 대하여 세법에 의한 안분계산방법에 의해야하며 거래 당자사간 계약상 임의평가한 금액은 인정되지 않습니다.

참고로 계약서등에 부가가치세별도 약정이 없어 거래금액에 부가가치세가 포함된 경우 세법에 의하여 건물가액을 안분계산 하는 산식은 다음과 같습니다.

부동산매매업자가 상가등 일반건축물을 매매할 때는 상대방이 직영사업자 또는 임대사업자등 사업자인 경우가 대부분이므로 부가가치세 해당금액을 별도로 받는 것으로 계약하고 상대방에게 그 금액을 별도로 받아서 납부하고 그 상대방인 매입자는 교부받은 매입세금계산서에 의해 부가가치세로 준 금액을 공제, 환급받으면 됩니다.

그러나 전용면적 85㎡초과주택(수도권기준)을 매매할 때에는 통상 상대방이 사업자가 아니므로 건물분 부가가치세액을 별도로 받지 못하고 부가가치세가 포함된 금액으로 계약거래대금이 결정되므로 이런 경우에는 건물가액의 10%의 부가가치세를 결과적으로 판매금액에서 별도로 내야하므로 부동산매매사업자로서 내는 세금 즉, 부가가치세와 종합소득세를 합한 금액이 사업자가 아닌자가 양도소득세로 내는 금액보다 더 많을 수도 있습니다.

그리고 이런 경우 매매차익을 계산할 때는 총매매금액에서 건물분 부가가치세 해당금액을 공제한 금액을 판매금액으로 하는 것입니다.

또 일반과세자가 상가등 일반건축물 또는 전용면적 85㎡초과하는 주택을 매매할 때는 거래상대방에게 세금계산서를 교부해야 하는데 이때 그 상대방이 사업자가 아닌 경우에도 세금계산서(주민등록기재분)를 교부해야 하며, 부가가치세 신고시 매출처별세금계산서합계표를 제출해야 합니다.

즉, 총매매금액 이라함은 건물가액과 건물분 부가가치세및 토지가액으로 구성되는데 건물가액과 건물분 부가가치세에 대해서는 세금계산서를, 토지가액에 대해서는 계산서를 교부하는 것입니다.

이때 세금계산서를 교부하지 않은 경우에는 그 건물가액의 2%를 미교부가산세로 내야합니다.
토지가액에 대한 계산서에 있어서는 교부의무가 면제되므로 가산세는 없습니다.
참고로, 국세징수법에 의한 공매, 민사집행법에 의한 경매에 의해 사업용건물이 매각될 때 과거에는 부가가치세 과세대상 이었으나, 현재는 부가가치세 과세대상 양도로 보지 아니합니다. (부가가치세법 시행령 14조 3항, 2008.2.22 개정)

(2)부가가치세 매입세액 공제

일반과세자인 부동산매매업자가 상가등 일반건축물 또는 전용 85㎡초과 주택을 건설사업자로부터 신규 분양받거나 임대사업자 또는 직영사업자로부터 매입할 때 부가가치세를 별도로 주고 세금계산서를 교부받은 경우에는 그 매입한 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 이를 공제받거나 환급받을 수 있습니다.

보유하고 있는 부동산의 용도변경, 구조변경, 신설확장 공사등 자본적 지출에 해당하는 공사비는 물론 판매비, 일반관리비에 속하는 수선비에 있어서도 상가등 부가가치세가 과세되는 부동산에 대해 지출한 것은 그 매입세금계산서에 의해 부가가치세를 공제 또는 환급받을 수 있습니다.
그러나 일반과세자인 부동산매매업자가 전용 85㎡이하의 주택 또는 토지등 부가가치세가 면세되는 부동산에 대해 수선 또는 토목공사를 할 때 부가가치세를 주고 매입세금계산서를 받았더라도 부가가치세 매입세액을 공제받지 못합니다.

한편 위와같이 부가가치세가 과세되는 부동산 또는 면세되는 부동산에 각각 귀속되는 매입세액이 아니라 사업용으로 사용하는 마티즈등 차량의 구입및 유지에 관련된 부가가치세 매입세액이나 광고선전비, 지급수수료등 판매비 ㆍ 일반관리비를 지출할 때 거래징수당한 부가가치세 매입세액등 그 귀속이 불분명한 매입세액은 판매금액 비율로 안분계산 하여 그중 면세사업에 관련된 매입세액은 공제받지 못합니다.
이를 공통매입세액의 안분계산이라고 합니다.

공통매입세액을 안분계산 하는 산식은 다음과 같습니다.

판매비ㆍ일반관리비 중 접대비에 들어있는 부가가치세는 세법의 규정에 의해 공제 받지 못합니다.
그리고 부가가치세를 공제 받을 수 있는 마티즈등 차량이라 함은 모든 차량을 말하는 것이 아니고 소형승용ㆍ승합차 중에서 트라제XG 9인승ㆍ11승, 카니발 9인승ㆍ11인승, 다마스코치, 마티즈, 쌍용로디우스 9인승 ㆍ 11인승등 구입시에 개별소비세를 내지 않는 차량을 말합니다.

한편 부가가치세를 내고 차량을 구입했으나, 공제받지 못하는 경우 또는 부가가치세를 포함하여 판매비ㆍ일반관리비등을 지출했으나 공제받지 못하는 경우 그 부가가치세 매입세액은 필요경비로 인정되는 것입니다.
예를 들어 부가가치세를 부담하고 그랜저 승용차를 샀는데 그 부가가치세액을 공제 또는 환급받지 못하므로 그 부가가치세액을 승용차구입비용에 가산하여 계상하고 감가상각비로 비용처리 하는 것입니다.
접대비에 있어서도 공제받지 못한 부가가치세액을 포함한 전체금액을 접대비로 비용처리 하게 되는 것입니다.
토지와 관련하여 토목공사를 한 경우 공사비 외에 부가가치세를 준 경우 그 매입세액을 공제 받지 못하므로 공사비에 부가가치세를 합한 금액이 토지의 취득가액에 가산되어 매출원가 또는 기말재고자산으로 구성된다는 것입니다.

흔히 부동산매매업 사업자등록을 할 때 일반과세자로 등록을 하면 공사비등 매입세금계산서를 받는 경우 그 부가가치세액을 무조건 환급받는 것으로 생각하기 쉬운데 일반과세자라 하더라도 실제로는 전용 85㎡이하의 빌라와 아파트를 주로 취급하는 경우가 많기 때문에 환급받지 못하는 경우가 대부분입니다.
환급받지 못할 매입세액을 환급 신고하는 경우 그 금액의 10%를 초과환급가산세로 내야하며 부당한 방법으로 초과환급 신고한 경우에는 그 금액의 40%를 가산세로 내게 되므로 사전에 그 공제요건을 살펴보는 것이 필요합니다.

(3) 사업용계좌 사용

사업용계좌제도는 개인사업자의 사업용거래를 별도의 사업용계좌를 개설ㆍ사용하도록 하여 개인용도의 거래와 분리함으로서 세원의 투명성을 높이기 위해 마련된 제도인데, 복식부기의무자가 사업과 관련하여 매출 또는 매입이 있는 경우 거래대금을 금융기관을 통해 결제할 때 또는 인건비, 임차료를 지급하거나 지급받은 때, 사업용계좌를 사용하도록 하고 있습니다.

부동산매매업자의 경우 직전년도에 부동산을 판매한 금액이 3억원이상이면 복식부기의무가자 됩니다.
이와같은 복식부기의무자가 사업용계좌를 개설하지 않거나 사용하지 않은 경우 그 금액의 0.5%를 가산세로 내야하며, 세무조사대상이 되거나 조세특례제한법상 감면규정이 배제되는등 불이익이 주어집니다.

거래대금을 현금으로 주고받을 때는 사업용계좌외 거래명세서를 작성하고 사업용계좌를 사용하여야할 거래금액과 실제 사업용계좌 사용금액 및 미사용금액등을 구분 기록ㆍ관리하도록 되어있으나 금액을 구분하여 기록ㆍ관리해야하는 서식은 현재까지 규정하고 있지 않습니다.

그리고 2008세제개편(안) 세부추진내용에 보면 2009. 1. 1 이후부터는 오히려 사업용계좌외 거래명세표 작성의무를 폐지하는 걸로 되어있으며, 미사용 미개설가산세도 0.2%로 완화하는 걸로 발표되었는데 이는 개인사업자의 과도한 납세협력 의무를 완화하여 제도의 안정적인 정착을 유도하기위한 것으로 보이는데 제도의 정착을 위해서는 좀 더 정교한 후속조치가 보완되어야 할 것으로 생각됩니다.

현행 소득세법상 사업용계좌는 금융기관에서 개설한 통장사본과 함께「사업용계좌개설 신고서」를 사업장관할 세무서장에게 신고하여야 하는데, 복식부기의무자에 해당하는 과세기간의 개시일로부터 3월 이내에 해야 합니다.

복식부기의무자인 부동산매매업자는 그 대금을 현금, 수표로 결제하는 경우 외에 계좌이체를 이용하는 경우는 사업용계좌로 해야 하며 사업용계좌는 사업과 관련이 없는 개인적용도로는 사용하지 않도록 하고 있으나, 개인적용도로 혼용해서 사용해도 세법상 제재하는 규정은 없으며 세무조사라도 받는 경우가 생기면 그 내용을 소명해야하는 번거로움이 생길 것이므로 가급적 개인적용도로 혼용하지 않는 것이 바람직합니다.

(4) 간이과세자(기존사업장)의 일반과세 전환

부동산매매업은 간이과세가 배제되는 업종이므로 사업자등록시 부가가치세 면세사업자로 내는 경우 외에는 간이과세자로 낼 수 없고 일반과세자로 내야합니다.

그런데 기존에 다른사업장이 간이과세자로 등록되어 있는 사업자가 일반과세자 규정을 받는 사업장은 신규로 사업자등록을 하는 때는 일반과세자 신규등록일 다음 과세기간부터는 기존에 있던 간이과세자 사업자등록도 일반과세자로 전환되게 됩니다. (부가가치세법시행령 제 74조의2 ⑧항 2004.12.31 신설)

그리고 간이과세사업장이 신규 일반과세사업장으로 인해 일반과세자로 전환된 후 먼저 있던 일반과세사업장을 폐업한 경우엔 일반과세자로 전환되었던 간이과세사업장이 폐업일의 다음 과세기간부터 다시 간이과세자로 전환되는
것입니다.

이와같은 세법규정에 따라서 부동산매매업을 신규로 사업자등록을 하는 자가 기존에 부동산임대업ㆍ미용실등 간이과세사업장이 있는 경우에는 그 간이과세사업장이 일반과세로 유형이 전환되어 세금부담이 커지게 됩니다.
그러므로 부동산매매업에 있어서 전용면적 85㎡이하의 빌라나 아파트등 부가가치세가 면세되는 부동산을 위주로 매매하고자 하는 때는 사업자등록시 일반과세자로 내지 말고 부가가치세 면세사업자로 내는 것도 좋은 방법입니다.
면세사업자로 내게 되면 기존에 있던 간이과세사업장이 일반과세로 전환되지 않기 때문입니다.

(5) 폐업시 간주공급

부가가치세법은 사업자가 사업을 폐지하는 때에 남아있는 재고자산에 대해 이를 폐업시점에서 자기에게 판매한 것으로 보아 부가가치세를 내게 하고 있습니다.

그러므로 일반과세자인 부동산매매업자가 폐업시에 상가, 공장 모텔등 일반건축물과 전용면적 85㎡초과하는 주택(빌라, 단독, 아파트)등 부가가치세가 과세되는 부동산을 갖고 있을 때에는 판매하지 않았어도 이를 판매한 것으로 보아 그 건물가액의 시가에 대한 10%를 부가가치세로 내야 합니다.
이와같이 하는 것은 부가가치세법 관계에 있어서만 적용되는 것이고 소득세법 관계에 있어서는 폐업일에 이를 판매한 것으로 간주하지 아니하고 폐업일 이후 실제 판매가 이루어진 때에 소득세를 내도록 하고 있습니다.
여기서 시가라 함은 사업자와 특수관계에 있는자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말합니다.

이와같은 규정에 의해서 부동산매매업자가 폐업신고 하고나서 몇년 있다가 감사지적 등을 원인으로 해서 예기치 않은 세금고지서를 받게 될 수 있습니다.
다행인 것은 2006. 12. 30 관련법 개정으로 인해 2007. 1. 1 이후부터는 취득시 부가가치세 매입세액공제를 받지 않은 부동산은 폐업시에 판매한 것으로 간주하지 아니하도록 변경이 되었습니다.

사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화(제17조 제2항 각호의 규정에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화를 제외한다)는 자기에게 공급한 것으로 본다. 제5호 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.
(부가가치세법 제6조 ④항 2006. 12. 30 개정)

따라서 상가등 일반건축물과 전용면적 85㎡초과하는 주택등 부가가치세 과세대상 부동산을 신축하여 분양하는 건설사업자에게 매입하고 매입세금계산서에 의해 부가가치세 매입세액을 공제 또는 환급받은 경우에는 폐업시 간주공급규정이 적용되지만, 건설사업자가 아닌 일반인으로부터 또는 공경매등에 의해 부가가치세 과세대상 부동산을 매입한 경우 세금계산서 미교부등 사유로 하여 부가가치세 매입세액을 공제 또는 환급받지 아니한 경우에는 폐업시에 부가가치세를 내지 않아도 됩니다.

즉, 폐업일 이후는 물론이고, 폐업시에도 건물분에 대한 부가가치세 납부 부담이 없게 되는 것입니다.
이와같은 사항은 과거 오랫동안 실무에서 논란이 있었던 부분인데 올바른 방향으로 법개정이 된 것으로 평가됩니다.
참고로 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화라 함은 위에 설명한 ①재고자산 외에 ②사업용고정자산(건물, 구축물, 기계장치등)도 포함되는데 사업용고정자산이라 함은 부동산임대업에서 임대용에 제공되는 부동산 또는 점포, 공장, 모텔등 도ㆍ소매, 제조업, 숙박업등 사업용으로 사용하는 부동산을 말합니다.

이와같은 사업용고정자산에 있어서도 위에 설명한 폐업시 간주공급규정을 그대로 적용하게 됩니다.

다만, 과세표준 계산에 있어서 재고자산은 시가에 의하는 것이지만 사업용고정자산은 세법이 정하는 산식에 의해 계산합니다.

※ 과세기간 이라함은 6月을 말하므로, 취득한지 10년 (20과세기간)이 되면 과세표준은 “0”이 됩니다.

(6) 부동산(재고자산)을 증여하거나 증여받은 때

일반적으로 토지, 건물등 부동산을 증여하게 되면 증여계약의 상대방인 증여받는 자가 증여세를 내게 됩니다.
그러나 부동산매매업자가 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리를 증여하게 되면 증여받는 자가 증여세를 내는 것은 물론이고 증여자인 부동산매매업자는 종합소득세를 내야하며, 부가가치세 과세대상 부동산 일때는 부가가치세를 내야하는 경우도 생깁니다.

1) 먼저 소득세법관계를 살펴보면, 소득세법은 제25조 ②항에서 재고자산을 타인에게 무상으로 지급하는 때에는 그 지급한날이 속하는 연도의 사업소득금액 계산에 있어 이를 총수입금액에 산입하도록 하고 있습니다.
이와같은 세법규정은 실무에 있어 그 적용요건이 상당히 난해한 것으로 부동산매매업자의 세무에 있어서 중요한 부분이 됩니다.

거주자가 재고자산을 사용인 또는 타인에게 무상으로 지급한 경우에도 그 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 소득세법 제25조의 제2항의 규정에 의하여 그 지급한 날이 속하는 연도의 당해거주자에 대한 사업소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하는 것임.
(부가 46015-2449, 1994. 12. 3)

부동산매매업자가 부동산을 대물변제 하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항과 소득세법 제24조에 의하여, 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제3항과 소득세법 제25조 제2항에 의하여 부가가치세 과세표준과 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임.
(소득 46011-50, 1990. 9. 17)

부동산매매업자가 판매목적으로 신축한 건물의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 소득세법 제25조의 제2항의 규정에 의하여 부동산매매업의 사업소득계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것임.
(서면1팀 - 304, 2006. 3. 7)

여기서 총수입금액에 산입한다 함은 그 부동산을 증여한 때의 시가에 상당하는 금액을 당해 과세연도의 판매금액에 가산한다는 뜻이며, 이때 그 부동산의 매입가액과 매입부대비용은 필요경비로서 인정해주게 되는 것입니다.
그러므로 취득한지 얼마 안되는 부동산을 증여하는 경우와 같이 매입했을 때의 가액이나 증여했을 때의 가액이 차이가 없는 경우에는 판매금액으로 산입되는 금액과 필요경비로 추인되는 금액이 같으므로 추가적인 종합소득세 부담이 생기지 않는 것이지만,
이미 오래전에 취득하여 보유하고 있던 부동산을 증여하는 경우에는 당초 매입가액과 증여시의 시가상당금액의 차액에 대하여 추가적인 종합소득세의 납세부담이 생기는 것입니다.

만일 3주택 보유자인 부동산매매업자가 중과세를 피하기 위한 세무계획으로 1주택을 증여하였다면 소득금액 계산상 주택을 3주택 상태에서 판매한 것으로 보게 되므로 부동산매매업자에 대한 세액계산특례에 의한 60% 중과세율에 양도소득세 상당금액을 종합소득세로 내게 된다는 것을 유의해야 합니다.
이때 전세보증금 반환채무나, 금융기관 부채등을 수증자가 상환하기로 하는 부담부증여라 할지라도 총수입금액(판매금액)에 산입하는 금액은 부담부분을 차감한 금액이 아니라 증여한 때의 시가상당금액 전체가 되는 것입니다.

2) 부가가치세법 관계에 있어서도, 부가가치세법 제6조 ③항 및 같은법 제 13조 ③항에서, 사업자가 재고자산을 증여하는 경우 시가에 의해 과세표준에 산입하도록 하고 있습니다.

부동산매매업자가 부동산을 대물 변제하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항과 소득세법 제24조에 의해, 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제3항과 소득세법 제25조 제2항에 의하여 부가가치세 과세표준과 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임.
(소득 46011-50, 1990. 9. 17)

그러므로 부동산매매업자가 증여하는 부동산이 상가등 일반건축물이나 전용면적 85㎡초과하는 주택인 경우에는 그 건물분 시가상당액의 10%를 부가가치세로 내야하는 것입니다.
이때에도 「폐업시 간주공급」의 경우와 마찬가지로 취득시 부가가치세 매입세액을 공제 받지 않은 것은 제외 됩니다.
그러나 건물 신축사업자로부터 분양 공급받거나 임대사업자등으로부터 매입하고 부가가치세 매입세액을 공제 ㆍ 환급받은 부동산을 증여하는 경우에는 증여일이 속하는 과세기간에 그 건물분가액의 10%를 부가가치세로 내야할 것입니다.

3) 한편, 부동산매매업자가 부동산을 증여받는 경우에도 주의를 요하는데, 일반적으로 사업자가 아닌 자가 부동산을 증여받으면 증여세를 내면되는 것이지만, 사업자가 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액은 이를 총수입금액에 산입하도록 하고 있으므로, (소득세법시행령 제51조 ③항 4호 내용참조) 이와같은 자산수증이익에 대해 종합소득세로 내는 것이 증여세로 내는 금액보다 더 큰 경우가 많게 됩니다.

그러므로 부동산매매업자는 부동산을 증여받는 경우에도 「사업과 관련하여 무상으로 받는 경우」에 해당하는가 여부에 대해 사전에 믿을만한 자문을 구하는 것이 좋습니다.

(7) 폐업일 이후 부동산(재고자산) 매각시

앞에서 살펴본바와 같이 부가가치세법은 사업자가 폐업시에 가지고 있는 재고자산 또는 고정자산은 폐업시점에서 자기에게 공급한 것으로 보게 되므로, 부동산매매업자가 폐업시에 부가가치세 과세대상 부동산을 갖고 있을 때는 폐업일 이후 실제 판매한 때가 아니라 폐업일이 속하는 과세기간에 그 부동산의 시가 상당액에 대해 부가가치세를 내야 합니다.

그러나 소득세를 낼 때에는 문제가 달라지는데 소득세법은, 사업을 폐지하는 때에 판매되지 않고 남아있는 재고자산은 폐업시점에서 이를 판매한 것으로 보는 것이 아니라, 폐업일 이후 실제로 이를 처분한 연도에 판매한 것으로 하여 종합소득세를 내도록 하고 있습니다.

거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하는 것이므로 폐업시 판매되지 아니한 재고상품은 총수입금액에 산입하지 아니하며 이를 처분한 연도의 총수입금액에 산입하는 것임. (소득 46011-1594, 1995. 6. 12)

소득세법에서는 폐업시 간주공급 규정이 없으므로 위와 같은 사항은 해석상 단순한 내용이지만, 실무상 부동산매매업에 있어서 이를 적용하는 데는 난해함이 있게 됩니다.
왜냐하면 부동산이란, 처분이 될 때까지 이를 공실 또는 빈집으로 놔두는 것이 아니고 가사용으로 사용하든가 임대용으로 사용하든가 하는 것이기 때문에 폐업일 이후의 이용목적이나 이용실태 이용이 계속되는 기간등 종합적으로 판단해야 한다는 것입니다.

사업자가 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입한다(46011-21157, 2000. 9. 20)는 원론적인 견해가 있으나, 부동산매매업에 있어서 직접 적용하기에는 무리한 것으로 보이며, 주택신축판매업에 있어서는 판매용으로 신축한 주택을 본인이 거주목적으로 사용하는 1주택은 당해 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니한다(소득 46011-1155, 1994. 4. 21)라는 국세청의 견해가 있습니다.

위와같은 관점들을 고려할 때 부동산매매업자가 폐업일 이후 재고자산인 부동산을 처분할 때의 과세문제에 있어서는 너무 어렵게 생각하지 말고 폐업일 이후 단기간내에 처분하는 부동산은 부동산매매업의 사업소득으로하여 종합소득세로 내고, 폐업일 이후 장기간 동안 직접 사용하든가, 임대용으로 사용한 후에 부동산을 처분하는 경우에는 이를 양도소득으로 하여 양도소득세로 낸다는 정도로 이해하시고, 세액의 차이가 큰 경우 또는 특별한 이용상황등이 있는 경우에는 사전에 과세관청의 자문을 얻어 처리함으로서 부담을 방지하시기 바랍니다.

(8) 증여받은 부동산을 5년 이내에 매매하는 경우

1) 소득세법은 친족등 특수관계자(법 제97조 ④항의 적용을 받는 배우자 제외)에게 부동산을 증여받은 후 증여받은 자가 증여일로부터 5년이내에 그 부동산을 타인에게 양도한 경우에는
① 그 양도시점에서 당초 증여자가 양도한 걸로 추정했을 때 부담해야 하는 양도소득세 상당액과
② 증여받은 자가 증여로 부담한 증여세액과 그 양도로 인해 부담한 양도소득세의 합계액을 비교하여 위의 ①의 부담액이 더 큰 경우에는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 간주하여 이 경우에 해당하면 그 양도시점에 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 증여자를 납세 의무자로 하여 양도소득세를 매기게 됩니다.
이때, 증여받은 자가 이미 납부한 증여세와 양도소득세는 증여받은 자(양도자)에게 환급해주게 되며, 납세의무자로 간주되는 당초 증여자는 양도소득세외에 신고불성실 가산세, 납부불성실 가산세를 내야합니다.
이와같이 세금을 매기는 근거는 「양도소득의 부당행위계산」이라고 규정된, 소득세법 제101조 제2항의 규정에 따른 것입니다.

그리하여 위와같이 두 가지 경우의 세부담을 비교하여 증여받은 자가 낸 세금의 합계액이 당초 증여자가 내야할 것으로 추정되는 세금액보다 그 부담액이 감소하였다 하면, 이를 정상적인 증여 및 양도행위로 보지 않고 조세회피목적의 부당한 행위로 보겠다는 것인데, 이와같이 하는 것은 과세실질에 대한 심각한 왜곡이 될 수 있는 것입니다.

첫째로, 당사자의 자유의사로 체결한 증여계약에 의한 증여사실로 인해 부동산물권변동이 일어나 실질적으로 재산권이 이전 되었는데도 근거 없이 그 실질을 부인하여 민법상 계약자유의 원칙과 부동산등기실명에 관한 법률을 외면한다는 것입니다.

둘째로, 증여받은 토지 위에 증여받은 자가 주택 또는 일반건축물을 신축판매하기 위하여 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위하는 사업의 실질이 있음이 과세관청에서 그 사업사실을 등록해 줌으로서 명백한 것인데도 그 분양 또는 매매를 정상적인 매매행위로 보지 않고, 조세회피를 위한 부당행위로 보아 부인한다는 것입니다.

셋째로, 양도소득세 과세방식이 기준시가과세에서 실지거래가액과세로 변경(2007. 1. 1 이후)되었거나, 다주택중과세(50% 내지 60%), 비사업용토지중과세(60%) 규정이 신설되는등 최근의 과세환경의 변화를 전혀 예견할 수 없었던 수년전의 시점에서 이미 증여가 이루어졌는데도 현행세법에 의해 비교해서 세부담이 감소되었다는 사실을 가지고 과거 증여의 시점에 조세부담회피의 목적이 있었다고 간주하는 오류가 생깁니다.

넷째로, 당초 증여자가 부당하게 세부담을 감소시킨 행위로 간주하기 위해서는 그와 같은 행위로 세부담 감소에 따른 이익이 당초 증여자에게 귀속되었다는 것이 입증되어야 하는데 그와 같은 의문점에 대한 조사사실도 없이 세부담의 감소가 있기만 하면 당초 증여자에게 그 이익이 귀속되었다고 본다는 것입니다.

이와같은 점에 대해 국세청 예규는 아직까지도 소극적인 태도로 일관하는 입장이지만, 다행스럽게도 최근의 조세심판원 심판례(조심 2008중 509, 2008. 7. 11 및 국심 2007 구 87, 2007. 4. 9)에서는 양도금액이 당초 증여자에게 귀속되었는가 여부 및 양도소득세 중과세등 과세환경이 변화된 여건등을 감안하여 납세자의 입장에서 판단해주고 있는데 이는 존경받을만한 심판례라고 인정됩니다.

사실 양도소득 부당행위계산의 규정은 세법에 규정된 몇몇의 간주제도와 마찬가지로 실질과세원칙을 다소 희생하면서까지 조세회피를 막고 공평과세를 실현하겠다는 의지에서 마련된 입법사항이므로, 원래부터 과세권자와 납세자 사이의 마찰이 생길 수 있는 공간이 있게 되는 것입니다.
그리고 이와같은 양도소득 부당행위 계산의 문제는 그 적용에 있어 중요한 쟁점이 많이 있으나 양도소득세의 특수문제이므로 부동산매매업의 세무정보를 다루는 본 사이트에서는 더 이상 깊이 있게 살펴볼 수 없음을 양해하시기 바랍니다.

부동산매매업과 양도소득 부당행위 계산과의 관계에 있어서는,
첫째로, 당초 증여자가 부동산매매업자일 경우인데 이 때는 그로부터 증여받은 자가 5년 이내에 그 부동산을 양도해도 부당행위 계산 부인의 대상이 되지 않을 것입니다.
부동산매매업자는 양도소득세 납세의무자가 아니라 종합소득세 납세의무자이기 때문에 양도소득세 부담을 회피하기 위해 증여라는 우회적인 방법을 사용했다고 보는 것은 앞뒤가 안맞기 때문입니다.
그러나 부동산매매업자가 재고자산인 부동산을 증여하는 때에 이를 판매한 것으로 보아 종합소득세로 납부해야 하는 부담에 관해서는 앞서 「(6)부동산을 증여하거나 증여받은 때」에서 설명한 바와 같습니다.
둘째로는, 증여받은 자가 증여받을 때부터 추후 증여일 이후 부동산매매업자로서 부동산매매업을 영위하던 증여일로부터 5년 이내에 그 부동산을 양도하는 경우입니다.
앞서 살펴본바와 같이 증여받은 토지 위에 일반건축물을 신축하여 판매하고자 하는 부동산공급업인 부동산매매업자 또는 기존의 부동산판매를 목적으로 하는 부동산매매업자가 증여받은 부동산을 양도하는 것이 매매사업자의 일반적인 상거래로서 그 사업실질이 인정 되는가 그 양도대금이 양도자(증여받은 자)에게 사실상 귀속 되는가 여부등 요건에 따라 그 적용여부가 판단되어야 할 것입니다.
다음의 국세청 예규를 참고하기 바랍니다.

○ 서면1팀 - 32 (2008. 1. 8)
(질의) 주택의 부수토지를 특수관계있는 자로부터 증여받은 자가 그 토지위에 다세대주택을 신축하여 판매하는 경우
수증자의 사업소득으로 과세하는지 아니면, 소득세법 제101조 제2항의 규정에 의한 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는지 여부 만약, 사업소득으로 과세한다면 소득금액 계산시 필요경비에 산입되는 토지가액의 범위에 대하여 질의함.
(회신) 귀 질의의 경우 기질의회신문 (소득 46011-2067, 1997. 7. 25)를 참고하시기 바랍니다.

○ 소득 46011-2067, 1997. 7. 25
소득세법 시행령 제98조 제1항 각호에 규정된 특수관계있는 자로부터 토지를 증여받은 거주자가 그 토지를 주택신축판매업에 사용한 경우 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 당해 토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조의 규정에 따라 평가한 증여재산가액에 증여 당시의 취득세, 등록세 및 그 부대비용을 합계한 금액으로 하는 것임.

또한 이와 관련한 유사한 심판례로서「토지를 증여해주면 목욕탕을 짓고 목욕탕업을 하겠다는 의사로 증여계약을 맺고 토지를 증여받은 후 실제로 목욕탕을 지어 양도일까지 임대업 및 목욕탕업을 영위하다가 양도한 것은 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위해 증여 및 양도한 것으로 보기 어렵다 하겠으므로 ……」라고 하여 청구인용한 사례가 있습니다. (국심 1991 서 120, 1991. 5. 23)

그러나 이와같은 조세심판원의 심판례는 동일한 요건의 다른 사건을 기속하는 것은 아니므로 참고사항으로 이해하시기 바랍니다.
양도소득 부당행위 계산의 적용요건에 관한 대법원 판례 (99두 1731판결 2001. 6. 15 및 2000두 1799판결 2002. 1. 11)에 따르면 「특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비춰볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때」할 수 있는 것으로 판시하고 있습니다. 또한 같은 판례에서 그 입법의 취지를 「실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 것」으로 판시하고 있습니다.
이와같은 입법의 취지와 요건을 구체적으로 적용함에 있어서 납세자는 공평과세에 관심을 갖고, 과세관청은 실질과세에 눈길을 줌으로서 서로 한발씩 양보하는 합리적인 협력을 기대해 봅니다.

2) 한편 소득세법은 제97조 ④항에서 부동산을 배우자로부터 증여받은 후 5년 이내에 이를 양도하는 경우 그 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액은 당초 증여한 배우자의 취득당시의 취득가액과 그 부대비용으로 하도록 하고 있습니다.
이를 「배우자 증여자산에 대한 이월과세」라고 하는데 「양도소득의 부당행위 계산」과 다른 점이 많으나 중요한 차이점은 이월과세는 부당행위계산과는 달리 조세부담의 감소와 무관하게 적용한다는 것이며, 부당행위 계산에서와 같이 당초 증여자가 납세의무자가 되는 것이 아니라 증여받은 자(양도자)를 그대로 납세의무자로 한다는 점입니다.
이와같은 배우자이월과세제도는 1997. 1. 1 이후 배우자 증여재산 공제액이 5억원(현행 6억)으로 대폭 상향됨에 따라 토지, 건물등을 증여세 부담 없이 배우자에게 증여한 후 증여받은 배우자가 이를 양도하는 방법으로 취득가격 및 시기를 임의로 조정하여 양도소득세 부담을 회피하는 것을 방지하고 공평과세를 실현하기 위해 마련된 것입니다.
그리고 이와같은 배우자이월과세의 문제에 있어서도 그 적용상 중요한 쟁점이 많은데 이는 양도소득세의 특수문제이므로 부동산매매업의 세무정보를 다루는 본 사이트에서는 부득이하게 생략할 수밖에 없음을 양해하시기 바랍니다.

부동산매매업과 배우자 이월과세와의 관계에 대해 살펴보면,
첫째로, 당초증여자인 배우자가 부동산매매업자인 경우인데 이와같이 사업용재고자산인 부동산을 증여하는 경우에는 그 증여받은 배우자가 양도시 취득가액 계산에 있어 배우자 이월과세의 규정을 적용하지 아니합니다. (서면4팀 2283, 2005. 12. 14 내용참조)
이때에도 재고자산의 무상공급에 따른 총수입금액산입에 의해 매매사업자인 증여자가 종합소득세를 내야하는 것은 별개의 문제입니다.
둘째로, 증여받은 배우자가 부동산매매업자로서 부동산매매업을 영위하던 중 증여일로부터 5년 이내에 그 부동산을 양도하는 경우인데 이 때에는 배우자이월과세가 적용될 여지가 없습니다. 왜냐하면 부동산매매업자는 그 사업소득에 대해 종합소득세를 내는 자로서 양도소득 계산상 필요경비 규정인 배우자이월과세 규정과는 무관한 지위에 있기 때문입니다.
그러나 「양도소득의 부당행위 계산」규정에 의하면 그 특수관계자의 범위에서 법 제97조 ④항의 적용을 받는 배우자를 제외한다라고 하고 있으므로 부동산매매업자인 배우자와 같이 이월과세의 적용을 받지 않는 배우자의 경우에는 양도소득 부당행위 계산의 적용대상이 되는 것으로 해석이 가능합니다. 무리한 해석이라고 보이지만 만일 그렇게 본다면 양도소득 부당행위 계산의 경우와 같이 그 요건을 구체적으로 검토하여 그 결과에 따라 적용여부가 정해질 것입니다.

참고로 이와같은 배우자이월과세에 관한 소득세법 규정은 2008년 세제개편(안) 세부추진내용(2008. 9. 1 기획재정부 발표)에 의하면 그 적용대상에 배우자 외에 직계존비속으로부터 증여받은 경우를 추가하는 것으로 되어있습니다.
이와같이 하는 것은 2009. 1. 1 이후 증여세율이 대폭 인하함에 따라 직계존비속에 대한 증여에 의한 우회양도를 통한 조세회피를 방지하기 위한 것이라고 그 개정이유를 밝히고 있습니다.

2) 양도소득 부당행위계산 또는 배우자이월과세 규정이 적용되면 현행 다주택 중과세 및 비사업용토지 중과세와 관련하여 예기치 못한 세부담을 안게 되므로 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도할 때는 충분히 검토하고 신중을 기해야 합니다.
참고로, 부당행위계산과 배우자이월과세의 적용요건은 양도소득세 분야에서 중요한 내용이므로 필요한 경우 미흡하지만 첨부한 「비교표」를 참고하시기 바랍니다.

부당행위계산 부인과 배우자 이월과세 비교표

구분		부당행위계산 부인(소법 101 ②)	배우자 이월과세(소법 97 ④)
1. 납세의무자		당해 재산의 증여자 (신고불성실, 납부불성실 가산세 적용)	증여 받은 배우자
2. 증여세 납부액의 필요경비 산입		납부한 증여세 환급함 (2004.1.1이후 결정분 )	산입(취득세, 등록세 불포함)
3. 양도차익 계산		증여자가 취득한 때를 기준으로 하여 취득가액 및 필요경비 산입	취득가액은 증여자의 실지취득가액 또는 증여자가 취득한 시기의 기준시가
4. 적용대상 자산		양도소득세 과세대상 자산 전부	토지ㆍ건물 및 특정 시설물 이용권
5. 적용기간		증여후 5년 이내에 양도	증여 후 5년 이내 양도
6. 조세부담의 감소여부		증여자의 양도세 > 수증자의 부담세액(증여세+양도세)	조세부담 감소와 무관
	장기보유특별공제	각각	증여한 배우자의 취득일부터 기간계산
	세율적용	각각	상 동
	비사업용토지판정	각각	상 동
8. 양도일 현재 증여자 사망, 1세대1주택, 8년 자경농지		적용안한다 (양도일 현재 특수관계 소멸, 1세대1주택, 증여자의 8년 자경 인정)	이혼, 사망으로 배우자 관계 소멸시에도 적용한다.
9. 양도원인의 한계		타인에게 양도한 원인의 종류와 무관 (수용, 경락 이전 등)	좌 동
10. 연대납세의무		증여자와 수증자가 연대납세의무짐 (2002.1.1이후 양도)	연대납세의무 없음

예) 부당행위계산 부인

(9) 4대보험

1) 국민연금

국민연금보험은 국민의 노령, 장애 또는 사망에 대하여 연금급여를 지급함으로서 국민생활의 안정과 복지를 위해
마련된 제도입니다.
가입대상은 18세이상 60세미만의 자이며,
사업장가입자, 지역가입자, 임의계속가입자로 구분됩니다.
① 사업장가입자는 근로자 1인이상 사업장의 사용자 및 근로자가 대상이며
② 지역가입자는 18세이상 60세미만으로서 사업장가입자가 아닌자를 그 대상으로 합니다.
③ 임의계속가입자는 사업장가입자 및 지역가입자 외에 18세이상 60세미만의 자로서 본인의 신청에 의해 가입할 수 있으며 65세미만 까지 연장 가입할 수 있습니다.

이와 같은 국민연금보험 제도에 있어서 사업장가입자 또는 지역가입자의 배우자로서 별도로 소득이 없는 자는 지역가입자 대상에서 제외되는 것이나 부동산매매업을 영위하면서 사업소득이 있는 경우에는 당연히 지역가입자가 되어 보험 혜택을 볼 수 있으며 기준소득월액의 9%를 연금 보험료로 부담해야 합니다.
기준소득월액은 최저 22만원부터 최고 360만원까지의 범위 내에서 가입자가 신고한 금액에 의하여 공단이 그 사실을 확인하여 결정합니다.
소득이 증가 되거나 감소된 경우 또는 본인이 실제 소득보다 높게 결정해 줄 것을 희망하는 경우에는 기준소득월액의 변경을 신청할 수 있으며 사업자등록을 하였더라도 실적이 없거나, 결손 발생으로 소득이 없는 경우 가입하지 않아도 됩니다.

2) 건강보험

국민건강보험은 국민의 질병, 부상과 출산, 사망에 대해 보험급여를 지급함으로서 국민의 보건과 사회보장을 증진시키기 위해 마련된 제도입니다.

건강보험의 가입자는 직장가입자 및 지역가입자로 구분합니다.
지역가입자는 직장가입자와 그 피부양자를 제외한 자를 말합니다.
피부양자의 인정기준은 ①직장가입자의 배우자, 직계비속(배우자의 직계비속 포함) 및 그 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직장가입자의 형제자매로서 ②소득이 없는 자입니다.
따라서 피부양자로 속해있던 자가 부동산매매업을 영위하여 사업소득이 있게 되면 피부양자자격이 상실되어 지역가입자 대상이 됩니다.
사업자등록이 있더라도 소득금액이 없으면 피부양자 자격이 유지됩니다.

보험료 산정에 있어서는 직장가입자는 보수월액에 의 보험료율로 산정하며 그 50%를 근로자가, 50%를 사용자가 부담하게 되는 비교적 간단한 구조로 되어있습니다.
그러나 지역가입자는 연소득, 재산, 생활수준및 경제활동 참가율에 의하여 보험료 부과점수를 매기고 그 합계점수(20점~11,000점을 한도로 함)에 대하여 부과점수당 원을 적용하여 산정합니다.

소득등급별 점수	최하	380점	최고	9104점
재산(자동차 제외)등급별 점수	최하	22점	최고	1475점
자동차등급별 점수	최하	7점	최고	217점
생활수준및 경제활동 참가율 등급별 점수 (성별, 연령, 재산, 자동차세)	최하	20점	최고	372점

* 국민건강보험법 시행령 제40조의 2 제1항의 규정에 따른 [별표4의2] 보험료 부과점수의 산정방법에 의거 계산함.

3) 고용보험

고용보험은 실업, 구직등 일정한 요건에 처한 근로자에게 생활에 필요한 급여를 실시함으로서 근로자의 생활안정과 경제, 사회발전에 기여하기위한 제도입니다.
근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장에 적용하며 보험료는 근로자의 임금액의 의 보험료율을 적용하여 계산하여 그 중 50%를 근로자가, 50%를 사용자가 부담합니다.

(고용안정등 보험료율 , 실업급여의 보험료율 )

4) 산업 재해보상 보험

산재보험은 근로자의 업무상의 재해를 신속하고 공정하게 보상하고 재활및 사회복지를 위한 제반 보상보험 사업을 시행함으로서 근로자 보호를 위해 마련된 제도입니다.
근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장에 적용하며 부동산매매업의 경우에는 임금액의 을 적용하여 보험료를 산정하게 되고 근로자가 부담하는 것이 아니고 전액 사용자가 부담합니다.

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[올빼미]

귀한정보 잘보앗습니다 건승하세요

[에쿠스]

감사합니다...잘 읽고 갑니다...

[우주사랑]

좋은 정보 담아갑니다.

[자유시간]

네 잘보앗습니다 감사