부산지역 도시정비사업전문관리업의 정착방안에 관한 연구_(정경숙ㆍ강정규)

[두훈]

부산지역 도시정비사업전문관리업의

정착방안에 관한 연구

A Study on the Settlement of Rebuilding Project Consulting in Busan

                                                                   정경숙ㆍ강정규

                                          Jung, Kyeing SookㆍKang, Jeong Gyu

                                  동의대학교 평생교육원 부동산과정 외래교수ㆍ하나부동산컨설팅사무소 대표

                                                       동의대학교 재무부부동산학과 조교수, 부동산학 박사

目次

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 도시정비사업전문관리업의 현황

Ⅲ. 도시정비사업전문관리업의 문제점

   1. 제도 도입시기에 따른 경험미흡과 전문성의 결여

   2. 영세성으로 인한 정비사업 관련 비용조달의 어려움

   3. 조합, 시공사와의 관계 미확립

   4. 법 규정의 불확실성

Ⅳ. 도시정비사업전문관리업의 정착방안

   1. 제도적 장치 마련을 통한 전문인력 확보 및 육성 필요

   2. 업무진행에 따른 책임의식을 높이고자 하는 제도적 뒷받침 마련 필요

   3. 업무영역의 세분화 및 명문화 필요

   4. 정비사업전문관리업의 초기자금 지원책 강구

Ⅴ. 결론

<ABSTRACT>

<參考文獻>

ABSTRACT

1. CONTENTS

(1) RESEARCH OBJECTIVES

The establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act, with unified separate laws ruling redevelopment, reconstruction and residential environment improvement projects, is providing a consistent organized system for the promotion of rebuilding projects.

(2) RESEARCH METHOD & RESULTS

The present study purpose to emphasize the necessity of The Rebuilding Project Consulting System through analyzing The Rebuilding Project Consulting System in comparison with Real Estate Consulting and Construction Management.

(3) RESEARCH RESULTS

To identify problems to be considered for the substantial role of The Rebuilding Project Consulting System in redevelopment and reconstruction projects and suggest solution for the problems, and to propose plans for the activation and early settlement of The Rebuilding Project Consulting System in rebuilding projects.

2. RESULTS

The uncertain position of Rebuilding Project Consultants is because there have not been many cases showing their performance in rebuilding projects. In order to avoid falling into petty consulting companies and running errands for union or falling into constructors' outsourcing companies helping them take orders, it is required for Rebuilding Project Consultants to make efforts to make visible achievements in promoting rebuilding projects by understanding problems in Rebuilding Project Consulting System and developing solutions.

3. KEY WORDS

Rebuilding Project, Consultants, Residential Environment, Real Estate Consulting

Ⅰ. 서론

도시정비사업은 개발중심의 논리에서 탈피하여 도시공간의 재생과 도시기능의 회복으로 전환되고 있으며, 뉴타운 개발과 같이 개별사업단위 중심에서 광역단위정비사업으로 이행되고 있는 상황이다.

주택정책의 목표는 주택부족문제의 해소를 위해 주택의 공급 창출에 진력한 결과 2002년에는 전국의 주택보급율이 100%를 넘어서게 되었다. 그러나 이로 인해 무분별하게 불량주거지가 형성되고, 1960년대의 주택부족과 택지난을 해결하기 위한 주택공급수단으로 공급된 주택들은 시간의 진행에 따라 점차 노후화되어 점차 도시문제화 되기에 이르렀다.

이러한 노후ㆍ불량주택을 방치할 경우 도시는 슬럼화될 뿐만 아니라, 신규택지의 확보가 어려운 대도시의 경우 주택건설에 필요한 택지를 공급하는데 많은 어려움이 있기에 도시정비사업이 정책 대안으로 부상했다. 하지만 도시정비사업은 사업법규정도 까다롭고 추진절차도 대단히 복잡한데다가 사업소요기간도 길어 비전문가인 정비사업조합이 대규모의 사업을 추진하는 데에는 상당히 무리가 있었다. 따라서 불합리한 도시정비사업 문제의 해결을 위해서는 도시정비사업전문관리업의 조기정착이 무엇보다도 필요하다고 보여진다.

도시정비사업전문관리업의 도입은 부산시가 안고 있는 과제인 정비사업의 원활한 진행을 위한 적절한 대안이다. 도시정비사업전문관리업의 정착방안을 부산지역의 사례를 중심으로 분석하여 제시하고자 함을 목적으로 한다.

Ⅱ. 도시정비사업전문관리업의 현황

부산광역시의 경우 도시 및 주거환경정비법의 시행일로부터 3년(2006년 7월 1일) 이내에 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 수립토록 되어 있고 2001년 수립된 부산광역시 도시재개발기본계획의 재정비 시점 도래 및 기 지정된 재개발구역범위의 지역여건변화로 계획수정의 필요성이 대두되었다. 이에 따라 최근 2010년을 목표연도로 하는 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획을 확정하였다.

주택재개발구역 184개소, 주택재건축 91개소, 도시환경 49개소, 주거환경 137개소, 유형유보 26개소 등 총 487개의 도시정비구역을 선정하였다.

[부산광역시, 부산광역시 도시 및 주거환경정비계획(안), 2005. p.122]

따라서 정비사업전문관리업의 역할이 중요한 시기가 되었다. 그러나 현재 전국적으로 300여개의 정비업체가 등록되어 있지만

[서울이 223개로 가장 많고 경기 28개, 대구 24개, 부산 21개 순으로 총 321개 업체가 등록되어 있다.(자료 : 한국도시정비사업전문관리협회)]

정비사업전문관리업자의 역할을 충실히 하기 위한 막대한 자금과 전문인력 등의 경쟁력을 갖춘 곳은 극소수에 불과하다. 더구나 이 중 70%는 정비사업 경험이 전혀 없는 업체이다. 특히 부산시의 경우 21개 업체가 등록 후 1년이 되지 않은 신생업체일 뿐만 아니라 실제로 실무는 수행하지 않고 특정자격만 보유한 업체가 다수이다.

[부산일보(http://www.pusanilbo.com), 2004년7월8일자 “부산의 재개발 발목 잡은 법규정”에서 발췌]

부산시가 정비사업전문관리업체에 대한 기술인력 보유 여부 업무실태조사를 실시한 결과 3개의 업체가 폐업ㆍ퇴출되고, 겸직이 금지된 기술자를 보유한 2개 업체가 시정조치를 당했다. 실태조사 결과 등록규정을 위반한 업체가 전체 25%에 달하였으며 제도적인 문제로 실적 없는 영세한 업체가 많았다.

[부산시 발표, 2004.6.9 그러나 그 후 1개 업체가 더 폐업하였는데 폐업업체 모두가 등록한지 1년이 채 안되었다]

바른재건축실천전국연합과 전국재개발시민연합 등 시민단체들이 한국도시정비사업전문관리업협회와 전국의 지방자치단체 등을 조사한 결과에 따르면 2003년12월 현재 업체의 대다수가 상근하는 전문인력을 10명 내외의 극소수만을 보유하는데 그치며, 재무구조 역시 열악함을 면치 못하고 있다고 한다.

한편 재개발ㆍ재건축 등의 정비사업전문관리업체들의 모임인 ‘한국도시정비사업전문관리협회“가 2003년 12월 9일 창립총회를 갖고 공식 출범해서 2004년 3월 현재 70여 업체가 회원으로 가입되어 업체간 이해와 요구를 한곳으로 집중시키려 노력하고 있으나 그 활동은 미미한 편이다.

[협회는 43개의 정비사업 업체가 참여한 가운데 토코마의 김구철대표와 토다CM의 윤병목대표를 초대 공동회장으로 선출했다.]

앞으로 부산시의 경우와 같이 도시정비사업의 수요나 규모가 증가해 전국적으로 재개발ㆍ재건축 사업이 본격 가속화 될 경우 정비사업전문관리업체는 도시및주거환경정비법에 따라 업무영역이 어느 정도 보장된 특성이 있어 지속적으로 신생업체가 상당수 증가할 전망이다.

Ⅲ. 도시정비사업전문관리업제도의 문제점

1. 제도 도입시기에 따른 경험미흡과 전문성의 결여

정비사업전문관리업자는 제도 도입시기가 오래되지 않았다는 문제점과 그로 인한 경험부족이 지적되고 있다. 하지만 이에 비해 정비사업이 가진 절차의 복잡성과 진행과정에서 생기는 이해관계를 원만하게 해결할 수 있는 전문성은 크게 떨어지고 있는 실정이다. 또한 정비사업전문관리업자의 등록요건이 충족된 등록업체라고 하더라도 업체의 대다수가 상근하는 전문인력, 즉 정비사업과 관련된 모든 분야인 행정, 법률, 기술, 관리, 금융, 개발 등에 전문지식 및 경험이 있는 전문인력이 10여명 내외인 영세한 업체가 대부분이다. 또한 정비사업전문업체의 70%가 신생업체임에서 알 수 있듯이 경험미흡이 더욱 전문화를 가로막는다.

[임광명, 부산일보(www.pusanilbo.com), 2004.7.8일자 기사에서 발췌]

이들 업체들은 도시및주거환경정비법에서 정하는 전문인력 요건은 갖추었으나 사업시행능력이 부족한데, 이는 등록요건에 업체의 수행능력에 관하여는 간과하고 있기 때문으로 보인다.

정비업체 등록에 필요한 전문인력 요건을 갖추기 위해 면허대행업체를 이용하는 사례까지 발생하고 있는 실정이다.

[이정선, “정비업체가 재건축비리 온상”, 머니투데이, 2005년 11월 21이자 참조.]

이처럼 정비사업전문관리업자의 전문성 부족과 업체의 영세성으로 인해 조합 측에서는 정비사업전문관리업자의 업무는 단순업무로 비춰지고 이에 따른 용역비는 추가비용으로 인식될 수밖에 없는 실정이다.

2. 영세성으로 인한 정비사업 관련 비용조달의 어려움

정비사업전문관리업체는 10여명 내외의 전문인력으로 규모가 영세하고 70%가 신생업체로서 정비사업 초기의 비용조달에 큰 어려움을 겪고 있는 실정이다. 정비업체들이 대부분 자본금 가장납입 방식을 통해 허위로 등록된 무자격 업체들이 난립하고 있는 실정이다. 가장납입이란 자본금을 충당할 자금이 없어 사채시장 등을 통해 임시로 돈을 빌려 법인등록을 마친 뒤 자본금을 빼내는 행위를 말한다.

[이정선, “정비업체가 재건축비리 온상”, 머니투데이, 2005년 21이자 참조. 실제 부산 해운대구 등에서 최근 일부 정비업체들의 가장납입 행위가 경찰에 적발된 바 있다. 정비업체 가운데 80~90%는 자본금 가장납입 상태에 처해 있다. 법인등록을 위해 1주일에 1000만원 정도의 수수료를 무는 조건으로 금전을 빌려가는 일도 적지 않다.]

또한 한국주택협회(KOREA HOUSING ASSOCIATION)의 자료에서 보면 시공사를 선정하기 이전까지 약 25억원 정도의 자금이 소요된다고 하는데

[권주안 주택산업연구원 연구위원, 서울경제신문(http://www.economy.hankooki.com) 기고, 2004.1.27.일자 기사에서 발췌]

해당 도시정비사업 조합은 정비사업전문관리업의 도입에도 불구하고 과거와 같이 사업추진비용을 거의 부담하지 않고 정비사업전문관리업자에게만 전적으로 의존하고 있어 도시정비사업의 진척이 매우 어려움을 나타내고 있다. 부산시의 경우 184개 주택재개발 정비사업 중에서 73개 구역만이 사업을 추진하고 있는 실정이다.

[완료구역 3개 구역, 추진위원회 승인 33개 구역, 정비구역지정 19개 구역, 조합설립인가 14개 구역, 사업시행인가 2개 구역, 사업착공 2개 구역 등으로 전체 구역의 39.6% 만이 사업이 진척되고 있다.]

사업을 추진하고 있는 73개 구역에서조차 정비사업전문관리업자가 비용조달 문제를 해결하기에는 많은 무리가 있다. 그래서 부산시 도시 및 주거환경정비기본계획 고시에는 민간부문의 역할을 강조하고 있다. 공공의 경우는 정비사업의 참여를 확대하고 정비사업의 모델제시 및 민간부문의 계도를 포함하고 있는 실정이다. 자금조달에 관해 법적인 내용은 ‘추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다.’고 되어 있고 ‘추진위원회의 구성에 동의한 자는 추진위원회 운영에 필요한 경비를 납부해야 한다. ‘추진위원회의 구성에 동의하지 않은 자가 조합설립에 동의한 경우에는 추진위원회의 구성에 동의한 자와 함께 추진위원회의 운영에 필요한 경비를 소급하여 정산, 납부하여야 하다.’라고 되어 있다.

[도시및주거환경정비법 제15조3항 및 동법 시행령 제24조3항]

또 ‘조합의 비용부담 및 조합의 회계사항과 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용의 부담시기 및 절차사항이 조합정관에 포함되어 있어야 한다’고만 명시되어 있을 뿐 구체적인 초기자금마련 대책에 대해서는 구체적인 규정이 없는 실정이다.

[도시및주거환경정비법 제20조1항]

3. 조합, 시공사와의 관계 미확립

현행법에 나타난 규정에 따른 정비사업전문관리업제도상의 업무내용만으로는 정비사업전문관리업자의 명확한 업무영역을 정의하기 힘든데다가 건설사업관리의 업무지침과 같은 업무영역의 세부적인 조항이 없는 현실에서는 정비사업전문관리업자의 업무영역은 각기 다양하게 해석되어질 수밖에 없다. 일각에서는 정비사업전문관리업자의 업무를 조합의 일상적인 업무를 대행하는 정도이며 원칙적으로는 조합설립 업무까지로 봐야한다고 주장하는 경우도 있고,

[송동원 (주)부동산써브 경매 펀드매니저, 부동산써브 전문가 칼럼 (2004.8.23)에서 발췌]

정비사업전문관리업제도상의 업무영역을 보면 과거 시공사가 조합을 대리하여 수행하던 많은 업무 중 일부에 지나지 않는데 정비사업의 필수적인 업무인 프로젝트 기획, 파이낸싱, 설계관리, 시공사에 대한 관리업무가 제외되어 있으며 시공사가 사전담합, 무리한 설계변경을 요구하거나 시공 후 클레임을 청구하여도 정비사업관리자의 업무에 포함되지 않아 모든 손실은 조합에서 부담해야 한다고 주장하는 경우도 있다.

[이상주, 칼럼 “재건축ㆍ재개발 사업과 건설사업관리”, 한미파슨스 정비사업팀, 2004.6.30]

이처럼 현행법상의 규정만으로는 정비사업전문관리업자의 업무규정은 매우 미흡하다. 또한 업무영역의 모호함으로 인해 민간정비업체들은 시공사나 철거업체에 기생하는 구조로 전락하고 있는 실정이다. 따라서 재건축 비리를 근절하기 위해서는 일단 비리사슬의 중간 매개 고리 역할을 하고 있는 “정비업체부터 정비해야 한다”는 지적이다.

[이정선, “정비업체가 재건축비리 온상”, 머니투데이, 2005년 11월 21일자 참조.]

4. 법 규정의 불확실성

1) 정비사업전문관리업자 선정이 임의규정이라는 점이다.

도시및주거환경정비법 제14조제2항의 ‘추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다’ 라고만 명시되어 있다. 더나가서는 “애초부터 무리가 있는 법률이라는 지적에도 건설교통부가 탁상행정을 밀어붙였다”는 지적도 있다.

[이정선, “정비업체가 재건축비리의 온상”, 머니투데이, 2005년 11월 21일자 참조]

이는 정비사업전문관리업자의 자문이나 위탁 없이 조합이 자체적으로 운영하여도 무방하지만, 선정하려고 하는 경우에 한해서 추진위원회는 운영규정이 정하는 경쟁입찰방법으로 선정하여야 한다는 뜻으로 풀이된다. 정비사업전문관리업자 외에 조합의 업무에 자문하는 등 조합의 업무에 조력하는 행위를 하는 경우 형사처벌로 규정하여 조합이 제3자에게 조력을 받을 수 있는 기회를 원천적으로 봉쇄하고 있음으로 해서 정비사업전문관리업자의 역할은 필수적임을 감안할 때 도시및주거환경정비법상에 정비사업전문관리업자 선정이 임의적 규정인 점은 문제가 아닐 수 없다.

[도시및주거환경정비법 제85조 제9항 : 제69조 제1항의 규정을 위반하여 등록을 하지 아니하고 정비사업의 위탁을 받거나 또는 자문을 하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.]

2) 업무흐름과 용역대가에 대한 표준화 미비

조합이 정비사업전문업체를 선정하고 지불해야 되는 용역대가의 기준이 없음으로 해서 조합과 정비사업전문관리업자간의 용역대가 산정에 갈등의 소지가 있다. 이런 결과 더 나아가 정비업체들은 철거업체, 설계사무소, 감정평가 등 재개발ㆍ재건축 사업과 관련된 모든 업종들과 이권을 나눠 갖는 것을 통해 용역댓가를 기대하고 있는 실정이다. 이로 인해 오히려 부실한 용역을 제공하여 조합에 피해를 주고 정비사업관리업자의 이미지 제고에 역행할 수 있다.

또한 수수료 체계, 관리체계, 정비사업의 노하우, 활동내용 등의 지식시스템을 다른 정비업체로 유출시키지 않으려 하기 때문에 체계적인 지침서가 보급되지 않는 경향이 있다.

3) 정비사업전문관리업자의 불성실업무에 대한 책임한계 불분명

도시및주거환경정비법에는 정비사업전문관리업자의 용역사업 이행보증에 대한 의무규정은 없다. 도시및주거환경정비법 제51조를 보면 시공사 부도시 조합원의 피해를 최소화하기 위하여 시공사 보증을 의무화하는 조합원 권익보호제도를 마련했다. 그러나 정비사업전문관리업자가 업무수행에 있어서 조합에 피해를 끼쳤을 경우 조합의 경제적 손실을 구제해 줄 방법은 업다.

Ⅳ. 도시정비사업전문관리업의 정착방안

1. 제도적 장치 마련을 통한 전문인력 확보 및 육성 필요

정비사업전문관리업자의 전문가 육성을 위한 제도적 장치가 강구돼야 한다. 현재의 등록기준만으로는 전문가를 선별하는데 부족하다. 그러므로 정비사업전문관리업자의 사전자격심사기준과 평가, 공시제도를 마련하여 정비사업의 전문가를 선별하는 기준으로 삼아야 한다. 또한 정비사업전문관리업자에 대한 지속적인 교육을 통해 정비사업에 대한 정확한 이해와 신속한 일처리를 도모하도록 해야 한다.

현재 여러 민간기관에서 정비사업전문관리업자 강좌를 개설하여 교육을 하고는 있으나 프로그램이 체계적이지 못하고 부동산 일반 교양강좌 수준에 머물고 있는 실정이다. 이를 위해 지역에 부동산학을 전공한 교수를 일정 정도 확보한 대학교를 전문교육기관으로 지정하여 전문가를 양성해 나가야 하며, 이 분야에 대한 대학 및 대학원에 전문과정의 개설 및 확충도 고려되어야 한다. 한 사례로 서울시는 자치구와 공동으로 정비사업전문관리업자의 교육을 실시할 방침으로 있다.

[윤진섭, 이데일리뉴스(http://www.edaily.co.kr) 2005.1.25일자 기사에서 발췌]

2. 업무진행에 따른 책임의식을 높이고자 하는 제도적 뒷받침 마련 필요

1) 정비사업전문관리업을 법적으로 의무화하는 방안 검토

조합의 자율적 사업추진을 위해 정비사업전문관리업자의 선정은 임의규정으로 되어 있다. 그러나 정비사업은 업무가 복잡하고 많은 기간이 필요하므로 조합원 스스로 처리하기에는 역부족이다. 그러므로 제도를 의무화하여 정비사업전문관리업자가 정비사업의 규정된 일원으로써 정비사업의 진행에 참여한다면 정비사업 소요기간은 단축되고 조합의 이익은 크게 늘어날 수 있다.

정비사업전문관리업제도의 의무화는 정비사업전문관리업의 조기 정착화를 가져오고 정비사업전문관리업자의 위치가 대등한 이해관계로 구축될 것이기에 정비사업전문관리업자는 더욱 확고한 신념을 가지고 본 업무에 충실히 따르게 될 것이다.

2) 책임한계를 명확히 하기 위한 이행보증제도 도입 필요

정비사업전문관리업에도 시공사의 시공보증이나 건설사업관리의 손해배상보험(공제)과 같은 이행보증제도를 도입하여 정비사업조합과의 업무계약체결 시 제출하는 것을 의무화하게 되면 업무추진의 성실성과 신뢰도 제고에 크게 도움을 줄 수 있을 것이다. 한 예로 건설사업관리의 손해배상보험(공제)은 건설사업관리자가 고의 또는 과실로 당해 용역목적물 또는 제3자에게 재산상의 손해를 발생시킨 경우, 이를 배상하여야 하고 손해담보를 위한 보험 또는 공제에 가입하도록 하고 있다.

[건설기술관리법 제22조의3 ①건설사업관리자가 건설사업관리용역계약을 이행함에 있어 고의 또는 과실로 당해 용역목적물 또는 제3자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 건설사업관리자가 배상하여야 하고, 그 배상을 담보하기 위하여 건설사업관리자는 보험 또는 공제에 가입하여야 한다. 이 경우 발주청은 보험 또는 공제가입에 따른 비용을 용역비용에 계상하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 보험 또는 공제의 기간·종류·대상 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.]

가입기간은 건설공사의 착수일로부터 완공일, 가입대상은 건설공사에 대한 CM, 가입금액은 건설공사에 대한 CM용역 계약금액이며

[건설기술관리법 시행령 제39조의5 제1항]

건설사업관리자는 CM용역 계약 체결 시 보험증서(공제증서)를 발주청에 제출하여야 한다.

3) 업무추진 운영지침의 마련

정비사업전문관리업제도의 정착을 위해서는 구체적인 운영지침서가 마련되고, 이에 근거한 표준계약서 형식, 대가산정기준 등이 지원되어야 한다. 그러므로 조합과 정비사업전문관리업자의 책임과 의무, 정비사업관리자의 업무범위와 각 업무의 대가산정기준을 명확히 하는 표준계약서의 제정이 시급하다. 그리고 협회차원에서 정비사업의 노하우, 활동내역 등의 지식시스템을 담은 체계적인 지침서 마련이 필요하다.

3. 업무영역의 세분화 및 명문화 필요

정비사업전문관리업의 업무영역의 세부화ㆍ명문화를 적극 마련하여야 한다. 정비사업은 조합, 시공사, 설계사, 행정관서 등 다양한 이해관계자가 참여하고 있는데 정비사업전문관리업의 업무영역을 세분화ㆍ명확화 한다면 분쟁을 해소하는데 큰 도움이 될 수 있다. 이러한 정비사업전문관리업자의 분쟁 조정 기능을 제도적으로 뒷받침하기 위해서는, 예를 들어 어떠한 분쟁사안에 대하여 정비사업전문관리업자의 공적인 보고서 또는 의견서 등을 조합 또는 행정기관에 제출하여 사업추진에 반영 또는 분쟁을 해결할 수 있는 권한을 부여하는 것도 좋은 방안이 될 수 있을 것이다.

[김정철, 재건축신문(http://www.rcnews.co.kr), 칼럼 “도시및주거환경정비법의 빠른 정착을 바라며” 2004.4.29일자 기사에서 발췌]

4. 정비사업전문관리업의 초기자금 지원책 강구

정비사업의 막대한 자금조달 문제가 해결되어야 한다. 이를 위해 국민주택기금 등의 기금 활용과 프로젝트 파이낸싱의 활용 방안이 가장 현실적이다.

먼저 기금의 활용방안이다. 추진위원회가 결성되고 일정한 요건을 갖추어 자금을 신청하면 조합추진에 따른 운영자금이 저리의 금리로 대출되는 등 공공의 지원방안이 필요하다. 재개발ㆍ재건축사업의 사업자금으로 건설ㆍ지원되는 융자기준은 전용면적 60㎡이하일 경우 호당 융자 한도액은 4,500만원이고 연이율 5% 융자기간은 3년이내 일시상환의 조건이며, 전용면적 60~75㎡이하일 경우는 6,000만원에 연이율 6.0% 융자기간은 같다.

[건설교통부, “2004년도 국민주택기금업무편람”, 2004.]

이 국민주택기금은 국민주택규모의 경우에 한하며 정비사업의 자금 규모에 비하면 턱없이 부족한 금액이다. 더구나 2003년 말 주택기금 사업비 운용실적을 보면 재개발, 재건축사업에 있어서 예산은 겨우 25억원이었는데 이는 정비사업에 필요한 막대한 자금에 비해 턱없이 적은 금액이며 더구나 2003년 한 해 동안 한 푼도 집행되지 않았다. 따라서 정부의 적극적인 국민주택기금 지원의 확충이 필요하다.

또한 도시및주거환경정비법에의 도시ㆍ주거환경정비기금의 체계적인 활용의 필요가 있다.

[도시ㆍ주거환경정비기금은 도시계획세 중 10/100이상의 금액, 정비기반시설 관리자의 부담금 및 정비사업으로 발생한 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금 중 지방자치단체의 귀속분의 일부, 정비구역(주택재건축구역을 제외)안의 국ㆍ공유지 매각대금 중 20/100이상의 금액, 그 밖에 시ㆍ도조례가 정하는 재원으로 적립하여 사용된다.]

부산시의 경우를 살펴보면 2004년 말 현재 기금의 총규모는 1,387억여원이며 미출연금이 380억원에 이른다. 2004년에 의무 출연금(86억원) 중 절반인 43억만 적립되었으며 2005년에도 기금운용계획상 도시계획세 징수액의 5%(49억3600만원)만 출연할 계획이다.

[부산시와 시의회 행정사무감사 자료(2004년)에서 발췌]

이처럼 부산시가 불량 주택지역에 대한 재개발ㆍ주거환경개선을 주요시책으로 추진하면서도 정작 관련 사업을 위한 기금의 법정 출연금을 장기간 빼먹거나 일부만 출연하고 있는 등 기금 출연에 있어서는 제 역할을 다하지 못하고 있으나, 앞으로 기금마련과 활용에 힘을 기울여야 한다.

[구시영, 국제신문(http://kookje.co.kr) 2004.11.15일자 기사에서 발췌]

선진국의 경우 중앙정부에서 주거환경정비와 관련된 기금을 운영하거나 주택관련보조금을 지급하고 있다. 덴마크, 프랑스 등 유럽의 복지선진국에서는 주택보조금은 100% 중앙정부에서 부담하고 있고, 경우에 따라서는 중앙과 지방정부가 매칭펀드형태로 지급하는 경우도 있다.

[건설교통부, “21C 대비 노후ㆍ불량주택 정비제도 개선방안 연구-최종보고서”, 건설교통부, 2000, p182.]

다음은 프로젝트 파이낸싱의 활용안이다.

[프로젝트 파이낸싱은 당초 SOC사업, 도로, 공항 등 시설투자사업, 석유개발사업과 같은 대규모, 고수익, 큰 위험이 따르는 사업 등을 주 대상으로 하여 시작되었으나 현재는 부동산개발사업, 아파트건립, 분양사업, 주상복합건물신축, 테마대형상가 등과 같은 부동산사업으로 점차 그 범위가 확대되고 있다.]

이러한 선진 금융기법이 활성화된다면 정비사업전문관리업체의 부족한 초기자금 조달과 시공사의 재정적 지원이 없어도 정비사업의 추진이 가능할 것이다. 특히 주택재건축사업의 경우는 사업성이 크고 토지 등의 담보가 확실하여 대출이 용이한 만큼 충분히 가능할 것이다. 최근 은행들도 수익성 제고전략의 일환으로 건설업체의 프로젝트 파이낸싱과 시공사 금융에 적극 나서고 있는데 위험분산과 장기간 안정적인 수입이 기대되는 프로젝트 파이낸싱 사업이 은행의 새로운 수익원으로 급부상하고 있기 때문으로 수익성 있는 재개발ㆍ재건축사업에도 이미 투자가 이루어지고 있다.

[중앙일보(http://www.joins.com), 2002.3.17일자 기사에서 발췌]

Ⅴ. 결 론

2004년 현재 주택보급율은 103%에 달하고 있고 국내 주택이 1200만 세대가 넘어섰으나 이 중 20%가 20년이 지난 주택이며, 앞으로 5년 후에는 45%가 잠재적 도시정비사업 대상이 될 것으로 예상된다. 하지만 이런 필요성에 따른 정비사업 역할에 대하나 기대에도 불구하고 정비사업의 진행과정에서는 많은 문제점이 노출되고 있다.

이런 문제점을 해결하고 정비사업전문관리자는 정비사업의 중요성을 깨닫고 책임의식과 사명감을 가지고, 그 스스로의 자정노력으로 이미지제고에 총력을 기울일 필요가 있다.

또한 정비사업전문관리업의 미흡한 체계를 손질하여 조기에 기틀을 정착시켜야 한다. 건설사의 아웃소싱 업체로 전락되지 않으려면 정비사업전문관리업제도의 문제점을 숙지하고 그에 따른 활성화방안을 습득해서 정비사업의 추진에 있어서 가시적인 수행업적을 이루도록 정비사업전문관리업자의 부단한 노력이 요구된다. 정비사업전문관리업제도의 도입은 정비사업의 원활한 진행을 바라는 정부의 의지를 엿볼 수 있을 만큼 정비사업에 있어서 중요한 요소이며 커다란 역할이 기대된다.

參考文獻

1. 단행본

김형국ㆍ하성규 편, 불량주택 재개발론, 나남출판, 1998

민병식, 부동산 컨설팅연구, 부연사, 1999

한국감정원, 부동산 컨설팅원론, 한국감정원, 1991

송현진, 도시및주거환경정비법 해설, 서초법률, 2003

신영균, 김경태, 큰돈 없이 집도 사고 돈도 버는 재개발투자, 원앤원북스, 2004

오진모, 양귀만, 부동산 컨설팅, 사법행정문화원, 1998

한국감정원, 부동산컨설팅이론, 한국감정원, 1999

2. 논문

건설교통부, “21C노후ㆍ불량주택 정비제도 개선방안 연구-최종보고서”, 건설교통부, 2000.

김기홍, 재건축사업에 있어서의 정비사업전문관리자의 업무에 관한 연구, 연세대대학원 석사논문, 2001

김대명, 고층아파트 재건축사업의 시행방안에 관한 연구, 성균관대학교 경영대학원 석사학위논문, 2002

김연정, 도시재개발사업법제에 관한 개선방안연구, 부경대학교 대학원 석사학위 논문, 2003

김창섭, 재건축사업에 있어서 정비사업전문관리업자의 역할에 관한 연구, 한성대학교 부동산대학원 석사학위논문, 2003

김태섭, 도시및주거환경정비법 도입과 공동주택시장 변화 전망, 주거환경연구원, 2003

김호철, 정비사업전문관리업제도의 재건축 분쟁해소 효과에 관한 연구, 한국도시행정학회 도시행정학보 제16집 제1호, 2003

두성규, 2003년 건설법제의 현황과 하반기 전망, 한국건설산업연구원, 2003

박성창, 재건축사업에 있어서 전문사업관리자제도 도입방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 석사학위 논문, 2003

배순석, 불량주거 정비시책 개선을 위한 한ㆍ영 공동연구, 국토연구원, 2001

이유섭, CM제도와 활성화 방향, 한국건설기술연구원, 2001

이윤상, 『도시및주거환경정비법』 시행과 공공부문의 과제, 한국토지공사 토지연구원, 2003

정윤, 우리나라 부동산컨설팅업의 발전방향에 관한 연구, 강남대 대학원 석사학위논문, 2003

홍인옥, 서종균, 도심재개발사업의 갈등 해소 방안, 「도시문제」 제4호, 1998

3. 기타자료

건설교통부, 주거환경정비제도 (도시및주거환경정비법 제정안), 2001.12

건설교통부, 도시및주거환경정비법안 주요골자 설명자료, 2002

건설교통부, 도시및주거환경정비법 주용 내용, 2003.10

건설교통부, 주택업무편람, 2004

건설교통부, 2003년~2012년 주택종합계획(안), 2003

건설교통부 건설관리과, 건설사업관리(CM)제도 추진방향, 2002.12

건설교통부 주거환경과, 도시및주거환경정비법 세부운영방안, 2002.

건설교통부 주거환경과, 도시및주거환경정비법 시행령ㆍ시행규칙안 설명자료, 2003.2

김경수, 정부의 CM 정책방향, 건설교통부, 2003

김경철, 도시및주거환경정비법의 빠른 정착을 바라며, 동부건설 2004.4

송동원 (주)부동산써브 경매 펀드매니저, 부동산 전문가 칼럼, 2004.8

서울시 국정감사 자료 (2004)

이상주  칼럼 “재건축ㆍ재개발 사업과 건설사업관리”, 한미파슨스 정비사업팀. 2004.6

정비사업조합설립추진위원회 운영규정

주택재개발정비사업표준정관

한국도시정비사업전문관리협회