실전 상가...

[부산상가전문(김구홍)]

앞 전에 올린 글이 의외로 반응이 좋아...상가에 대하여 배우고 싶다는 분들이 많아....저 역시 아직 완성되지 않은 상가맨이지만..

법이나 이론이 아닌... 제 실전 경험이 상가를 배우고 싶은 모든분들에게 소중한 도움이 되었으면 합니다.

상가(토지포함)는...개발,작업,안내,연결...이라는 4가지 분류로 나눌 수 있는데...일단..상가를 첫 입문하는 분들에게 있어서는

개발의 중요성이 너무나도 중요한데...이 개발과정을 소홀히 하면 상가경력 10년 이상이라도...상가의 판을 모르고..소발의 쥐

잡기나 하는 XX부동산으로 전락합니다,,, 

저는 초짜때 부산의 핵심 상권,,,서면,남포동,동래메가,덕천동,하단,경성대,부산대,해운대,광안리 ,범일동조방앞 연산동,화명동,

수영,사직동, 영도 반여동,당감동,부산역,광안리,용호동,아파트밀집상권등....부산전역 제 발길 안 가본 곳이 없습니다,

걸어 다니면서 무대포로 명함 뿌리고 다녔습니다...

지하철 역이 있는 모든 상권,,제 명함을 다 돌렸습니다 (초짜때 1년에2~3번 정도 부산 시내 걸어서 일주)

그 덕분에...부산의 핵심 상권 어디라도,,,상권분석...달세와 권리금 시세 파악이 되어 어떤 손님과 붙더라도 컨설팅이 가능하게

되었습니다...지금은 일도 수월하게 합니다,,손님이 어느 지역,업종,예산만,,분석이 되면,, 그쪽만 집중 개발합니다..

핵심상권의 중요자리는 현지 동네 부동산에서는 팔지를 못하더군요,,제가 손님 안내를 하고 난 이후  그 손님이 시세 알려고

현지 동네부동산에 몇군데를 들어가도 저한테 소개 받은 물건이 없다는 소리를 듣습니다..

상가매매에 대하여..

상가매매 손님은 4~8억 사이가 무지 많은데,,,손님이 많은 만큼 ,,까다롭기도 엄청 까다롭습니다,

손님 한분 1년을 끌다가 제가 앞발 두발 다 들었습니다,,,좋은물건도 부족하고요,,이 금액대만 전문으로 하시는 분들 있습니다,,,

수십억짜리 금액 큰 상가매매를 전문으로 하시는분들- 이 분야는 사실 밥먹고 살기 힘든 분야입니다

잘 하는 사람도 1년에 한 두개 정도만 성공을 하니깐요..안 될때는..1년에 한개도 못 할 수도 있습니다..

최근 35억 건물 계약 한 매수자..자기가 본 물건만 총 70개라고 합니다

100억짜리 계약을 하나 하기위해서는...100억짜리 물건 100개를 보여줘야 된다고 생각하시면 됩니다,,

상가매매가.. 상가임대보다 중개 수수료가 크다고 생각하시면 그건 오산입니다.

전 사람 100명 이상 되는 곳에서 부동산을 입문해..점점 사람을 줄여..지금은 단둘이 하고 있습니다..

초짜때는 사람이 많으면.. 많은 사람들 장단점을 파악해 빨리 배울수가 있습니다,

전 서면에서.. 온갖 고수들과 부딪혀가면 상가를 배웠습니다.

부동산하는 제 지인 분들에게 서면에서 용꼬리 하지말고,,자기 밑에 와서 닭대가리 하라는 권유도 간혹 받았습니다..

상가B급들이 20~30명 정도 모여 물건과 손님을 공유했을 경우 엄청난 시너지 효과가 발생하는데...그 관리를 잘하는 것도 성공

으로 가는 지름길입니다..

사람 관리를 하기 위해서는 자기가 상가의 판과 상가의 룰을 알아야 되는데,,제가 만났던 동네 부동산 출신들은 전부

상가의 판과 룰을 모르더군요..

케이스 엄청 많은데,,,

어떤 부동산소장 왈,,상가임대만 해가지고는 못먹고 산다..원룸도하고 주택도 하고 해야지 이러더군요..(모임에서 

잠시 이야기 나눴던 여자분 눈빛도 그런 눈빛)--상가 임대만 전문으로 해서,,억대 연봉 가져가는 사람 서면에 제법 되거던요

상가임대가 돈 제일 잘 벌어 갑니다,,물론 상가임대도 레벨이 있지만..

상가 공동중개에 대하여,,

상가의 고수들은 물건을 아무에게나 안줍니다..오랜 신뢰가 쌓이고 그 사람이 팔 수 있는 능력이 있는 사람에게 물건을 줍니다

어설픈 아마츄어에게 줬다가는,,아마츄어는 의도하지 않았지만,,물건만 날려 버릴 가능성이 있으니깐요

잘하는 사람한테는.. 가만히 있어도 물건을 가지고 와  팔아 달라고 합니다..

상가는..처음 입문하는 분들에게는 1년동안 계약 1건을 못해도 아무 소리 안합니다, 1년동안 판을 읽어라는 소리입니다

상가는 하루 아침에 이루어지지 않습니다,,해주고 싶은 말 엄청 많지만,,지면상,,시간상 어렵겠네요

상가 실전을 배우고 싶은 분들에게...어떤 형태로던 날을 한번 잡겠습니다..

서면에 소위 잘 나간다는 사장들 유형...필드형과 관리형으로 나눌수 있는데...
필드형은 직원 별로 필요없이 자기 혼자서 단독으로 필드를 뛰면서 큰 계약을 이끌어 내는 유형
관리형은 자기는 필드는 안 뛰지만 사람을 많이 써서 그 직원 관리만으로 돈 잘버는 유형(사람 관리 쉬운거 아님)
두 유형을 병행하기는 불가... 단. 관리형 사장이 되기 위해서는 필드를 알아야 될 수 있음
서면에 부동산을 하지만 동네 부동산 수준급들도 많음 (소위 동네부동산에서 잘 나간다고 서면에 진출하면 거의 다
1~2년 안에 문 닫음)..서면에서 원룸 아파트 하는 곳.. 서면 부동산 레벨에 안 끼워 줌

여성분들은 대부분 원룸,아파트만 주로 하는데,,,...,여성분들에게 있어서는 상가가 어찌보면 난공불락인 종목일수도
있지만,,,여기 서면에는 상가임대전문으로 몇년째 억대연봉을 벌어가는 여성들이 아주 조금 있는데..
억대연봉을 꿈꾸는 여성분이라면.. 동네부동산 (잘은 모르지만 간이과세자들이 대부분인 것 같아서) 보다는 
처음은 엄청 힘들고 험난한 길이지만..선수들 많은 큰물에서 자기 꿈을 한번 도전해 보는것도 괜찮을 듯.... 
남자에게는 없는 여성 특유의... 장점이 오히려 상가임대 분야에서는 큰 무기가 될 수 있는 것 같아서...

<추신>

상가경매에 대하여..

상가경매로 나온 물건들 보면..대부분 얄궃습니다..그래서 전 경매쪽 쳐다도 안 봅니다,

물건이 좋으면..경매 넘어갈 여력없이..금방 팔림니다,,경매에 넘어 왔다면 십중팔구는 좋은 물건이 아닐 가능성이 더 높습니다..

서면에 좋은 물건들 보면,,평당1억5천주면 판다고 건물주들이 말합니다,,,평당1억 정도면 금방 팔려 버림니다

상가를 보는 눈을 키울려면 개발을 많이 해바야 눈이 뜨이는데..초짜들이 물건 보는 눈 없이 상가경매에 바리 뛰어드는거,,,

제 느낌으로는 좀......

블러그

저 역시 블러그를 운영 하지만...상가 큰 손님은 잘 안잡힙니다,,,,

돈 많은 사람들은 대부분 나이 든 사람들이라.... 돈없는.젊은사람들한테만 문의가 많이 들어 옵니다,,

상가 고수들은 광고에 별로 의존하지 않습니다.

제가 3개월 정도.. 시청 옆 동네부동산에 머물렀던 적이 있는데..그때 저를 찾아온. 23회 합격자분이 있었는데..

제가 상가를 가르쳤던 경험이 있는데...그 추운 겨울..저를 따라.. 부산 전역 핵심 상권을 다 따라 다녔었는데..

'선배님은 동네 부동산 절때 가지마세요,,,동네 부동산에서는 선배의 일을 전혀 이해를 하지 못해요..

이 여자분은.. 지금 서면 한복판에서 상가전문으로 계속 일을 하고 있습니다...원룸이나 아파트나 하라고 하니..

상가의 돈 맛을 알아버렸기때문..대부분의 여자분들이 가지만.. 돈 안되는 길은 안가겠다고,,합디다...

상가는 잘 될때는 엄청 벌리지만,,,슬럼프라던지..안될때가 있는데...이 기간을 얼마나 단축하는냐가..고수로 가는 지름길...

상가는 많이 돌아다녀야 되는데,,나이들고하면..기력이 떨어져 힘들어질 수 있음..

[부산상가전문(김구홍)]

네..그렇습니다...가끔....경매에 나온 이물건 어떻냐고 물어 보는 사람들 있는데....보면 한결같이 얄궃은 물건들..
나쁘다고 말은 못해 주겠더라고요

[강정인]

상담 차 쪽지 남겼습니다. 확인 부탁 드립니다. ^^;;

[부산상가전문(김구홍)]

네...통화도 했죠....

[연인(박성민)]

잘봣어요 실전에서 나온 소중한 글이네요..

[부산상가전문(김구홍)]

감사합니다.

[황령산/박준철]

부산주변이나 인근에 4억 쥐고 살만한곳은 어딘지 추천지 알고프네요 알아보려고 하고있어요 부산살지만 이런게 첨이라 가볼만한곳 좀 추천바랍니다

[부산상가전문(김구홍)]

전화 주세요... 010-4830-7912