평창리비에르 09년02

[이장영/자유론]

부도 1년 무한 대치…합의 분양 저울질
	2008/03/19 오후 4:14 | 부동산 소식

[포커스]부도 1년 무한 대치…합의 분양 저울질

평창 리비에르 부도사태 어디까지 왔나

[2008.03.07 21:49]

울산시 북구 명촌동 평창리비에르 아파트 단지에 분양가를 이행하라는 현수막이 내걸려 있다.

평창토건·대행사·임차인 1년여만에 협상테이블
내주 2차 본협상통해 분양가 실질논의 이뤄질 듯
건물명도 최고장 부적격자 800가구 구제도 협의



평창리비에르 임대아파트 부도사태가 발생한지 1년이 훨씬 넘었으나 분양전환에는 아직 진척을 보지 못하고 있다. 부도를 낸 임대사업자 평창토건(주)측과 임차인들 사이에 불신이 더욱 깊어지고 있는 가운데 시간이 흐를수록 분양가 제시안은 더 높아지고 있다. 한 마디로 '산은 높고 골은 깊은'형국이다. 이런 상황에서 윤두환 국회의원측이 평창리비에르 사태를 염두에 두고 추진한 임대주택법 개정안이 지난 2월19일 국회를 통과함에 따라 사태는 또 다른 국면을 맞고 있다. 3000여가구가 살고 있는 평창리비에르 아파트는 이제 그 곳에 살고 있는 임차인들 뿐만 아니라 전 울산시민의 관심사가 됐다. 평창리비에르 사태가 어떻게 매듭지어지느냐에 따라 지역경제에 미치는 파급효과도 만만치 않기 때문이다.


◇현재 상황

지난 2월 27일 오후 6시부터 7시30분까지 평창리비에르 1·2·3차 공동분양협상팀과 평창토건측이 부도발생 1년여만에 테이블에 앉았다. 이날 평창토건측 협상팀에는 평창토건 이사들 뿐 아니라 분양대행사 대표, 평창토건의 일반채권단 등도 참석했다. 이날 협상에서 평창토건측은 '1억5600만원+α'(32평형 기준)의 분양가를 제시했고, 임차인 대표측은 이같은 금액의 산출근거 등을 요구했다.

양측은 앞으로 주 1회 분양협상을 진행하기로 원칙을 정하고 2차 본협상은 오는 12일 오후 6시에 열기로 했다. 2차 협상에서는 분양가에 대한 실질적인 논의가 이뤄질 것으로 예상된다. 또 최근 건물명도 최고장을 받은 분양 부적격자 800세대 문제도 실무협의를 통해 논의될 것으로 보인다.

오는 12일 2차 협상 이틀 뒤인 14일에는 평창토건 일반채권자들이 제기한 파산신청에 대해 서울중앙지법이 3차 심문을 벌인다. 경매 등을 전제로 한 파산선고가 언제 내려질지 모르는 상황에서 협상팀들의 협상진행에 입주민들의 이목이 집중되고 있다.

이와는 별도로 임차인들은 서울지방법원과 울산지법에 아파트 소유권이전 소송을 제기해놓고 있으며, 이에 맞서 평창토건 채권자들은 평창리비에르 아파트 소유권을 위임받은 한국토지신탁을 대상으로 2900억원대의 채권가압류를 한데 이어 부동산 소유권 이전등기 청구권을 압류해 놓았다. 소유권 이전등기 청구권 압류는 한국토지신탁이 소유권을 평창토건에 넘겨주지 못하도록 하는 조치다. 평창토건에 소유권이 넘어가면 채권자들의 몫이 달아나버릴 수 있기 때문이다.

이처럼 현재 평창리비에르 사태는 평창토건측과 임차인, 평창토건의 일반채권자 등 3자가 한발도 물러설 수 없는 마지노선을 치고 정립(鼎立)해 있는 형국이다.



◇사태해결 시나리오

사태가 매듭지어지는 방식은 몇가지로 가상해볼 수 있다. 우선 임차인들의 소유권 이전등기 소송에 따라 임대주택법상 정해진 분양가로 분양하는 시나리오다. 그러나 소송이 오래 걸리고 도중에 파산, 경매 등 변수가 많이 나올 수 있다.

오는 6월께부터 발효할 개정 임대주택법에 따라 진행하는 방식도 있다. 개정 임대주택법은 임차인에게 매도청구권을 부여하고 있어 임차인에게 유리하지만 채권자들이 압류를 풀어주지 않으면 등기가 어려워질 수 있다.

두번째는 법원의 파산선고에 따라 파산 관재인이 배당절차를 진행하는 방식이다. 그러나 채무액이 너무 많아 경매로 진행될 가능성이 높아 임차인들에게는 유리하지 않다. 주채권자의 경매신청에 의해 경매로 진행되는 경우도 가정해 볼 수 있는데, 아파트 규모가 크고 세대수가 많아 경매 진행에 2년 이상이 걸릴 것으로 법조 관계자들은 내다보고 있다. 경매가 진행되면 채권자들이 높은 가격으로 입찰함으로써 입주자들이 우선매수청구권을 포기할 가능성도 있다.

세번째는 합의에 의한 분양인데, 임차인들이 임대주택법이 정한 분양가격 보다 다소 높은 금액으로 합의를 해주면 단기간에 소유권 이전이 가능하다. 다만 채권자들의 압류가 풀어져야 하며, 사업자는 임대주택법 위반에 따른 다소간의 처벌도 감수해야 한다.

이 가운데 협상단은 서로 유리한 고지에 있다고 판단하면서 일단 합의분양을 시도하고 있다.


▼ 사태 해결 3가지 시나리오


-주택법상 정해진 분양가로 분양

소유권 이전등기 소송 오래걸리고 도중에 파산·경매등 변수



-파산뒤 관재인 배당절차 진행

채무액 많아 경매 진행 가능성 임차인들에 불리하게 작용할수도



-다소 높은 금액 합의 분양

단기간에 소유권 이전 가능 채권자 압류 해제해야




■ 쟁점은 무엇인가

개정 임대주택법의 '힘'

6월께 일정 자격 갖추면 임차인들이 분양 신청
분양대행사측 "소급적용 어불성설…위헌소지"



양측 협상단의 관심사는 개정 임대주택법이 얼마만큼 효력을 발휘할 수 있느냐 하는 것이다. 지난 2월19일 국회를 통과한 개정임대주택법은 이달 중 공포될 예정인데, 공포 후 3개월이 지난 오는 6월께 발효될 전망이다.

평창리비에르 아파트와 관련한 개정 임대주택법의 골자는 우선 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 상황에서 부도, 파산 등이 발생한 이후 1년 이상 분양전환 절차에 착수하지 않으면 임차인이 3분의 2 이상의 동의를 얻어 직접 분양전환승인을 신청할 수 있도록 한 것이다.

또 임차인의 신청을 받아 구청이 30일 안에 승인을 내준 뒤에도 임대사업자가 6개월 이상 응하지 않을 경우 법원에 매도를 청구할 수 있도록 임차인에게 '매도청구권'을 부여한 것도 큰 변화다.

그러나 이에 대해 분양대행사측은 "구법에 의해 건설된 아파트가 개정법을 소급적용받는다는 자체가 어불성설"이라며 위헌적인 요소가 있다고 주장하고 있다.

특히 법 시행 이전에 파산선고가 먼저 내려질 경우 분양협상은 무산되고 사태는 경매를 향해 일사천리로 진행될 것이라고 주장하고 있다. 경매에서는 일반 채권자들이 대표 한 사람을 통해 아파트를 일괄 낙찰받아 자신들의 채권을 변제받으려 할 것이기 때문에 임차인들에게 크게 불리해질 것이라고 강조했다.

이런 와중에 최근 선거분위기가 고조되면서 이번 개정 임대주택법이 4월 총선을 겨냥한 '껍데기 법안'이라는 말까지 나돌고 있다.

그러나 이에 대해 개정 임대주택법을 추진한 윤두환 의원측은 "협상에서 우위를 점하기 위해 평창측과 분양대행사측이 날조한 억지 주장"이라고 반박했다.

윤두환 의원의 박선재 보좌관은 "법 개정을 추진하면서 소급적용 문제와 관련해 건교부 관계자와 법제처 등에 빈틈없이 자문을 구했으며, 국회 법사위에서 이 법이 무난히 통과된 것은 문제가 없음을 단적으로 증명하는 것"이라고 말했다.

또 개정 법률안에 부도 외에 파산까지도 포함시켜 놓았기 때문에 파산선고가 먼저 이뤄지더라고 개정법을 적용하는데 아무런 문제가 없으며, 법원에서도 개정법의 취지를 충분히 이해하고 있는 한 개정법이 시행되기 전에 서둘러 경매에 붙이지는 않을 것이라고 덧붙였다.

더욱이 주 채권자인 국민은행은 자신의 채권만 변제받으면 되기 때문에 일부러 힘들고 오래 걸리는 경매를 신청할 리 없다고 박 보좌관은 강조했다.

따라서 6월초 법 시행과 함께 임차인들이 3분의 2 이상의 동의를 받아 북구청에 분양신청을 하면 7월께 분양승인이 날 것이고, 그래도 사업자가 분양을 이행하지 않으면 6개월 뒤인 2009년 1~2월께는 법원을 통해 매도청구권을 행사할 수 있을 것이라고 내다 보았다.

한편 임차인 대표단은 일단 개정 임대주택법과 현재 진행 중인 소유권 이전등기 소송에 의지하면서 협상에 임하고 있다. 그러나 대표단은 개정 임대주택법을 통해 매도청구를 하더라도 평창토건 채권단이 한국투자신탁에 대한 부동산소유권이전등기청구권 압류를 풀어주지 않는 한 아파트 소유권 등기가 사실상 어렵기 때문에 고심하고 있다.

임차인과 평창토건, 그리고 평창토건 채권단 등 3자의 복잡하고도 민감한 이해관계를 쾌도난마처럼 해결할 수 있는 대안을 빠른 시일 내에 찾아내기란 결코 쉽지 않아보인다.