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[행복지킴이]

주안역세권 활성화 개발 사업 분석 (주안북부역 주안동 24/25번지 일원)

□ 주안역세권 북부지역 현재 사항

    ⓛ면        적 : 24번지/25번지 (68,000㎡)

    ②주 거  지 역 : 2007년 3월경 24번지/25번지 일원에 대해 준주거용지에서 상업지역으로 용도 변경

    ③상 업  형 태 : 간단한 먹거리 및 예식장등 상업시설이 들어와 있으나 대부분 시설노후가 많이 되어있으며 주안북부역에 2006년 완공된 CGV외에 이렇다할 상업시설 전무

    ④인구유동사항 : 현재 일일유동인구 45만명으로 엄청난 유동인구를 자랑하지만 북부역은 이렇다할 상권형성 및 주거지역 미흡으로 인해 활성화가 안되있음.

    ⑤상권 개발시 :  현재 상권개발시 활성화 메리트 없음(교통접근성/인구유동성등)

     ※주안역 지하상가 평당가격

          - 평당 1억~ 1억 7천(위치에 따라 가격편이)

□ 주안역세권 북부지역 전망

       ⓛ2014년 아시안게임이 열리기전 인천지하철 2호선 개통으로 인한 더블역세권 형성 

       ②부평구청역 7호선연장이 인천지하철 2호선 서구 석남동까지 연결이 되어 7호선을 통해 2호선을 갈아탈 수 있게 됨 (1호선, 인천지하철2호선, 7호선 등이 묶임)

       ③서구인터체인지에서부터 용현동시점까지 10.5km의 길이를 12차선 간선화도로 사업으로 인한 주안북부역의 접근성 용이

       ④현재 일일유동인구 45만명을 넘어 50만명 이상 유동인구를 바라볼 수 있음

       ⑤주안 북부역쪽으로 열악한 주거환경 개선 (공단시장재개발구역/주안5.7구역/등의 개발 및 인근 도화거점(80만평)개발에 따른 대형호재로 인한 인구유동성 용이

       ⑥인천시 주안역세권개발사 공람 문서 중 북측 24번지/25번지 일원의 사업 시행자를 ‘토지소유자’로 지정되어 자체개발로의 진행

       ⑦24번지와 25번지와 마주보고 있는 도로에 인천지하철2호선 역사가 들어설 것으로 예상하며 이에 따른 더블역세권의 효과를 가장 크게 볼 수 있는 자리임.

□향후 전망

    ○2014년은 아시아게임 맞혀 인천지하철2호선이 개통되고 남구에 추진중인 구도심재생사업이 모두 완료되는 시점이며 남구에 속해 있는  45여개 재개발지역의 70%이상 완료가 되리라 예상하여 이에 따른 열악한 상권형성으로 구성되어 있는 인천시에서 도심재생사업의 추진 계획중 하나인 ‘주안역세권 활성화사업‘ 중 북부역 24번지 25번지 일원에 대한 사업진행을 빠르게 가속화 시킬 가망성이 큼(2007년 3월경 24/25번지 일원에 대해 준주거용지에서 상업지역으로 용도변경)

   ○ 현재 24/25번지 개발시 시공사에서는 메리트가 없음 2010년 이내에 개발시 시공사는 미분양으로 인해 막대한 피해를 보리라 예상함. 때문에 시공사에서는 2010년 이후 본격적인 개발에 착수할 확률이 높으며 2014년 아시안게임이전에 완공될 지하철 2호선 개통과 24/25번지 일대 상권 개발완료 시점이 시공사의 가장 큰 이익을 창출할 수 있음.

    ○부평쪽의 유망 재개발지역인 신촌/백운 구역등 사업시행인가 이후 지분값을 대략 2200~2500정도 예상하고 있으나 24/25번지 일가등의  주상복합 자리나 목 좋은 상권은 2500-4000이상도 바라볼 수 있으리라 예상.

    ○정보에 어두운 일반인들은 대부분 195개의 인천재개발지역에 대부분의 투자자들이 몰리고 있음. 현재 시점으로 투자시 최대의 수익을 올릴 수 있을거로 기대하며 2008년 초 부터는 지속적인 지분상승이 기대가 됨.

□참고 사항

*인천 남구에 추진 중인 구도심 재생사업

   

사업명	규모(천㎡)	총 사업비 (민자포함/억원)	사업기간	비고
도화(인천대부지) 도시개발사업	881	8,113	'06~'12	(주)메트로코로나 (SK건설 외 20개사)
경인고속도로 직선화사업	동서 7.4km 남북 0.55km	7,657	'04~'10	공정 5%
경인고속도로 간선화주변 도시재생사업	4,038	50,638	'08~'13
가좌IC 주변 도시재생사업	574	5,302	'05~'10
숭의운동장 도시재생사업	90	3,160	'05~'09	도시개발공사
제물포역세권 도시재생사업	996	21,783	'05~'13	도시개발공사
인천 동인천역 주변 도시재생사업	730	6,423	'04~'13

   

사업명	규모(천㎡)	총 사업비 (민자포함/억원)	사업기간	비고
도화(인천대부지) 도시개발사업	881	8,113	'06~'12	(주)메트로코로나 (SK건설 외 20개사)
경인고속도로 직선화사업	동서 7.4km 남북 0.55km	7,657	'04~'10	공정 5%
경인고속도로 간선화주변 도시재생사업	4,038	50,638	'08~'13
가좌IC 주변 도시재생사업	574	5,302	'05~'10
숭의운동장 도시재생사업	90	3,160	'05~'09	도시개발공사
제물포역세권 도시재생사업	996	21,783	'05~'13	도시개발공사
인천 동인천역 주변 도시재생사업	730	6,423	'04~'13

  ※인천시 홈페이지(http://incheon.go.kr)도시재생사업/경인전철측/주안 역세권 활성화 사업 참조 

□24/25번지의 투자자의 접근

  ○중.장기용 투자로 생각하고 접근

     제가 그 쪽 부동산에 자주 들락날락 하는 편입니다. 여전히 24/25번지를 찾는 분이 많으신 것 같습니다. 24/25번지를 투자로 생각하고 보실분은 아마 중.장기용 투자를 중점으로 생각하셔야 합니다. 물론 사두셔도 손해 볼 지역은 아닌 것 같습니다. 실거주용으로 오래사실분도 추천할만한 곳입니다.

  ○24/25번지 지구단위계획 확인(상가시설/주상복합 용도 확인)

     24-25번지의 지구단위계획을 살펴보면 크게 상가용자리와 주상복합용도자리로 나눠집니다. 또한 각각의 자리는 작은 구역별로 등분되있습니다. 이 등분된 구역이 합쳐 큰 구역으로 합쳐 개발이 될 수 있습니다. 24-25번지에 관심 있으신 분이라면 나온 매물이 어느 용도의 물건인지 확인을 하는 게 필수일겁니다. 

  ○개발시

    개발이 된다면 이곳은 아마도 토지소유자의 100%동의에 의한 구역별로 인한 개발이 될겁니다. 이점을 명심해두셔야 합니다.

     1)상가용도 자리

        --> 상가용도 자리는 개발에 별지장이 없어보입니다.

     2)주상복합용도 자리

        --> 노후도가 문제가 될 수 있습니다?

    □기 타

       - 24번지의 맞은편에 있는 15번지의 공단시장을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 공단시장은 노후가 심하고 그 주변미관까지 헤쳐보일정도로 상권이 거의 죽어 있습니다. 현재 그곳은 별도의 조합이 결성되 있고 공단시장 뒤편의 공단시장재개발구역의 개발이 진행 할 때 동시 개발을 계획중에 있습니다. (시공사: 현대힐스테이트)

  ※공단시장 개발안

    <개발규모>

          ①지하 4층/지상 21층 주상복합개발

          ②지하4층-지하2층 : 주차장

          ③지하1층 : 대형슈퍼입점

          ④1층-2층  : 상가시설

          ⑤3층-4층  : 업무시설

          ⑥5층-21층 : 오피스텔(72세대)

           [참조] 15번지 또한 2호선출구가 날 가망성이 높음

   □24/25번지의 자기만의 분석을 실시

    1)지하철 출구

        -2014년 지하철 2호선이 개통된다고 생각을 하고 24-25번지 쪽에 출구가 어디로 날지 생각을 해 보십시오.

    2)주안역세권 시청자료 참조

        - 시 홈피에나와있는 주안역세권활성화 사업을 보시고 지번도를 보시고 분석을 해보십시오.

     3)국회의원 당선자 공약확인

        - 한나라당에서 당선되었는데 그 분의 공약을 보시고 생각을 해 보십시오.

      4)2호선 주안북부역 지하상가?

        - 시의 주안역세권활성화 사업을 보면 현재 주안북부역상권을 살리려는 의지가 보입니다. 2014년 인천 지하철 2호선 개통시 주안북부역쪽에도 지하상가가 들어설 가망성이 높고 북부역의 지하상가는 남부역의 지하상가와 연결될 가망성이 높습니다. 그렇게 되면 주안 남부역과 주안 북부역쪽의 인구유동이 용이해지는 결과가 나오게 될 것이고 시에서도 생각하고 있는 주안북부역쪽의 상권활성화도 자연스레 이뤄지게 될 것입니다.

      5)용적률과 주변여권 탐색

        - 현재 조합이 결성되 있는 공단시장상가는 준주거용지로 용적률 560%로 21층의 주상복합개발을 추진중.

        - 24-25번지는 상업용지라는 것을 염두하시기 바라며 

        - 24-25번지가 개발이된다면 가장 먼저 개발이 될 곳을 주변 여권을 둘러보곤 판단하고 여러개의 구획으로 나눠진 그 부분에서 자신이 생각하는 구획의 매물을 찾는다.

[참조]저의 개인적인 생각으론 사거리에 인접해 있는 상기시설용도의 빌라들이 메리트가 가장 크다고 봅니다.  제가 그렇게 생각하는 이유에 대해서는 저 윗글중에 나름 명시되어 있습니다.

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며칠전에 공단시장 재개발구역에 대한 저 만의 나름에 대한 분석을 해서 올린적이 있습니다. 제가 쓴 24/25번지에 대한 분석은 지극히 저만의 개인적인 생각인 것을 강조하며 정보등에 대해서도 틀릴수도 있다는 것을 말합니다. 관심있으신 분들은 제가 쓴 정보를 토대로 스스로 판단하시기 바랍니다. 

[Foxmulder]

행복지킴이님, 감사합니다. 정말 필요한 정보였어요. ^^

[로마]

와..친정이 연수동쪽인데..가까워서 구경가기 참 좋겠네요^^ 유용한 정보 감사드려요~~*^^*

[자스민]

전 주안에사는데요 주안역이 북부역쪽은 공단지역입니다.공단지역인데 그리발전이될까요? 집값들은 엄청올랐습니다

[나용진(물어징어)]

헉 흑기사님이..