부동산가격이 비정상적으로 오르는 것은 투기가 원인인지, 아니면 수요와 공급의 불균형에서 오는 것일까. 현정부는 투기가 원인이라고 판단하기에 세금을 강화하면 해결된다고 믿고 있다. 그러나 우리나라는 선진국에 비해 주택수요에 비해 주택공급의 탄력성이 훨씬 비탄력적이다.
왜냐하면 수도권의 경우 주택을 지을 땅이 턱없이 부족하여 제 때 공급할 수 없기 때문이다.
거기에다 현정부가 실시하고 있는 토지이용규제조치는 토지소유자 조차도 자기 땅에 무슨 규제가 있는지 조차도 모를 정도로 복잡해 행정불신만 가중시키고 있다.
부동산 문제를 해결하기 위해서는 토지이용규제를 단순화해야 한다. 개발이 쉽게 이루어지도록 규제정보를 종합적,입체적으로 전산화해야 공급이 원활해진다.
물론 부동산시장은 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복하는 경향이 있다.즉 부동산가격이 변동하면 수요는 가격에 즉각적으로 적응하나 공급은 일정한 생산기간이 경과해야만 공급이 가능하다는 거미집이론이 있다.
거미집이론은 주거용부동산보다 대규모의 상업용이나 공업용이 영향을 크게받는다고 가정하지만,우리나라는 거꾸로 주거용이 더크게 적용받는다는 것이 큰 문제다.
그래서 현재 정부가 시행하고있는 세금위주의 부동산정책보다는 장기적인 안목에서 부동산공급의 탄력성을 유지하는 정책이 필요하다. 지나친 규제의 부동산정책이 시장의 기능을 왜곡시켜 수요와 공급이 맞지 않으면 또다른 부작용으로 나타나기 때문이다.
하지만 실패한 정책도 정책이다. 우리는 우려속에 추진중인 정책속에서도 우리가 갈 길을 찾아야 한다. 부동산정책과 그동안 정책의 영향으로 변해버린 시장사이에는 일정한 법칙이 있다.
부동산정책과 시장의 변화를 분석함으로써 흐름을 예측하여 앞으로 부동산시장을 전망해야한다. 분명한 점은 부동산정책에 반하는 행동은 무모한 짓이다.소나기가 올 때에는 처마밑에서 쉬어가는것도 투자의 한 방법이다.
풍수지리이론에도 대흉(大凶)은 피하고 중흉(中凶)은 제화(制化)하고 소흉(小凶)은 무시하라고했다. 그동안 역대 정권의 부동산정책을 분석해보면 규제강화와 규제완화를 반복하면서 정책을 펴온것을 알 수 있다.
이러한 반복을 미리 알아 채린사람은 발 빠르게 다음정권의 흐름을 알아서 막대한이익을 얻을 수 있었으나, 모르는 사람들은 뒤늦게 시장에 뛰어들어 뒷북만 치는 경우를 수없이 봐왔다.
먼저 박정희정권을 시작으로 노태우정권, 노무현정권은 규제강화의 시대였고, 전두환정권, 김영삼정권, 김대중정권은 규제완화의 시대였다. 아마도 다음 정권은 규제완화의 시대가 올 수밖에 없을 것이다.
왜냐하면 이번 지방선거의 여당참패의 원인중 가장 큰원인은 부동산정책의 실패였기 때문이다. 노무현정권이 초기부터 일관되게 규제를 하게된 배경에는 김영삼, 김대중정권이 규제완화의 정책을 펴왔기 때문인지도 모른다.
집값을 잡는다고 큰소리쳤던 노무현 정권의 규제 정책에도 불구하고 강남, 분당, 목동 등지의 아파트가격은 투기를 잡으려는 판교 신도시의 분양가가 평당 1500만~ 2000만원 이상 간다고 알려지자 폭등하고 말았다.
노무현정권은 "헌법처럼 고치기 힘든 부동산법률을 만든다"고 공언하고 있는데 이는 아주 위험한 발상이다. 이러한 여파로 갈곳을 잃은 시중자금이 해외 부동산자금으로 이탈하고 있기 때문이다.
이미 세계부동산시장은 인플레와 금리인상으로 침체기에 접어들었고 달러화는 가치가 하락하고있기에 해외투자는 많은 리스크가 기다리고 있어 신중을 기해야 한다.
해외부동산투자에는 컨트리리스크, 물건리스크, 투자시점리스크, 외환리스크, 세금리스크 등이 있으므로 이들에 대한 충분한 연구를 하고 투자해야 한다.
필자가 연구하고 있는 현공풍수(공간과 시간의 풍수)에서는 시대의 흐름의 운을 1운~9운으로 분류하는데, 현재는 8운(2004~20023년)의 시기로 우리나라가 지리상으로 간(艮)인 북동쪽에 해당하고 산이 많은 우리나라가 8운에 큰영향을 받고, 간은 오행상 토에 해당되기때문에 부동산업이 크게 성장을 하여 새로운부자가 나올 것이고 이 시기에 우리나라의 국력이 크게 신장될 것이다.
가장 큰 변화는 남북한의 통일문제인데, 빠르면 2013년(?)에 이뤄지리라 본다. 그리고 앞으로 국토의 정책에 많은 변화가 오리라고 본다. 우선 토지에 대한 각종규제가 2008년 이후부터 많이 완화될 것이다.
그린벨트의 해제와 수도권의 절대농지 등도 FTA의 영향으로 상당수가 완화되리라 본다. 본래 토의 모형은 사다리모형으로 위가 평평하여 평등을 의미하기에 규제가 풀려 공급의 증가로 버블현상이 많이 제거될 것이다.
또 8운(2004~2023년)은 소남(젊은남자)이 주축이 되므로 청소년을 상대로하는 사업이 좋고, 부동산업도 단순한 형태보다는 차별화된 컨설팅사업 등이 인기를 얻을것이다.