부동산 뉴스 볼 때 알아두면 좋은 공시지가, 기준 시가, 과세표준 정리

[미라클/임순식]

일상에서 자주 접하는 경제와 부동산 기사를 쉽게 보기 위해 꼭 필요한 간단한 경제용어 중에서 부동산과 세금관계에서 자주 접하게 되는 공기지가, 기준 시가, 과세표준에 대한 내용을 정리해 볼까 해요. 가끔 뉴스 기사를 보면 공시지가가 얼마다 기준기가 가 얼마다 이런 말이 나오죠. 그리고 과세표준이 얼마로 되어있는가 하는 말 들어보셨을 텐데요. 우리나라의 아파트, 토지, 임야, 나대지 이런 것들이 나름대로 시가가 있어요. 시가란 시장의 가격을 말하는데요. 그것을 누군가는 공개적으로 얼마나 되는지를 조사를 해서 기준을 세워놓게 되면은 사람들이 헷갈리지 않고 기준점을 잡을 수 있지 않을까 해서 만든 것이 공시지가라고해요.

공시지가

매년 1월 1일 전국의 주택과 토지의 가격을

선정/발표

양도소득세, 종합부동산세, 재산세의 근거

공시지가는 매년 1월 1일 전국의 토지의 가격을 선정해서 발표합니다. 공시지가를 발표한 것을 가지고 양도소득세, 종합부동산세, 그리고 재산세를 납부할 때 내가 가진 집을 현재 시가를 기준으로 하는 것이 아니라 나라에서 정해준 공시지가를 근거로 해서 세금을 계산할 때 사용하게 됩니다. 그런데 공시지가는 일반적인 시가보다 현저하게 낮은 것이 일반적입니다.

만약 10억짜리 집을 가지고 있다 하더라도 공시지가로 보면 5억~6억에 해당되는 경우도 많습니다. 부동산 공시가격 매년 발표되지만 여전히 논란이 많지요. 정부에서도 공시지가를 현실화하기 위해 점점 다가가고는 있는데 현재는 일반 시가보다는 낮게 책정되어 있습니다.

그리고 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나누어집니다. 표준지공시지가는 전국에 있는 개별토지 중에 대표성이 있는 50만 필지를 조사해 공시하는 단위 면적당 땅값을 의미하고 개별공시지가의 기준이 됩니다. 표준지공시지가는 2월 13일에 개별공시지가는 5월 31일까지 결정돼서 발표됩니다. 공시지가는 토지보상금과 각종 부동산세의 산정기준이 됩니다.

기준 시가

양도소득세의 취득/양도 시 기준가격

상속세, 증여세

단독주택/토지(지자체장)

아파트 등 공동주택(국토해양부 장관)

기준 시가는 언제를 기준으로 한 시가인가 가라는 뜻에서 나온 것인데요. 가장 많이 사용되는 곳이 아파트나 주택의 양도소득세와 취득세의 기준이 되는 시가를 말합니다. 또한 상속세를 낸다던가 증여세를 낼 때에도 이 기준 시가가 굉장히 중요하지요. 단독주택에 대한 기준 시가는 지방자치단체장이 결정하게 되었있구요. 아파트 같은 공공 주택은 국토해양부 장관이 일단 고시를 하게 되어있습니다. 그리고 골프회원권의 경우에는 국세청장이 공시하게 되어있습니다. 결론은 기준 시가란 세금을 산정할 때 사용할 수 있도록 만들어놓은 것인데요. 공시지가와는 약간 차이가 있어 일원화시키고 있는 과정이라고 생각하시면 되겠습니다.

참고!!

실거래가 - 부동산이 실제로 거래되는 가격을 말하며 양도소득세, 취득세 부과 기준이 되는 것

공시가격 - 거래 시점이 아닌 재산을 보유하고 있을 때 내는 세금의 기준으로 정부와 자치단체가 산정하고 토지와 주택 가격을 모두 포함한 가격

이렇게 공시지가가 됐든 기준기가 가 되었던 과세표준이 되는 것을 과세표준이라고 합니다. 따라서 과세표준을 어디에 두느냐에 따라서 우리가 내는 세금이 전혀 다른 금액이 될 수 있습니다. 사실 탈세라든가 절세가 백지장 한 장 차이라고 하는데요. 탈세는 법을 어겼을 때 탈세라고 하는데 절세는 절묘하게 법을 피해 가면서 법을 어기지 않고 세금을 적게 내는 방법을 찾는 것을 말합니다. 따라서 그래서 탈세와 절세는 법의 테두리 안에 있느냐 밖에 있느냐의 차이긴 하지만 지혜로운 사람이라면 절세하는 방법을 연구하겠지요.