대구 수성구 황금동 972 상가물건 경매분석 - 상가 박근우선생님

[미미쓰]

오랜만에 상가물건 경매분석을 시작하려 합니다. ^-^

현 해당 물건은 주택입니다. 위치는 황금동에 위치하고 있습니다.

굿옥션 내에서 대항력 있는 물건이라 그런지 가격부터 모든부분이 굉장히 매력적인 물건인데, 조회수가 높지 않았습니다.

해당 물건지는 1종일반주거지역 입니다.

근교에 초등학교와 대단지 아파트를 품고있는 지역이고, 기타유흥시설이 없는 곳 입니다.

해당 지역의 유동인구는 굉장히 적은편 입니다. 전형적인 대단지 아파트 사이에 위치한 노후 주택가의 모습을 취하고 있습니다.

이제 우리는 투자자의 마인드로써 해당 물건을 분석해 보아야 할것 입니다.

주택 그대로 낙찰받아서 과연 괜찮은 것일까?

주택 자체로의 시세를 확인해 보겠습니다.

바로 밑 건물 3층 짜리건물이 약 6.2억에 2019년도 거래되었습니다.

해당 물건은 충분히 가격경쟁력이 있음을 알 수 있습니다.

심지어 토지의 면적도 작은 곳 임에도 불구하고 말이죠.

그러나, 문제는 대항력이 되었습니다.

그럼 이번에는 해당물건의 권리관계를 살펴보겠습니다.

해당 물건의 토지등기부, 건물등기부를 보면 깔끔하게 잘 묶여있죠? 이는 다른말로는 건물이 다 올라간 후 손바뀜이 있었단 이야기 입니다. (다 아시겠지만요.)

지금 문제는 대항력이 있는 임차인 입니다.
등기부 대장보면 굉장히 강제경매가 여러차례 올라온 깨끗하진 않은 물건 입니다.

대항력 있는 임차인 이정우는 06.10.12 전입입니다.
말소기준권리는 13.06.18 입니다.

따라서 대항력이 생깁니다.

하지만, 물건의 소유주인 법인 (주)이진산업의 대표가 바로 이정우 입니다.

즉, 3가지 가정이 가능해졌습니다.

1. 무상임차인
2. 빚잔치 계획한 경우
3. 진짜 계약서 쓴 경우


3가지 모두 경우의 수를 따져보겠습니다.

현재 이정우씨의 배당요구일은 20.01.19 입니다.
배당요구를 하지 않았죠?

이 경우도 2가지 가정이 됩니다.

1. 계약서를 통해서 빚잔치 하려는 용도
2. 유찰시켜서 본인이 가져가려는 용도

(일단 2가지는 뭐 큰틀에선 같습니다.)


그럼 우린 처음의 경우의 수 3가지를 따져보아야 합니다.

1번 무상임차인의 경우
무상임차인은 배당요구를 하지 않아도, 계약서도 그것을 증빙할 것도 아무것도 없기에 버티는 사람 입니다.
이 경우엔 편하게 이사비를 제공하여 명도를 진행해야 합니다.
그렇지 않을 경우 법원을 통해 강제집행을 진행해야 합니다.
다행히 2006년도 부터 거주를 하였기에, 14년이 지난 지금은 명도가 큰 탈없이 진행이 가능할 것 입니다.

2. 빚잔치 계획한 경우
3. 진짜 계약서 있는 경우

위 2번 3번은 모두 한꺼번에 보아야 합니다.
배당요구를 하지 않았기에,
어짜피 낙찰금액을 권리순서따라 나눠주고 남는 부분은 (주)이진산업 측이 가져갑니다.

덧붙여 계약서가 있는 경우에는 그 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 부분입니다.

하지만 여기서 전입신고가 06년도 임을 상기해 보아야 합니다.
06년도의 해당 지역 주택 전세가는 5000만원이 채 되지 못했습니다. 물론 본인 법인의 주택에 임대차계약서를 가라로 만들어서 집어넣었겠지만, 해당 매매가보다는 높지 않을것 입니다.

전입신고 이후 해당 전세 계약서가 계속 갱신이 되어도 결국 전입신고의 기준연월에서의 금액만 인정 됩니다.

해당 근처의 06년도 물건이 2.7억 즉, 3억이 되지 않았으니, 주택의 전세가 높아도 문제는 발생하지 않는다는 말이죠.

자.. 그럼 어떻습니까?

1회 유찰이 된다한들
1회 유찰 후 낙찰가 + 보증금 반환

신건 낙찰가 + 보증금 반환

이 2가지의 답이라도, 결국 현 시세인 6억 언저리를 초과하긴 많이 힘들것 입니다.



이제 권리분석에 대한 부분은 어느정도 끝마쳤습니다.
이제는 출구전략을 짜봐야겠죠?

해당 건물의 건축물대장을 보겠습니다.

간단하게 쎄멘벽돌 구조 입니다. 변화가 용이하겠군요. 허물기도 간단한 구조 입니다. ^-^

이쯤에서 해당물건 전경을 보죠.

담벼락과 벽이 모두 빨간벽돌인 집 입니다.

우선 부수는 비용을 살핍니다.
대구 기준 쎄멘벽돌 철거시 평당250만원이니, 60평 철거비가 약 1.5억 이군요.

빔형으로 새로 건물을 지어올릴때 지반 다지고 평당 약 300만원 책정시 동일평수 60평 이라해도 1.8억 이군요.

부수고 새로 지으면 약 3.3억정도의 단순계산이 나오는군요.
(이는 단순계산입니다. 도면감수부터 실제로는 더 많습니다.)


수지타산 맞지 않죠.
결국 리모델링이 답이되겠습니다.

간략하게 사진들 우선 올립니다.

해당목록은 평균가의 리모델링 비용산정 입니다.
더 싸게도 가능하긴 합니다.

담장 허물겠습니다. (100만원 철거비 포함)
계단 및 지붕 아랫부분 수선 합니다. (800만원)
2층의 난간은 교체합니다. (120만원)
지붕은 교체합니다. (150만원)
하수도 정비합니다. (450만원)
불법 2층 테라스 부분은 뜯습니다.
뒷문은 제거하고, 뒷부분에서 2층가는 계단은 오픈합니다.
마당에 자갈작업 및 떼를 심습니다. (200만원)
내측벽이나 외측벽 우풍막이 작업합니다. (400만원)
2층 외부에 R4간접조명 작업합니다. (80만원)
2층 유리창 확장 작업 합니다. (150만원)
옥상 방수공사 합니다. (50만원)
피뢰침 박습니다. (10만원)
전봇대 옮기는 요청 합니다. (200만원)


이제 외측부 리모델링은 끝났습니다.
대략 2710만원이 들어갔습니다.

이제 남은건 용도변경 후 출구전략 입니다.

모델링은 다음과 같습니다.

해당 물건들처럼 구옥을 가지고 개조주택식의 카페를 만들면 어떨까 생각해 보았습니다.

다행히 카페는 해당 지역에 영업이 나쁘지 않았습니다.

코로나와 관계없이 꾸준시 건수와 매출액이 잡혀 올라왔습니다.

이 말은 조금만 더 작업을 해주게되면 충분히 매출상승의 여지가 있다는 말 입니다.

해당지역내의 카페 경쟁점으로는

다음과 같이 있으나, 인스타 및 페북용 카페는 딱히 존재하지 않았습니다.

따라서 근래 대구 삼덕동을 중심으로 개조주택 카페와 음식점이 유행인데, 생각보다 마진과 유통구조가 간단했습니다.

각 해당 개조주택카페들은 기본적으로 식음료의 구조가 나쁘지 않아서, 1인 혹은 2인으로 충분히 운영이 가능한 구조 입니다.

카페를 운영하려면 60평과 마당을 기준으로 테이블 14개 정도가 필요할것이고 각종 내부소품이 필요할것 입니다.

테이블 14개 및 의자 50개 구매 (250만원)
각종 인테리어 소품 구매 (300만원)
커피머신기 1대 및 냉장고 구매 (700만원)
잔 및 기타 제빙기 등등 구매 (130만원)
초도 물건 세팅비 (80만원)
전기증설비용 (확인 후)

세팅비용 1460만원

이정도면 기본세팅이 끝날것 입니다.

대략적으로 인스타 및 SNS 광고를 조금 진행하여서 (비용200)
방문객의 수를 늘이기 좋습니다.


포토존의 문제는 범어공원과 바로 앞 공원 때문에 굉장히 좋습니다.

조명을 이용한 포토존(R4간접조명 이용)
또한 조금 구닥다리지만 천국의 계단을 그대로 차용해봐도 좋습니다.

옥상정도의 높이에서 외부로 설치시 범어공원을 향해 아무런 조망뷰 방해없이 계단 설치가 용이합니다.
(비용 200 예상)

이외에도 주변 빵집이나 기타 카페용 디저트 판매점이 없기에 스콘 등의 테이크아웃도 충분히 가용하기 좋을 것 입니다.

북향을 등지고 남쪽에 3층짜리 건물이 막아주어서 햇빛 문제없이 조명만으로 충분히 무드를 만들 수 있습니다.

내부는 명도시에 갈리겠지만, 가구를 그냥 둔다면 일반엔틱형 살릴부분은 최대한 살리는게 좋습니다.

일번적으로 주택내부조명은 밝은 형광등이기에 주황색 에디슨 전구로 교체를 해줍니다.

눈높이보다 110cm 높게

무드까지 형성되었으니, 이번엔 외부를 보겠습니다.

다행스럽게도 주택 담장을 허물어도 주차관련하여 큰 문제가 발생하지 않을것 입니다.


물건지 위아래론 굉장히 많은 갓길 주차가 가능합니다. ^-^

낙찰은 토지값을 기준으로 가격을 산정하겠습니다.

카페로 탈출시의 비용을 산정하면
주머니 골목상권의 초입부이고, 다행히 카페의 수요가 있습니다.
더욱이 자동차로 움지이는 카페 수요인데, 주자장의 잇점이 큽니다.

따라서

해당물건은 인스타용 카페로 작업시 세팅비 2000만원 안쪽으로 직원1명 고용으로 월매출 800-1200만원을 노려볼 수 있습니다.

월세 지출이 잡히지 않는 구조이기에

매출의 많은 부분이 순이익으로 잡힙니다. (고정비 제외)
대략 매출에서 원재료 및 인건비 200만원이 모두 일 것 입니다.

매출 1000만원 기준으로 원재료비 200과 인건비 200을 제외한 나머지 비용이 세미오토 기준으로 잡혀나올것 입니다.

세팅비용은 6개월 안에 뽑아낼 수 있는 충분한 구조를 만들기 좋은 주택 입니다.

계속해서의 수익을 원하는 구조로 가기 위해서는 간이과세자를 등록하셔서 운영 계속 하시면서 점차 매출을 올리시기 바랍니다.

이후, 매출이 일반과세로 넘어가는 시점에서 권리금 매매를 시도할 수 있습니다.

(이 시국에 권리금이 무엇이냐 하실 수 있지만, 세미오토 카페는 많지 않으나 권리금은 항상있을 뿐더러, 귀한 개조주택카페매물 입니다. 즉, 희소성을 가집니다.)

이후엔 월세를 받으시면서 운영하셔도 괜찮고, 월세에 맞게끔 방향 맞춰서 운영이 가능합니다.

여러분의 의견도 바랍니다. ^-^

출처 : https://band.us/band/55921060/post/4246
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오랜만에 상가물건 경매분석을 시작하려 합니다. ^-^ 현 해당 물건은 주택입니다. 위치는 황금동