양도소득세 덜 내는 부동산 매각 타이밍

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양도소득세 덜 내는 부동산 매각 타이밍

자산관리 목적으로 부동산을 선호하던 직장인 원상연 씨(가명)는 몇 년째 남모를 속앓이를 해왔다. 5년 전 심사숙고 끝에 야심 차게 투자한 전원주택(A)이 손해가 크기 때문이다. 다행히 8년 전에 우연한 소개로 특별한 기대 없이 사두었던 상가(B)가 인근의 개발로 가격이 많이 올라 위안을 삼고 있다. 올해 명예퇴직을 앞둔 원씨는 새로운 사업을 시작하기 위해 2개의 부동산을 모두 처분할 계획이다. 하지만 손해를 보고 팔아야 하는 전원주택 때문에 마음이 영 불편하다. 양도소득세의 과세 대상은 양도차익이다. 따라서 손해를 본 부동산은 양도차익이 없기 때문에 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그런데 손해를 본 부동산도 쓸모가 있다. 다만 손해를 본 부동산을 쓸모 있게 활용하기 위해서는 양도 시기를 잘 맞춰야 한다.

많은 사람이 양도소득세를 물건별 과세로 오해하고 있는 경우가 많다. 그런데 양도소득세는 종합소득세처럼 1년간의 양도차익을 합해 세금을 계산하는 기간별 과세 세목이다. 즉 양도차익이 발생한 물건을 양도한 연도와 동일한 연도에 손해가 난 물건을 양도하면 양도차손만큼을 차감한 양도차익에 대해서만 양도소득세를 부담하면 된다. 예를 들어 7월에 상가(B)를 양도하면서 양도소득세를 납부한 원씨가 12월에 전원주택(A)을 양도하면서 A와 B를 합산해 신고하면 이미 납부한 양도소득세를 일부 돌려받게 된다.

반대로 A를 먼저 양도하고 B를 나중에 양도한다면 A 양도 시에는 신고만 하고 B 양도 시에는 B의 양도차익 중 A의 양도차손만큼을 차감한 양도차익에 대한 양도소득세만 납부하면 된다. 다만 양도소득세는 사업소득처럼 손해를 이월해 계산해주지 않기 때문에 양도차손을 양도차익과 통산하기 위해서는 양도 시기를 동일한 연도로 맞춰야 한다.


A의 양도차손은 1억원, B의 양도차익은 2억원으로 가정하자. <표>를 보면 전원주택의 1억원 손해는 상가를 양도한 연도와 양도 시기를 일치시킴으로써 약 3300만원의 쓸모가 있게 된 것이다. 이처럼 양도차익과 차손을 통산하기 위해서는 세법상 양도 시기가 동일한 연도에 귀속돼야 하는데, 세법상 양도 시기는 대금청산일이다. 다만 대금청산 전에 소유권이전등기가 접수되면 이 등기접수일을 양도일로 보는데, 통상 대금청산이 이뤄지면 바로 등기를 접수하기 때문에 등기접수일은 대금청산일과 같은 날이거나 그 하루 뒤 정도가 된다.

또한 양도차손이 통산되기 위해서는 양도물건의 성격이 비슷해야 한다. 양도소득세 과세 대상 자산은 크게 △부동산과 그와 관련된 권리 등 △주식 등 △파생상품 세 가지로 구분할 수 있는데, 양도차익과 차손의 통산은 각 구분의 범위 내에서만 가능하다. 다시 말해 부동산 양도차익과 양도소득세 과세 대상 주식의 양도차손은 서로 통산할 수 없다.

또한 비과세 양도물건은 다른 물건의 차익이나 차손과 합산되지 않음에 유의해야 한다. 이 사례에서 A주택이 1세대 1주택 비과세 양도에 해당할 경우에는 그 차손 1억원은 상가의 차익 2억원과 통산이 적용되지 않는다. 거꾸로 양도차익이 있는 물건을 2개 이상 양도할 경우에는 양도 시기를 달리함으로써 양도소득세를 최대 2100만여 원까지 절세가 가능한데(감면이 적용되지 않는 일반적인 양도의 경우), 이것은 양도소득세의 기간과세성격과 누진세율 구조 때문이다.

장욱 KB국민은행 WM컨설팅부 세무전문위원

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좋은정보군요~ 감사합니다