폴 골드윈과 정부의 부동산정책

[라첼]

정부의 8.2 대책 등 계속된 부동산 규제책 발표로 아파트를 사야할지? 팔아야할지? 고민하는 일반인들에게 많은 고민을 안겨주고잇다. 다주택자를 투기꾼으로 모는 정부의 잇따른 정책에 부동산시장이 사실상 빙하기에 접어들었다. 주변에 부동산 매수관련 문의전화도 잇달아 받고있다. 사야할 것인가? 팔아야할 것인가? 산다면 어떤 부동산을 사야하고, 판다면 어떤 부동산을 팔아야하는가? 일반인들이 부동산에 투자한다면 크게 아파트, 상가(오피스텔), 토지 등 세가지 방향이다. 아파트공화국이라는 오명을 안고있는 대한민국에게 아파트는 늘 전국민의 관심대상이며, 굳이 부동산전문가가 아니더라도 동네 아녀자들도 잠실의 모 아파트 집값이 얼마인지, 목동의 모 아파트 집값이 얼마인지 줄줄이 꾀고있다. 단순히 네이버에 쳐보기만 해도 집값이 정확히 검색되니 전문가가 따로 없다. 경매에서도 수도권 일대 20~30평아파트에는 늘 30여명 이상씩 입찰하기에 고가낙찰이 일쑤라, 차라리 동네부동산에 나온 급매물을 사는게 낫다. 다만, 커다란 방향에서 볼때 아파트 등 주택부문 투자는 신중하라고 권하고싶다. 크게 보면 2007~2008년 서프라임사태 이후 MB정부와 박근혜정부는 규제완화책을 폈다. 미국의 양적완화 정책을 위시해 일본과 EU권도 시장에 무제한 돈을 푸는 정책을 구사했기에 우리 금융당국도 저금리기조로 갈 수 밖에 없었고, 급랭한 국내경기 진작을 위해 양도세 완화, 다주택자 규제완화 등 부동산 완화책을 펼수 밖에 없었다. 그러나 지난 8년간의 저금리 및 부동산완화책으로 집값이 급등하기 시작하자 문재인 정부는 다시 부동산 규제책을 꺼내들고 있다. 급격한 집값 상승은 빈부격차를 확대하고 부유한 노년층에 비해 빈곤한 젊은층의 상대적 박탈감을 유발하기에 지금 이 시점에서는 부동산 규제책이 나올 수 밖에 없을 것이다. 더더구나 미국발 금리인상 등 대외경제상황이 취약한 상황에서 OECD국가중 유별나게 많은 천문학적 가계부채에 대해 정부로서는 DSR 등 여러가지 대출 규제조치들을 통해 어느정도 제어할 필요가 크다.         사실 투자의 세계는 정답이 없다. 다만 여러가지 변수와 과거 본인의 투자경험에 비추어 미래를 조금씩 예측할 뿐이다. 확실한 사실은 현 상황에서 부동산 시장에 신규진입해 먹을 꺼리(?)는 지난 3~4년이전과 비교해 훨씬 줄어들었으며 리스크는 높아졌다는 점이다. 각설하고 지금의 부동산 상황을 과거 상경에서 읽었던 폴 골드윈의 스토리로 대입해보면 어떨까? 모토로라의 창업자인 폴 골드윈은 어려서부터 변화에 매우 민감했다. 열살이 되었을때 이미 그는 기차역에서 팝콘을 팔면 장사가 잘된다는 사실을 알았다. 당시 그가 살던 하버드는 철도의 교차점으로 대부분의 열차들이 석탄이나 물을 얻기위해 정차했다. 그러다보니 많은 아이들이 열차가 정차했을때 팝콘을 팔았다. 지기 싫어했던 골드윈도 역시 팝콘 장사에 뛰어들었으며 때로는 다른 아이들과 영역다툼 전쟁을 벌이기도 했다. 갈등이 생겼을때 골드윈은 재빨리 상대방과 화해했고, 골드윈은 고래고래 소리를 지르는 방법말고 팝콘의 매출을 늘리는 방법이 없을 까 고민하기 시작했다. 마침내 그는 손수레를 밀고다니며 팝콘장사를 하기시작했고 손님의 기호에 맞추기 위해 팝콘에 크림과 소금을 첨가해 맛을 더했다. 그의 간단한 노력으로 매출은 급성장했고 자신의 수레를 두 동생인 벨리와 죠셉에게 넘겨주고 자신은 객차안에서만 장사를 계속했다. 1910년 어느날 하버드역에 큰 눈이 내려 승객을 가득실은 기차가 출발을 하지못하는 사태가 발생했다. 폴 골드윈은 재빨리 샌드위치를 만들어 팔았다. 그리 잘만든 샌드위치는 아니었지만 지친 승객들은 앞다투어 그와 그의 두동생이 파는 샌드위치를 사려고 달려들었다. 골드윈형제는 터무니없는 가격을 매기지는 않았지만 금방 큰 돈을 벌수 있었다. 여름이 되자 골드윈은 새로운 상품을 고안해냈다. 그는 반달모양의 상자를 만들어 멜빵으로 고정시킨후 한쪽에는 아이스크림을 다른 한쪽에는 삶은 계란을 넣어 팔기 시작했다. 새로운 아이템인 아이스크림과 달걀은 엄청난 인기를 누렸고 곧 그는 큰 돈을 벌어들였다. 이윽고 골드윈의 성공에 고무되어 하버드 인근의 모든 동네아이들이 덩달아 기차안 장사에 뛰어들었다. 이처럼 혼란해진 기차안 경쟁에 골드윈은 과감히 장사를 포기하고 상품상자를 다른 아이들에게 팔고는 물러났다. 얼마후 객차안에는 누구든 상행위를 금지한다는 공고문이 나붙었다. 폴 골드윈의 어린시절 스토리를 읽다보면 마치 최근 우리나라 부동산 시장의 급등양상, 즉 갭투자와 역세권 투자 등등 소위 일반인들이 시장에 진입했을때 어떤 현상이 발생하는지를 간접적으로 보여주고 있다. 최근 2~3년간 나의 부동산 투자방향은 매도우위였고 주변 지인들에게도 조심스럽지만 이런 방향으로 입장을 답하고 있다. 지금 현시장이 부동산 버블국면인가 소강국면인가 따지기 이전에 국내외를 둘러싼 변수가 과히 좋지는 않다. 1)한국의 제조업기반이 중국의 급성장으로 인해 조금씩 무너지고 있다. 조선,철강,섬유 등등은 이미 아작이 난 상황이며, 자동차,에너지 부문도 3~4년내 망가질 확률이 크다. 반도체와 바이오쪽이 그나마 선방하고 있긴하나 3년후를 장담하기 힘들다. 2)미우나고우나 MB정부와 박근혜정부는 2008년 서프라임사태이후 냉각된 경기진작을 위해 부동산 확장정책을 기조로 했다. 그러나 문재인정부의 정책기조는 소득분배에 기초한 경제정책이기에 부동산 급등을 바라지않는다. 지나친 부동산 가격하락은 지양하겠지만 가급적 현 가격을 그대로 유지하면서 부동산 급등으로 상대감 박탈감이 큰 중하류층을 유인하는 정책을 쓸 것이다.   3)바젤III가 도입되는 2018년 내년부터는 금융당국의 가계부채 또는 부실채권 관리가 더욱 엄격해질 것이다. DTI,DSR이 거론되고 있지만, 큰 흐름에서 보면 바젤III를 앞둔 금융당국입장에서는 다소 과도한 한국의 가계부채를 억제하는 정책 위주로 갈 수밖에 없다. 4)인구통계학 측면에서 부동산 시장에 불리한 요인이 많다. 고령화사회에 접어든 지금 현재 가장 많은 인구층인 베이비부머 1세대(1958년생 언저리)와 2세대(1973년생 언저리)들을 받쳐줄 젊은층이 많지가 않다. 자본주의 시장의 경제매커니즘이 수요와 공급의 법칙이라할때 뒤를 받쳐줄 수요층이 탄탄하지않다. 당장 2~3년은 몰라도 10년이후에는 부동산시장의 하락은 불가피하다. ​ 그렇다면 과연 향후 5년내 어떤 투자법이 유효할까?   당분간 수년동안 유효한 전략이라고 한다면 경매로 나온 부동산을 싸게 사들인뒤 임대해 현대흐름을 창출하거나 차익을 남기고 재빨리 파는 것이다. 아파트 등 주택부문보다는 상가등 임대형 부동산이 유리할 것이다. 정부의 부동산 정책이 다주택자를 겨냥하고 있기때문이다. 주택을 공공재로 보고 2주택이상에 대한 세금 등 규제를 강화하는 추세다. 중장기적으로 인구 고령화추이 등을 볼때도 상가, 오피스텔 등 임대형시장의 인기는 당분간 높아질 것으로 보인다. 그러나 10년이후를 예단하기는 어렵기에 어느정도 차익이 났을때는 일정부분 매도하는 전략이 유리할 것으로 보인다.

[해피 Banker]

베이비 부머 은퇴와 맞물려 임대형 수익형 부동산은 해를 거듭할 수록 인기가 높아지겠지요

[계양(인하AMC)]

많은 베붐세대가 같은고민을하지요
뉴스 잘보고가요