현재 부동산 쪽에 투자를 고려하고 계신 분들 꼭 읽어보세요!(제 2편)

[역세권파트너(고정훈)]

많은 분들이 관심을 갖고 글을 읽어주시고, 댓글도 달아주시고, 쪽지를 보내신분들도 계셔서 시간내서 글 올린 보람을 있습니다. 일일이 답글을 드리진 못했지만 다들 감사합니다. 
 

 다만 2편 글을 쓰기 전에 한가지 부탁을 드리겠습니다. 많은 이들이 봐주신 만큼 스크랩도 많이 하시고 퍼가신 분들도 많더군요. 심지어 제 블로그까지 들어오셔서 스크랩들을 하셔서 일단 블로그에 글들은 현재 다 내린 상태입니다. 어차피 제가 알고 있는 정보들을 여러분들과 공유하기 위해서 글을 올리는 것인데 뭐가 그리 급하셨는지... 스크랩을 하시건, 퍼가시건 상관은 없습니다. 관심이 있고 제가 글을 잘(? 죄송합니다^^)기에 그러리라 생각합니다. 다른 카페나 개인 블로그에 올리셔도 상관없지만 있는 그대로 올리시지는 마시고 개인적인 생각을 가미한 후 편집하셔서 올리길 부탁드립니다.

 

 사설이 길었죠? 2편은 역세권 개발법의 중요내용과 사례 위주로 글을 쓸까 합니다. 오늘 내용도 재미나게 읽어주시고 열심히 공부하세요!

 

 아래 그림부터 보실까요? 어제 말씀드렸던 "제 3차 국가철도망구축계획" 입니다. 중간 중간 끊긴것처럼 보이지만 이미 2차철도망계획에 의해서 다 연결이 되어있는겁니다. 지금 현재 서울에서 부산까지 ktx 이용시 2시간 반이 걸리지만 현재 시범운행중인 시속 450km 해무가 실전배치되면 서울에서 부산까지 1시간 반이면 갈 수 있습니다. 돈 많고 할일 없는 서울 사람들이 반나절만에 서면돼지국밥, 기장꼼장어, 동래파전 등을 먹고 올라올 수 있는 시간인거죠~ 이글을 읽고 있는 우리들 모두 이렇게 한가하고 여유롭게 살아가야겠죠?




 가장 중요한 역세권개발법의 주요 내용을 살펴보겠습니다.




역세권의 개발 및 이용에 관한 법률

1. 개요
가. 제정목적
& 역세권을 체계적이고 효율적으로 개발하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 역세권 개발을 활성화하고 인접한 도시환경을 개선하는 데 이바지 함


나. 제정 필요성
& 철도역은 교통의 중심이며, 도시발전의 핵
& 철도역을 건설할 때는 주변지역을 포함하여 입체적 개발 필요
& 기본 법령으로는 역사와 주변지역의 통합적, 체계적 개발 한계
 
2. 역세권 개발제도의 한계(문제점)
& 관련 법령의 미비, 지원 미흡으로 역세권 정비 및 고밀복합개발 한계
& 인․허가 기간 장기화(평균 5년 10개월)
& 구체적 법령의 미비로 도시개발사업, 도시계획시설사업 등 개별법에 의한 단위사업으로 추진
& 역시설과 주변지역의 개발이 개별적으로 추진되어 종합적 개발 어려움
& 역세권 개발 공간범위가 개별법간 서로 상이
& 이에 따라 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 제정(2010.04.15)


3. 주요내용
가. 역세권 개발구역
& 철도건설법, 철도산업발전 기본법, 도시철도법에 따라 건설․운영되는 철도역과 그 주변지역

나. 지정권자
& 특별시장, 광역시장, 도지사
& 국토해양부 장관 : 30만㎡이상의 개발구역 신규지정
대지면적 3만㎡이상의 철도역 증축․개축

다. 지정요건
& 철도역 신설되어 역세권의 체계적, 계획적 개발이 필요한 경우
& 철도역 시설 노후화 등으로 증축․개량이 필요한 경우
& 노후, 불량 건축물이 밀집한 역세권
& 철도역으로 인한 주변지역 단절해소, 연계개발 필요시


라. 지정절차
& 주민 의견청취 → 지방의회 의견청취 → 관계 중앙행정기관 협의 → 해당 지자체 의견 수렴 → 도시계획위원회 심의 → 지정

마. 시행자
& 국가, 지자체, 철도공사, 철도시설공단
& LH공사, 한국관광공사, 지방공기업
& 민간의 경우 철도사업을 운영한 경험 있는자

바. 특례사항
& 고밀도이 개발이 가능한 용도지역으로 변경 가능
& 해당용도지역의 건폐율, 용적률의 1.5배 상향 가능
- 국계법상 용도지역별 건폐율, 용적률의 범위 초과 금지
& 23개 법률에 대한 의제처리
& 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금을 징수하지 않고 본 법에서 개발이익을 환수
& 조세 및 각종 부담금 감면
& 토지상환채권 발행 및 선수금제도

4. 기대효과
& 철도시설과 주변지역이 종합적 개발가능
& 체계적이고 효율적인 역세권 개발이 가능
& 개발이익 환수 및 교통시설특별회계 귀속으로 철도투자 및 지역경제 활성화
& 철도역 중심으로 복합, 고밀개발 가능
& 노후도심의 재생과 철도역을 도시활동의 중심지로 육성
& 지역개발, 도시환경정비, 기능활성화로 도시경쟁력 강화

 역세권 개발 및 이용에 관한 법률의 요지는 윗글에 색으로 강조한 부분이 중요한 부분입니다. 말 그대로 앞으로 신규로 건설되는 철도역은 역과 역 주변을 고밀도로 체계적으로 개발해 역을 중심으로 하나의 도심을 건설하겠다는 것입니다. 역만 덩그러니 들어서 역으로서의 기능을 상실하고, 상업시설이나 편의 시설의 부족으로 이용객들이 불편함을 느끼면서 이용객들이 현저히 줄어드는 폐단을 막고 상대적으로 낙후된 지역에 역을 건설함으로써 균형적인 국토 개발에 그 목적이 있는 것입니다.​
정부에서 새로운 철도노선을 발표하면서 그로인해 새로이 건설되는 철도역은 도심 지역이 아니라 농림지역(논, 밭, 임야 등)에 설치되 됩니다. 가끔 상담을 하다 보면 철도역이 왜 생뚱맞게 논이나 밭이 있는 곳에 만들어지는거냐는 질문을 많이 하시는데 이런 분들은 기존의 전철역이나 철도역에 익숙해지셔서 그렇습니다. 오피스텔이나 업무빌딩, 상가, 주거시설로 가득찬 기존의 역에 너무나 익숙해져서, 역이란 처음부터 그렇게 생겨난 줄 아는 분들은 논밭에 역이 생겨나는게 이해가 안되실 겁니다.​일례로 도심지역에 건설되는 지하철이나 도시철도, 그에 따라 들어서는 역이 그런 경우인거죠. 이런 역들은 지역적 균형 개발에 목적이 있는 것이 아니라 이미 도시가 형성되고 인구가 늘어나면서 자동차나 버스를 이용한 교통이 불편이 발생하자 필요에 의해서 생겨나는 겁니다. 지하철이나 도시철도 노선이 확정되면서 역이 생겨나자 교통이 편리해지고 유동인구가 늘어나자 자연스럽게 상권이 활성화되고 오피스 빌딩이나 상업시설이 들어서게 되면서 하나의 역세권을 형성하게 됩니다. 이게 바로 기존시가시형 역세권의 전형적인 모습입니다. 대부분의 사람들은 이런 역세권에 너무 익숙해져 있기에 지금 정부에서 추진중인 신시가지형 역세권에 대한 이해가 부족한 상황입니다.
도심지역에 철도역이 생겨날 경우 역사부지나 철로 부지 확보에 막대한 비용이 발생하고 이주대책 마련 등 사업기간이 길어지기 때문에 앞으로 신규로 건설되는 철도역은 농림지역에 자리하게 됩니다. 이는 비용절감과 사업기간의 단축이라는 명분이 있기는 하지만 국토종합계획, 광역도시계획, 시*도 도시기본계획등을 자세히 살펴보면 필연적인 하나의 시스템이라는 것을 알 수 있습니다. 
신규로 발표되는 철도노선과 신설역은 대규모 산업단지나 택지개발지구, 기업도시, 혁신도시 등 국가적인 개발이 진행중인 곳에 건설이 됩니다. 아니면 대규모 산업단지나 택지개발지구, 기업도시, 혁신도시 등 국가적인 개발이 완료 예정인 지역에 건설이 됩니다. 이건 우연이 아니라 처음부터 그렇게 계획이 돼 있던것입니다. 중앙정부와 지자체가 긴밀한 협의를 거쳐 이루어지는 것이지 중앙정부 따로 지자체 따로 끼어 맞추기 식으로 개발이 되는게 아니란 얘기입니다. 
그렇기에 앞으로 새로이 건설되는 철도역은 단순한 역의 기능을 떠나 그 지역의 중심이 될 것이고 그 중심을 따라 거미줄처럼 주거지, 상업지, 관공서, 공원 등등 하나의 도시가 건설되리란걸 예상하셔야 합니다. 
 그렇다고 앞으로 건설되는 모든 철도역이 역세권개발법의 적용을 받아 그 주변과 함께 개발되는 것이 아니란것도 명심하셔야 합니다. 새로운 철도노선 발표와 새로운 철도역의 건설은 그것 하나만으로도 대단한 개발호재임이 분명하지만 소규모 개발로 그칠수 있기 때문에 반드시 도시기본계획을 통해 역세권개발 계획이 잡혀있는지 확인하셔야 합니다. 도시기본계획상에 역세권개발계획이 잡혀있지 않더라도 역 주변으로 대규모 개발계획이 잡혀 있거나 개발이 진행중인지 확인하셔야 하며 철도역 건설이라는 개발호재와 더불어 다른 개발호재가 하나 보다는 둘, 둘 보다는 셋 이상의 개발호재가 있는 곳을 선택하셔야 성공적인 투자로 이어질 수 있습니다.  그럼 이제 본격적으로 신시가형 역세권 개발사례를 살펴보겠습니다. 모바일로 접속시 첨부된 사진이 보이지 않을수도 있으니 그런 분들은 pc화면으로 보셔야할 것 같네요.죄송합니다. pc로 봐도 안보이시는 분들은 제 블로그로 들어오세요

사례1. 경기도 광명시 광명역

위에서 말씀드린 대로 우측 하단에 도심지역이 아니라 시 외곽에 역이 들어서고 있음을 알 수 있습니다. 좀 더 자세히 광명역 주위를 둘러볼까요?

2008년 광명역 위성사진 입니다. 보이시는대로 광명역 주위는 논, 밭, 임야인 상태입니다. 역세권택지개발지구, 광명역호반베르디움, 광명역푸르지오라는 글자들이 보이실텐데 그건 현시점의 개발계획이 잡혀 있는 상태라 나타나는 것입니다. 과거지도에는 나타나지 않았겠죠.

광명역 최근 사진입니다. 2008년 사진과 비교해보세요. 논이고 밭이고 싹 다 밀어내고 건축물을 지을수 있는 대지로 다 변경이 되어있습니다. 이런걸 바로 상전벽해라 하는 거겠죠.

광명역 지적편집도 입니다. 논, 밭이였던 지역이 이제는 상업지역, 주거지역으로 변했습니다. 평생 농사짓고 살 줄 알았던 이 지역 지주들은 얼마나 좋겠습니까? 아마 로또 20번쯤 당첨된 기분일겁니다.



사례2. 경기도 오산시 세마역

2008년 세마역 사진입니다. 이미 토목공사가 진행되어 있지만 논, 반이 보이실겁니다.

세마역 최근 사진입니다. 좌측 하단에 휴먼시아 아파트 단지가 들어서 있네요.

세마역 지적편집입니다. 논, 밭이였던 곳이 주거지, 상업지로 변해있습니다.


사례3. 경기도 가평군 청평역

 
사례4. 경기도 양주시 덕정역

사례5.경기도 가평군 가평역

사례6. 경기도 화성시 병점역

사례7. 경기도 평택시 서정리역

;이외에도 많은 사례들이 있습니다만 여기까지만 하겠습니다. 위 사례들을 통해 왜 LH가 택지공급을 중단하고 시장에 흐름에 맡기겠다고 했는지 이해가 되시겠죠? 새로운 역사가 들어서면서 그 주위의 논, 밭, 임야들이 주거지, 상업지로 변경이 됐습니다. 역세권개발법이 이미 만들어졌기에 더이상은 정부 주도하에 택지공급을 할 필요가 없어진 것입니다. 지자체에서는 역주위 규제를 풀어 건축이 가능한 용도로 변경해주고 그 이후는 시장 흐름에 맡기는 겁니다.



 우리나라에서 내노라하는 건설사들이 분양 홍보를 하면서 가장 먼저 내놓는게 뭘까요? "초역세권!", "역까지 도보 5분!"​, "트리플 역세권!" 이런 문구들이 아니겠습니까? 그런 건설사들이 새로운 역이 들어서고 아파트나, 상업시설을 지을수 있는 위의 사례들과 같은 역세권토지들을 가만히 놔둘까요? 절대 그럴리 없습니다. 이미 건설사들은 역세권토지 확보에 혈안이 되서 땅 확보 전쟁이 벌어졌습니다.최소 몇백대 일, 몇천대 일의 입찰경쟁을 마다하지 않고 역세권토지 확보에 총력을 기울이고 있는 실정입니다.



 오피스텔이건  아파트건 상가건, 실수요건 투자목적이건간에 가장 먼저 고려하는게 역세권인가 아닌가 하는 것입니다. 역이 생기면 교통이 편리해지고, 인구가 유입되고, 유동인구가 늘어나게 돼있습니다. 자연스럽게 상권이 형성되고, 업무빌딩이 들어서고 역을 중심으로 모든 경제 활동이 이루어진다는 것을 여러분들도 모두 알고 계실겁니다.


 이제는 역을 빼놓고는 부동산투자를 감행해서는 안됩니다. 그것도 기존의 이미 설치된 역이 아니라 새로이 신설되는 역주위의 부동산에 눈길을 돌리셔야 할 때입니다. 시대의 흐름에 역행해서는 나홀로 투자가 돼버립니다. 그것은 묻지마식 투자보다 더 무서운 겁니다. 그럼 과연 어떤 부동산에 투자해야 하는가 하는 의문이 드실겁니다. 과연 어떤 부동산에 투자하셔야 할까요? 그 질문에 답하기 전에 아래 영상을 한번 봐주십시요

https://youtu.be/tU-zW8Mg4uA

동영상
90초 내에 사람얼굴 그리기 in 'Anderson's Viewers Got Talent'360p)
www.youtube.com
 

 제가 고객들과 상담하면서 가끔씩 보여주는 동영상입니다. 사람들은 눈에 보여지는것만 진리고 진실이라 믿습니다. 가끔은 생각의 전환을 가져야 기발한 아이디어가 떠오르고 뜻하지 않은 행운이 찾아든다는것을 모르고 살아가는 분들이 의외로 많더군요. 뒤집어진 그림을 보니 화가가 뭘 그리고 있었던건지 아시겠죠? 부동산도 마찬가지입니다. 발상의 전환을 가져야 새로운 시장에 눈을 뜨게 되고 그로 인해 지금껏 경험해 보지 못한 수익을 누릴수 있습니다. 눈에 보이는것만 진리라 믿는 사람들은 투자 패턴이 단순합니다. 리스크는 작아야하고 수익은 최대치가 아니라도 적당해야하고... 



 대부분의 사람들이 그런 물건을 찾아 이리저리 발품을 팔고 있지요. 그런거 뭐가 있을까요? 수익형 오피스텔, 아파트 갭투자, 수익형 상가, 분양권 P 등등... 그 사람의 투자성향이 어떠냐에 따라 다르겠지요. 저는 부동산투자전문회사에서 컨설팅업무를 맡고 있다고 이미 말씀드렸습니다. 제게는 고객에게 투자금 대비 최고의 수익과 안정성이 가장 우선됩니다. 지금껏 수많은 고객분들과 연을 맺었고 투자로 이어진 분들도 계시고 제게 지속적으로 정보를 받아 보시며 투자 타이밍과 적절한 투자금을 준비하고 계시는 분들도 계십니다.

 그분들에게 제가 가장 적극적으로 권해 드리는 물건은 바로 토지입니다. 모든 부동산의 모태는 토지입니다. 단독주택을 짓건, 아파트를 짓건, 상가를 짓건, 업무 빌딩을 짓건간에 그 근간에 토지가 있습니다. 땅 없이는 어떤 건축행위도 할 수 없으며 어떤 개발도 시도할 수 없습니다. 


 위의 역세권개발 사례를 다시 한번 보십시요. 평생 농사만 짓고 살 줄 알았던 사람들이 역이 들어서면서 자신들의 땅이 농림지역인 논, 밭에서 도시지역내 주거지, 상업지로 탈바꿈 했습니다. 평당 몇 십만원 하던 땅들이 역세권개발법이란 ​아주 특별한 놈을 만난 순식간에 몇백만원, 몇천만원으로 그 가치가 상승을 한 것입니다. 이 땅을 확보하기 위해 건설사들은 혈안이 되어있고 소위 가진자들은 그 땅에 건물을 올려 임대수익을 얻기 위해 이리저리 동분서주하고 있습니다.



 누구나 처음엔 두렵고 망설여지게 됩니다. 하지만 세상에 안전하기만한 투자처가 어디 있을까요? 역세권개발은 철도 개통시점이 정해져 있고 개통시점에서 전후 1년내에 역세권개발구역이 확정, 고시가 됩니다. 투자금 회수 기간이 정해져 있다는 얘기입니다. 지금 부동산 투자를 고민하시는 분들! 주변에 역이 들어서거나 새로운 철도노선이 발표된 지역으로 눈을 돌리십시요. 지금부터 향후 10년간은 철도에 관심을 두셔야 할 때입니다. 위의 사례들을 잘 검토하시면 어떤 지역, 어떤 토지에 투자하셔야 할지 감이 오실겁니다. 이번글에 대한 여러분들의 의견을 들어보고 다음글을 올릴지 말지를 결정하겠습니다.


 마지막으로 구포역 주변은 왜 개발이 되지 않느냐고 물어보신분이 계셔서 그것만 짚어드리고 이번글은 마무리 하겠습니다.






구포역 위성사진 입니다.

보시는대로 기성시가지내 놓여진 도시철도 역사입니다. 신시가지형 역사가 아니기 때문에 지금 현재로써 추가적인 개발은 어렵습니다. 다만 투자목적으로 구포 쪽을 생각하신다면 재건축이나 리모델링을 생각하시고 들어가셔야 합니다. 임대수익은 꾸준히 발생할 수는 있으나 어떤 용도건 단기간내에 시세차익을 기대하기는 힘들것으로 보입니다. 재건축이나 리모델링 추진 시 역세권개발법의 적용을 받아 추가적인 용적률 상승을 기대할 수 있지만 조합설립 및 사업기간이 상당이 소요될것이므로 투자기간을 길게 보셔야 할 것 같습니다.

[역세권파트너(고정훈)]

아직도 사진이 안 보이시나요?

[김열]

깊이가 있는 좋은 글 감사합니다

[텐텐(심지은)]

막연하게 생각하던 것을 이렇게 쪽집게처럼 찝어주시니 이해가 한결 쉽네요. 감사해요 ^^

[알프스(정치영)]

어디에 투자해야할지, 제가 생각하고 있던곳을 계속 관심가지고 지켜봐야겠네요. (^o^)b

[바렘(유차희)]

공감가는 말씀이지만 토지는 투자금액이 많아서 실행하기 힘듭니다. 종자돈 얼마가 있으면 토지를 구입할수 있습니까?
부산에 대한 깊이있는 정보 부탁드립니다.

[역세권파트너(고정훈)]

누구나 다 토지에 투자할수없습니다.보통 1~2억선에서 움직이시죠

[아름다운구름(허선옥)]

오송역에 투자했다가 5 년만에 본전으로 철수했습니다. 거기는 계속 희망이 없나요?

[역세권파트너(고정훈)]

쪽지 보냈습니다

[피아노(박은진)]

좋은정보와 수고로움에 감사드립니다

[대단한결심(김지원)]

좋은글 감사합니다!!

[그린도시(김미영)]

머리에 쏙쏙 들어오게 요약을 잘해주셨네요
글 마지막에 구포역 주변의 입지상황에 대해서는 말씀처럼 저도 공감합니다
한건 투자할까 했다가 임장가본후 시일이 생각보다 오래걸리겠다 싶어
포기한적 있거든요
감사히 잘 읽었습니다^^

[불나방(김광식)]

앞으로 투자는어디에 하는지 확실하네요! 감사합니다.

[보 여사(유경희)]

좋은정보 감사합니다~

[꿈많은 소년(안상호)]

좋은글 감사드립니다.

[zpdl(권중석)]

좋은글 감사합니다^^

[집구하고파(한태훈)]

저도 궁금하네요 오송역에 오년투자하신분이 왜 수익이 나지 않았을까요? 저도 고수분의 얘기 듣고싶습니다

[텐인파이브(최익선)]

감사합니다.