2010타경 13254에 대한 옥스의 견해 (질의 답변)

[옥탑방보보스]

위 검은색 별표가 있는 곳이 물건의 위치인데, 지도만으로 상권을 분석해 보자. 택지개발을 한 곳으로 보이는데, 청주지방법원과 검찰청이 있고, 주변으로는 4,907세대의 아파트 단지와 400호 정도의 단독 주택지로 형성되어 있다. 관공서와 주거지가 한데 어우러져 주거지로는 매우 좋아 보인다. 그렇다면 상가투자를 하기에도 좋은 곳일까?

우선 해당 물건은 1층을 제외한 거의 전층의 물건이 경매에 부쳐졌다. 상업지역 내 상가 건물의 위층은 주로 어떤 세입자들이 들어서나? 병원,학원, 은행, 노래방 등의 업종이 주로 들어서고 간혹 음식점이 입점한다. 그런데 위 택지개발 지구는 단독 주택지 1층에 상가로 건축가능하니 아마도 음식점들이 주로 이쪽으로 들어설 것이다. 우리가 흔히들 술집이라고 하는 곳도 거의다 일반음식점 허가를 받는 곳인데, 이른바 술자리의 1차가 이 지역에서 시작될 가능성이 크다.

그렇다면 해당 상가 지역으로는 음식점과 연계된 유흥상권의 형성이 쉽지 않을 것이란 예상이 가능하다. 노래방이 선뜻 입점하지 않을 것으로 보면 맞을 듯 하다.

그렇다면 병원, 학원, 은행등은 입점을 할까. 그렇다. 할 것이다. 그런데 주거지 5,000세대와 단독주택 400호 정도, 관공서 몇 개의 유효수요 크기로 6층짜리 근린 상가 몇 개정도 공급이 있어야 적당할까.

필자가 근린상가 건물의 수를 세어보니 대략 50개 정도가 있다. apt 5,000 세대라면 근린상가는 10개 정도가 적당한데, 아무리 단독주택과 법원과 같은 관공서가 있다하여도 50개의 근린상가 모두 영업이 잘되기는 무리가 있다. 상가 공급이 지나치게 많다는 의미이다.

이런 경우 대체로 1입지의 건물만 세입자가 들어서고 나머지 건물은 관리도 되지 않을 만큼 공실이 생겨나기 십상이다. 그리고 1입지는 대단지의 주거지 유효수요의 주 동선에 위치한 곳과 이면 골목에 위치한 곳 보다는 대로변으로 보는 것이 맞을 것이다.

그런데 경매에 나온 물건은 대로변에서 한골목 들어간 이면 골목에 위치하고 있다. 1층을 제외한 위층은 임대가 잘 될 지역이 아니다. 특히 학원, 병원 등이 입점을 선호하는 지역이어야 위층에 임대가 잘 나갈텐데 그러려면 학교와 주거지에서 가까워야하는데 이 물건은 그마저도 충족시키지 못했다.

택지 지구에 깨끗한 주거환경, 잘 정돈된 시설이지만 상가의 입지로는 현재도, 앞으로도 여러모로 좋은 곳이라 하기 어렵겠다.

[강산]

재미있게 잘 읽고갑니다......^^

[키움]

좋은글 감사합니다.

[나는도로시]

재밌게 잘 읽고 댓글쓰고 갑니다.ㅎㅋ

[현사마]

좋은글감사합니다

[쌈꾼]

good!

[노란꽃]

감사 합니다

[실천하는남자]

좋은 내용 감사합니다
현장 근처를 가본적이 있는데 정확하십니다 ^^

[groovy]

저도 궁금하던 내용이었는데 정리가 싹 되었어요 감사합니다

[도슨]

아~~ 이 글을 일찍 봤더라면 ㅎㅎ 위에 별표친 상가 말고 아래쪽 대로변에 국민은행 건물 4층 낙찰받았습니다. 간판빨에 속았네요 ㅠㅠ

[넝쿨장미]

상가 입지를 이해하는데 많은 도움이되었습니다. 감사합니다;~

[까렐쳌]

잘 보았습니다.

[주천막걸리]

도슨님 결과는 좋은데요 뭐~~

[부산사람]

세대수 대비.. 상가수가 너무 많아...
1입지가 아니면....... 힘.. 들.. 다...
감사합니다~~~~

[성공투자_박]

저의 고향에디가.. 바로 옆동네네요.. 어떻게 변했나 이번에 내려가면.. 한번 가봐야 겠습니다. 열세번째 삽^^

[hofma]

좋은글 감사합니다.

[고양천사]

네 감사합니다

[조이라이더]

감사합니다.

[절모투]

재밋게 잘 보고 .... 다시 공부하고 갑니다

[민서야^^]

잘보았스비나

[조진소]

그렇군요....

[조진소]

저기서 단독주택지는 어디쪽이에요?

[bulesky]

감사합니다

[부자수로]

감사합니다.

[지혜만땅]

와 잘봤습니다

[ironhong]

잘봤습니다...

[열심히배우자]

감사합니다.

[행복한세상]

감사합니다. 잘 읽고갑니다~~