[재테크법률강의]2.부동산 매매나 투자시 알아두어야 할 법률상식

<UL> <LI>2.부동산 매매나 투자시 알아두어야 할 법률 상식 <LI>  <LI>가. 현행법상 부동산 재테크시 지출비용  (1)취득시   -등록세(지방세법131조):      통상의 부동산 매매시 2%(지방교육세 20%추가시 2.4%)   -취득세(지방세법112조):      통상의 부동산 취득시 2%(농특세 10%추가시 2.2%)       *별장 및 고가주택, 법인 비업무용토지는 10%(+농특세 1%)   -단 도지사는 조례로 50%가감 가능(131조 5항, 112조 6항)   ->2007년8월부터 신규아파트 분양받을 때의 거래세(등록세+취득세)는     전용면적 85㎡이하 2.2%(교육세포함), 85㎡초과 2.7%(교육세,농특세포함)    -등기 수수료    -중개사 중개료(매매, 교환 기준, 부가세 별도)      거래가액 5000만원미만 주택일 경우 요율 0.6%, 한도액 25만원               5000만원이상~2억원미만은 요율 0.5%, 한도액 80만원 <LI>              2억원이상~6억원미만 거래가액에 0.4%를 곱한 금액               6억원이상 주택과 토지 등 주택외 중개대상물은 <LI>                           거래금액의 0.9%내에서 의뢰인과 중개업자가 협의 <LI> (2)보유시(매년 부과)   -재산세(지방세법188조):      매년 토지0.2%~0.5%(교육세20%추가), 건물0.25%, 주택0.15~0.5%   -종합부동산세(종합부동산세법):      매년 주택은 6억원 초과금액에 대해 1%~3%(누진세율)      토지는 3억원 초과금액에 대해 1%~4%(누진세율)   -보수유지비용: 낡은 주택일수록 많이 들어감 <LI> (3)매도시    -중개사 중개료    -양도소득세(소득세법 88조~118조, 세율은 104조) <LI>    소득세법 第104條 (讓渡所得稅의 稅率) ①居住者의 讓渡所得稅는 당해年度의 讓渡所得課稅標準에 다음 各號의 稅率을 적용하여 計算한 금액(이하 "讓渡所得算出稅額"이라 한다)을 그 稅額으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정  2005.12.31> <LI>1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <LI> 1천만원 이하: 과세표준의 100분의 9 <LI> 1천만원 초과 4천만원 이하: 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 <LI> 4천만원 초과 8천만원 이하: 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 <LI> 8천만원 초과: 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36 <LI>2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 規定하는 資産으로서 그 보유기간이 1년이상 2년미만인 것 <LI> 讓渡所得課稅標準의 100분의 40 <LI>2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 <LI> 양도소득과세표준의 100분의 50 <LI>2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) <LI> 양도소득과세표준의 100분의 60 <LI>2의4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) <LI> 양도소득과세표준의 100분의 60 <LI>2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 <LI> 양도소득과세표준의 100분의 50 <LI>2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) <LI> 양도소득과세표준의 100분의 50 <LI>2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 <LI> 양도소득과세표준의 100분의 60 <LI>2의8. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 <LI> 양도소득과세표준의 100분의 60 <LI>3. 未登記讓渡資産 <LI> 讓渡所得課稅標準의 100분의 70 <LI>  <LI>나. 명의신탁 금지(부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률)    -종중 및 배우자 사이만 명의신탁 가능,        위반시 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금     명의신탁약정은 무효이고 다만 금전만 부당이득금 반환청구 가능.    -미등기 전매도 처벌, 단 미등기 전매라도 민사상 효력은 유효이고   양도소득세 중과세(양도차익의 70%) <LI>  <LI>다. 중도금지급 후 매수인은 일방적 해약 불가능(민법565조)    -민법은 이행의 착수전 까지만 계약금을 포기하고 해약할 수 있다고 규정하는 바, 중도금 지급을 이행의 착수로 보기 때문임.       -신규분양시 중도금 무이자대출 혜택? -> 부동산을 담보로 대출받아 중도금을 지급한 것이 되어 해약이 불가능하게 됨 <LI>  <LI>라. 토지거래허가구역 매매시 주의할 점 <LI>문 : 저는 3억원을 토지에 투자하기로 결심하고 마땅한 땅을 알아보았습니다. 공인중개사인 친구로부터 경기도 모 지역 토지거래허가구역 내에 가격이 적정하고 개발 여지가 충분하여 시세차익도 바라볼 수 있는 토지가 있다는 말을 듣고 그 곳을 둘러보았습니다. 이후 땅 소유자와 매매대금 3억원의 계약서를 작성하고 계약금으로 3000만원을 지급했습니다. 그런데 10여 일 후에 갑자기 소유자가 계약을 없던 일로 하자며 3000만원을 돌려주었습니다. 일대가 신도시 후보지가 될 것이라는 소문이 있어서 땅값이 크게 오를 것으로 판단한 소유자가 일방적으로 계약을 철회한 것이었습니다. 기존 계약은 어떻게 되나요? <LI>답 : 우선, 질문자가 매수한 토지가 토지거래허가구역 밖에 있다면 매매계약은 유효합니다. 중도금을 지급하기 전에 소유자가 계약금의 2배인 6000만원을 질문자에게 상환하면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 해제는 일방적인 의사표시로도 가능하므로 매매계약은 유효하게 해제된 것입니다. 그리고 질문자는 소유자에게 나머지 3000만원을 청구할 수 있습니다. <LI>하지만 거래대상 토지가 토지거래허가구역 내에 있다면 상황이 달라집니다. 매매계약은 관할관청으로부터 토지거래허가를 받기 전에는 무효입니다. 그 경우 질문자와 소유자는 서로에게 어떠한 계약이행청구도 할 수 없고 채부불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없습니다. <LI>그러나 관할관청으로부터 허가를 얻게 되면 매매계약은 확정적으로 유효해 그때부터 소유자는 함부로 계약을 해제할 수 없습니다. 법률적 용어로 ‘유동적 무효’라고 합니다. 유동적 무효인 계약을 체결한 두 사람은 서로 토지거래허가절차에 협력할 의무만 지게 된다. 그렇지만 소유자는 이미 계약을 철회하여 협력의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시하였으므로 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 있습니다. 따라서 질문자는 계약금으로 준 3000만원만 돌려받는 것으로 만족할 수밖에 없습니다. <LI>다만, 계약서에 ‘당사자 일방이 허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우’를 계약위반사유로 명시하였다면 3000만원 이외의 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 이처럼 토지거래허가구역 내의 토지는 다른 토지와 다르게 거래 위험이 많으므로 더욱 신중해야 합니다. <LI>부동산 가격이 폭등하면서 정부가 투기방지라는 명목으로 토지거래허가구역을 대폭 늘려서 쓸 만한 토지는 대부분 토지거래허가를 받아야 합니다. 이런 때일수록 법적 분쟁의 가능성에 주의해야 합니다. <LI>  <LI>마. 기획부동산의 함정  -법인명의로 취득 후 필지 분할을 통한 가격 뻥튀기  -맹지(盲地) 또는 효용가치 없는 땅  -사기행위에 해당되지만 법인을 폐쇄하거나 실제 자산이 없는 법인이 많아 피해회복 어려움, 기획사업자의 사기죄 처벌에 따른 형사합의    만이 거의 유일한 구제책 <LI>  <LI>바. 해외 직접 부동산투자의 위험성  (1)투자정보 어둡고 현장 확인이 쉽지 않음.  (2)법률제도의 차이로 인한 위험    특히 중국, 베트남 등 사회주의국가    -토지는 국가소유여서 한국과 같은 재건축 메리트 없고 건물가치만 하락    -정책의 불예측성, 돌변성(예:중국이 최근 갑자기 노동법을 개정하여 10년이상 고용시 종신고용 의무화) <LI>  <LI>사. 리츠펀드를 통한 간접 부동산투자    -투자 지역의 부동산 경기 동향을 파악하는 게 좋음 <LI>  <LI>아. 이명박 정부의 부동산 법제도 변화 예측   -1가구 1주택자이며 장기보유자에 한해 양도소득세와 종합부동산세 완화 추진,     따라서 다주택 매입자나 단기적 투자자에게는 변화 없을 것.    -재건축보다는 뉴타운 등 재개발에 중점    -재건축, 재개발의 개발이익을 환수하여 영세민과 무주택자에게 돌리는 정책 유지  <LI></LI></UL>