경매 기초 이론

[시골아이]

경매실무과정에서 특히 주의할 점 들

1. 대위변제의 가능성 여부
2. 대항력 있는 임차인
1) 대항력 있는 임차인의 배당요구와 낙찰가와의 관계
2) 외관상 대항력이 었으나 대항력이 없는 경우
3. 유치권 존재 여부(특히 신축건물의 경우)
4. 법정지상권의 성립여부
5. 공유부동산 경매
6. 경매 절차에서의 복병
1) 경매절차 지연책으로 항고(재항고) 하는 경우
2) 목적부동산을 인도하지 않는 임차인들
3) 수개의 물건과 일시배당시 임차인
7. 인수되는 권리 및 말소되지 않는 등기
1) 전전소유자에 대한 가압류 등기
2) 선순위 가처분 등기
3) 선순위 가등기
4) 예고등기

부동산경매기초이론

 

제1장 부동산 경매의 개요

제1절 법원 부동산 경매의 의의

부동산 경매라 함은 채권,채무관계에 있어서 채권만족을 얻기 위한 채권자의 신청에 의해 국가, 즉 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 신청채권자 및 기타 채권자에게 채권의 목적을 실현시켜주는 강제집행의 방법이다.

제2절 강제경매와 임의경매

1. 강 제 경 매

강제경매는 채무명의를 가진 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유의 부동산을 압류,환가하여 그 매각대금으로 신청채권자와 배당요구채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 하는 강제집행절차이다.(民訴法 제599∼제666조)

2. 임 의 경 매

임의경매는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매, 즉 담보권자에게 우선 변제를 얻게 하기 위하여 실행하는 "담보권의 실행 등을 위한 경매"를 강학(講學)상 임의경매라 한다. (민소법 제724조∼제735조)

3. 부동산 경매제도의 통합

부동산 경매에 대하여 종전에는 민사소송법이 규율하는 강제경매와 경매법이 규율하는 임의경매가 있었으나 개정 민사소송법(1990. 1. 13 법률 제4201호, 동년 9. 1시행)은 경매법을 폐지하고 이를 흡수, 통합하여 강제집행편 제5장 "담보권의 실행 등을 위한 경매"를 신설하여 통합규정하고 있다

제3절 임의 경매 절차의 특칙

1. 총 설

임의경매의 절차는 그 성질에 반하지 아니하는 한 민사소송 강제집행편의 총칙규정을 준용하도록 하고있다.(민소법 제735조) 또 동법 제728조에 의해 부동산 임의경매절차에는 동 강제경매 절차에 관한 제600조 내지 제666조의 규정을, 민사소송규칙 제205조는 동 규칙 제146조 내지 제159조의 규정을 각 준용토록 함으로써 양 절차를 동일원칙에 의하도록 하고 있다.


2. 임의 경매 절차에 있어서의 특칙

 

특칙1

경매신청상의 특칙

가. 신청서 기재사항(민사소송규칙 제204조)

(1) 채권자,채무자, 소유자

(2) 담보권, 피담보채권

(3) 담보권 실행의 대상이 될 재산

(4) 피담보채권의 일부에 의하여 담보권을 실시하는 경우에는 그 취지

나. 첨부서류(민소법 제724조 ①,②항)

(1) 담보권 존재의 증명서류 : 등기부등본; 확정판결, 화해. 인낙. 민사조정조서. 가사조정조서, 공정증서

(2) 담보권 승계의 증명서류 : 호적등본, 담보부채권 전부명령정본

 

특칙2

개시결정에 대한 이의사유

가. 절차상의 사유에 의한 이의는 집행에 관한 이의(민소법 제504조)와 경매개시 결정에 대한 이의(민소법 제603조의 3)에 의하여,

나. 실체상의 사유에 의한 이의는 담보권의 부존재 또는 소멸을 주장하여 각각 불복할수 있다.

다. 경매개시 결정에 대한 이의신청은 낙찰자가 낙찰대금을 완납할때까지만 가능하다. (민소법 제603조의3 ①항)

 

특칙3

경매절차의 정지 및 취소

임의경매는 그 본질상 강제집행 정지·취소사유를 규정한 민소법 제511조는 준용되지 아니한다. 따라서 임의경매 절차의 정지 및 취소에 관하여는 다음과 같은 특칙을 규정하고 있다.

가. 임의경매 절차 정지사유(민소법 제726조)

다음의 문서가 집행법원에 제출되면 임의경매 절차는 정지된다.

(1) 담보권등기가 말소된 등기부등본

(2) 담보권등기의 말소를 명한 확정판결의 정본

(3) 담보권이 없다는 취지의 확정판결 정본

(4) 담보권이 소멸되었다는 취지의 확정판결 정본

(5) 채권자가 담보권의 실행을 하지 아니하기로 한 취지를 기재한 서류

(6) 경매신청을 취하겠다는 취지를 기재한 서류

(7) 피담보 채권의 면제를 받았다는 취지를 기재한 서류

(8) 피담보 채권의 면제유예를 승낙한 취지를 기재한 서류

(9) 담보권 실행의 일시정지를 명한 재판의 정본

나. 집행처분의 취소

상기 정지 서면 중 (1)∼(4)의 서류가 제출되거나 (5)∼(8)의 서류가 화해조서정본 또는 공정증서 정본인 경우에는 집행법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 한다. 취소결정에 대하여는 즉시 항고할 수 있다.

특칙 4

대금완납에 의한 부동한 취득의 효과

대금완납에 의한 매수인의 부동산취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 아니한다.

(민소법 제727조)이는 경매의 공신적 효과에 따른 것이다.

제4절 종전의 호가제에서 입찰제로 경매방식 개선

1. 입찰제도입시행

1993년 5월 11일 서울민사지방법원을 시작으로 서면에 의한 입찰제를 채택한 이후 현재 전국의 모든 법원에서 입찰방식으로 경매를 진행하고 있다. 그 결과 종래의 호가제하에서 성행하던 경매 브로커들에 의한 담합행위 등이 사라지고 실수요자 중심의 일반인들이 법원경매 부동산 입찰에 많이 참여하게 되었다. (경매의 대중화)

2. 용어의 개정

입찰제에서는 종전 호가제하에서 사용하던 용어를 다음과 같이 개정하였다.

종전의 호가제 →		현 행 입 찰 제
1	경매	입찰
2	경락기일	낙찰기일
3	최고가 매수신고인	최고가 찰자
4	차순위 매수신고인	차순위 입찰신고인
5	경락허부결정	낙찰허부결정
6	경락인	낙찰자

* 본서에서는 실무관행에 따라 위 두가지 용어를 같이 사용하기로 한다

제5절 임의경매와 강제경매의 공통점과 차이점

 

구분	항목	임의경매	강제경매	비고
공 통 점	1)채권자의 만족 획득방법	강제환가하여 그 매득금으로 채권자의 채권 변제
	2) 환가주체	국가 공권력(집행법원)
	3) 경락인의 소유권 취득시기	경락인이 경락대금을 완납한 때(민소법 제642의 2, 제728조)
	4) 압류의 효력발생 시기	경매신청등기가 된 때
차 이 점	1) 경매대상	담보설정된 특정 재산	채무자의 일반재산 전부
	2) 우선변제	담보권자 우선변제	채권자 평등의 원칙에 의해 채권액에 따른 비율배분. 단, 공정증성에 의한 양도 담보권 실행에는 우선 변제권이 있다.	강제경매목적물의 담보권자는 우선 변제됨
	3) 채무명의 요부	채무명의 필요 없음	채무명의 필요함. (집행의 전제)
	4) 공신적 효과유무	공신적 효과없음. 다라서 경매절차 완결 후 이의에 의해 번복가능. 단, 경락대금완납후에는 담보권의 소멸에 영향을 받지 않음.	공신적 효과있음. 따라서 경매절차가 유효한 이상 절차완결후에는 확정적
	5) 이해관계인의 범위	①압류 채권자 ②집행력 있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자 ③채무자 및 소유자 ④등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 ⑤부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자	①압류채권자 ②집행력 있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자 ③채무자(채무자와 소유자는 동일인) ④등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 ⑤부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자
	6) 이의사유	① 집행절차의 하자 ② 담보권, 부존재 소멸	채무명의의 형식적 부존재	강제집행에서 실체상의 하자는 청구 이의의소로써만 주장 가능

제2장 부동산 경매관련 기본사항

제1절 채무명의 (債務名義)

1. 의 의

채무명의라 함은 개인간의 이행에 관한 사문서(私文書)(ex: 차장증서 통)를 국가기간(법원)또는 공증기관(합동법률사무소)에서 확인한 것을 말하는 바, 채권자가 채무자에 대하여 급부청구권을 가지고 있음을 표시하고 그 청구권을 강제집행할 수 있음을 인정한 공적인 문서로서 일명 집행명의(執行名義)라고도 한다

2. 인정 이유

개인간에 작성한 사문서에 강제집행력을 부여한다면 극심한 사회적 혼란이 야기될 것이므로 이러한 혼란을 방지하기 위함이다.

3. 현행법상 채무명의로 인정되는 것

가. 확정된 이행판결‥‥‥‥‥이행의 소송에서 받은 승소판결문

나. 확정된 지급명령‥‥‥‥‥법원의 지급명령에 대하여 채무자의 이의가 없어 확정된 것

다. 가집행 선고부 판결‥‥‥‥가집행할 수 있음을 선고한 판결

라. 각종 조서 ‥‥‥‥‥‥‥‥화해조서, 조정조서, 청구의 인낙조서 등

마. 공증된 금전채권문서‥‥‥공증된 문서중 금전·유가증권의 채무이행에 관한 문서

제2절 부동산 경매절차상 이해관계인

1. 경매개시결정을 받은 압류채권자
2. 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
3. 채무자 및 경매대상 부동산의 소유자
4. 부동산 등기부에 기입된 부동산위의 권리자
5. 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한자.
(예를 들면, 대항요건을 갖춘 임차인, 경매신청등기 후 목적부동산의 소유권을 취득한 자나 용익담보물권의 설정등기를 한 자, 건물 등기 있는 토지임차인 등)

※ 「보 충」 이해 관계인의 권리

1. 배당요구신청 또는 이중경매신청 있음을 법원으로부터 통지 받을 권리 (민소법제606조①항)
2. 입찰기일에 출석할 수 있는 권리 (동법 제628조 ②항)
3. 대각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리 (동법 제622조)
4. 낙찰기일에 낙찰의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리 (동법 제632조)
5. 낙찰허부의 결정에 대하여 즉시 항고할수 있는 권리 (동법 제641조)
6. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리 (동법 제659조)
7. 입찰을 신청할 수 있는 권리 (동법 제663조)
8. 집행방법에 관한 이의 신청권 (동법 제504조)
9. 낙찰후의 경매신청취하에 동의할 권리

제3절 이해관계인이 아닌자

1. 보증인
2. 등기 외의 인대채무자
3. 선순위 저당권자의 채무자
4. 가압류권자
5. 처분금지 가처분권자
6. 가등기권자
7. 예고등기권자
8. 청구채권에 대한 가압류 채권자
9. 재경매를 실시하는 경우 전경매의 낙찰인
10. 선순위 저당권자의 채권자
11. 임차권의 등기를 하지 아니한 토지의 임차인

제4절 법원의 허가 없이 경매신청을 할 수 있는 자

1. 본 인
2. 법정대리인
3. 법령에 의한 소송대리인
4. 변호사

제5절 경매입찰자(매수인)가 될 수 없는 자

1. 채무자
2. 재경매에서의 종전 낙찰인
3. 법관, 집행관, 감정평가사 등 이해관계인
4. 외국인
5. 행위 무능력자
* 임의경매에서 채무자를 위하여 담보만을 제공한 소유자는 입찰에 참가할 수 있다.

제6절 최우선 변제소액 임차인

임차보증금이 서울 및 광역시의 경우 3천만원 이하, 기타지역은 2천만원 이하인 소액 임차인에게는 최우선 변제의 효력이 있다

제7절 선순위 세입자

1순위 저당권자보다 앞서있는 세입자를 말하며, 대부분 낙찰자 인수부 담임. 단, 확정일자가 있는 경우 배당금에서 찾아갈 수도 있다.

제8절 선순위 가처분

1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류 또는 저당에 대항할 수 있으므로 경매 후 말소되지 않는다

제9절 선순위 가등기

1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당에 대항할 수 있으므로 경매 후 말소되지 않는다.

※ 「보충」 경매일정변동과 관련된 용어정리

1. 정 지

채권자 또는 이해 관계인이 법원에 대하여 경매진행절차를 중지시키는 것

2. 변 경

경매절차 진행도중 새로운 사항의 추가 또는 매각조건의 명령 등으로 인하여 권리가 변동하여 지정된 입찰기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 담당 재판부 직권으로 입찰기일을 바꾸는 것.

3. 연 기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매신청 채권자의 동의하에 지정된 입찰기일을 다음기일로 미루는 것. 경매실무에서는 변경과 연기를 합쳐 '변연'이라 한다.

4. 취 하

경매 신청 후 채무자가 채무를 변제한 경우 경매신청채권자가 경매신청행위를 철회하는 것 단, 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수 신고인의 동의가 필요하다. 차순위 매수신고가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다.

5. 취 소

채무의 변제 또는 경매원인의 소멸 등으로 법원이 경매개시결정자체를 취소하는 것

6. 각 하

각종 신청시 절차나 형식이 부적법한 경우 법원이 이를 처리하지 않는 조치

7. 기 각

신청내용이 이유 없다고 인정될 때 법원이 신청 그 자체를 받아들이지 않는 조치

혹시, 법원경매일에 경매일련번호를 살펴보면 추정이라고 기재된 사건이 가끔 있음

추정: 추가로 정함(변경의 내용과 동일)

이상의 용어는 법원에서 받아주기도 하고 받아주지않기도 함

기간은 법원에서 정함. 기간의 제한은 없음, 다만, 일반적으로 1개월(30일)을 기준으로

법원에서 1회에 한해서만 허용함

제3장 부동산 경매절차 개요

여기에서는 부동산 경매 절차 전반에 절차 개략적인 내용만을 설명하고 보다 전문적인 내용은 관련된 부분에서 다시 심도 있게 다루기로 한다.

제1절 법원 부동산 경매 절차 흐름도

소재지 지방법원	……	경매신청	……	1.즉시항고 (법603조)
		↓
집행법원 단독판사	……	경매개시결정	……	1.압류효력발생 2.경매개시결정송달 3.즉시 항고 4.이의 (대금 납부까지 )
		↓
집행 법 인	……	입찰준비	……	1.평가 명령 2.현황조사명령 3.잉여 가망 없는 경매 취소 4.물건 명 세 서 작성, 비치(입찰 실시7일 전) 5.입찰기일 지정공고, 통지(14일 전 신문 공고)
		↓
집행관	……	입찰실시	……	1.최고가 입찰자 2.차순위 입찰 신고인 3.낙찰기일지정(입찰일로부터 7일이내) 4.유찰시 신경매기일지정
		↓
집행법원 단독판사	……	결정선고	……	1.채권계산서, 권리신고, 배당요구종기 2.낙찰허부에 대한 즉시항고 3.과잉경매의 경우 낙찰불허 4.낙찰 인수시 상계배당신청
		↓
집행법원	……	대금지급기일	……	1.낙찰자 대금납부 2.인도명령신청(6월내) 3.인수하지 않는 등기 말소등기신청 4.등기촉탁 5.소유권 취득(등기신청 ) 6.대금불납시 차순위 입찰신고인 낙찰허가 또는 재경매
		↓
집 행 법 원	……	배당기일	……	1.배당표 작성비치(배당기일3일전)열람 1.배당표에 대한 이의의소(이의없으면 확정) 2.잔여금 채무자에게 지급
		↓
집행법원	……	경매종결	……	1.예납금잔액 환부

제2절 절차단계별 내용 요약설명

1) 경 매 신 청	…	채권자가 부동산 소재지 법원에 증빙서류 구비하여 경매신청을 한다.
2) 경매개시 결정	…	법원은 신청서를 심리하며 타당성이 인정. 경매압류 등기되면 부동산을 압류하고, 경매개시 결정을 내리며. 결정내용을 등기부에 '강제경매신청' 또는 '임의경매신청'이라고 등기를 한다.
3) 경매개시결정송달과 채권공과금 신고최고	…	담보물의 소유자, 채무자, 채권자 등에게 경매개시결정사실을 알리고 저당권자, 공유자, 가등기권자, 임차인 등에게 채권이나 보증금이 얼마인지, 또 세무서, 구청 등에게 받을 세금이 얼마나 있는지 신고하라고 통지한다.
4) 물건 현황조사와 감정평가	…	집행관에게 현장에 나가 부동산의 현황과 점유자가 있는지, 임차인의 유무사실과 만일 있다면 임차기간, 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 조사하게 하고 감정평가사에게는 경매에서 최저경매가격을 평가하도록 명령한다.
5) 경매 물건 명세서 작성과 입찰공고	…	현황조사와 감정평가금액이 보고되면 이를 근거로 법원은 최저경매가격을 결정하고 입찰물건명세서를 작성하여, 입찰기일을 정하여 14일전에 일간신문에 공고한다.
6) 열 람	…	일반 입찰자들이 등기부등본, 현황보고서, 감정평가서 등 입찰기록부는 입찰기일 7일 전부터 열람할 수 있다.
7) 낙 찰	…	①입찰진행은 입찰공고된 법정에서 법원의 위임에 의해 집행관이 진행. ②경매개시 선언후 1시간 동안 입찰기록 열람가능(최종확인) ③입찰은 입찰서류를 작성하여 입찰액의 10% 또는 20%의 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 입찰함에 투입 ④집행관이 입찰을 마감한 후 각 물건마다 입찰자를 호명하여 앞으로 나오게 한후 입찰가격을 확인시키고 최고가 응찰가에게 낙찰되었음을 선언. ⑤최고가 입찰가(낙찰자)에게는 보증금 영수증을 교부하고 차순위 최고가 입찰자의 신고를 받고, 그외 입찰들에게는 즉시 보증금을 반환함으로씨 입찰 절차는 종료

8) 낙 찰	…	낙찰기일(통상 입찰실시 7일후) 집행관이 실시한 경매가 적법했는지 여부, 또 이해 관계인에게는 낙찰허가에 대한 의견을 들어 담당 판사가 낙착 허가·불허가를 결정.
9) 즉 시 항 고	…	낙찰기일부터 7일동안 낙찰허가 결정에 대해 이의가 있는 이해관계인이나 박찰자는 항고 할 수 있으며, 이 기간내에 항고가 없으면 낙찰허가 결정이 확정된다.
10) 대 금 납 부	…	낙찰결정이 확정되면 법원은 낙찰허가 결정 확정일로부터 1개월 이레의 범위안에서 대금 납기일을 정하 여 낙찰자에게 낙찰액에서 이미 납부한 입찰보증금을 뺀 잔금을 납부하라고 통지하며, 대금납부와 통시에 법적으로 소유권을 취득한다.
11) 배 당	…	낙찰대금에서 경매비용을 공제한 나머지를 채권자들에게 권리의 우선순위원칙에 따라 정해진 배당일(대금납부2주일이내)에 배당한다. 배당후 잉여금액이 있으면 이전소유자에게 준다.
12) 소 유 권 이 전 등 기	…	낙찰자가 등록세, 취득세, 채권 등 등기에 필요한 비용을 납부하고 관계서류를 구비하여 법원에 등기촉탁을 신청하면, 법원은 곧바로 등기소에 촉탁하여 소유권을 이전해 주고 저당권, 가압류, 후순위 용익물권 등을 말소해 준다.
13) 부 동 산 인 도	…	① 소유권 이전 등기까지 마친 부동산을 채무자, 소유자 경매등기 후에 점유한 자가 비워주지 않을 때는 법원에 인도명령을 신청 하고, 법원이 인도명령을 내리면 집행관에게 명령서를 제출하여 강제인도를 의뢰한다. ② 채무자, 소유자, 경매 등기 후에 점유한 자 이외의 사람이 비워주지 않을 때는 명도 소송을 신청하여 승소한 후에 인도명령을 신청한다. ③ 이해관계인은 낙찰대금이 완납될 때까지 경매에 대하여 이의신청을 할 수 있고, 법원은 그에 대해 서면심리나 심문을 거쳐 이의 신청기각 또는 각하, 경매 결정 취소 등의 결정 을 내린다. 이해관계인이 법원의 각 결정에 불복하면 항고와 재항고를 할 수 있다.

제4장 경매부동산 입찰관련서류

일반인들이 입찰서류를 열람할 수 있는 시기는 입찰일 7일전부터이다. 열람가능 한 입찰관련서류는 입찰물건명세서, 부동산의 현황 및 점유관계 조사서, 임대차관계조사서, 감정평가서, 우편송달통지서 등이 있다.

제1절 입찰물건 명세서

법원은 경매개시 결정후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 보증금액수, 기타 현황에 대하여 조사하여 14일 이내에 보고하도록 하고 있다.

입찰물건 명세서를 통하여 확인할 수 있는 내용은 다음과 같다.

내 용	세 부 내 용
1) 1순위 저당권, 가압류 설정 일자	· 권리의 말소 또는 인수의 기준이 '되는 중요한 사항 이다.
2) 임 대 차 관계	· 현황조사 보고서상에 표시된 임대차기간, 보증금,전입일, 확정 일자, 배당요구일과 그 내역등이 기재된다. 만일 보증금 액수, 입주일 등이 현황조사 보고서와 임차인들이 신고한 내용과 상이할 때는 신고내용대로 기재된다. · 말소 기준권리보다 선순위이고 확정일자를 각춘 임차인의 경우에는 임차인이 낙찰자 인수 배당중 어느 것을 택할 것인가를 확정 시켜 이를 기재한다.
3) 낙찰자 인수관리	· 말소 기준권리보다 앞서는 등기권리. 가처분 · 경매기입등기 후 6개월 이내에 종료되지 않는 말소 기준권리보다 앞서는 전세권
4) 법정 지상권 유무	· 민법.가등기담보법, 입목에 관한 법률 등) 의해 법정 지상권 성립이 ①확실한 경우: 법정지상권 있음을 기재 ②불확실한 경우 '법정지상권 성립여지있음이라고 기재 · 단순히 무허가 건물이 있다고 표시된 것은 경매대상에 포함된 것으로 본다.

제2절 이해관계인 목록

1. 경매진행과 관련하여 각종 이해득실이 있는 자들의 권리와 채권금액을 신고받아 정리한 목록으로서 권리분석의 기초자료가 됨은 물론 장차 진행될 경매과정의 난이도를 예측해 볼 수 있는 매우 중요한 정보자료이다.

2. 이해관계인은 경매절차와 관련하여 ① 개시결정 및 경락허부에 대한 이의신청, ② 항고, 재항고, ③ 대위변제, ④ 경락기일에 참석 진술권, ⑤ 매각조건합의, ⑥ 즉시항고권, ⑦ 입찰권 등을 행사할 수 있는 자들이다.

*** 이 해 관 계 인 ***

(1) 절차상 이해관계인 (법 제607조)	(2) 권리를 증명한 이해관계인 (법 제607조4호)
경매신청기입등기 당시 이미 등기부에 등재되어 있는 이해관계인	경매신청기입등기 이전부터 등기 없이도 제3자 대항력을 갖춘 물권 또는 채권을 가진 권리자로서 그 권리를 증명한 경우
① 압류채권자(경매개시결정후의 제2의 경매 신청채권자 포함) ② 채무자 ③ 물상보증인 (담보제공자) ④ 용익물권자 : 지상권자, 지역권자,전세권자 ⑤ 담보물권자 : 저당권(근저당권)자, 질권자 ⑥ 등기한 임차권자 ⑦ 담보가등기 권자 ⑧ 전가등기에 기한 본등기권리자( 경매신청기입등기전에 가등기를 경료하고 이에 기하여 경매절차 개시후에 본등기를 한자 ) ⑨ 공유지분 경매에 있어 다른 공유자 ⑩ 압류후 소유권자(가압류등기 후에 본압류실행으로 경매개시결정전에 소유권 이전등기를 한자)	① 유치권자(상법상 상사유치권, 선하증권 유치권) ② 대항력 있는 주택임차인(인도+계약+전인) ③ 건물 등기 있는 차지권자(민622조)(토지 소유자의 토지사용승락에 의하여 건물을 축조한 후 등기한 경우) ④ 법정 지상권자 ⑤ 경매개시결정 등기 이후에 등기하고 신고한 제3취 득자.용익 물권자.담보물권자 ※ 3취득자: 경매신청등기 이후에 소유권 권리를 취득한 자는 그 권리를 등기하고 그 사실을 경매집행법원에 신고 증명하여야 경매절차상의 이해관계인이 된다 ⑥ 특수지역권(민302조)
(3) 경매절차에 있어서 이해 관계인이 아닌 자(등기부상 등기되어 있더라도) ① 대항력을 갖추지 않은 임차인 ② 예고 등기 권리자 ③ 처분금지 가처분권리자 ④ 가등기권자(대법원 판례) ⑤ 가압류 채권자(대법원 판례)

제3절 현황보고서

1. 의 의

법원의 명령에 의해 집행관이 직접 현장에 나가 부동산의 현황에 대하여 조사한 내용을 기록한 현황확인보고서이다. 그러나 현황조사보고서를 전적으로 믿을 수는 없다. 이유는 채무자나 점유자 또는 임차인 등이 사실과 다르게 진술할 가능성이 있고 조사과정에서 집행관의 실수도 완전 배제할 수 없기 때문이다. 또 현황조사보고서는 공신력(公信力)이 없기 때문에 반드시 입찰자가 직접 현지 조사를 하여 낙찰후에 예기치 않은 문제점은 없겠는가 철저히 조사, 분석하여야 한다.

2. 구성 내용

가. 부동산의 위치 및 현황(약도):실무상 감정평가서로 대체한다.

나. 부동산의 내부구조 및 사용용도 등(도면, 사진): 내부구조 및 사용용도 등은 감정평가서로 대체하고 사진은 법원에 따라 첨부하는 경우도 있고 생략하는 경우도 있다.

다. 부동산의 점유자와 점유권원: 소유자, 임차인중 현재부동산을 점유하여 거주하고 있는자가 누구인가를 명시한다.

제4절 임대차 관계조사서

경매주택에 입찰하고자 때 특히 중요한 참고자료가 기근 서류이나,

1. 기록 사항 임차인, 임대기간, 보증금, 전입일, 확정일자

2. 조사 불능시 . '임차관계 불분명'또는 빈칸으로 둔다. 따라서 빈칸이 라고 해서 임차인이 없는 것으로 생각해서는 안된다.

3. 소유자 이외 전입 신고한 거주자의 주민등록등본을 첨부하므로 이 경우 임대차 관계 여부를 정확히 파악하여야 한다.

※ 「보 충」 주민등록등본상 전입일 판별법

주민등록등본상의 변동사유 기재사항이 다음과 같을 때 임차인의 대항력 발생일은 언제인가?

주 소	서울 강남구 신사동 556-22
전 입 일	97. 10. 1
변 동 일	97. 10. 10

1994. 7. 1부터 개정 시행되고 있는 현행주민등록법은 종전의 퇴거신고제를 폐지하는 한편 새로 전입하고자 하는 주소지 동사무소에 실제 전입 신고한 일자를 전입일로 하고, 전산자료가 전입정리된 일자를 변동일로 기록하도록 하고 있다. 따라서 상기 예의 경우 법적으로 강남구 신사동에서 거주하기 시작한 날은 97년 10월 1일이기 때문에 임차인의 대항력 발생일은 97년 10월2일 오전0시부터이다. 따라서 입찰자는 변동일은 무시하고 최근 전입일만 확인하면 된다.

제5절 감정 평가

1. 법원의 의뢰에 의하여 감정평가사가 정한 가격이다. 평가의 대상은 경매목적부동산 및 경락인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리이다.

2. 감정평가서를 통하여 알 수 있는 것은 평가액 외에 다음과 같은 것이 있다

가. 물건에 대한 전반적인 상황, 즉, 구조, 시설의 노후정도, 주변환경, 교통여건

나. 임대현황에 관한 것으로 임차인 성명, 보증금, 전입일

다. 입찰대상 포함여부, '제시외건'이 경매대상인지의 여부 판단

라. 공동주택의 경우 대기권 등기 여부

마. 도시계획관계를 비롯한 공법상 저촉여부

※ 「보충」 경매부동산 권리관계 및 공법상규제사항확인에 필요한 각종공부

공 부	발급기관	확 인 가 능 정 보	비 고
등기부등본	등 기 소	지번, 면적, 구조 등(표제부), 권리관계(갑구. 을구)	권리 분석
토지 대장 임야 대장	시, 군, 구청	지번, 지목, 면적, 소유자 변경, 개별공시지가	현황 분석
지적도. 임야도	시, 군. 구청	위치. 경계. 맹지여부 확인
건축물관리 대장	시, 관, 구청	구조, 면적, 소유자, 건축물의 종류, 건폐율, 용적율, 대지면적의 적합성, 미등기 면적
지적도. 임야도	시, 군. 구청	위치, 경계, 등고선, 맹지여부 판단	지역 분석
토지이용계획 확인서	시, 관, 구청	국토이용계획: 용도제한, 개발계획 여부확인 도시계획: 용도제한, 도시계획, 시설 저촉여부, 개발계획 여부 기 타: 군사시설 보호구역 , 농업 진흥구역, 보 전임지,상수도보호구역저촉 여부
기타 제세공과금 공과금납입 확인	세 무 서 시, 군, 구청 관리사무소 등	국세, 지방세 체납여부 관리비 체납 여부 기타 전기, 수도 가스사용료 등 체납여 부	개별 분석

제6절 우편송달 통지서

입찰 당일 열람 가능한 송달통지서의 적법송달통지여부는 장차 진행될 경매결과에 중대한 영향을 미치는 매우 중요한 서류로서 입찰당일에 반드시 확인하여야 한다.

1) 경매개시질정 송달통지서가 채무자(소유자)에게 송달되지 않은 상태에서 경매가 진행된 경 우

1.이는 법률위반으로서 이런 경우 채무자(소유자)는 낙찰자가 잔금을 지불하기 전까지 이를 이유로 개시결정에 대한 이의신청을 할 수가 있다. 따라서 이런 경우에는 경락이 되더라도 낙찰불허가 가능성이 있음을 예측하여야 한다.

2) 수취인 부재, 주소불명, 이사불명 등의 사유로 송달이 계속 지연되는 경우

1.이런 경우에는 명도과정에서 여러 가지 어려움이 있을 가능성이 높다.

3) 소유자(채무자)본인에게 직접 송달되지 못한 경우나 배달불능 사유가 2회 이상인 경우 기타 주소보정 등을 통하여 송달된 경우

2.이때에도 명도과정에서 애로사항이 많을 것임을 예측하여야 한다

제5장 경매부동산에 대한 현지조사 및 입찰가 결정

제1절 현지조사시 중점 확인 사항

경매정보지, 법원입찰서류에 기록된 사항과 관련 공부와의 대조확인은 거쳐 입찰하고자 하는 대상물건을 결정하였으면 이제 마지막으로 반드시 현지조사를 통하여 마지막 필요한 정보를 조사, 확인, 대조하여야 한다. 현지 답사조사는 가능하면 본인이 직접 현장을 답사하여 지금까지 조사 확인한 관계 서류상 또는 공부상에 기록된 사실과 현장 상황과의 일치 여부를 현지조사를 통하여 대조 확인할 필요가 있다. 왜냐하면 인립, 다세대, 토지(농지, 임야 등)등은 간혹 서류상에 기록된 지번과 전혀 다른 곳에 위치한 정부가 종종 있기 때문이다.

또 법원의 입찰기록부에 첨부되어 있는 감정평가서상의 평가액과 현지 시세와의 차이를 반드시 비교하여야 한다. 특히 요즈음처럼 부동산가격이 하락추세에 있는 상황하에서는 반드시 현지 중개업소를 통하여 탐문한 현지시세를 참고하여 입찰가격을 결정한 필요성이 있다.

임대차관계조사도 현지탐문을 통하여 마지막으로 확인하도록 한다 임차인 관계조사 별다른 방법이 없고 아파트 관리사무소나 인근 주민들을 통하여 간접적으로 확인하는 방법이 있고 변호사, 법무사 사무실에서 발급한 이해관계사실 확인원에 의해서 주민등록등본을 열람 조사하는 방법 등이 있으나 경매와 관련하여 현실적으로 가장 애로 사항이 많은 깃이 임차인 여부를 정확히 파악하는 것이다.

현지 확인시 특히 관심을 가지고 주의 깊게 확인할 사항에 관하여 대상 물건을 중심으로 요약하면 다음과 같다.

대상물건	중점 확인사항	관련되는 중요 내용
1) 아파트	단지 규모 시공 회사	500세대 이상, 유명건설회사. 관리비
	주차공간, 기타편의 시설	지하주차장, 상가, 유치된, 놀이터, 노인정 등
	재건축 배상인 경우	1.건축년도 2.택지개발지구 지정 여부 3.저밀도 아파트지구 지정 여부 4.조합구성 여부, 조합원 부담금 수준
	대 지 지 분	1.원래 대지권 없는 경우: 경락되어도 대지권 취 득 못함. 2."대지건물 일괄입찰"이나 감정평가서에 대지권 가격이 포함되어 있는 경우는 안심
2) 단독 주택 다가구 주택	인접 토지와의 경계	공부상 경계와 현황일치 여부
	도로와의 접면관계	폭6m이상도로에 점하거나, 4m이상 도로에 두면 이상 접해 있는가 여부
	법정 지상권	1.건물주와 토지소유자와의 일치여부 2.타인소유 미 등기건물의 소재유무, 단 토지소유자 명의의 미등기건물로서 경매대상에 포함된 것은 안심 3.전신주 기타 공작물의 설치 유무
	구 옥	장차 건축하고자 하는 건축물과 관련하여 규제사항과 건축가능성 여부
	다가구(다세 대 )주택 신축 예정	인접대지와의 거리, 가구당 주차비율, 가구당 최저평수, 층수 등이 규제되므로 대지 면적이 최소 100평 정도는 되어야 한다(96.9 강화된 건축기준)
3) 연립 주택 다세대 주택	대지지분, 위치	대지 지분이 많아야 하고, 쾌적성과 교통여건 등 접근성이 어떤가 여부
	구조 및 층수	구조 중 등기부상 구조와 층수가 현황과 일치하는가의 여부
	대지권 등기 및 유치권 성립 여부	대지권 등기 여부 철저히 확인 시공회사(건설업자)유치권 존부문제

4) 농가 주택	경 계	인접토지와의 경계관계를 지적도를 통해 정확히 파 악하여 낙찰 후 분쟁소지를 없앤다.
	진 입 로	차후 건축허가론 받을 수 얹으며, 경우에 따라서 진입로 개설에 필요한 토지를 별도로 매입폭4m이상 도로의 존재여부, 현황은 도로이나 지적 도상에 표시되어 있지 않으면 하여야 한다.
	지 목	공부상 지목과 현재 이용상황과의 일치 여부
	면 적	500m'(151.2평) 이하인가의 여부
	규 제 상 황	개발제한구역, 상수원보호구역, 관사시설보호구역, 공원구역 등 이용상 제한이 있는 지역인가의 여부
5) 농지	농지 취득자격 증명	입찰에 응하기 전에 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성 여부를 확인할 것. 기간내이를 제출하지 못 하면 낙찰이 불허된다.
	면 적	1000m' 기상 인가의 여부
	용도변경 가능성	반드시 국토이용관리법상 '준농림지 역'이면서 농촌 특별조치 법상 '비농업진흥지역'이라는 두가지 요건을 동시에 충족하고 있어야 한다.
	농지 전용가능성 및 비용	1.농지와 접한 도로(농로)가 2m이상인가의 여부 2.전용으로 인하여 인근농업진흥지역 농지의 훼손가능성 여부 3.농지전용 부담금(공시지가의 20%)과 대체농지조성비(m'당, 전2,160원, 답3,600인) 등 비용과 전용후의 경제성 비교
	농지법상 규제	1.'중요농작업의1/3이상 또는 1년중 30일이상 직 전 영농종사 가능성 여부 2.만일 위의 조건을 충족시키지 못할 때 강제 처분명령을 내리며 이때는 반드시 처분해야 됨
6) 상가	임차인 문제	1.상가입찰에서 가장 애로사항이 많은 분야임. 법률상으로는 낙찰인이 책임질 사항은 아니나 현실적으로 인도에 어려움이 많다. 2.특히 거액의 귀리공이 있는 상가일수록 인수받는데 많은 어려움이 따르므로 임차인재의 군711·근 어떠한 방법을 동원하여 원만하게 해결하느냐가 상가 입찰 성공의 관건이다.

	상권형성상태	경매 입찰에 나오는 강가의 대부분이 상권형성이 미약하고 영업이 잘 않되는 곳이 많으므로 주변의 상권분석을 철저히하여 장래발전가능성을 면밀히 따져본 후에 입찰여부를 결정한다.
	단지내 상가	단지내 가구수가 1,000가구 이상이고 25∼30평형의 중소평형의 아파트가 많은 곳이 구매력이 높다.
	입지 분석	1.거주인구수에 비하여 상업.지역면적이 지나치게 넓은 신도시지역 상가에는 가급적 입찰하지 않는 것치 좋다. 2.주위에 백화점, 대형할인점, 재 래시장 등 상권이 중복되는 지역도 피하는 것이 좋다. 3.주위에 백화점, 대형할인점, 재 래시장 등 상권이 중복되는 지역도 피하는 것이 좋다.
	수 익 성	요즈음과 같은 고금리시대에는 은행금리와 비교여 최소한 수익이 은행금리 수준은 되는가를 비교 판단하여야한다.
7) 임야	개발가능성 여부	낙찰후 개발가능성에 대한 치밀한 계획이 필요하다. 따라서 대상임야가 준 보전지인가의 여부를 먼저 확인하다.
	경 계	관할 시, 군청 지적과에서 임야도를 발급받아 지형, 지물을 기준으로 경계를 파악한다.
	분묘(분묘 기 지 권)	1.기수와 위치를 파악한다. 2.인근마을의 이장 또는 읍, 면사무소에 들려 연고자 파악가능성 여부를 알아본다 3.유연분묘와 무연분묘로 구분하여 임야도 상에 표시한후 장래개발이용계획에 분묘의 존재가 방해요인이 된다면 입찰에 응하지 앉는 것이 좋다.

	진 입 로	1.장래 이용에 필요한 진입로 상태를 점검한다 지금 당장은 농로나 샛길을 통하여 출입이 가능하다 할지라도 낙찰후 개발단계에서 차량출입이 필요할 때 인접토지소유자의 출입방해와 인근 주민들의 반대나 민원이 제기되면 사업기간이 지연될 뿐만 아니라 경우에 따라서는 당초의 개발목적대로 활용할 수 없을 가능성도 있다. 2.현재 진입로가 없어 새로 개설할 필요가 있을 경우에는 개설에 필요한 인접토지의 매수 비용 등을 고려해야 한다. 진입로 개설에 필요한 인접토지의 가격이 비싼 경우 전체비용 측면을 심사숙고하여 입찰참여여부를 결정해야 한다.
	각종 부담금	임야를 대지로 전환하는데는 다음과 같은 비용이 추가된다. 1.산림 전용부담금(공시 지가의 20%) 2.대체 조림비 ( ㎡ 당800원 )
8) 공장	공장저당법	공장 경매는 공장 저당법에 의하여 기계, 기 구류까지 일괄 매수하여야 한다. 따라서 기계, 시설 등에 대한 전문가의 조언이 필요하다
	체납세금과 미납공과금	경매입찰에 부쳐진 공장은 대부분 부도로 인하여 생산 가동이 중단된 상태에 있으므로 체납된 세금과 미납된 전기요금, 수도요금이 얼마인가 반드시 확인해야 한다.
	오·폐수 배출 상태 및 정화 시설 구비 여부	환경관련 법률의 강화로 오염물질을 배출하는 공장일 경우 오·폐수 배출상태와 이를 정화하는데 필요한 정화시설들이 갖추어졌는가 여부를 확인할 필요성이 있다. 만일 이런 시설이 관계법률에서 요구하는 기준에 미달되었을 경우에는 낙찰 후 이들 시설물 보완에 많은 경비가 소요된다.
	확 인	기타 공장의 용도변경 가능성 여부 등은 관할 시, 군청 공업계를 통하여 확인하다.

제2절 입찰가 결정

입찰하고자 선택한 물건에 대한 권리분석과 현지조사 확인과정을 마쳤으면 이제 마지막으로 입찰가를 결정하여야 한다. 입찰가결정은 자기의 뚜렷한 주관과 판단하게 지금까지 조사 확인한 사항 등을 종합적으로 분석하여 적어도 입찰참가 하루 전까지는 결정을 하여야 한다. 이처럼 사전 결정이 확고하게 서 있지 않으면 입찰당일 입찰법정의 들뜬 분위기에 휩쓸려 필요 이상의 높은 가격에 입찰을 하게 되는 실수를 범하게 된다. 이런 실수를 범하지 않기 위해서는 다음과 같은 기준을 설정하여 합리적인 입찰가격을 결정하여야 한다.

1. 입찰가는 최소한 은행인자수준은 되는 선에서 결정한다.

입찰가는 낙찰 후 소유권 이전에 필요한 제비용과 경매부동산의 특성에 따른 예측하기 힘든 상황에 직면하게 되었을 때의 금융비용 등을 계산에 넣더라도 최소한 시중은행의 금리수준은 보장되는 선에서 입찰가를 결정하여야 한다.

- 사 례 -

감정가 1억2천만원인 아파트를 1억 원에 낙찰 받아 1년 후에 1억2천 만원에 다시 되팔았을 경우의 수익률은 얼마인가?

"계 산"

(1) 감 정 가1억 2천만원

(2) 낙 찰 가(83.3%) 1억원

(3) - 취득제비용- 5,822,000

① 등록세(낙찰가의 3%) 3,000,000

② 교육세(등록세의 20%) 600,000

③ 취득세(낙찰가의 2%) 2,000,000

④ 채 권 할인매 도차액 200,000

⑤ 말소등기등록세, 교육세

⑥ 등기 송달 우편료 2,000,000

매도비용(양도세, 중개수수료 등) 7,822,000원

* - 총 비 용 합 계- 1억 2천 만원

(4) 매 도 가

∴ 매 도 가 - (낙찰가 + 총비용) = 순 수 익

120,000,000원-(100,000,000원·7,822,000)= 12,178,000원

위의 사례의 경우 수익률을 약10%로서 은행금리에도 못 미치는 수준이다. 따라서 감정가 대비83% 수준에서 입찰가를 결정할 경우 다른 투자수단에 비하여 수익성이 떨어진다는 결론이다.

다음 사례를 동하여 입찰가격을 어느 수준에서 결정하여 낙찰 받아야 최소수익이 나는지 그 손익분기점을 계산해 보도록 하자.

2. 제시된 감정평가액은 참고자료만으로 활용한다.

감정평가액은 평가전문가인 감정평가사들이 전문가입장에서 제 요인을 종합적으로 판단하여 결정한 가격으로서 가장 객관적이고 타당성이 있는 가격임에는 틀림없다. 그러나 경매부동산은 그 특성상 유찰이 반복되는 관계로 짧게는 6개월 길게는 1년 이상 전에 평가된 가격일 수도 있다. 더구나 요즈음 같은 부동산 가격하락이 계속되고 있는 시기에는 감정평가액을 절대적인 기준으로 삼기에는 무리가 따른다. 따라서 제시된 감정평가액은 참고자료정도로 활용하고 입찰가격결정은 현지조사를 통하여 확인한 현지 주변시세를 기준으로 결정하도록 한다.

3. 차순위 입찰신고 여부를 미리 결정해 둔다.

차순위 입찰신고란 최고가 입찰자가 기한 내에 대금을 납부하지 않았을 경우 차순위 최고가 입찰자에게 매수의 기회를 주기 위한 제도이다.

그 결정방법은 최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가에서 그 보증금을 뺀 액수 이상으로 쓴 입찰자 중 한 사람이 찰 수 있으며 제2위 차순위 입찰신고인이 입찰신고를 포기하면 3위 이하의 입찰자라도 차순위 입찰신고인이 될 수 있다.

차순위 입찰신고는 입찰법정에서 순간적으로 신고여부를 결정해야 되기 때문에 사전에 이런 경우를 대비하여 차순위 입찰신고인이 되었을 때 어떤 결정을 내릴 것인가 미리 준비를 하여야 한다. 일단 차순위 입찰신고인이 되면 최고가 낙찰자가 대금을 납부하거나 경매가 취소되기 전까지는 빠르면 1개월, 길게는 6개월 이상 보증금을 찾을 수 없는 부담이 따르므로 신중히 결정하여야 한다. 일반적으로 다음과 같은 경우에는 차순위 입찰신고를 하는 것이 유리하다

가. 최고가 입찰액과 나의 입찰액 차이가 클 때

나. 최고가 입찰액이 과도하게 높아서 포기할 가능성이 많을 때

4. 합리적인 낙찰가 결정방법

경매부동산 종류별 평균낙찰가격은 경제여건에 따라 변화폭이 크고 지역여건에 따라 다르다. 특히 요즈음 같은 경기불황기에는 경매물량의 증가와 매수세의 감소, 높은 금리의 영향 등으로 인하여 평균낙찰가격이 일반적으로 하락하는 추세에 있다.

이처럼 평균낙찰가격이 하향곡선일 때는 최근의 평균낙찰가격에서 10% 정도 감액한 평균낙찰가격과 최소한의 수익이 확보되는 수익분기점이 상호 겹치는 수준에서 낙찰가격을 결정하는 것이 가장 바람직하다고 본다.(실수요자의 경우를 기준으로)

[드미트리]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[한글사랑]

한눈에 정리된 알찬 정보. 감사^^

[초록고양이]

이글 보니까 좀 정리되네요 정말 왕초보라 기초방에 왔는데도 이해를 잘 못했는뎅 ^^;

[무지개를 닮은]

왕초보라 이해력이떨어졌는데..정리가 잘되어 마니 도움이 되었습니다..감사합니다

[지땅]

임의경매의 공신적 효력이 담보소멸외엔 없다는 것이 무슨 뜻인지? 음!!, 그리고 명도소송에서 이겨야만 점유자를 강제퇴거시킬수 있나보죠.

[바그다드]

담아갑니다

[석고소녀]

담아갑니다

[파란색연필]

졸려서 더 이상 못 읽겠슴다. 다음에 다시 읽죠

[효현]

좋은 자료라 담아갑니다..좋은 하루되세요 ^^*

[희망돼지]

초보에겐 더없이 좋으자료 감사함니다 꾸벅 모르는 내용이 있어 문의 드림니다 아시는분....상가 임차인 문제에서 귀리공 이란 문구가 있는데 무슨 뜻인지요 답글 부탁드림니다

[마초]

좋은 자료 감사합니다. 열심히 공부하겠습니다.^^

[쥬다빈]

나는 뭘봐야, 이해를 할수 있을까... 왜 나만 이해가 안될까요? ㅠ.ㅠ

[가을소망]

좋은 자료감사합니다. 인쇄 해갈께요~

[책을여는사람]

이해는 안돼도 열심히 읽고 갑니다.감사합니다.

[김동기]

프린트 해갑니다~~좋은 정보 감사합니다^^

[씽크탱크]

공부를 위해서 자료좀 담아갑니다.

[손토마스]

감사, 복사해갑니다.

[최강번개]

프린트하여 필요할때마다 보고 또 봐야지

[진자리]

몇번을 반복해 보아야 할것 같습니다

[미친심장]

이거는 저만 텍스트가 짤려 나가서 안 보이는 건가요? 각 줄 마지막 몇 글자들이 짤려서 읽기가 힘드네요..쩝..

[티티원]

감사합니다

[청아맘]

어렵네요..

[빵빵콜]

감사

[iyaaap]

멋쟁이세요 :)

[청운거사]

어렵습니다.
그러나 감사드립니다.

[언제나]

감사합니다.