이천영탄부동산-카페 1000명 회원 돌파 "전철진행 및 투자 설명회"

이천지역 도로 및 전철진행사항과 부동산투자-                                                                              이  충   래 반갑습니다 방금 소개받은 영탄부동산의 투자담당 실장 이 충래입니다 오늘 참석해주신 회원님께 진심으로 감사 드립니다 이천통과  광역 교통기반시설 계획과 이천시 자체 도로 및 전철역세권 개발진행 사항에 대하여 말씀 드리겠읍나다 -이천통과 광역교통기반시설 계획으로는 1.성남-장호원간 자동차 전용도로가 이천통과 IC 3개소 TG 3개소 예정으로    공사가 진행중에 있고 2.성남-여주간 복선전철이 2008년 상반기 착공이 예정되어 있고 광주구간은    07년도에 착공할 예정입니다 3.여주-양평간 중부내륙고속도로가 2009년 개통을 목표로 공사를 진행중에    있으며 백사면 현방리에서 2km 후방에 북여주IC가 개설될 예정입니다 4.중부고속도로 호법-음성간 8차로 확장공사 구간중 모가소재 남이천IC가 개설될 예정입니다. -이천경유 지방도 및 국지도 확장 및 진행계획으로는 1.부발 무촌-광주 궁평간 337호선 물류수송목적의 도로공사가 진행중 이며 2.안성-모가-이천시내-여주 흥천간 국지도 70호 직선화공사가 용지보상중에    있으며 3.이천-모가-설성-일죽을 경유하는 지방도329 확장공사가2011년 개통을 목    적으로 진행중입니다 4.설성대죽-용인 고당간 지방도 318호선이 공사를 진행중에 있으며 5.설성수산-국도37호선 4차선확장공사가 진행될것이며 6.설성금당-여주가남간 지방도331확장공사가 조기에 집행될것으로 예상하고   있습니다 -이천시 지방산업활성화를 위하여 2012년도까지 순차적으로 20만평규모의    미니산업단지의 분양을 목적으로 산업단지를 조성하고 있읍니다 2007년도 현재 이천시가 추진하고 있는 도로계획은 시도가 19건 도시계획도로 33건이 단계별 집행계획중에 있습니다 1단계로는 13건의 이천도로공사를 착공 진행중에 있으며 2011년 이전까지는 모든 계획도로의 개통을 목표로 하고 있습니다 2007년도 이천시 개발계획발표에 따르면 2008년1월 이천시청의 증일동 신시청 청사 준공을 기점으로 중리동/증일동을 포함한 행정타운 건설 착공을 예정하고 있습니다 신 시청 청사를 중심으로 행정기관의 이전을 가속화하고  주변 15만평 부지를 택지개발지구로 지정하여 개발할것입니다 이미 이천시와토공이 개발관련 협의를 마치고 일정 및 수순을 조정하는 단계인 것으로 언론에 보도 되고 있습니다 또한 전철 착공시기와 연계하여 역세권 개발지구 를 지정하여 역세권개발을 조기에 개발하는 쪽으로 결론을 내리고 역세권 개발사업자도 토공 및 주공등 정부기관이 주관하여 개발할것으로 예상이 되고 있습니다 이천지역의 전철역사는 3개소 신둔역/서이천/부발역 이 개설될 예정이고 현재 이천시가 역세권 개발을 위하여 역사예정지 주변을 도시계획구역으로 2007년 도시관리계획변경으로 지정한 것을 알수가 있습니다 신둔역사는 수광리/남정리 경계지점에 들어설 예정이며 이지역의 거래는 높은 지가상승으로 인하여 거래가 활발하지 않고 수용의 위험성이 높아 투자의 신중함이 요구되나 수용예상지역 밖의 투자는 적극적으로 투자를 권유하는 바입니다 신둔지역은 전철역사외에도 많은 대형 프로젝트가 준비되어 있어 개별적위치를 잘 선택하여 투자한다면 좋은결과를 얻을수 있습니다 자동차전용도로의 수하TG는 신둔/백사의 현실적 경계인 시도2호선 라인 선상인 도암리에 개설될 예정이며 향후 산업용지 및 주택용지로 개발될 소지가 높은지역입니다 서이천 역사는 증일동이 아닌 율현동에 위치하고 있으며  역세권개발지구로 지정되어 개발될 예정입니다 우리가 서이천역사를 주목하는 이유는 1km 전방에 대규모 행정타운이 건설되고 역사주변이 역세권 개발이 동시에 이루어진다면 개발의 효과가 극대화 되기 때문에 주목하는것입니다 이천시가 서이천역사 통과도로 및 행정타운 진입도로의 도시계획도로의 조기집행 및 조기준공을 위한 예산과지원에 행정의 일 순위를 두고 있기 때문입니다  단지 이지역의 투자에 있어 고려할 부분은 수용의 위험성만 염두에 두고 투자하시면 될 것입니다 부발역사는 죽당천과아미리 경계지점에 위치하여 다목적 역사로 역사의 규모가 이천의 역사중 가장 큰규모로 들어설 예정입니다 부발역사는 환승역의 성격으로 설계되어 있습니다 충주-문경간 2015년 중부내륙전철 및 평택-원주간 전철의 환승역이 될 예정입니다 부발역사 주변을 살펴보면 이천의 대표적인 기업중 하나인 하이닉스가 있고 부발 아미 지구단위 계획구역이 1.5km 거리에 위치하고 있습니다 이미 이 지역은 개발범위 및 개발형태가 예상될수 있어 지가가 상당히 높은편이며 위험성도 역세권 주변으로는 타 역세권에 비해서 상당히 높은편입니다 저는 부발역세권 주변은 한 템포 느리게 진입하시고 차라리 토공의 공급용지분양을 받는 방법도 생각해 보시라고 권합니다 다음은 각 개별계획의 수혜지역에 대하여 대한 분석을 사안별로 말씀 드리겠읍니다 성남-장호원간 자동차 전용도로의 ic개설지역별로 설명하면 1.신둔면 도암리에 개설되는 수하TG는 이천지역의 첫 번째 TG이긴 하나     시도2호선과 접속되어 TG개설의 효과가 주거 및 소규모창고와 시내진입    도로의 역할을 담당할것으로 예상하고 있습니다 2.백사면 모전리에 개설되는 모전ic는 국지도70호선과 접속되어 물류 및 산    업주거의 활성화로 향후 ic개설의 발전적효과가 극대화되는 지역으로 평가    받고 있습니다 3.백사면 도지리에 개설이 예정되어있는 TG는 농림지역내 절대농지지역     에 위치하고 있어 TG개설의 효과는 일반적으로 적을것으로 예상되지만     투자의 안목으로 뒤집어면 상당히 매력적입니다 4.부발읍 신원리에 개설되는 신원ic는 국도42호선과 접속되며 물류 및 산업   위주의 개발원동력 및 여주능서와 부발 무촌지역의 주거지역 발전에 기여   할것입니다 5.부발읍 수정리에 개설예정인 TG는 관리지역 및 교육/온천 관련시설부지     예정지에 근접하고 대월지역과의 이동도로의 역할과 다용도부지의 국지적    개발에 영향을 줄것으로 예상됩니다 6.부발읍 응암리에 개설되는 ic는 국도3호선 및 지방도337호선과 접속되어   대월지역 및 부근지역의 주거 및 상업과 대월지역 도시관리계획의 집행 및   발전에 중요한 역할을 담당할것입니다 -세 번째로 이천시 경유 지방도 및 국지도 공사에 따른 지역적 발전효과에   대하여 말씀드리겠습니다 1.부발 무촌-광주 궁평간 337호선의 도로개설로 인하여 모전리, 증포동, 무촌리의 발전이 가속화 될   것  으로 예상되며, 2.이천-모가-설성-일죽간 329호선 지방도 4차선 확장공사를 주목하는 이유   는 이 도로라인을 따라 기간시설 및 용도시설 건설계획이 집행, 진행중에    있으며 개발계획지역의 이동시간이 1/2이상 단축되는 효과를 가져올 수 있기 때문입니다 3.안성-모가-이천 시내-여주 흥천간 국지도 70호 직선화 공사는 이천시내    에서 모가 방향으로 일부 공사를 진행 중에 있으며, 이천시내에서 여주 흥   천간 구간은 용지보상 기간 중에 있어 조만간 공사에 착공할 것으로 예상   됩니다. 모가에 개설예정인 남이천 IC와 접속되어 모가의 물류 및 유통, 관   광/주거의 목적으로 계획되어 있는 모가 도시개발에 중요한 도로의 역할을   담당할 것으로 예상됩니다  4.설성 대죽-용인 고당간 지방도 318호선은 지방도 329선과 접속되어 현재   공사가 진행중인 설성 대죽 산업단지와 제2국립묘지 성격인 호국원 및 설   성 성호저수지 관광지 개발의 연결도로의 중요한 역할을 담당할 것으로 예상되고 있습니다 5.설성 수산 국도 37호, 설성 금당-여주 가남간 지방도 331 확장공사는 설   성 성호저수지 테마 관광지 개발 및 장천 온천지구 개발과 연계하여 개발   되며 향후 설성지역의 발전에 많은 영향을 줄 것으로 예상하고 있습니다 -네 번째로 이천 산업단지 개발지역에 대하여 말씀 드리겠습니다 이천 산업단지 개발은 이천시와 한국산업공단의 합작사업으로 이천시 읍면단위 1단지 개발원칙에 따라 장호원->설성->모가->대월->오천->호법->부발->백사->신둔 순으로 2012년 까지 공사를 완료할 에정이며 가장 현실적인 지역은 장호원->설성->모가 지역으로서 현재 공사를 진행 중에 있고 2단계 및 3단계는 추후 개발실적에 따라 변화 및 진행 할 것으로 예상하고 있습니다 -다섯 번째로 이천시 자체의 개발계획의 면적에 대하여 말씀 드리겠습니다 이천시 도시 기본계획 상 인구35만명 대비 개발면적이 100만평 이상으로 계획되어 있습니다. 그러나 현실적으로 개발가능한 면적은 행정타운 및 역세권 개발면적, 미니 산업단지 면적등을 합하여 45만평 정도로 예상하고 있으나, 이천시 개발구조 형태가 다핵공간구조 형태로 설계되고 있어 기본적 구조만 개발이 완료된다면 향후 추가 100만평 이상이 필요 될 것이며 유입인구 추정 50만명 정도 예상하고 있으며, 국계법 및 도시개발법상 개발의 실익 및 용도전환이 가능한 지역이 이천의 개발예정 용도지역 분포상 부족할 것으로 예상되어 지가상승이 예상됩니다 -여섯 번째로 이천시 도시 관리계획상 각 지역 발전에 대하여 말씀드리겠습니다 -모가지역을 살펴보면 물류 및 레저관광, 주거의 도시지역으로 편입이 예정   되어 있고 이천경유 지방도 및 국지도 확장공사의 라인에 위치하고 있으며   중부고속도로 남이천IC가 개설예정되어 있고 위치 및 지형상 발전이 될 수   밖에 없는 지역이라고 생각됩니다 -대월지역을 살펴보면 관리계획상 일반주거지역 및 상업지역 예정지가 상당   히 넓게 분포되어 있고 2007년 현재 부발읍의 도시지역보다 2.5배 이상의   면적이 도시지역으로 편입되어 있음을 알 수가 있습니다 이 수치는 부발 역사 및 아미지구단위 계획을 통하여 3번 국도 및 역세권   주변을 근린지구 개념으로 개발하고 주거지역 및 생활편의에 필요한 중,대   형 시설의 입지를 배후에 배치하려고 하는 도시관리 계획의 의도를 알 수   있어 대월지역의 발전 규모 및 형태를 예측해 볼 수가 있습니다 -설성지역을 살펴보면 지방도 및 시도의 확장 및 개설공사 계획이 집중되어   있고, 관광 및 레저, 산업 및 특정 용도시설이 공사를 진행 중이거나 입안   계획중에 있어 향후 지가 상승률이 가장 높게 평가될 것으로 예상하고 있   습니다 -오천지역을 살펴보면 도시지역으로 편입되어 있으나 개발의 소재 및 영향   이 작아 일부 위치를 제외하고는 가격을 정당하게 평가받지 못하고 있으나   국지도 84호선 및 시도의 개통 시 행정타운 및 모가 도시와 연계성으로 인   하여 발전될 수 밖에 없는 지역이라고 생각됩니다 -호법지역을 살펴보면 지리적 위치는 행정타운 및 모가 도시지역과 근접해   있어 발전이 예상되나 용도지역의 분포가 농림지역의 농진구역 비율이 높   고 시도 및 국지도가 통과도로 개념으로 설계되어 있어 일부 특정위치의    지역을 제외하고는 개발에 제한이 있을 것으로 생각되며 국지적 개발 및    특정 용도의 지역으로 개발 될 전망이 높습니다 -율면 및 장호원지역을 살펴보면 이천시의 새로운 개발계획의 시범지역으로   개발 시행착오는 있을 수 있겠지만 이 시행착오의 과정 중에서 많은 변화   와 발전이 기대되는 지역입니다 산업, 레저, 주거의 자급도시로 계획되어    있고 향후 10년 후에는 독립의 행정지역으로 거론되고 있는 지역입니다 긴 시간 부족한 설명들어주신 회원 여러분께 감사드리며 궁금하신 사항은 개인적으로 제가 아는 범위내에서 답변하겠습니다 이상 설명을 마치며 물러가겠읍니다