형질변경 허가, 개발행위 허가, 농지전용허가의 개념
우리나라에서 규정하고 있는 토지의 용도는 여러종류가 있는데, 그중에 일반건물을 지을수 있는 종류(지목: 땅의 목적)는 대(垈)입니다...즉, 지목이 대지라고 보통이야기를 하는데, 정확히는 지목은 대(垈)입니다...
지목을 이렇게 지정한 것은 무분별한 토지의 개발과 농지, 산림, 목장용지 등 필요한 토지를 보전하고자 하는 목적도 있습니다.......
그럼 지목이 대가 아닌곳에서는 건축물을 지을수가 없다면 이는 명백한 개인의 재산권침해에 해당이 되기 때문에 어느정도 제한을 두어 완화를 해주고 있는 상황입니다....이처럼 제한을 두는 이유는 개인의 재산권보다는 공공의 이익이 더큰 비중을 두고 있습니다...
그러다면 정부에서 계획해서 지정한 곳은 도시지역으로 지정이 되어 토지의 용도 및 지구가 지정이되는데, 도시지역으로 지정되지 않는 곳은 예전에는 준농림지 등 여러지역으로 분류가 되었다가 지금은 관리지역 등 다른 지역으로 구분되어 지고 있습니다...
이는 토지의 비율을 고려하여 규정되어진 것으로서 우리나라에서 건물울 지을수 있는 토지와 산림의 토지와 전답의 토지와 목장의토지 등 그 비율을 유지하여 무분별한 개발을 방지하려는 목적이 있습니다....
도시지역이고, 지목이 대라면 토지에 대해서는 아무런 규정(토지의 형질에 관련된 규정)없이 건축물을 지을수가 있지만, 도시지역이 아니거나, 지목이 대가 아닌 경우는 일정의 절차를 거쳐야만 건축물을 지을수가 있습니다.....
도시지역이 아니면서 지목이 대가 아닌경우에는 개발행위허가신청과 전용허가 신청을......
도시지역이면서 지목이 전(田)인 경우는 농지전용허가 신청을....
도시지역 이면서 지목이 산(山)인 경우는 산림전용허가 신청을...
도시지역이면서 지목이 목장용지인 경우는 초지전용허가 신청을....
즉, 지목이 대가아닌 다른 경우는 각각의 용도에 맞는 전용허가 신청을 하여야 할 것입니다....
개발행위허가신청은 도시지역 이외의 지역에서 그 토지를 개발하여 사용하려고 할 경우에 신청을 하는 절차이며,
전용허가 신청은 그 토지의 용도가 대가 아닌 경우에 건축물을 지으려고 토지의 일부분을 분할하여 건물을 짓고 나서 그 토지의 용도(지목)를 대로변환하려고 하는 절차입니다....
그래서 전용허가 신청에는 전용에 따른 부담금이 부과되며, 토지의 준공 후 개발되어진(토지가 대로 변환이 되어 값어치가 상승한) 것에 댜한 부담금인 개발부담금이 추후에 부과됩니다...
일반적으로 도시지역 이외의 지역에서 건축물을 지으려고 하면 개발행위 허가신청을 하는데, 그 토지의 지목이 보통 산이나 전이기 때문에 산림전용허가 신청이나 농지전용허가신청을 동시에 하는 것입니다...
만약에 도시지역 이외의 지역에 지목이 대인 토지는 개발행위허가 신청을 하지 않고, 그냥 건축허가나 신고, 아니면 건축물 대장기재신청의 행위로써 건물을 지을수가 있습니다.....
형질변경은 말 그대로 토지의 형태가 변경이 될경우에 형질변경허가신청을 하는 것입니다....법에 의하면 토지의 높이가 +50cm, -50cm는 허가 없이 토지의 형질을 변경할 수 있다고 되어 있으나, 일반적으로 산이나 전 또는 답에다 건물을 지을려고 하는경우에 흙을 파내거나 아니면 메꿔서 하는 경우가 대부분이고,지목의 변경을 초래하는 행위이기 때문에 토지의 형질변경신청을 하는 것입니다.....
그래서 개발행위허가신청시에는 전용허가 신청이나 형질변경이 생기는 경우에는 관련도서를 같이 첨부하여 동시에 일괄신청이 가능한 것이며,
전용허가신청이나 형질변경은 건축행위시 발생이 된다라고 판단이 되면 건축허가 신청시 동시에 일괄신청이 가능한 것입니다...
여기에는 건축물의 기본계획 도서가 첨부가 되는데,
개발행위 허가신청시에는 건축허가신청을 동시에 접수가 가능하고 또는 개발행위 허가를 득한 후 나중에 건축허가 신청을 하셔도 됩니다....
전용허가 신청이나 형질변경신청은 그 목적이 건축물을 축조하는 것이기 때문에 당연히 건축허가 신청과 같이 일괄접수를 하시면 되는 것입니다....
이러한 도서의 작성은 건축허가 신청에 관련된 사항은 건축사사무소 아니면 규모에 따라서는 건축주가 직접 작성가능하며, 이 건축기본계획도면을 가지고서 측량설계사무실에서 개발행위 허가 신청이나, 전용허가 신청, 또는 형질변경 관련된 도서를 작성해줍니다...
측량설계사무실에서 작성되어진 도서는 다시 건축사사무소로 전부 옮겨져서 건축허가신청도서와 같이 한 묶음으로 묶여져서 해당 시/구청에 접수를 하게되는 것입니다.......
여기서 하나를 부각시키자면, 도시지역 이외의 지역 중 지목이 대인 경우는 아무런 절차없이 건물면적 200제곱미터(60평)까지 3층이하로는 건물을 지어놓고 나중에 건축물대장 기재신청만 하면 되는 경우로서 설계용역에 대한 모든 비용을 줄일수 있으나, 설계없이 공사를 진행할 경우 많은 시공업자와 마찰이 생기니, 이점만 조심하시면 토지구입에 많은 용역비를 절감할 수 있는 경우가 될 것입니다... <---2005년 5월 8일부로 건축신고제로 변경예정임...
현재 만들고 지어보기 방에서 연재되고 있는 희망의 아침님의 땅이 관리지역으로서 도시지역 이외지역이며 지목이 대(垈)인 경우에 해당이 되어 건축허가나 신고 개발행위허가 신청이나 전용허가신청...그리고,토지의 형태가 평대지라 형질변경 대상이 아니여서 그냥 건축행위가진행이 되고 있는 것입니다....
다만, 이 지역이 군사시설보호구역이라 현재는 희망의 아침님이 직접 군협의 접수하여 협의중에 있습니다......
토지를 구입함에 있어 토지 정리비용(설계관련되어)이 잘못하면 예상보다 몇 갑절나올수도 있습니다....
위의 내용을 잘 인지하시면 토지의 성질을 변경하는데 소요되는 비용을 절감하여 건축행위를 할수 있는 토지를 구입하시는데 도움이 되실 겁니다...^.^