공실률 높으면 상권조성 더뎌 | |
근린상가란 일반적으로 생활권에 인접해 있는 상가를 의미한다. 건축볍규상 근린생활시설이란 주택과 매우 가까워도보로도 접근할 수 있는, 생활에 필요한 시설물을 말한다. 입점 업종은 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병 의원 등이 대부분이다. 음식점이나 유흥업소도 입 점 할 수 있어 잘 발달된 상권은 심야에도 불야성을 이루는 곳이 많다. 도심 권에서는 대체적으로 역세권 이나 사무실이 밀집 지역, 대학가나 신도시의 경우 아파트단지가 밀집된 지역에서 근린상가가 활성화된다. 근린상가 대개는 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 많다. 최근에는 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화 전문화되는 실정이다. 신규 택지개발 지역에서는 택지 지역 안에 상업용지를 공급해 상업시설을 조성하는 것이 보통이다. 최근에는 용적율에 따라 다소 차이는 보이지만, 주로 10층 내외의 상가들이 수십개씩 밀집된 형태를 띄어 대형 상권을 이루고 있다. 근린 상가는 공급량과 상가위치에 따라 수익률이나 매출 프리미엄의 차이가 상당히 심한 편이다. 특히 아파트 단지의 경우는 주 출입구 부근이나 안쪽 뒷 블록이 유동인구도 많고 상권형성이 용이해잘사가 잘된다. 거기다가 대형 백화점이나 지하철역 등이 인접해 있다면 금상첨화라 할 수 있겠다. 근린상가를 고르는데 참고가 될 사항을 간추려 보면 다음과 같다. 1.목 좋은 상가를 잡아라. 근린상가는 대부분 대규모 택지개발지구내에 위치하거나, 일반 대로변에 위치하므로 타 상가와는 필연적으로 경쟁관계에 있을 수밖에 없다. 그러므로 좋은 목의 상가는 그 자체가 경쟁력이며 경쟁력 있는 상가에 돈이 몰린다. 2.역세권이나 전철역, 대로변의 상가를 잡아라. 유동인구가 많고 사람이 많이 모이는 곳은 경험이 없거나 물건값이 다소 비싸더라도 장사가 잘된다. 3.상가의 입지가 주 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택하라. 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성 면에서 떨어진다. 전면이 넓어야 전시효과를 충분히 살려 구매욕구를 일으키는데 유리하다. 4.출근길 상권보다 퇴근길 상가를 잡아라. 도로의 폭이 넓고 차량의 왕래가 잦은 도로가 있을 경우 구매할 물건이 있더라도 길 건너기를 꺼리는 경우가 있다. 또한 주5일제 근무가 많아지면서 주거지 주변에서 여가 활동이나 소비형태가 많아지기 때문이다. 5.권리금이 높은 지역을 선택하라. 권리금이란 일종의 영업권이다. 권리금이 있다는 말은 그 만큼 장사가 잘된다는 말이다. 장사가 잘되는 지역의 근린상가는 최초 분양가를 주변시세와 비교해서 시세차익을 볼 수 있는지 고려해야 한다. 보통 신규 상가는 주변시세를 따라가거나 더 높게 임대를 놓을 수 도 있지만 분양가가 주변시세와 맞먹는다면 투자의 재미가 없기 때문이다. 6.노점상이 있는 곳의 상가를 택하라 대한민국에 노점상이 있는 곳에 장사 안 되는 곳은 한곳도 없다. 노점상이 자리잡고 있는 곳이 그 지역의 확실한 몫이다. 노점상이 있다고 손해 볼 것 같아도 서로 공생관계에 있다는 것을 명심해야 한다. 7.신도시 지역 내 소형상가는 피하라! 요즘의 소비 성향은 넓고 쾌적하며 주차시설이 잘되어 있는 곳을 선호한다. 같은 값이면 그 지역의 대표적인 상권 내에 있고 소규모 상가보다는 대규모 상가이며 주차시설이 잘 되어있거나 대형주차장에 인접한 상가를 선택해야 한다. 8.특성에 맞는 업종을 선택하라 지하층은 노래방, 호프점등의 업종을 1층은 패스트푸드, 편의점, 약국 등을 2층은 커피숍, 미용실 등 3층은 학원이나 병 의원 의 업종이 무난하다 9.분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해라. 좋은 몫의 상가라고 판단되면 분양초기에 좋은 위치의 상가를 선점 하여야 하며 임대 시에는 상권의 변화를 지켜 본 뒤 입점 6개월 전후가 좋다. 10.시행사의 인지도나 경험 유무를 체크 하라 신용도가 높은 회사일수록, 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리하며 운영 관리 창업 시에도 많은 조언을 받을 수 있다. 몇 년 전부터 조성되는 일부 신규 택지개발 지구는 세대 수나 지역 여건에 비해 상업용지가 많이 공급되어 공실 율이 높은 현상을 보이기도 한다. 상권은 공실 율이 높으면 상권활성화가 더디게 진행되는 경우가 많다. 근린상가 투자 시 세대 수 대비 택지 특성을 잘 살펴야 하는데 가급적 아파트단지는 실제 거주자들이 많은 곳이 좋으며 상업용지는 업종 제한이 없는 곳이 유리하다. 상가는 상가로써의 기능을 할 때 비로소 역할을 할 수 있는 것이기 때문이다. 분양중인 유망상가 ------------------------------------------------------------------------------------------ 상 가 명 위 치 시 행 사 규모 점포수(개) 입 점 일 연 락 처 ------------------------------------------------------------------------------------------ 포오스 프라자 일산중산 ㈜포오스 지하2층,지상5층 60 2004.03 031-976-7007 ------------------------------------------------------------------------------------------ 백궁프라자3 분당백궁 신도시개발㈜ 지하3층,지상8층 96 2004.04 031-205-1700 ------------------------------------------------------------------------------------------ 병점미라클프라자 화성병점 ㈜아이원산업 지하3층,지상8층 53 2004.05 031-239-5114 ------------------------------------------------------------------------------------------ 청진네오스빌 인천구월 청진산업개발 지하2층,지상7층 27 2003.10 032-431-0011 ------------------------------------------------------------------------------------------ ※ 유망상가 분석 포오스 프라자 포오스 프라자는 상가 바로 앞에 신촌과 영등포로 나가는 버스 노선과 마을 버스정류장이 있어 유동인구를 확보하고 있는 상가 이며 단지 주변에 지속적으로 아파트 단지가 들어설 예정이며 상가 바로 앞에 동문아파트 1,000세대 가 입주 예정이고 바로 뒷편엔 현대 홈타운 600 세대가 인접해 있어 시간이 흐를수록 상권이 활성화 될 것으로 보인다. 분양가를 보더라도 1층 기준1,500~1,700 만 원 수준으로 타지지역에 비해 저렴한 편이므로 임대 수익 율은 높게 나타날 수가 있고 환금성도 양호할 것으로 보이는 상가다. 입점 업종은 아파트 단지가 많은 지역인만큼 제과점이나 안경점 패스트푸드 음식점 학원 병원 가가 유리하다. 특히 주차시설이 양호 하며 점포 배치가 전면으로 이루어져 있어 단독 업종 형태가 유리하게 되어 있다. 백궁 프라자 3 배궁프라자 의 입지여건은 전철역 광장 인접 이라는 장점을 가지고 있는 상가로써 기존의 이미 형성된 역세권 광장 인근 상가가 활성화가 잘되는 것을 보면 쉽게 투자가치를 느낄수가 있는 장점을 가지고 있다. 일산의 주엽 역이나 분당의 서현역 등을 보면 쉽게 이해할 수가 있다. 향후 개통 예정인 정자-판교-포이- 양재-강남으로 연결되는 신분당선이 개통될 경우 환승 역으로써의 폭발적 상권의 잠재력을 가지고 있는 상업 지역이다. 여기에 시행사가 백궁 지역에 백궁프라자 1,2를 성공적으로 분양을 마감하여 시행사의 안정성이나 신뢰성이 인정받은 상태이므로 점포배치나 업종선정에 상당히 유리 할 것으로 보인다. 또한 약 1,5000 배후세대의 고정고객도 상권활성화에 상당한 영향을 줄 것으로 보이며 벤처 및 대기업 사옥들이 줄줄이 들어설 예정이어서 업무시설에 종사하는 인구와 배후세대의 인구가 혼합된 신흥상업지역내에 있어 시세 차익이나 높은 임대수익이 기대되는 상가로 분석된다. 분양가가 1층 기준 3,000 만원 가까이 육박하지만 인근상업지역의 현재 거래되는 시세와 비교해 보면 그리 높은 가격은 아니다. 병점 미라클 프라자 병점 지역은 새롭게 조성되는 신규 택지개발 지구로써 수도권 몇 않되는 유망 상업지역으로 꼽힐 만큼 관심이 높은 지역이다. 특히 미라클 상가 인근의 주공 단지 내 상가의 경우 평당 낙찰 가가 6천만원 이상으로 낙찰 될 만큼 기대치가 높은 지역이다 미라클 상가의 경우 금년 4월에 개통된 병점역 앞에 위치해 병점 주변에 거주하는 역을 이용하는 유동인구를 흡수 할 수 있는 장점을 가지고 있으며 앞으로 새롭게 조성되는 택지가 많은 만큼 점차적으로 유동인구나 상권이 활성화 될 것으로 보이는 지역내의 상가이다. 현재에도 삼성 반도체 와 화성 산업단지 근로자의 출퇴근길로 꾸준한 유동인구를 확보하고 있으며 태안지구 3만여 세대와 화성 동탄지구 4만 세대가 조성될 경우 역을 이용하는 인구가 많아져 상권이 절정에 이를 것으로 보여 시세차익이나 높은 임대 수익이 기대되는 상가로 분석된다. 또한 수원대 , 수원 과학대 .한신대 , 오산대, 등 수많은 대학생들의 셔틀 버스 승 하차장으로 학생층의 유입 인구도 꾸준할 것으로 보인다. 분양가는 1층기준 평당 2,200~3,000만원 수준이다. 관심 입점 업종은 역세권 상가인 만큼 패스트 푸드나 편의점 당구장 등이 유망 업종으로 보인다. 청진네오스빌 청진 네오스빌은 주상복합 상가 이다. 주로 도심권 업무시설이 밀집되어 있는 주상복합 상가의 경우 상가 활성화가 불리한 여건을 가지고 있지만 네오스빌 상가는 인천시청역 인근에 위치하고 기존의 상권이 상당히 활성화 되어 있다는 점이 투자 매력을 갖게 하는 상가이다. 인천 구월동 상권을 들여다보면 시청을 중심으로 집객 효과가 높은 까르푸와 터미널이 있고 롯데,신세계백화점이 있어 유동인구가 많아 상권이 이미 활성화되어 있는 지역이다. 현재도 먹거리 볼거리 등과 각종업종이 형성되어 있어 상가 프리미엄이 높게 나타나고 있는 것은 최초 분양가 대비 시세차익을 기대 할 수 있을 것으로 보인다. 흔히 상권은 대형 쇼핑몰이나 할인점 형태를 고루 갖춘 지역의 상권이 잘 발달되는 것이 일반적이다. 비록 주상복합 상가의 인기도 는 낮지만 네오스빌 상가는 역세권 형태와 주변의 상권에 맞물린 유동 인구를 고려하면 투자가치는 충분하리라 판단 되는 상가이다. 분양가는 1층기준 평당 850~1,330 만원이다. [상가114 투자 전략 연구소 소장 유 영 상] |