[제16강]비례율 산출방식

[ 비례율 산출방식 ]     비례율은 재개발/재건축 사업성에 관한 문제다.   비례율이 높다는 것은 개발 사업시 사업성이 높아 이득이 많이 남는다는 얘기다.   재개발은 재건축 아파트에 비해 비례율이 차지하는 비중이 낮지만 중요한 요소이다.   약식이라도 비례율을 계산해 비교 평가후 투자를 한다면 위험요소를 줄일 수 있다.   비례율에 앞서 먼저 이해를 해야 하는 부분이 지분제와 평가제라는 방식이다.   재개발의 경우 지분제와 평가제 중 평가제만을 강제하고 있다.   지분제란 내 소유의 지분에 비례율을 곱한 일정 규모의 지분을 약속받고 추가 부담금을 확정하는 방식입니다.   평가제는 지분과 상관없이 감정평가된 종후 자산에서 평가된 내 자산을 차감하여 추가부담금을 확정한다.   재건축 아파트는 24평,33평,42평의 일정한 지분과 새 아파트도 일정한 형식을 가지므로 분쟁의 소지가 적어 진행이 빠른 지분제선택이 가능하다.   재개발은 지분제선택시 지분과 감정평가액이 다양해 사업이 장기화되고 분쟁이 많아 현재의 주택재개발과 단독주택재건축의 경우에는 법에서 평가제만을 강제 규정하고 있어 다른 방식의 시행은 불가능하다.   1. 비례율 산식     ① 종후자산합계 (가 +나)   가. 일반분양수익 : “각 평형별 일반분양가×해당 평형세대수”의 합   - 일반분양가 ⟹ 유사지역(현재 재개발 되는 지역과 교통,환경등이 비슷한지역)중   비슷한 세대수의 아파트 단지의 현시세보다 높게 책정한다.   나. 조합원분양수익 : “각 평형별 조합원분양가×해당 평형세대수”의 합   다. 임대주택은 조성원가로 매매 -0원   <DIV> 종후 토지및 건축물 총가액 - 사업 총비용 × 100       종전토지및 건축물 평가액</DIV>     라. 부대 복리시설은 계산 편의상 제외   ② 종전토지 및 건축물 총평가액 (가 +나)   종전 토지 감정평가중 반드시 알아두어야 할것은 평가시 재개발의 개발이익에 대한 부분은감정평가시 반영하지 않는다.   가. 토지 총평가액 : 대지면적× 평균공시지가× 평가액 비율(130%)   - 평균공시지가의 130%를 구한 후 대지면적을 곱한다.   나. 건물 총평가액 : ①대지면적×⑤ 건물평가액(10년이상)   - 개별 건물들을 전부 구할 수는 없다.   - 가장 근접한 근사치로 총 대지면적에 100만원을 구한금액으로 한다.   ③ 사업총비용   총건축연면적× 평당 종합 건축비   -평균 건축비용 370만원/평   - 직접공사비 : 평균건축비용 × 1.4(지하주차장,조경면적등 )   - 간접공사비 : 140만원/평 +∂   ♣ 비례율을 높이는 방법   ①일반분양가 또는 조합원 분양가를 올린다. ②종전 자산평가액을 낮춘다. 조합원들 스스로의 자산평가액을 낮춘다. ③비용을 줄인다. /분양가 상한제로 인해 마이너스 옵션제나 누드아파트등이 가능하다. 분양가 상한제가 실시되면 ①번과 반대로 일반분양가는 낮아질 수밖에 없어 당연히 비례율이 낮아질수밖에 없다. 그렇다고 조합원 분양가를 올리는 것도 조합원들의 반대에 부딪힐 가능성이 높다.   비례율을 낮추는 수밖에는 방법이 없다. 90년대의 비례율 80%시대가 돌아올 수도 있다.   ∴ 소형지분이 유리하다.   1. 지역 분석 (약식)   ① 대지면적 : 10,000평 ② 평균 공시기자 : 5,000,000원/평 ③ 평가액 비율: 공시지가의 140% ④ 건물평가액(10년미만) : 약1,500,000원/평 ⑤ 건물평가액(10년이상) : 약1,000,000원/평 ⑥ 총건축연면적 : ⑦ 연면적당 건축비용 단가 : 원 ⑧ 조합원분양가 : 인근 일반분양가 대비 80% ⑨ 인근 33평 일반분양가 : 원(원/평) ⑩ 인근 43평 일반분양가 : 원(원/평)   2.뉴타운 사업성 분석   -30평형대 배정 지분 시세 : 2억 5천 -추가부담금 :2억 -입주후 가격 : 33평형 @2200 약 7억 -투자 수익 : 7억 -(3억 +2억) = 2억5천 -성수 뉴타운 사업성 분석 -30평형대 배정 지분 시세 : 4억 -추가부담금 : 3억 -입 주 후 가격 : 33평형 @3000 약 10억 -투자수익 : 10어 - (4억+3억) = 3억   ♠주변개발 후 아파트 가격 변화   -일반 뉴타운 7억 → 8억 -성수 뉴타운 10억 → 15억