선 순위 가처분이 등기된 경매 물건에 대해서 입찰이 가능한 물건 중에서 수익을 낼 수 있는 가처분 물건을 가려내는 방법에 대해서 알아보겠는데요. 선 순위 가처분이 등기된 물건은 경매 입찰 시 기피되는 물건 중 하나입니다. 하지만 이런 가처분도 잘 해결만 한다면 다른 일반 물건에 비해 상대적으로 높은 수익을 낼 수도 있는데요. 위험한 선순위는 가처분이 선순위로 되어있고 그다음 근저당, 압류 등이 있다면 저당권이 말소기준권리가 되지만 말소기준권리이전에 등기된 가처분은 낙찰자에게 인수가 되는 것인데요. 낙찰을 받는다 하더라도 가처분등기를 낙찰자가 안고 등기를 해야 하고 이후에 이 가처분이 본안소송에서 승소를 하게 되면 이 낙찰자는 소유권을 뺏기게 되는 것이죠. 즉 가처분권자가 소유권을 가져가게 됩니다. 그렇다면 어떤 가처분일 때 입찰이 가능하고 입찰해서 낙찰을 받아 큰 수익을 낼 수 있는지에 대해 알아보겠습니다. 가처분은 처분금지 가처분과 점유 이전 가처분 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분이 있는데요. 처분금지 가처분 같은 경우에는 대부분 알고 있는 소유권에 대해서 가처분을 신청하기 때문에 소유권에 대해서만 가처분이 되는 것으로 알고 있는데 소유권 외에도 근저당이나 전세권에 대해서도 처분금지 가처분을 하는 경우가 있습니다. 일단 부동산등기부에 가처분이 등기가 된다면 이 가처분권자가 본안소송에서 승소하여 가처분에 저촉되는 행위에 효력을 부정할 수 있고 법원에 가처분 목적이 된 권리에 등기하는 것이기 때문에 원칙적으로 가처분이 선 순위 가처분이라면 말소가 안되기 때문에 이런 가처분이 등기되어 있다면 일단 입찰을 하면 안 됩니다. 그리고 지상의 건물만이 경매목적으로 되었을 경우 건물에 대한 "건물 철거 및 토지인도를 위한 가처분"이 등기된 경우 이 가처분이 선순위든 후 순위든 상관없이 이 가처분권자가 승소한 경우 건물이 철거될 수 있기 때문에 입찰을 하면 안 됩니다. 즉 인수가 되는 가처분이죠. 그다음으로 인수하면 안 되는 가처분으로는 근저당, 가처분, 근저당, 임의경매로 등기된 물건이 경매가 진행된다면 말소기준권리는 근저당이 되기 때문에 위의 모든 권리는 소멸이 되게 됩니다. 또한 맨 위 근저당이 근저당 채권을 모두 변제를 받았거나 대위변제를 받았을 경우에는 피담보채권이 존재하지 않기 때문에 이러한 근저당 같은 경우는 근저당의 효력이 없을 경우가 있는데요. 이럴 경우 근저당권이 설정이 되어있다 하더라도 이미 근저당이 갖고 있는 채권을 모두 변제를 받은 근저당이라면 이 근저당은 효력이 없는 근저당이 된다는 것이죠. 그리고 대위변제 같은 경우는 이 근저당이 3천만 원이라면 이 3천만 원을 가처분권자가 대위변제를 해버리면 이 근저당도 효력이 없는 근저당이기 때문에 그때는 말소기준권리가 3번 근저당권이 되기 때문에 가처분을 인수해야 합니다. 이럴 경우에는 자칫 잘못하다가는 낙찰을 받는다고 하더라도 이 가처분을 인수하고 소유권을 이전해 가야 하기 때문에 위험하다고 할 수 있겠습니다. 그렇기 때문에 선순위로 등기된 이 근저당의 채권액이 소액이 아닌지 아니면 이미 채권액을 변제받은 근저당권이 아닌지를 살펴봐야겠습니다.
처분금지 가처분의 원인 그럼 이런 가처분이 등기된 원인을 살펴보면 이런 처분금지 가처분의 원인은 3가지로 나눠볼 수 있는데요. 첫 번째가 사해행위 취소를 원인으로 하는 소유권 말소 청구의 소 두 번째가 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구의 소 세 번째가 진정 명의 회복을 원인으로 하는 소유권 말소 청구의 소인인데요. 그래서 어떤 가처분이 등기되었느냐에 따라서 입찰 여부가 조금씩 달라질 수가 있는데 이런 가처분이 등기된 원인은 등기부상으로 확인할 수 있고 가처분 번호의 사건번호를 가지고 진행 상황을 검색해서 확인하실 수 있습니다. 이런 가처분을 접근하는 방법을 보면 가장 기본적인 것은 인수와 소멸 여부를 따지는 것입니다. 말소기준보다 후순위라면 이때는 말소가 되기 때문에 당연히 입찰이 가능하고요. 그리고 말소기준권리보다 선순위라면 인수되기 때문에 입찰을 하면 안 되지만 예를 들어 선순위로 근저당이나 전세권이 설정되고 그 이후에 가압류가 들어갔는데 최선순위로 등기된 근저당이나 전세권에 가처분 등기가 이루어져서 경매가 진행된다면 이 경우 이 가처분은 부기등기이기 때문에 주등기가 말소되면 자동으로 말소되게 됩니다. 경매가 진행되면 근저당권이 말소기준권리가 되어서 소멸이 된다면 이 가처분 역시도 소멸이 되게 됩니다. 그렇기 때문에 이 가처분 같은 경우는 입찰이 가능하기 때문에 입찰하셔도 됩니다. 그런데 전세권에 부기등기로 가처분등기가 되어있다면 이 전세권자가 경매신청을 안 했을 경우와 이 전세권자가 배당요구를 안 했을 경우에는 이 전세권이 인수가 되게 됩니다. 그래서 가처분이 부기등기가 되어있는 경우는 주등기가 말소가 되면 부기등기에 대한 가처분도 말소가 된다는 것을 알고 계시면 되겠습니다.
매매를 원인으로 하는 소유권이전가등기 청구의 소 그리고 가처분이 매매를 원인으로 하는 소유권이전가등기 청구권인 경우인데요. 예를 들어 소유자 A와 B가 매매계약을 하고 매매계약과 동시에 계약금을 지급하고 중도금 날짜에 중도금을 지급하게 됩니다. 그런데 계약을 한 후에 집값이 상승을 해서 매도자인 소유자가 집을 팔지 않기로 해서 매도인이 잔금 날 잔금 수취를 거부하며 해당 계약의 해지를 요구합니다. 이럴 경우 매수인은 계약 해지를 하기 싫어서 잔금을 변제공탁을 하고 해당 주택에 매매를 원인으로 하는 소유권이전 청구권에 기한 처분금지 가처분 신청을 하게 됩니다. 이런 경우 가처분 같은 경우는 말소기준권리보다 선순위라면 일단 낙찰자에게 인수가 되고 소송 결과에 따라 낙찰받은 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 물건이라고 할 수 있습니다.
사해행위 취소를 원인으로 한 소유권이전 청구의 소 다음은 가처분의 원인이 사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소 청구소송인 경우 가처분이 선순위이면 인수가 되는 것이고 후순위라면 소멸되게 됩니다. 이런 사해행위 취소에 대한 행위를 보게 되면 만약 B가 해당 부동산 소유자 A에게 돈을 빌려주었는데 이 A가 돈을 갚을 수없게 되자 해당 부동산에 강제집행을 막고자 지인인 C에게 소유권이전을 하게 됩니다. 이런 경우 B는 해당 부동산을 보고 A에게 돈을 빌려줬는데 A가 해당 부동산을 C에게 넘겨준 경우가 되기 때문에 B는 C가 가지고 있는 부동산에 대해서 사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소 소송을 원인으로 해서 가처분등기를 하게 됩니다. B가 가처분 소송에서 이기게 되면 C 명의로 되어있는 소유권을 취소시키고 원래 소유자였던 A 소유로 복귀하게 됩니다. 이러한 사해행위 취소를 원인해서 가처분등기를 하게 되면 선순위 면 낙찰자에게 인수가 되고 후순위 면 당연히 소멸하게 됩니다. 사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소 청구소송의 경우 핵심 내용은 제3자에게 있는데요. 채무자가 채권자의 해함을 알고 법률행위를 했냐가 아니라 제3취득자가 해함을 알았냐 몰랐냐에 있습니다.
진정 명의 회복을 원인으로 한 소유권이전 청구의 소 진정 명의 회복에 의한 가처분 신청인데요. 원칙적으로 진정 명의 회복을 위한 가처분도 선순위 면 인수고 후순위 면 소멸이 됩니다. 그런데 후순위라도 소멸이 안되는 경우가 있는데요. 이럴 경우에는 주의를 해야 하는데 이때는 후순위라서 입찰을 했는데 말소가 되지 않아 인수를 해야 합니다. 부동산 거래가 절대적 무효 사유일 때는 후순위 가처분일지라도 소멸되지 않습니다. 여기서 절대적 무효 사유라는 것은 소유자 모르게 서류를 위조하거나 위임장을 위조해서 소유권을 이전시키는 행위를 말합니다. 이런 행위로 소유권이 이전되고 거기에 소유권에 대해 처분금지 가처분이 등기되었다면 아무리 후순위라도 이것은 인수되게 됩니다.
이상으로 경매 입찰 시 기피되는 선 순위 가처분이더라도 그 원인에 따라 잘 해결만 된다면 더 큰 수익을 낼 수도 있는 물건들에는 어떤 것들이 있는지 알아보았습니다.
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