임대차기간 만료시까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인이나 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차기간이 도과하였고 , 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말한다. 현행법상 부동산임대차의 묵시적갱신에 관해서는 민법 · 주택임대차보호법 · 상가건물임대차보호법 등 여러 가지 법에서 두루 규정하고 있고 , 이들 법에서 묵시적 갱신의 요건이나 효과에 대해서 각기 달리 규정하고 있기 때문에 많이 혼란스러워 한다. 이들 법규는 적용범위에 차이가 있다 . 즉, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 경우 민법의 특별법으로서의 지위를 가지고 있으며, 이들 법에 규정되고 있는 내용은 민법에 우선해서 적용 되어지게 된다. 주택임대차보호법의 경우 , 주거용건물의 임대차 전반에 대해서 적용되는 반면, 상가건물임대차보호법은 상가건물 전반에 대해서가 아니라, 상가건물 중 일정금액 이하의 환산보증금(서울의 경우 240,000,000원)에 해당하는 영업용의 상가에 대해서만 적용된다. 그러므로 묵시적갱신과 관련해서 , 주거용건물의 경우에는 주택임대차보호법의 내용을, 상가건물 중 상가건물임대차보호법에서 정한 일정금액 이하의 보증금에 해당하는 영업용상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다. 그 밖의 나머지 주거용 건물 이외의 건물임대차에 대해서는 민법이 적용된다 . 결국, 묵시적갱신과 관련해서는, 임대차되는 부동산이 이들 3가지 법 중에서 어느 법에 적용되는지를 먼저 살펴 보아야 한다.
주택임대차보호법은 임대인의 입장에서 보면 다소 불평등하다고 생각되는 요소들이 있다 . 이는 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 취지에서 비롯된 것이므로 헌법상의 평등권을 침해하는 것은 아니라고 할 것이다. 주거용 건물에 대해서 적용되는 주택임대차보호법 은 제 6조 제1항에서 ‘ 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 ▲임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 ▲조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. ▲임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다 ' 라고 규정하고 있다 . 제 2항에서는 ‘ 제 1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ' 라고 하며 , 법 제4조 제1항에서는 “ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. ” 라고 규정되고 있다 . 따라서 , 묵시적갱신이 될 경우에는 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수밖에 없게 된다. ※ 묵시적 갱신의 경우 최초의 확정일자가 유효하므로 임대차계약서를 새로 작성하거나 새로이 확정일자를 부여 받을 필요가 없다 . 임대인이 내용증명과 같은 서류를 보낸게 아니라 , 단순히 구두로만 ''더 이상 전세는 놓을 생각이 없다'' 고 했다면 묵시적갱신이 아니다. 이런 경우에도, 임대인이 의사표시를 했다고 볼 수 있다. 즉, 구두에 의한 의사표시도 서면에 의한 것과 그 효력이 같다. ◆ 상가건물임대차보호법 (상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우) 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우 , 법 제10조 제4항은 “ 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ” 고 규정하고 있다 . 법 제 9조에서는 “ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. ” 고 하여 , 일단 1년 동안 전임대차계약과 “ 동일 ” 한 조건으로 임대기간이 연장되는 것으로 규정하고 있다 (이후 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 총 5년간의 범위에서 임대차기간이 보장될 수 있는 것은 별개의 문제이다). ◇ 묵시적계약갱신 및 해제효력 발생시기
|