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5. 공동주택 관리 |
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○ 적용대상 : 공동주택관리령, 동 규칙 |
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ㅡ 주택법에 이하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택 |
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▪ 예외 |
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ㅡ 임대주택 : 행위허가, 안전규정에 한하여 적용 |
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ㅡ 건축허가 주택 : 하자보수관련 규정에 한하여 적용 |
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▪ 의무적 관리대상 공동주택 |
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ㅡ 300세대 이상 |
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ㅡ 150세대 이상으로 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식 |
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○ 공동주택관리조직 |
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▪ 관리주체 |
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ㅡ 입주자 자치관리기구(자치관리) |
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ㅡ 주택관리업자(위탁관리) |
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▪ 관리주체업무 |
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ㅡ 유지, 보수 및 안전관리 |
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ㅡ 경비, 청소 및 쓰레기 수거 |
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ㅡ 관리비 및 사용료 징수, 공과금 납부대행 |
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ㅡ 입주자 대표회의 의결사항의 집행 등 |
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▪ 관리기구 (입주자 자치관리, 위탁관리시 설치) |
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ㅡ 설치요건 |
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* 기계기사(2급이상) 1인이상 |
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* 전기사업법 등 관계법령에서 정한 기준 이상의 기술자 확보(전문용역업체에도 용역 가능) |
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▪ 입주자 대표회의 : 동별 대표자로 구성된 관리에 관한 의결 기구 |
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ㅡ 동별 대표자 : 6월이상 거주한 소유자나 그 배우자, 직계존비속 |
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ㅡ 구성 : 회장 1인을 포함한 3인이상의 이사, 1인이상의 감사 |
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ㅡ 구성시기 : 입주예정자(총세대수)의 과반수가 입주한 때 |
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ㅡ 업무 : 관리방법 및 주택관리업자 선정 제안 |
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관리에 관한 의결사항 결정(구성원 과반수 찬성) |
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(관리규약, 제규정 제안, 관리비, 사용료 등 예산 확정 등) |
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○ 공동주택 유지관리 |
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▪ 안전관리 |
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ㅡ 관리주체는 안전관리 계획을 수립하고 시설별로 안전관리 책임자 임명하여 책임점검과 |
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안전관리진단을 실시 |
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ㅡ 안전관리 진단 기준 |
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* 정기진단 : 해빙기, 우기, 월동기 연1회, 안전진단 분기 1회 등 |
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* 수시진단 : 노후 등 위해 발생 우려시설 |
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▪ 입주자(사용자)의무 |
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ㅡ 제반시설을 선량하게 보전 유지 |
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ㅡ 공동주택관리규약 준수 |
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ㅡ 관리주체 동의없이 행위금지 사항 |
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* 주택내부의 구조물과 설비의 증설 및 제거 |
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* 공용부분에 물건 적재로 통행을 방해하는 행위 |
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* 광고물 등 표지를 부착하는 행위 |
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* 가축사육 등으로 공동주거생활에 피해를 주는 행위 등 |
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▪ 행위허가 |
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ㅡ 공동주택의 용도변경, 재,개축시, 신,증축시 시,도지사의 허가 또는 신고 필요 |
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장기수선계획 및 특별수선 충당금 |
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ㅡ 단지의 여건 및 시설별 노후도를 감안하여 사용검사후 1년 경과 이후부터 매월 적립 |
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○ 하자보수제도 |
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▪ 사업주체의 하자보수 의무 |
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ㅡ 시설별 하자보수 책임기간 : 주요시설 2~3년, 기타시설 1년 |
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ㅡ 내력구조부 : 기둥, 내력별 10년 보, 바닥, 지붕 5년 |
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▪ 하자보수 보증금 |
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ㅡ 총 공사비의 3/100에 해당하는 현금 또는 은행, 보험, 조합의 보증서 등을 |
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사용검사권자(시장, 군수)가 지정하는 금융기관에 예치 |
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○ 공동주택 안전점검 |
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▪ 목적 |
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ㅡ 공동주택에 대한 안전점검을 실시하여 안전도가 취약하고 재해의 우려가 있는 주택을 |
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특별관리 함으로써 위해 요소를 사전에 제거하고 적절한 보수, 보강과 재건축 등을 추진 |
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▪ 안전대책 |
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ㅡ 관리주체는 공동주택 등에 대하여 반기마다 안전점검 실시(공동주택관리령 제4조의3) |
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노후화 등으로 안전도가 취약하다고 인정되는 공동주택에 대하여는 시장 등이 특별관리 |
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특별관리대상은 점검 책임자를 지정하여 매월 1회 이상 안전점검 |
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ㅡ 16층이상 공동주택은 3년마다 전문기관의 정기점검 실시(시설물의 안전관리에 관한 특별볍 제 6조) |
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ㅡ 재난이 발생할 우려가 있는 경우에는 경계구역으로 설정하고 입주민 퇴거조치(재난관리법 제 35조) |
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▪ 추진상황 |
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ㅡ 특별관리대상 공동주택에 대하여는 노후상태에 따라 보수, 보강 또는 철거후 재건축 유도 |
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ㅡ 철거대상 공동주택에 대하여는 입주민의 이주를 독려하고 조속한 재건축 추진을 위한 행정 지원 |
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6. 주택건설공사 감리제도 |
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□ 개요 |
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▪ 주택공사 감리제도 도입배경 |
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ㅡ 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 |
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임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 |
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예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능하여 부실공사의 한 원인으로 작용 |
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ㅡ 부실공사 방지대책의 일환으로 감리제도를 도입하여 시행 |
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▪ 주요내용 |
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ㅡ 사업계획 승인권자(시장, 군수, 구청장 등)가 감리자를 지정 |
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ㅡ 감리자의 권한 부여 |
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시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등 |
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사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함 |
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→ 감리원배치계획서 |
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→ 착공, 준공시 감리계획서 및 의견서 |
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→ 분기별 감리업무 수행사항 보고 등 |
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ㅡ 감리자 처벌 강화 : 부실감리자는 등록말소, 영업정지, 면허취소 등 제재 |
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□ 감리자 지정 및 업무 |
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▪ 감리자의 자격 |
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ㅡ 주택법 제33조6의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자 |
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* 300세대 미만 : 건축사법에 의하여 건축사업무신고를 한자 |
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* 300세대 이상 : 건설기술관리법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사 |
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ㅡ 하나의 감리업체가 건축사와 감리전문회사를 동시에 등록한 경우 300세대 미만의 |
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주택건설공사의 감리자로 응모할 수 있으며, 평가 대상 감리원은 건축사법에 의한 |
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건축사, 건축사보 또는 건설기술 관리법령에 의한 감리원인 경우 |
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모두 응모자격이 있음. |
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ㅡ 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택걸설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 |
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수 있도록 지정 가능 |
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ㅡ 건축사법 및 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 |
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시공하는 자의 계열회사(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제 2조 제3호의 규정에 |
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의한 계열회사를 말함)는 감리 불가 |
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▪ 감리원의 자격 |
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ㅡ 감리업무를 총괄하는 감리원읭 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건설기술관리법 |
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시행령 별표 제3호의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력, 경력자 |
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ㅡ 건축, 토목, 기타 설비 등 분야별 감리원의 자격 |
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건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보 |
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* 토목분야 : 건설기술관리법시행령 별표 1제3호의 규정에 의한 토목분야의 |
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기술자격자 또는 학력, 경력자 |
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* 기타 설비분야 : 건설기술관리법시행령 별표 1제3호의 규정에 의한 기계분야, |
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건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 |
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또는 안전관리분야중 소방설비의 기술자격자 또는 학력, 경력자 |
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전기,통신 또는 소방분야 중 전력기술관리법, 정보통신공사업법, |
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소방법 등 관계법령에 의한 감리대상인 경우에는 그에 따름 |
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□ 입주자 사전점검 운영요령 |
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▪ 점검대상 |
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주택법 시행령에 의하여 사업계획승인을 받아 건설하는 공동주택 건설 공사중 |
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감리대상에서 제외되는 11개 공사 |
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ㅡ 토목공사 : 조경공사, 부대시설공사 |
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ㅡ 건축공사 : 가구공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, |
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주방용구공사, 기타(잡)공사 |
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ㅡ 기계설비공사 : 위생기구공사 |
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▪ 점검시기 및 점검기간 |
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ㅡ 점검시기 : 입주예정일 1-2개월전 사전점검실시 |
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ㅡ 점검기간(토요일, 일요일이 포함되도록 택일) |
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* 1천세대 미만 : 3일이상 |
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* 1천세대 이상 : 4일 이상 |
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* 사업주체는 사전점검안내문을 작성 14일전까지 입주자에게 등기우편 송부 |
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7. 사용검사 |
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○ 사업주체가 파산된 경우의 사용검사 |
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1) 시공보증자의 사용검사 신청 |
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2) 입주예정자 대표회의 사용검사 신청 |
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▪ 입주예정자 대표회의 구성 |
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ㅡ 사용검사권자가 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하고(그 내용을 통보하고, |
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건축공사현장에 10일 이상 공고) |
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ㅡ 입주예정자 과반수의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성 |
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○ 사용검사의 의의 |
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ㅡ 공동주택의 입주자.사용자.관리주체.입주자대표회의 또는 인가 받은 리모델링 |
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주택조합이 리모델링에 관하여 시장.군수.구청장의 허가를 얻고 그 공사를 완료하였을 |
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경우에는 시장.군수.구청장의 사용검사를 받아야 함 |
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ㅡ 사용검사는 사업계획승인을 받아 건축한 건물이 승인내용대로 이행되어 관계 법령에 |
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적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용 수익할 수 |
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있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분이며, 확인행위의 일종으로 이는 기속행위임. |
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따라서 건축물이 당초 리모델링 허가 내용대로 리모델링되었다면 반드시 사용검사를 |
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해 주어야 하고, 당초의 내용대로 리모델링되지 않았다면 사용검사처분을 해 주어서는 |
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아니된다. |
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ㅡ 한편, 리모델링의 경우에도 허가조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 |
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완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다. |
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아울러, 임시사용의 승인대상이 공동주택인 경우에는 세대별로도 임시사용승인을 얻을 수 있음 |
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○ 사용검사의 효력 |
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ㅡ 사업주체가 사용검사를 받은 때에는 주택법 제17조제1항의 규정에 의하여 의제되는 |
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인.허가등에 따른 당해 사업의 사용승인.준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. |
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이 경우 사용검사를 행하는 시장.군수.구청장은 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 함. |
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ㅡ 또한, 리모델링주택조합의 조합원은 사용검사를 받은 후가 아니면 주택. 부대시설. |
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복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. |
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다만, 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 가능함. |
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○ 사용검사의 의무 |
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ㅡ 사업주체가 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우에는 |
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주택 부대시설, 복리시설 및 대지에 대하여 시장 등의 사용검사를 받아야 한다. |
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다만, 건축물의 경우 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공부분에 |
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대하여 동별 사용검사를 받을 수 있다 |
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ㅡ 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 부대시설 복리시설 또는 |
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대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만 시장 등의 임시사용 승인을 얻은 |
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경우에는 가능하다. |
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○ 사용검사의 내용 |
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ㅡ 사용검사에서는 단순한 건축물의 구조와 배치, 시설 등에 관한 계획 뿐만 아니라 |
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조합원의 자격제한이나 건설된 건물이 관리처분계획에 적합한 지의 여부 등을 |
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검토하여야 한다 |
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○ 사용검사시 감리자의 확인사항 |
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ㅡ 건설공사가 설계도면 및 시방서에 정한 내용과 동일하게 시공 되었는지의 여부 |
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ㅡ 폐품 또는 발생품의 유무 및 그 처리의 적정 여부 |
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ㅡ 자재 사용의 적정 여부 |
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ㅡ 건설공사용 시설 잉여자재 폐품 및 가건물의 제거 및 주변의 원상복구정리 사항 |
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ㅡ 제반 서류 및 각종 준공필증 |
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ㅡ 사업계획승인을 변경할 사항이 변경승인 되었는지의 여부 |
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ㅡ 승인된 사업계획의 내용이 적합한지를 확인하여야 하며 부대시설 및 복리시설 |
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관련도서와 항목별 확인 |
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ㅡ 기타 감리자가 필요하다고 인정하는 사항 |
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○ 사용검사의 절차와 서류 사용검사 절차 |
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ㅡ 사용검사를 위해서는 사용검사 신청서에 건축물 및 시설 등 설치내역서, 공사감리자의 |
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감리의견서를 첨부하여 신청. |
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ㅡ 사용검사를 하는 자는 승인된 사업계획의 내용에의 적합여부를 확인하여야 하고, |
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신청일로부터 15일 이내에 사용검사를 하여야 한다. |
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그런데 사용검사를 하는 기관은 미리 관계기관장의 의견을 들어야 하며, 사용검사를 |
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행하는 기관 이 관계기관의 장에게 의견을 요청하는 때에는 정당한 사유가 없는 한 |
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그 요청을 받은 날로부터 10일 이내에 해당 부서와의 협의를 거쳐 그 의견을 제시하여야 한다 |
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○ 사용검사승인 신청서류 목록 |
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1) 주택건설사업 사용검사 신청서 |
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2) 토지조서 |
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3) 감리의견서 |
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4) 시공자건설업면허사본(시공자) |
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5) 임대조건신고서 |
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6) 장기수선계획서 |
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7) 건축현황 측량 성과도(원본) |
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8) 소방검사 필증 사본 |
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9) 승강기 완성검사 필증사본 |
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10) 가스안전공사 필증 사본(가스 완성 검사) |
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11) 도시계획도로 실시인가(준공 검사원) |
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12) 개발행위(준공 검사원) |
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13) 점용도로 확장공ㅌ사 완료확인 접수증 사본 |
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14) 오수정화조시설 필증사본 |
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15) 전기사용전검사 필증사본 |
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16) 전기감리의견서(준공 검사원) |
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17) 전기 감리 의견서(준공검사 조서) |
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18) 전기 안전 관리담당자 선임신고 필증사본 |
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19) 전기 시험성적서(전기기계 장비 명세서) |
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20) 절연저항 측정기록표 |
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21) 구내통신 필증사본 |
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22) 공중전화 청약 신청공문 |
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23) 공동주택 관리 규약 |
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24) 옹벽 구조물 안전 진단보고서 |
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25) 색채심의 |
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26) 조경식재 심의 |
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27) 급수공사 승인(아파트) |
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28) 급수공사 승인(상가) |
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29) 지하저수조. 물탱크, 청소완료필증 |
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30) 입주자 사전점검표 |
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31) 사전점검 보수 완료 확인서 |
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32) 주요공사 시공확인서(사업자등록증, 면허수첩사본) |
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33) 주요자재 납품확인서(사업자등록증, KS지정서, 시험성적서) |
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34) 현장 준공사진(현장전경. 세대UNIT. 주요공정) |
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35) 경미한 사항 변경 일람표 |
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