명도만 생각합니다.
법무법인 명도 박일권 팀장입니다.
한 번에 달릴 때 천리를 달리는 말을
천리마(千里馬)라 합니다.
보통 말은 장거리를 달릴 수 없지만
천리마는 매우 먼 거리를
한 번에 달릴 수 있습니다.
그래서 천리마는
유능한 인재를 말하거나
한 번에 해결하는 능력을 비유할 때
쓰입니다.
천리마 같은 해결책이라
참으로 달콤하지 않습니까?
그런데 과연 세상 모든 문제가
천리마처럼
한 번에 해결되는 일이 많을까요?
이미 2천 년 전에
천리마 같은 해결책에 대해
비판한 사람이 있습니다.
전국시대 한비자는
스승인 순자의 말을 인용하여
“천리마가 하루에 천리를 달린다지만,
느린 말도 열흘을 달리면
천리마를 따라잡을 수 있다
夫驥一日而千里,
駑馬十駕,
則亦及之矣
라고 말하며,
천리마만 찾는 세태를 비판했습니다.
한비자의 말은
지금 같은 복잡한 세상 문제를
미리 예견한 거 같지 않나요?
천리마를 타면 단숨에 천리를 가겠지만,
백리마다 보통 말 한 마리씩 배치해
파발처럼 연결하면
하루에 천리를 가서
천리마와 같은 효과를 낸다니 말이죠.
한비자의 주장에 따르면
사람은 한꺼번에 해결되는
천리마와 같은 해결책을 찾지만,
평범한 말을 백리마다 한 마리씩 배치해
천리를 가게 한다면
천리마와 같은 효과를 내기 때문에
어떠한 고난이 있을 때
단계적 해결책을 통해
복잡한 문제의
답을 찾으면 된다고 조언합니다.
지금 같은 고금리 시대에
은행 직원은 고민이 많습니다.
담보신탁 부동산에 대한
위탁자의 채무불이행이
필연적으로 발생하고
이를 해결하기 위해
천리마 같은 해결책으로
공매만 하면
매수자가 달려와서
담보신탁 부동산을 매수하여
문제가 해결되리라 여깁니다.
신탁부동산의 공매는
신탁계약에 따라 수탁자인 신탁회사가
신탁재산인 부동산을
공개적으로 매각하는 절차로,
민법상 “매매”에 해당합니다.
신탁공매는 입찰자 중
최고가 입찰자에게 낙찰되며,
낙찰자는 일정 기간 내에
수탁자인 신탁회사로
낙찰대금을 납부하여야 합니다.
신탁부동산에 대한 공매공고는
신탁회사의 홈페이지,
온비드 등에서 확인할 수 있고,
공매조건은 신탁회사,
부동산마다 달리 정할 수 있으나
공통점이 있습니다.
그것은 공매 부동산의 인도 의무를
매수자(낙찰자)가 부담하는 조건으로
매각을 진행한다는 점입니다.
담보신탁 부동산에 불법점유자
(신탁사 및 우선수익자의 동의 없이
임대차계약을 맺은 세입자, 이하 점유자)
가 존재하면
이에 대한 명도는
매수인이 알아서 하라는 것입니다.
신탁회사의 공매는 비교적 단기간에
부동산 인도를 강제할 수 있는
민사집행법 제136조
인도명령 규정이 적용되지 않으므로
불법 점유자가 대항력 없이
매수인의 인도 요청에 응하지 않는다면
명도소송을 통하여
목적물을 인도받아야 합니다.
여기서, 매수인은
공매공고를 보며 고민합니다.
공매공고가 된 부동산의
최저 입찰금액을 보면
매수하고 싶은 의욕이 드는데,
여기에 누가 거주하고 있는지
알 수가 없네?
그리고 거주자가 있다면
직접 명도소송을 통해 내보내야 하네?
그럼 그 시간과 비용은
누가 보상해 주지?
과연 그렇게까지 해서
이 부동산을 매수하는 게
나한테 이득일까?
매수인은 공매공고를 한참 들여보다
신탁사로 전화해서 문의해 보지만
점유자가 누구인지,
어떤 법적인 문제가 있는지
시원한 대답을 듣지 못합니다.
그러면 고민하다
입찰을 포기하게 됩니다.
그렇게되면
담보신탁 공매 공고된 부동산은
하염없이 유찰되어 정지가 되고,
의도치 않는 방향으로
천리마는 달려가게 됩니다.
이 글을 읽는 은행 직원도
매수인과 처지를 바꿔 생각한다면
매수인과 똑같이
입찰을 포기하지 않을까요?
결국 은행의 공매를 통한 매각이라는
천리마 해결책은
의도치 않게
유찰의 방향으로 천리마가 되며
실패하게 됩니다.
나아가
위탁자만 불법 임대차를 주고
월세와 보증금을 받으며
은행의 속을 더 긁는 상황이 발생합니다.
그러면 천리마가
올바른 방향으로 갈 수 있도록 하는
유찰 방지 전략은 무엇일까요?
대출금에 대한 기한 이익이 상실되면
위탁자에게 명도의무가 발생됩니다.
우선수익자인 은행은
신탁사에 공매 요청과 더불어
명도소송을 동시에 진행해
공매공고에는
명도소송 진행 중이라는 문구를 기재하여
매수자의 낙찰을 유인하는 겁니다.
그리고 매수자의 문의가 오면
명도소송 진행을 통해
내부 리스크를 정리 중이기에
매수에 문제없음을 알려 주는 겁니다.
이제 다시 한번
매수자의 처지에서 생각한다면
골치 아픈 명도소송을 해결했고,
난 매수만 하면 되네?
그렇다면 이 부동산을 낙찰받고
다시 임대로 주든지
아니면 매매를 해도 이익이네?
라는 생각이 들지 않을까요?
이 전략이
평범한 말을 백리마다 한 마리씩 배치해
천리를 가게 한다는
한비자의 전략과 일맥상통합니다.
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☞명도 이야기(실전사례)
신탁공매의 유찰 해결 방법-법무법인 명도 박일권 변호사
김홍진
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23.04.04 16:02
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