아기곰님) 베이비부머 은퇴의 영향

[킹크랩]

인구가 감소함에 따라 주택 수요가 따라서 줄어들게 되므로 점점 집값이 떨어질 것이라는 하락론자들의 주장이 점차 힘을 잃고 있다. 주택 수요는 인구에 비례하는 것이 아니라 가구에 비례하는 것인데도 불구하고 무리하게 주장을 하다 보니, 부산 등 그 동안 인구가 줄어든 지역 조차도 집값이 급등하는 현상을 설명하지 못하고 있는 것이다. 거기에 설상가상으로 2011년 인구 추계에서 우리나라 인구가 감소하는 시기가 2019년이 아니라 2031년이라고 수정 발표를 함에 따라, 앞으로 20년 간은 ‘인구 감소에 의한 집값 하락론’이 설 땅이 없어졌다. 그러자 이번에는 베이비 부머 은퇴에 따른 집값 하락설이 고개를 들고 있다. 1958년부터 1963년 사이에 태어난 베이비 부머들이 은퇴 후 생활할 자금이 필요한데, 자산이 대부분 부동산에 몰려 있고 금융 자산이 부족한 관계로 노후 준비를 위해 이들 베이비 부머들이 집을 팔기 시작할 것이라는 가설이다. 인구 감소론 만큼이나 그럴싸한 이야기이다. 과연 그럴지 살펴보도록 하자.

베이비 부머는 원래 미국에서 2차 대전이 끝난 직후부터 1950년대에 태어난 세대를 일컫는 말로 이때 인구가 급격히 늘어났다고 한다. 전쟁 때문에 미루었던 결혼이 늘어나면서 출생률이 높아진 것이다. 미국 집값이 2007년부터 급격히 빠진 이유가 바로 이들 베이비 부머가 은퇴를 하면서 자산을 처분했기 때문이라는 그럴듯한 설명까지 곁들이면, 베이비 부머 은퇴로 인한 집값 하락설은 진짜처럼 들릴 수 있다.

 

그러나 이런 이야기는 진실과 거리가 멀다. 미국의 자가 보유율은 2010년 기준으로 67% 정도 된다. 자가 보유율이란 집을 가지고 있는 가구의 비율 즉 유주택자의 비율을 말한다. 인구의 2/3가 약간 넘는 사람이 유주택자, 1/3 정도가 무주택자로 보면 된다. 그런데 베이비 부머 세대라 할 수 있는 55세 이상의 자가 보유율은 전체 세대 평균치 보다 훨씬 높은 80% 정도 된다. 베이비 부머들이 은퇴 후에 집을 팔았다면 자가 보유율이 전체 세대 평균치 보다 낮게 나와야 한다. 결국 베이비 부머들이 은퇴후 집을 팔아서 2007년 이후 집값 하락을 겪고 있다는 이야기는 누군가 고의로 꾸며낸 이야기에 불과하다. 통계를 떠나서도 미국에 살고 있는 필자로서도 주변에서 은퇴 후 집을 팔아서 생활비를 충당하는 사람을 본 적이 없다. 은퇴후 생활비 조달이 어려우면, 보유한 금융 자산을 먼저 쓰고, 그 다음 주식을 팔고, 최후에 집을 담보로 역모기지(Reverse Mortgage Loan)을 신청하는 순서로 생활비를 조달하는 것이다.

표로 다시 돌아가보면, 부동산 시세가 가장 좋았던 2005~2006년과 서브프라임 사태와 리먼 브러더스 사태가 터지고 난 후인 2010년을 비교해보면 집을 가장 많이 처분한 세대는 은퇴하여 소득이 없는 세대가 아닌 한창 일할 나이인 35~44세이다. 연령층이 올라갈수록 경제 위기 속에서도 집을 판 비중이 적어진다. 결국 2007년 이후 집값 하락 현상은 베이비 부머 은퇴와는 아무런 상관이 없음을 알 수 있다.

그러면 왜 이런 현상이 일어났을까? 그리고 미국에서도 일어나지 않은 일이 우리나라에서는 일어날까? 그럴 가능성은 거의 없다. 그 이유를 살펴보자. 첫째, 은퇴를 한 어떤 사람이 베이비 붐 어쩌고 하는 말에 혹해서 집을 덜컥 팔았다고 하자. 그 다음은 어떻게 되나? 집을 파는 순간 세입자가 되는 것이다. 전세가 집값 보다 싸니까 전세로 가면 된다고 생각할 수도 있다. 그러나 전세는 2년 마다 오른다. 그 돈은 어디서 조달해야 할까? 자식들에게 2년 마다 손을 내밀기도 어렵지만 자신들 집도 마련하기 어려운 형편에 부모 전세 인상분을 꼬박꼬박 내줄 자식이 얼마나 될까? 그런 자식이 있다면 집을 애초에 팔지도 않았을 것이다. 더구나 과거 통계로 볼 때 집을 사서 전세를 주고 10년 정도 지나게 되면 전세가가 맨 처음에 그 집을 샀던 가격보다 비싸게 된다. 집값과 전세가의 차이를 이용하려는 생각은 앞으로 전세 값이 영원히 오르지 않는다는 전제 조건에서만 가능하다. 그보다 더 나쁜 상황은 전세가 점점 줄어들고 있다는 것이다. 자기 집을 보유하고 있다면 집값이 오르든 내리든 그 집에서 내쫓는 사람은 없다. 하지만 전세를 올려주지 못하거나 월세를 부담할 수 없다면 더 외곽이나 더 열악한 곳으로 이사를 가야 하는 것이다.

둘째, 자산을 처분해서 소비를 하는 것은 현명한 방법이 아니다. 예를 들어 10년만 버틴다면 다른 재원이 생겨서 그 다음 노후 대책이 해결된다면 자산을 처분하는 것도 방법이다. 그런데 기대 수명이 점점 길어지고 있는 상황하에서 무턱대고 자산을 처분했다면 그것으로 몇 년이나 버틸 수 있을까? 본인이 생각한 것 보다 더 오래 살까 봐 두려워하는 처지가 될지도 모른다.

그러면 대안은 무엇일까? 1가구 1주택의 경우 역모기지(Reverse Mortgage Loan)가 대안이 될 수 있다. 1가구 1주택자이면서 9억원 이하 주택을 보유하고 있는 경우 주택의 가치에 따라 매달 연금식으로 일정 액을 받을 수 있다. 그 집에서 그냥 살면서 생활비를 뽑아낼 수 있는 것이다. 우리나라에서는 자식에게 집 한 채는 물려주려는 부모들의 생각으로 역모기지 가입이 그 동안 저조하지만 미국에서는 노후 대책으로 가장 인기 있는 제도이다. 우리나라에서도 가입자가 점점 늘어나고 있는 추세이고 점점 일반화되리라고 예상한다.

1가구 다주택자의 경우도 자산을 처분하는 방법보다는 주택을 월세로 돌려서 수익을 창출하는 방향으로 갈 가능성이 더 크다. 자산을 처분하여 현금화하게 되면 자식을 포함한 주변에서 그 돈을 탐하는 사람이 나올 가능성이 높다. 몇 푼의 현금을 가지고 부모 자식간에, 또는 형제간에 다툼이 생기는 일이 적지 않다. 그러나 주택을 세를 주고, 그 임대료로 생활비를 충당하고 있다가 나중에 자식에게 그 집을 물려주는 것이 부모 입장에서는 현명한 처사인 것이다.   

셋째, 베이비 부머 은퇴라는 것도 상당 부분 과장이 되었다. 일부 사람들이 주장하는 것과 같이 베이비 부머 세대는 은퇴가 눈 앞에 있는 1958~1963년 생이 아니다. 통계청 자료에 따르면 연령별로 80만 명이 넘는 연령대는 1959년 생부터 1974년 생까지와 1980~1981년 생까지 모두 18년이다. 몇 개 년도에 인구가 집중된 것이 아니라는 의미이다. 더구나 인구가 많은 연령대는 1958~1963년생이 아니라 1971~1972년생이다. 이들 1971~1972년 생은 1958~1963년생 보다 평균 6%나 더 많다. 베이비 부머라고 구분 짓기도 애매 모호하지만 굳이 한국에서 베이비 부머 세대가 누구냐 라고 하면 1969~1974년 생까지라 할 수 있다. 이 연령대가 베이비 부머 세대라고 잘 못 알려진 1958~1963년 생보다 약 19만 명 정도 더 많다.

이런 이유로 베이비 부머라고 불리는 특정 계층이 한꺼번에 은퇴를 할 가능성도 높지 않고, 그 시기가 지금 당장도 아니다. 더구나 그들이 은퇴를 한다고 해도 그들이 소유하고 있는 집을 팔 가능성은 높지 않다. 미국이나 일본의 경우를 보아도 나이가 많을수록 주택을 보유하려는 경향이 더 강해지기 때문이기도 하지만 앞서 나열한 대로 여러 가지 현실적인 이유 때문에 은퇴 후 주택을 처분하는 사람은 많지 않을 것으로 보인다.  

[토토로^^]

잘 보고 갑니다. 감사합니다. ^^