<< 주식시장과 부동산시장 _ 현대판 신데렐라 _ 혜은이 김동현 부부 >> ......... 행복투자(이건희)
▶(근래 글에서 늘 얘기해오던 것과 별 차이 없는 얘기입니다.)
주식시장이 더 이상 좋을 수 없는 장세가 이어지고 있습니다.
하락 조정은 언제라도 올 수 있지만, 하락 조정이 오더라도 상투를 찍었다고 속단을 내리기는 힘듭니다.
거래소시장과 코스닥시장, 양대 시장의 지수가 연중 신고가 갱신하면서 거래대금이 동시에 늘고 있으며
외국인은 안정된 매수 패턴을 유지하고 있습니다.
농사가 잘 되는 철이 있기 마련이고, 올 한해 농사는 어쩌면 상반기에 대부분 짓고 결실 거두어갈 수 있으므로
그럴 경우에는 구경만 하다가 뒤 늦게 들어가면 곤란하겠죠.
▶상승장이라도 업종, 테마, 종목군, 개별종목들에 따라서 차별화가 나타난다면
수급이 양호하게 따라주면서 상승 추세를 이어가는 쪽에 높은 비중을 두는 것이 필요합니다.
투자에서는 수익률 관리가 중요하므로, 추세적 상승이 나타나 있는 종목군이 있는데도 불구하고
그쪽 투자에 익숙치 않다는 이유로 전혀 외면하는 것은 수익 잘 올리기 위한 투자의 목적에는 위배됩니다.
현재까지 양호한 업종은, 증권, 건설, 화학, 제약, 제지, 음식료 등이고
부진한 업종은, 보험, 은행, 자동차, 인터넷포탈, 통신 등입니다.
상승장이 꾸준히 지속되다보면 부진한 쪽으로도 결국 순환매가 돌면서 오르게 되므로
저평가 종목이라면 아직은 부진하더라도 보유 비중을 적당히 유지해도 됩니다.
높은 비중이라서 답답하다면 포트폴리오 비중을 줄였다가, 추세적 전환이 확인된 후 다시 늘려도 됩니다.
▶▶----- 부동산, 주택시장도 괜찮은 분위기가 계속 이어진다고 봅니다.
주식시장과 부동산시장, 양대 시장의 분위기가 둘다 좋다는 점이
양대 시장이 동시에 양호하게 유지되는데 더욱 도움이 됩니다.
주택시장에서는 매기가 골고루 형성되고 있다는 점이 긍정적입니다.
고가권인 서울의 강남권 아파트 및 재건축시장과 더불어
그동안 상대적으로 소외되었던 쪽으로도 매기가 살아난다는 측면에서 그렇습니다.
▶예를 들어, 주택유형별로는, 아파트 뿐만 아니라 다세대·연립주택(빌라)의 거래도 활발하여
지난달 서울시의 빌라 거래량은 전월보다 79%나 증가하고, 전년 동기 대비 40% 이상 증가하여
6년8개월 만에 최대치를 기록했습니다.
아파트의 전세난이 이어지면서 빌라 쪽으로도 실거주수요가 늘어나며
월세 받기 용이하다는 점에서 투자수요도 늘어나기 때문입니다.
전국적으로는 지난달에 아파트 거래량은 37% 증가했고,
빌라는 그보다 더욱 큰 폭으로 58% 증가했습니다.
또한 지역별로는 2008년 금융위기 이후로는 수도권에서 가장 침체되었던 지역인
용인시, 파주시, 남양주시, 김포시, 인천 서구 등에서도
매매가와 전세가 모두가 상당폭으로 살아나고 있습니다.
▶물론 부정적인 시각도 여전히 존재합니다.
예를 들면, ‘고현철투자연구소’에서는 다음과 같은 견해를 말하고 있습니다.
_____________________________
결론부터 말하면 지금은 부동산 투자를 할 때가 아니다.
집값은 아직 바닥이 아니다. 물론 무릎도 아니다. 인내심을 갖고 좀 더 기다리는 게 낫다.
어차피 집은 필요하고 전셋값도 고공행진하다 보니 무리해서라도 내 집을 갖겠단 사람이 있다.
하지만 출구전략을 묻고 싶다. 집값이 떨어지거나 역전세가 된다면 어떻게 할 것인가.
최악의 시나리오에 대한 대비책이 있는지 궁금하다.
지금의 집값이 유지되는 이유는 정부의 부동산 부양책이 집값을 떠받치고 있어서다.
분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 유예, 재건축조합원 3주택 분양허용 등
부동산3법 국회 통과, 대출규제 완화 등이 집값을 지탱하게 하는 정책이다.
하지만 앞으로 집값은 정상가격이 될 때까지 떨어질 것이다.
제아무리 부양책, 월세화, 재건축 이주수요가 떠받치더라도 집값을 계속 유지시킬 수는 없다.
한계점에 도달하면 그 다음은 상황이 바뀔 수밖에 없다. 산이 높으면 골이 깊다.
근거는 다음과 같다. 첫째 양질의 일자리 부족으로 소득이 점차 불안해지고 있다.
이 상황이 바뀔 가능성은 매우 작다. 앞으로 비정규직은 더 늘어날 것이다.
기업의 이익만큼 개인의 손실이 커지는 구조가 계속될 것이다.
둘째 베이비붐 세대의 집을 받아줄 20~30대 인구가 적다. 물론 그들의 소득도 적다. 결국 공급보다 수요가 적다.
셋째 가계부채가 급증하고 있다. 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화가 시발점이었다.
여기에 정부의 부동산 부양책으로 가계부채가 계속 증가하고 있다.
부채가 한계에 도달하면 집값이 떨어질 수밖에 없다. 미국의 서브프라임 사태가 단적인 예다.
주택담보대출 잔액은 지난해 약 316조5000억원에서 지난달 말 약 320조원으로 늘었다.
올해 1~2월에만 3조5천억원이 증가했다. 지난해 1~2월 증가액(약 4200억원)과 비교해 보면 8배 이상 늘어났다.
여기에 자영업자 대출과 전세보증금까지 더하면 가계부채 잔액은 2000조원을 육박한다.
당장 미국이 올해 안에 금리를 올리면 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없다.
해외자본 유출을 막기 위해서다. 우리나라에서 하우스푸어가 양산되는 결과를 초래할 수 있다.
앞으로 집값은 정상가격으로 수렴할 것이다. 수요가 따라주지 못할 것이기 때문이다.
저성장, 저출산, 고령화도 여기에 한몫할 것이다. 인내심을 갖고, 적기를 기다려라. 기다리면 기회는 온다.
____________________________
▶각자 나름대로 시각의 균형을 갖추는 것이 필요하므로 다른 시각의 얘기도 위에 소개했습니다.
다만 위 얘기에서 몇가지를 보충한다면,
무리를 해서라도 내 집을 갖겠다는 것은 곤란하다는 얘기는 어떤 경우에도 적용해야합니다.
상승장 뿐만 아니라 하락장에서도 마찬가지입니다.
아무리 주택가격이 많이 떨어져서 바닥이라고 확신이 들어도 마찬가지입니다.
바닥 밑에 또다른 바닥이 있을지 모르기 때문입니다.
무리하면 안되는 것은 부동산이건, 주식이건, 자원개발이건 어떤 분야에서나 마찬가지입니다.
▶한편, 위 얘기에서 앞으로 집값이 ‘하락하여’ 정상가격으로 수렴할 것이다라는 부분에서는
정상가격은 아무도 알 수 없다는 점을 생각할 수 있습니다.
주식시장에서도 저는 PER이 10 미만인 저PER종목을 선호하는 경향이 있지만,
그럼에도 불구하고 일반적으로는 업종마다, 테마마다, 종목마다 적정 PER이 다릅니다.
PER이 수십배 이상이 되더라도 외국인, 연기금, 기관 등에서 적극적으로 투자하는 종목들도 있습니다.
이런 사실은 주식시장에서 적정 PER이 수십배 이상되는 것으로 평가받는다는 뜻이 됩니다.
주식시장에서 이미 삼성전자를 능가하는 황제주가 되어있는 화장품 주식인 아모레는
PER이 50~60에 달해도 여전히 인기 종목이며, 버블이라고 떠들지 않습니다.
삼립식품 역시 PER 60배에 달하고 있습니다. 등등 많습니다.
▶부동산시장과 주택시장도 마찬가지입니다. 적정 PER에 근거하여 적정 주가를 산출하듯이,
PIR 등 나름대로의 지표에 의해서 아파트 적정가를 산출하더라도 적정 기준 자체가 일정치 않기 때문입니다.
어떤 지역에 거주하려는 사람의 숫자에 비해 그 지역의 아파트는 제한적이라면 고가로 가격이 형성될 수 있고
아무리 저평가 아파트라도 그 지역에 거주하려는 사람의 숫자가 훨씬 더 적다면
저평가 상태가 영원히 이어질 수도 있습니다.
또한, 10억원의 아파트에 연봉이 1억5천만원인 사람이 산다면 10억원인 아파트는 저평가 아파트가 되는 것이고
같은 아파트에 연봉 3천만원인 사람이 산다면 그 아파트는 고평가 아파트가 되는 것입니다.
즉 누가 사느냐에 따라서도 저평가, 고평가가 결정되므로 절대적인 가격만으로 정상가격을 논하기는 힘듭니다.
------- 지지지난글에 대해 들어왔던 질문과 그에 대한 답변입니다. -----------
> 좋은글 감사합니다 월세가 큰집으로도 확산되는것이 장기적인 추세일 수 밖에 없는 것은 왜인지요? 궁금합니다...
▶작은 집만이 아니라 큰 집에서도 왜 월세가 늘어나는가에 대한 질문입니다.
우선, 해당 글에서 제가 했던 이야기를 다시 보겠습니다.
-------▲(1) 이는 시세차익 목적이 아니라도 전세, 월세, 보증부월세로 계속 살아야하는
부담에서 벗어나려는 목적이 생겨났기 때문입니다.
더욱이 작은 집에만 해당되던 월세가 더 큰 규모의 집으로도 점차 확산되는 것이
장기적인 추세일 수 밖에 없습니다.
▲(2) 저금리도 한몫을 합니다.
대출을 받아서 구입할 때는 이자부담을 감안해야하는데 저금리일수록 이자 부담이 적어지니까
아무리 시세차익이 목적이 아니라도 더 이상 가격이 하락하지만 않는다면
적당한 이자부담 정도는 내집에 사는 댓가로 치루는 주거비용으로 간주할 수 있어서
기꺼이 주택을 구입할 동기가 생겨나기 때문입니다.
▲(3) 한편, 먼 미래까지 내다본다면, 저성장 기조의 국가가 되어 실물 가격 상승률이 둔화되더라도
저성장률도 오랜 기간 누적이 되면 누적성장률이 커지니까 나중에 한꺼번에라도 가격이 오를 수도 있으므로
그 때를 대비한 보험으로서도 주택의 필요성이 생겨나는 것입니다. --------
▶제 답변은, 바로 이러한 얘기가 작은 아파트만이 아니라 큰 아파트에 대해서도 똑같이 적용되기 때문입니다.
가족수가 줄어들기 때문에 큰 아파트 수요가 준다는 얘기가 대세이라서
월세도 큰 아파트에서는 자리 잡기 힘들다고 보는 시각이 있을 것입니다.
매매나 임대나, 수요 공급 측면은 비슷하게 생각할 수 있는데
근래 매매 수요 측면에서 큰 아파트에서도 매기가 살아나고 가격이 회복되고 있다는 점을 볼 때
임대 수요 또한 큰 아파트에서도 늘어난다고 볼 수 있습니다.
모든 것은 수요 공급의 관계에서 결정되는데, 작은 아파트 수요가 많아져서
그 동안 작은 아파트 위주로 공급이 이루어지고 큰 아파트 공급은 적게 이루어져서
이제는 큰 아파트도 수요 공급 측면에서 균형을 찾았다고 보입니다.
▶매매 시장에서 이런 상황이 나타나고 있는 것이며
임대 시장에서도 큰 아파트에서도 고가권의 전세 또는 월세 거래가 잘 이루어지고 있습니다.
물론 저가 주택은, 특히 원룸을 본다면, 약간의 보증금에 거의 대부분 월세로 임대가 이루어지는데
가격이 높아질수록 반전세, 반월세로 거래가 되는 경우도 많습니다.
어쨌든 과거의 100% 순수한 전세 시장이 무너지고 있다는 점은 같습니다.
▶한편, 추가로, 고가 아파트에는 저가 아파트에 없는 임대 수요도 있습니다.
그것은 고가 아파트는 보유세가 많기 때문에, 아파트를 통해 굳이 시세차익을 겨냥하는 사람이 아니면
고가 대형 아파트에 살고자 할 때 굳이 자기소유의 아파트가 아니라 임대로 살려고 합니다.
세금이 나가지 않으니까요.
------------------< 현대판 신데렐라 >----------------- ..... 행복투자(이건희)
최근에 개봉한 외국 영화 중에 '신데렐라'가 있습니다.
너무 잘 알려져 있고 누구나 다 아는 동화적인 이야기라서 보는 사람이 있을까 싶었는데,
그래도 오늘까지 누적 관객수가 70만명이 넘었고 애니메이션(만화영화)보다 더 낫다는 관객평입니다.
실사영화로서 비주얼이 화려하여 볼만하다는 것도 매력 포인트인 것 같습니다.
영화의 주요 장면들은 아래 주소에 나옵니다.
https://www.youtube.com/watch?v=20DF6U1HcGQ
https://www.youtube.com/watch?v=erecP_j6aKE
▶제가 집필하는 칼럼인 경제주간지 ‘머니 위크’지의 ‘이건희 칼럼’에
“현대판 신데렐라의 조건” 제목의 글을 아래 링크된 것을 클릭하면 보실 수 있습니다.
http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?no=2015031808528039205&type=4&code=w0302
이 글에 전세계적으로 ‘현대판 신데렐라’로 거론되는 여성들 이야기도 수록되어있는데
그 중에 한 대목만 아래 옮겨놓습니다. (나머지 얘기는 원문 주소를 눌러서 보시면 됩니다)
-------- ◆21세기 최고의 신데렐라는?
21세기 최고의 신데렐라로는 노르웨이 왕세자비 메테 마릿이 꼽힌다.
평민 출신인 메테 마릿은 음악축제에서 왕세자 호콘과 처음 만난 후 사랑에 빠졌다.
그녀는 부모가 이혼한 극빈층 가정에서 동생과 함께 살았다.
대학 입학 후 클럽파티에 빠져 문란한 성관계를 즐기고 마약에도 중독됐다.
게다가 미혼모다. 아이의 아버지는 마피아다.
이 같은 사실이 알려지자 노르웨이 국민들은 극심하게 반발했고 여론은 악화됐다.
하지만 호콘 왕세자는 왕위를 포기하더라도 메테와 결혼하겠다는 의지를 표명했고
노르웨이 왕실의 인기도는 역대 최저로 떨어졌다.
여론을 돌린 것은 결혼식 며칠 전 메테가 진심으로 사과하며 참회의 눈물을 흘린 기자회견이었다.
전국에 생중계된 회견에서 왕세자비가 될 사람이 자신의 잘못을 솔직하게 인정하고
우러나는 마음으로 국민 앞에 참회하는 모습을 보인 것은 큰 파장을 일으키면서 국민들의 마음을 움직였다.
두사람의 결혼식은 비난이 아닌 축복 속에 이뤄졌다. 오슬로대성당에서 열린 결혼식의 주례를 맡은 주교는
“당신은 낯선 미래에 대해 용기와 믿음을 보여줬다.
이제는 오점 없는 깨끗한 상태에서 새로운 인생의 장을 시작하라”고 신부의 새 출발을 축하했다.
소냐 왕비는 직접 나서서 왕궁 입구를 5500송이 장미꽃으로 꾸몄다.
메테 마릿은 전국민이 사랑하는 왕세자비로 거듭났으며 두명의 아이를 더 낳았다.
장녀 잉리드 알렉산드라 공주는 현재 왕위 계승 서열 2위다.
____________________________________________________________-
▶황금만능주의에서는 돈 많은 사람과 결혼하는 여성을 신데렐라로 여길터인데
갑부와 결혼하는 여성들도 그런 축에 들 수 있겠죠.
물론 삼성그룹 회장의 아들인 부회장과 결혼하여 아들까지 낳고 살다가 이혼한 여성은
또다른 대기업 그룹 회장 딸이므로 신데렐라가 아니지만
신세계그룹 회장의 아들인 부회장과 결혼하여 역시 자녀와 함께 살다가 이혼한 여성은
연예인이었으므로 신데렐라로 볼 수도 있겠죠.
▶“회갑이 훨씬 지난 나이에도 상당한 미모를 갖춘 배우 김민정은 첫 결혼 상대가 갑부인 재일교포 출신이었는데
당시 왕비처럼 살았다고 한다. 하지만 그는 한 TV프로그램에서 “초혼시절 한남동 240평짜리 집에 살았지만
그 대궐 같은 집은 창살 없는 감옥이었다”며
“이혼 후 경제력보다 마음이 따뜻한 사람을 원해 현재의 남편을 만났다”고 말했다.
그는 남편을 통해 깊은 상처를 위로받고 새 출발해 행복하게 살고 있다.
김민정 사례가 신데렐라를 꿈꾸는 여성들에게 좋은 참고가 되기를 바란다.“ ⟵ 머니위크 글의 마지막 부분입니다.
▶지난 글에서 미래에 자유를 더 많이 확보하기 위해
젊어서는 자유의 일부를 유보할 수도 있다는 얘기를 했던 적 있습니다.
마치 미래에 경제적으로 더 여유롭기 위해서
젊어서는 소비를 일부 줄일 수 있다는 것과도 마찬가지이죠.
그러나 신데렐라가 되기 위해 자유를 유보하고 대궐 같은 집에서, 엄한 시댁 식구들 속에서 사는 것은
그것을 통해 미래에 더 많은 자유가 얻어지는 것은 아닙니다.
이혼하기 전에는.....
▶..... 그래도 이혼할 때 하더라도 갑부와 결혼하여 신데렐라처럼 살고 싶으시다구요?
자녀 낳고 살다가 이혼할 때 아이는 시댁에 줄 수 밖에 없을텐데
자녀와 헤어지는 아픔은 어떻게 하고요?
▶김동현-혜은이 부부는 결혼 후 25년 동안 한번도 부부싸움을 하지 않았다고 합니다.
혜은이-김동현 부부가 MBC'기분좋은 날'에 출현했을 때 혜은이는 "자신이 호텔에 다른 남자와 있더라도
믿을 사람이다"라며 남편에 대한 강한 믿음을 보여주었고 김동현은 "당연히 믿는다"고 말했습니다.
(저도 아내가 호텔에 다른 남자와 있더라도 믿거든요 ㅋㅋㅋ .. 제가 호텔에 다른 여자와 있어도 제 아내는 믿고요.
다만 저희는 부부싸움은 좀 했습니다. 결혼 후 7년 동안은 저도 부부싸움 한번도 없었는데, 이후로는 좀... )
또한 "우리는 부부싸움을 한 번도 안 했는데, "남들 다하는 것을 안 하니까 문제 있는것인가 생각도 했다"고 밝혔고
이에 MC들이 부러워하면서 이해를 못하자 혜은이는 "(부부싸움 안하는 것에 대해_ 정말 진지하게 고민했다.
우리에게는 걱정이었다"고 말했습니다.
부부사이가 냉정하고 무관심하여 부부싸움 안하면 문제이지만,
언제나 신혼과 같은 기분으로 산다면서 부부싸움 안하는 것이니까 매우 좋은 일이죠.
,
▶그런데 이러한 영원한 잉꼬부부가 살아온 과정에서는
김동현의 사업 실패로 50억원이 훨씬 넘는 거액의 빚을 지게 되었었습니다. (요즘 돈으로는 200억원쯤 된다네요)
지금은 빚을 다 청산하고 안정적인 삶을 살아가고 있지만
과거 그 정도의 상황에서도 변함없는 애정을 유지하고 부부싸움 없이 살았다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.
( 다른 토크 쇼에서 얘기를 들으니까, 부부 사이에 화가 난적 조차 전혀 없는 것은 아니며
화가 날 때에는 일단 자리를 피해서 화가 가라앉게 하여 싸우지는 않았다고 하네요.)
▶혜은이는 가수 시절 초창기에 김동현과의 결혼이 두번째 결혼으로서
첫번째 남편과 결혼했다가 날이 갈수록 심해지는 남편의 학대에 못견디어 이혼하게 되었습니다. 딸도 있었습니다.
김동현은 혜은이와의 결혼이 초혼이었는데 당연히 집안에서 반대가 많았습니다.
혜은이 말에 의하면 자신은 여성적으로 보이지만 오히려 여성스럽지 못한 편이고
남편은 무뚝뚝해보이지만 매우 자상하고 가정적이라고 합니다.
즉 두 사람은 성격적으로 궁합이 잘 맞는다고 여겨집니다.
혜은이-김동현 부부가 신데렐라-왕자님 커플과는 전혀 거리가 먼 커플이지만
결혼생활 과정에 큰 어려움이 있었음에도 불구하고 25년 동안 (싸움 한번 없을 정도의)
변함없는 잉꼬부부로 살아간다는 것은 시사하는바가 큽니다.
▶혜은이의 히트곡 중 ‘당신만을 사랑해’를 들어보겠습니다.
누구나 꿈꿀 수 있는 아래 노래와 같은 사랑이 실제로도 가능함을 노래를 부른 가수의 커플이 보여주고 있네요.
https://www.youtube.com/watch?v=qmxUf6uG39E
늘 좋은글 감사합니다.. 건강하세요...
좋은 글 잘 읽었습니다.
좋은글 허버 감사합니당...^^
좋은글 잘 읽었습니다.
너무나 도움되는 글 잘 읽고 갑니다
최고의 글 입니다~ 감솨요!
잘 보고 갑니다^^
좋은 글 잘 읽었습니다.
잘 봤습니다
감사합니다
잘보았습니다